Pavlos33

Kαλησπέρα. Να ξεκινήσουμε από το τέλος και να δούμε πρώτα την ορθότητα της δήλωσης. 1. Πότε έγινε υπαγωγή; 2. Υποθέτοντας ότι δεν υπήρχε Ο.Α στο ακίνητο, πως το αντιμετώπισε το θέμα. Έβαλε την προσθήκη των 28 τμ κατηγορία 4 ή κατηγορία 5 (αν η υπαγωγή έγινε προ 9/2020); 3. Γιατι τα 28 τμ, ακόμη και αν υποθέσουμε ότι υπήχθησαν στην κατηγορία 5, συντέλεσαν στην απαίτηση ΜΣΕ . Η προσθήκη είναι καθ ύψος (αν αντιλήφθηκα σωστά όχι) ή κατ' επέκταση; Αν είναι κατ΄επέκταση, 99,99% δεν είναι στατικά εξαρτημένη με τα προυφιστάμενα δωμάτια.

Ειδικά μετά το 2017 και το σύστημα e adeies έχουμε δει να εκδίδονται άδειες και να τραβάς τα μαλλιά σου. Άρα, λες ότι έχεις γήπεδο το οποίο είτε εμπίπτει σε ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ στο οποίο επιτρέπονται ρητώς οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης, ή είχες κρατήσει προέγκριση για το άρθρο 40 Ν. 4579/20 και ταυτόχρονα σε κάθε περίπτωση έχεις πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο με ΦΕΚ. Αν δεν έχει σημασία η οικοδομησιμότητα σε γήπεδο μετά την απόφαση 176/23 τότε τι έχει σημασία; Από τη στιγμή που θέτεις ερώτημα θα αναπτύξεις όλα τα δεδομένα και οι συνάδελφοι θα κρίνουν τι έχει σημασία και τι θα πετάξουν ως μη χρήσιμο. Βοηθάει και την οικονομία της συζήτησης και εσένα για να πάρεις απάντηση. Για να απαντηθεί το ερώτημά σου θα πρέπει να αποσαφηνίσεις τα παραπάνω. 1.Δυνάμει ποιων διατάξεων εξεδόθη η Ο.Α (προέγκριση προς εφαρμογή του άρθρου 40 Ν. 4759 ή εφαρμογή διατάξεων ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που το επιτρέπει;) 2. Και βεβαίως θα πρέπει να έχεις τεκμηριώσει αν το γήπεδο σήμερα είναι οικοδομήσιμο. Στην γενικότερη-φυσιολογική κατάσταση ενός ακινήτου που δεν έχουμε αλλαγή όρων δόμησης, νομοθεσίας κλπ η αναθεώρηση όπως ξέρεις μπορεί να γίνει μέχρι εξαντλήσεως των μεγεθών. Υ.Γ Πρόσθεσε τονισμό στην προηγούμενή σου δημοσίευση σύμφωνα με τους κανόνες συμμετοχής.

Το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο; Έχουμε την απόφαση 176/23 του ΣτΕ.

Κάνε το συγκεκριμένο, δίνοντας πλήρη περιγραφή. Τι έχεις (όλα τα δεδομένα του ακινήτου και της Ο.Α) και τι θέλεις να κάνεις.

Καλημέρα. Μικρή σημασία έχει στην περίπτωση αυτή πως θα δηλωθεί η παράβαση, αφού είτε κλικάρεις Δ.Δ, είτε βάλεις μια Λ.Π για καθαίρεση μεσοτοιχίας το πρόστιμο είναι το ίδιο. Η παράβαση αυτή έχει να κάνει με την καθαίρεση της μεσοτοιχίας. Σημασία έχει να περιγράφεται αναλυτικά το τι έχει γίνει στην τεχνική έκθεση. Το θέμα που υπάρχει είναι στο πως θα μπορέσει να γίνει η πώληση και αυτό διότι έχεις συμβολαιογραφικά δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ στην πράξη έχεις μια λόγω της εννοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι αν θέλουν να πουληθούν ξεχωριστά θα πρέπει να επαναφέρουν την μεσοτοιχία ή αν θέλουν να πουλήσουν στην υφιστάμενη κατάσταση, να διορθώσουν τη σύσταση.

@Dimitrios1991 Σε προ 23 οικισμό είσαι; Δυστυχώς και όπως πολύ σωστά σου απάντησε ο Βασίλης (με τις καλησπέρες μου) δεν υπάρχει κάτι που μπορείς να κάνεις, καθώς έχεις εκμεταλλευτεί μεγαλύτερο ΣΔ για επαγγελματικό κτίριο. Σε επαγγελματικές χρήσεις ο ΣΔ είναι 0,80 για τα πρώτα 2.000 τμ και 0,40 για τα επόμενα-μετά τα 2000 τμ. Για τη χρήση κατοικία η μέγιστη δόμηση είναι 400+0,05*(2400-2.000)=420 τ.μ. Με προβληματίζει βεβαίως και η παρ. 3 άρθρου 5 του ΝΟΚ όπου στο πρώτο εδάφιο γίνεται η αναφορά για αλλαγή χρήσης σε εντός σχεδίου και εντός οικισμού ενώ στο δεύτερο εδάφιο που αναφέρεται σε εκτός σχεδίου περιοχές, ρητά θέτει την προϋπόθεση να μην υπάρχει έμμεση υπέρβαση ΣΔ λόγω της νέας χρήσης, ενώ για εντός σχεδίουκαι εντός οικισμού δεν γίνεται τέτοια αναφορά. Από την άλλη πόσο λογικό είναι κάποιος να κερδίζει μεγάλο ΣΔ για επαγγελματική χρήση και με μια απλή άδεια αλλαγής χρήσης να καρπώνεται πολλαπλάσια δόμηση, έναντι κάποιου άλλου που εξαρχής εξέδωσε άδεια για κατοικία. Εκτιμώ ότι η παρ. 3 (εδάφιο πρώτο) άρθρου 5 ΝΟΚ έχει μια ασάφεια για το τι εννοεί με την φράση "ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης), διότι αν εννοεί ότι μπορεί η νέα χρήση να αδειοδοτηθεί καθ' υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης τότε καταλήγουμε στο παραπάνω παράδοξο. Παρ. 3 άρθρο 5 ΝΟΚ. 3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα "μεγέθη της νέας χρήσης Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της έναρξης ισχύος του παρόντος.

Το θέμα δεν αφορά φόρουμ μηχανικών. Το παρόν κλειδώνεται.

Καλησπέρα. Στην ουσία χρειάζεσαι μηχανικό να κάνει έλεγχο νομιμότητας του ακινήτου και να διαπιστώσει αν έχει τηρηθεί η Ο.Α και αν κάποιες κατασκευές έγιναν καθ' υπέρβαση της Ο.Α. Ακόμη και αν δεχτούμε ότι απαιτείται το κλείσιμο θα πρέπει να εκδοθεί Ο.Α και για να γίνει αυτό θα πρέπει πρώτα να ελεγχθεί το ακίνητο και να εξακριβωθεί αν υπάρχει η δυνατότητα υλοποίησης Σ.Δ. Γενικότερα βάσει του ΓΟΚ 85 ίσχυε ότι οι ΗΧ στο όριο υποχρεούνταν να διαθέτουν τοίχο στο κοινό όριο, ενώ οι μπαζωμένες βεράντες (αποτελούν εδαφική διαμόρφωση) δεν έχουν τέτοιο περιορισμό.

Πολύ σωστά. Έχει επισημανθεί εξ αρχής.

Φαντάζομαι είναι αυτονόητο κάτι τέτοιο αλλά καλά κάνεις και το επισημαίνεις.

Kαλησπέρα. Αρχικά θα πρέπει να λάβεις πλήρη φάκελο από την Πολεοδομία για να διαπιστώσεις αν υπήρχε αναθεώρηση για επ' αόριστο παράταση ισχύος μέχρι αποπερατώσεως. Επιπροσθέτως, να ελεγχθεί το οικόπεδο αν παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο και αν δεν έχουν αλλάξει οι όροι δόμησης, αν ορθώς εκδόθηκε τότε η Ο.Α.

Ο σκοπός του φόρουμ δεν είναι να δίνει συμβουλές για καταγγελίες. Αν θεωρείς ότι ο γείτονάς σου παρανόμησε, μπορείς ενδεχομένως να προβείς σε κάθε νόμιμη ενέργεια στις αρμόδιες υπηρεσίες, συνυπολογίζοντας βεβαίως ότι σε μια τέτοια περίπτωση κανείς δεν θα μείνει στο απυρόβλητο όσο νόμιμος και αν θεωρεί ότι είναι. Το παρόν θέμα κλειδώνεται. Pavlos 33

Καλημέρα. Βάσει νόμου δεν υπάρχει κανένα απολύτως εμπόδιο και μπορεί να υπαχθεί κατηγορία 3.

θα πρέπει να είσαι 100% σίγουρη ότι έγιναν λανθασμένοι υπολογισμοί και να το τεκμηριώσεις. Πχ μπορεί να υπάρχει "λούμπα" εξαιτίας μιας μη κάθετης γραμμής και να βγαίνει το εμβαδόν διαφορετικό. Μπορεί το εμβαδόν να επηρεάζεται από την ύπαρξη Η.Χ που προσμέτρησε στη δόμηση. Πολλά μπορεί να έχουν συμβεί. Αν λοιπόν μπορείς χωρίς καμία αμφιβολία να τεκμηριώσεις ότι η εμβαδομέτρηση στο Δ.Κ είναι λανθασμένη, τότε αυτή την τεκμηρίωση θα την αναφέρεις στην Τ.Ε της δήλωσης και θα κάνεις χρήση των σωστών μεγεθών. Αλλιώς θα διαιωνίζεται το λάθος,, το οποίο όπως προανέφερα θα έπρεπε κανονικά να μπορεί να διορθώνεται με συνοπτικές διαδικασίες μέσω μιας απλής ενημέρωσης φακέλου.

Πάντα ξεκινάμε από το δ. κάλυψης. Πολλές φορές σε άδειες έχουμε δει αναντιστοιχίες μεταξύ στελέχους, κατόψεων και δ. κάλυψης. Κανονικά θα έπρεπε αυτές οι άδειες να μπορούν να ενημερώνονται με συνοπτικές διαδικασίες αλλά αυτό όπως ξέρουμε δεν συμβαίνει. Αφού έχεις κάνει εμβαδομετρήσεις με τις διαστάσεις των σχεδίων και τα εμβαδά ταυτίζονται με αυτά του δ. κάλυψης, θα λάβεις υπόψη αυτά του δ. κάλυψης. Σημείωσε κάτι προς έλεγχο, μήπως σε κάποιο σημείο των υπολογισμών κλειστών χώρων δεν βάζει κάποια ανοιχτή κλίμακα προς τον όροφο, ενώ την προμετρά σε κάλυψη και δόμηση σύμφωνα με τις παλαιότερες διατάξεις. Εφόσον λοιπόν καταλήγουμε ότι οι υπολογισμοί του δ. κάλυψης είναι σωστοί, συγκρίνουμε με αυτά τα πολεοδομικά μεγέθη και στην τεχνική μας έκθεση αναγράφουμε ότι η καταχωρήσεις στο στέλεχος της Ο.Α είναι-εκ παραδρομής-λανθασμένες.

Aνατροφοδοτώ το θέμα παραθέτοντας δυο πολύ βασικές ΠΟΛ για τον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας σε αγροτεμάχια (γήπεδα για εμάς τους μηχανικούς). 1. ΠΟΛ 1127/15.9.2008 για ακίνητα εκτός σχεδίου, εκτός οικισμού αλλά εντός ΓΠΣ 2. ΠΟΛ 1212/16.11.1999 Παραδείγματα για τον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας σε αγροτεμάχια. Σχολιάζοντας, θα πρέπει να τονίσουμε ότι ο υπολογισμός αντικειμενικών αξιών πρέπει να γίνεται από επαγγελματίες που ασχολούνται με το αντικείμενο , όταν βεβαίως πρόκειται για δηλώσεις ΦΜΑ κλπ. Σε ενημερωτικό επίπεδο και για απλές περιπτώσεις μπορεί αν κάποιος ασχοληθεί σοβαρά και διαβάσει να καταλήξει σε σωστό αποτέλεσμα. ΠΟΛ 1127 15.9.08 ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΣΕ ΓΠΣ.pdf ΠΟΛ 1212-1999 ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΩΝ.pdf

Είναι το ίδιο ερώτημα που σε απασχολεί με το ξεμπαζωμένο υπόγειο. Ο νόμος αναφέρεται απλώς σε υπόγειες στάθμες (δίνοντας έτσι την ευελιξία να αποφασίσεις και να μην τον "σκίσεις" στα πρόστιμα) και η άλλη αντιμετώπιση από τις εγκυκλίους είναι να αντιβαίνουν το σώμα του νόμου και να συσχετίζουν τις ν υπόγειες στάθμες σύμφωνα με τον ορισμό υπογείου κατά ΓΟΚ 85 κάτι που κατά την προσωπική μου άποψη δεν είμαστε υποχρεωμένοι να το δεχτούμε. Από το κείμενο της παραγράφου 7 δεν προκύπτει με σαφήνεια αν και στην περίπτωση μη νόμιμης στάθμης υπογείου θα πρέπει να βρίσκεται εντός νομίμου όγκου. Η γνώμη μου είναι ότι η συμπλήρωση στο νόμο για τις υπόγειες στάθμες έγινε για να μη μπλοκάρουν τα συμβόλαια των αποθηκών και υπόγειων θέσεων στάθμευσης και όχι για να ψάχνουμε αν αυτά ήταν εντός νόμιμου όγκου.

Καλησπέρα. Το καλύτερο θα ήταν να μας περιγράψεις πλήρως το ακίνητο στο οποίο θέλεις να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία για να υπάρξουν στοχευμένες απαντήσεις. Θα προσπαθήσω να απαντήσω σε ό,τι μπορώ. 1. Η πισίνα με το έντυπο Κ8 ενώ αν έχεις μονοκατοικία εκτός σχεδίου πας με το έντυπο Κ2 2. Στο έντυπο αα γης όταν έχει οριστεί ΕΒΑ δεν βάζεις ταυτόχρονα και ΑΒΑ. Η οικοπεδική αξία (δεύτερη αξία στο έντυπο) αφορά περιπτώσεις κτιρίων με επιφάνεια άνω των 15 τμ εντός ΓΠΣ με μη καθορισμένους όρους δόμησης ή εκτός ΓΠΣ και ορίων οικισμών σε απόσταση 800 μ από θάλασσα ή με πρόσωπο σε επαρχιακή ή εθνική οδό. 3. Ένα γήπεδο μπορεί να βρίσκεται εντός ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ και ταυτόχρονα εκτός οικισμού/σχεδίου. Επιπλέον μπορεί να βρίσκεται σε περιοχή προτεινόμενης πολεοδόμησης, οπότε στην περίπτωση αυτή πάμε στο τρίτο μέρος του εντύπου αα γης και κλικάρουμε την αντίστοιχη επιλογή. 4. Αναφέρεται στις οδηγίες του εντύπου ααγης - Μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και, - Εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης αλλά έχουν πρόσωπο σε Εθνική ή Επαρχιακή οδό ή απέχουν μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα εκτός εάν στις πιο πάνω περιπτώσεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση εν όλω ή εν μέρει λόγω απαγόρευσης οποιασδήποτε δόμησης σε ολόκληρη την εδαφική έκταση ή σε τμήμα της οπότε η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης υπολογίζεται για επιφάνεια εδαφικής Έκτασης ανάλογης με το ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί. Π.χ. Αν μπορεί να πραγματοποιηθεί το 80% της προβλεπόμενης από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμησης, τότε κατά τον υπολογισμό της Αξίας Δυνατότητας περαιτέρω εκμετάλλευσης ως επιφάνεια της εδαφικής έκτασης θα ληφθεί υπόψη το 80% αυτής. Αν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμιά δόμηση δεν θα υπολογισθεί(Α.Δ). - Η αδυναμία δόμησης εν όλω η ή εν μέρει καθώς και το σχετικό ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί αποδεικνύεται με βεβαίωση ιδιώτη μηχανικού, θεωρημένη από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία. 5. Συντελεστής συνιδιοκτησίας επιβάλλεται να βάλεις στον προσδιορισμό αντικειμενικής αξίας όταν έχεις συνιδιοκτήτες. Εκφράζει την δυσκολία εκποίησης ενός ακινήτου λόγω της συνιδιοκτησίας. Ο συντελεστής είναι μειωτικός της τάξης του 10% 6. Βεβαίως και μπορείς όταν δεν υπάρχει κτίσμα ή αυτό είναι μικρότερο των 15 τμ και όταν αυτό είναι μεγαλύτερο των 15 τμ αλλά δεν βρίσκεται εντός ΓΠΣ ή εντος 800 μ από θάλασσα ή δεν έχει πρόσωπο σε εθνική/επαρχιακή οδό.

Όλα αυτά που ρωτάς δεν μπορούν να απαντηθούν από το ίντερνετ με υποθέσεις. Θα πας σε ένα μηχανικό να ελέγξει το γήπεδο και να σε κατατοπίσει αρμοδίως.

Από τη στιγμή που έγινε κατάτμηση το 2016 ο χρόνος δημιουργίας του είναι το ίδιο έτος. Άρα, δυο τα ερωτήματα. 1) Για να ήταν το 2016 άρτιο και οικοδομήσιμο θα έπρεπε να διαθέτει πρόσωπο τουλάχιστον 25 σε αναγνωρίσμενο (με ΦΕΚ) αγροτικό δρόμο ή δημοτικό ή επαρχιακό κλπ. Όχι όμως σε απλό αγροτικό δρόμο. 2) Ο μηχανικός που προσέλαβες να ελέγξει το ακίνητο, ακόμη και αν δεχτούμε την αρτιότητα-οικοδομησιμότητα, δεν είδε ότι είναι τόσο μακρόστενο που δεν χωράει να τοποθετηθεί κτίριο; Μήπως είσαι σε περιοχή αναδασμού;

Καλησπέρα. Το θέμα με τα γήπεδα έγινε πλέον περίπλοκο μετά την απόφαση ΣτΕ 176/2023. Απαιτείται πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο με ΦΕΚ και όχι απλώς σε έναν οποιοδήποτε αγροτικό δρόμο. Επομένως, θα πρέπει να επισκεφτείς τεχνικό γραφείο μηχανικού για να ελέγξει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητά του. Το ότι διαθέτεις τοπογραφικό μπορεί αυτό να είναι προγενέστερο και οι όροι δόμησης να μην ισχύουν πλέον. Σαν γενική τοποθέτηση αν υποθέταμε ότι το γήπεδο προυφίστατο συμβολαιογραφικά ως έχει σήμερα, προ του έτους 1977 και εφόσον αυτό ήταν οικοδομήσιμο, ενδέχεται η αρμόδια ΥΔΟΜ να εγκρίνει για χρήση κατοικία μικροτερες πλάγιες αποστάσεις (7,50 μ).

Κατά τη γνώμη μου θα μπορούσες να ενεργήσεις ως εξής. Να αποδεχτείς την υφιστάμενη κατάσταση του δεξιά οικοπέδου και να ρυθμίσεις τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν μέσα σε αυτό. Αυτό το τοπογραφικό (αποτύπωσης) θα το ανεβάσεις στο σύστημα δηλώσεων παρέα με αυτό της Ο.Α. Με βάση το τοπογραφικό και την δήλωση υπαγωγής διορθώνεις τον τίτλο του δεξιά οικοπέδου. Το αριστερό οικόπεδο αφού στερείται τίτλου-τοπογραφικού και πάει με χρησικτησία θα "αποδεχτεί" ότι μένει αριστερά από τις περιφράξεις. Με αυτά τα στοιχεία θα δηλωθούν και στο κτηματολόγιο, καθώς έχεις κάθε δικαίωμα να προσκομίσεις πρόσφατο τοπογραφικό και να δηλώσεις την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αν υπάρχει διαφορά επιφάνειας, υφιστάμενης κατάστασης και τίτλου, στο κτηματολόγιο συνήθως ζητούν επικαιροποιημένο Ε9 με την υφιστάμενη κατάσταση.

Αν είναι στατικά ενιαίο η κατηγορία σπουδαιότητας είναι η Σ2 (ως η δυσμενέστερη). Η αλλαγή χρήσης επιφέρει και νέες απαιτήσεις όπως έλεγχο για θέση στάθμευσης (πιθανώς να απαιτηθεί δέσμευση μιας τουλάχιστον) και προσβασιμότητα σε ΚΧ οικοπέδου-κτιρίου. Λογικά το δεύτερο συντελείται αφού είναι ισόγειο.

Μα για να σε βοηθήσουμε το λέμε συνάδελφε όχι για καψόνι. Μια πρώτη υπόθεση για κτίσματα τέτοιας γενιάς έχω κάνει στην πρώτη δημοσίευση του θέματος.

To ανατολικό οικόπεδο που δεν περιλαμβάνει κτίριο, διαθέτει τίτλο με τοπογραφικό;