Pavlos33

@ελμαχρο Στα πολύ σωστά που αναφέρει ο Δημήτρης (με τις καλησπέρες μου) να προσθέσω ότι ο σχεδιασμός του σπιτιού σε ότι αφορά επιφάνειες και χώρους θα πρέπει να καλύπτει τόσο τις υπάρχουσες ανάγκες, όσο και να μπορεί να καλύψει και μελλοντικές (πχ μέσω προσθήκης κατ επέκταση ή καθ ύψος). Ένα άλλο που έχουμε παρατηρήσει συχνά σε οικογένειες είναι οι γονείς να ετοιμάζουν σε οικογενειακή οικοδομή οροφοδιαμερίσματα με σκοπό να κατοικήσουν τα παιδιά τους όταν μεγαλώσουν και παντρευτούν, αλλά τελικά τα παιδιά τους , είτε λόγω συνθηκών ζωής, είτε λόγω επιλογών τους να μην μένουν σε αυτά και να έχει δαπανηθεί ένα τεράστιο κεφάλαιο που δεν απέδωσε. Με απλά λόγια δεν κατασκευάζετε ένα μεγαθήριο αν δεν το χρειάζεστε. Κατασκευάζετε αυτό που χρειάζεστε, με τον σχεδιασμό του από τον μηχανικό να μπορεί να προβλέψει μελλοντικές ανάγκες όπως προανέφερα. ΥΓ Να προσθέσω ότι αν καταλήξετε σε διώροφο μην τσιγκουνευτείτε τον ανελκυστήρα. Πάνε οι εποχές που οι άνθρωποι θεωρούσαν πολυτέλεια το ότι είχαν απλώς ένα αστικό διαμέρισμα. Τα μυοσκελετικά προβλήματα όλων μας (λόγω και του σύγχρονου τρόπου ζωής) ξεκινούν από μικρές σχετικά ηλικίες και πέραν αυτού ένας ανελκυστήρας βοηθάει στις καθημερινές δουλειές (κουβαλήματα, ψώνια κλπ).

Δεν έχουμε τέτοιο έγγραφο ή εγκύκλιο για να το στηρίξουμε. Φρόντισε τα τμήματα να είναι ίσα και οπωσδήποτε με το ίδιο συμβόλαιο. Το ζητούμενο όπως αντιλαμβάνεσαι είναι να μην δημιουργηθεί κατάτμηση. Γι αυτό άλλωστε και τα ίσα τμήματα με το ίδιο συμβόλαιο.

Aν κατάλαβα σωστά το γήπεδο εμπίπτει σε δυο ζώνες του ΣΧΟΟΑΠ όπου στη μια υπάρχει καθολική απαγόρευση δόμησης, ενώ στην άλλη επιτρέπεται η δόμηση υπό τις καθορισμένες χρήσεις (πχ κατοικία κλπ). Έχω τη γνώμη ότι ο επιτρεπόμενος Σ.Δ θα εξαχθεί από το τμήμα που εμπίπτει στη ζώνη όπου επιτρέπεται η χρήση κατοικίας και εφόσον το τμήμα που εμπίπτει στη ζώνη αυτή διαθέτει το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που ορίζεται στη ζώνη. Η Υ.ΔΟΜ ποια γνώμη έχει για το ζήτημα.

Χριστός Ανέστη και Χρόνια Πολλά. Συνάδελφε όταν βλέπουμε τοπογραφικό με οριακό εμβαδόν κοντά στα 4.000 τμ ξέρουμε ότι στο 99% των περιπτώσεων έχει γίνει λοβιτούρα για να εκδοθεί η άδεια (ξέρουμε εποχές στις οποίες η μέτρηση αποστάσεων γηπέδων γίνονταν με ρίψη πέτρας και επιφοίτηση από το Μαντείο για το τελικό νούμερο) . Οπότε όπως στα λέει παραπάνω ο συνάδελφος Elounda είναι τα πράγματα. Φυσικά, μη γνωρίζοντας τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου σου, ακολούθησε τη συμβουλή του συναδέλφου killertomato και απευθύνσου σε τοπογράφο, ή πολιτικό μηχανικό που ασχολείται με τοπογραφικά και αποτυπώσεις για να ελέγξει το ακίνητο. Όλα τα άλλα από εδώ θα είναι απλώς υποθέσεις και κουβέντα για να περνάει η ώρα και δεν θα απαντούν υπεύθυνα στο πρόβλημά σου.

Στα πολύ σωστά που αναφέρθηκαν να προσθέσω ότι χρειάζεται πριν ο συνάδελφος προχωρήσει, να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο βρίσκεται εκτός απόστασης 500 μ από την ακτή, διότι εντός αυτής της απόστασης απαγορεύεται( Ν. 1337/83) η περίφραξη (εξαιρούνται κάποιες ειδικές χρήσεις υπό προϋποθέσεις και περιορισμούς) και δηλώνεται ρητώς ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει σε αυτή την απόσταση.

Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Εννοείται και πολύ σωστά αναφέρθηκε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο ευμενέστερος ΣΔ που όριζε το ΦΕΚ 270/Δ/85 πριν τροποποιηθεί με το νόμο 4759. Να προσέξει η/ο συνάδελφος ότι στην εκτός σχεδίου δόμηση, ο ΣΔ διαφοροποιείται ανάλογα με την προς αδειοδότηση χρήση και ο ΣΔ=0,20 ισχύει ως γενική διάταξη, μόνο στην περίπτωση που δεν ορίζεται ειδικώς ΣΔ για την εκάστοτε χρήση.

Η αντιπαροχή με απλά λόγια σημαίνει, ότι δίνεις το οικόπεδό σου σε κατασκευαστή για να κάνει ανέγερση πολυκατοικίας σε αυτό και παίρνεις για αντάλλαγμα ένα ποσοστό που αντιστοιχεί σε διαμέρισμα ή διαμερισμάτα της πολυκατοικίας, αναλόγως της συμφωνίας που θα γίνει εγγράφως στο εργολαβικό.

Μάλλον εννοεί ότι στην περιοχή τέθηκε σε ισχύ πολεοδομική μελέτη και από τότε είναι εντός σχεδίου. Ισχύουν τα ίδια, ότι το ακίνητο τελεί υπό αναστολή κυρώσεων και αν δεν έχει άλλες αυθαιρεσίες και εφόσον η τότε τακτοποίηση με Ν. 720/77 έχει γίνει σωστά (σωστές αποτυπώσεις κλπ)-κάτι που είναι σπάνιο, μπορεί να μην προβεί σε υπαγωγή. Δηλαδή, το ακίνητο μεταβιβάζεται διότι εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 82. Όμως, επειδή ένα ακίνητο που ρυθμίστηκε πριν 40+ χρόνια και η εμπειρία έχει δείξει, ότι οι τότε αποτυπώσεις ήταν αφενός πλημμελείς, αφετέρου δημιουργούσαν έμμεσα ιδιοκτησιακά δικαιώματα , "δείχνοντας" ότι ήθελαν για γήπεδα ιδιοκτησιών, καλό θα ήταν να κάνει την υπαγωγή , καθώς το πρόστιμο θα είναι ιδιαιτέρως χαμηλό (προ 83 μπορεί και προ 75 το κτίσμα) και θα κερδίσει την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Αν πάλι θέλει, μπορεί να προβεί σε νομιμοποίηση (δεν βλέπω το λόγο να μπλέξει με Πολεοδομία).

Έτσι όπως είναι η διατύπωση της παραγράφου δεν γνωρίζω αν μπορούμε να βάζουμε στην φύτευση ότι μας βγαίνει κατά τον σχεδιασμό μας και να φυτεύουμε το δώμα στο διπλάσιο αυτού που μας απομένει για να συμπληρώσουμε τα 2/3 υποχρεωτικού ακαλύπτου. Η ασφαλής λύση είναι όπως ορίζει το άρθρο 17 Ε οικ=315 τμ---ΠΚ=50% --Υποχρεωτική φύτευση: 2/3Χ 0,5Χ315=105 τμ. Μείωση στο 1/2--->315Χ0,50Χ1/2=78,75 τμ. φύτευση στο δώμα: 2 Χ (105-78,75)=2Χ26,25=52,50 τ.μ Επιπλέον, δες και αυτό που αναφέρεται στην υποπαρ. ζ σχετικά με τους διαδρόμους διέλευσης οχημάτων κατασκευασμένους από διάτρητες (προφανώς για να μπορεί να φυτρώνει κάτι ανάμεσα στις οπές) πλάκες. ζ. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, δύναται αυτή να μειωθεί στο 1/2 του υποχρεωτικού ακαλύπτου υπό την προϋπόθεση ότι θα φυτευτεί στο δώμα διπλάσια επιφάνεια από την υπολειπόμενη επιφάνεια των 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου που δεν προβλέπεται να υλοποιηθεί. Σε κτίρια όπου δεν είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί η φύτευση μέχρι τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου, κατ’ εξαίρεση δύναται να συμμετέχουν στον υπολογισμό της φύτευσης και οι διάδρομοι διέλευσης των οχημάτων εφόσον επιστρώνονται από διάτρητες πλάκες.

Βγάζεις νέο ΚΗΔ και επισημαίνεις στην συμβ/φο να μην χρησιμοποιήσει τον προηγούμενο ΚΗΔ.

Αυτό θα μπορέσει να το απαντήσει μηχανικός από την περιοχή σας τον οποίο θα πρέπει να επισκεφθείτε για να σας κατατοπίσει.

Άρα, το Κτηματολόγιο θα αποφανθεί θετικά για την μεταβολή στην παρόδια πλευρά, αρκεί να συναινέσει ο Δήμος (αν ο δρόμος χαρακτηριστεί δημοτικός). Να υποθέσω, ότι ο δρόμος αυτός δεν συνδέει δυο οικισμούς ή μια πόλη με έναν οικισμό, ώστε να επικαλεστείς ερμηνείες που αφορούν κατά παρέκκλιση αρτιότητας παρόδιων γηπέδων με πρόσωπο σε κυριότερη ή μοναδική και ενδεχομένως να ξεκινήσουν διαδικασίες χαρακτηρισμού του δρόμου.

Λέγοντας "μεσοτοιχία", εννοείς κοινό μεσότοιχο μεταξύ όμορων κτιρίων ή εννοείς, την περίπτωση κτιρίων εν επαφή ; Η υπόθεση, αφορά την προσθήκη καθ ύψος σε υφιστάμενο;

Δεν κατάλαβα πλήρως το ερώτημά σου. Αναφέρεις ότι η περιοχή βρίσκεται σε λειτουργούν κτηματολόγιο. Άρα, έχουμε ΚΑΕΚ για τις ιδιοκτησίες και για το δρόμο. Ελπίζω να έχω καταλάβει σωστά ως εδώ. Θα κάνεις τοπογραφικό χωρικής μεταβολής; Ποια η σημασία του να χαρακτηριστεί οπωσδήποτε δημοτικός ο δρόμος και να μην παραμείνει, για παράδειγμα, αγροτικός. Αν εν τέλει το ερώτημα αφορά στο ότι το γήπεδο "θέλει" να πάρει μέρος κοινόχρηστου δρόμου, είναι ένα θέμα αυτό με όποιο χαρακτηρισμό δρόμου και αν έχεις, υπό την έννοια ότι υπάρχει δημόσια έκταση.

Δεν μεταβλήθηκε το κέλυφος αλλά ο στατικός φορέας εξ ολοκλήρου. Από φέρουσα λιθοδομή έχεις κτίριο με σκελετό Ο.Σ. Σωστά είχα καταλάβει και από το πρώτο σου ερώτημα. Αν το κτίριο είναι προ 55 (μάλλον κάτι τέτοιο θα έχεις) ισχύει όλη η "σύγχυση" που προκαλείται ελλείψει νομοθετικής αναφοράς σε τέτοιες περιπτώσεις. Επομένως, ακόμη μια "γκρίζα ζώνη" για το αν θα το δεχτείς (άρα ως προ 55 βάζεις 'ΝΑΙ' στην Ο.Α) ή δεν θα το δεχτείς και θα βάλεις "οχι" στην ύπαρξη Ο.Α.

Πώς θα το τακτοποιήσεις αφού δεν επιτρέπεται υπαγωγή σε κατηγορία 5.

Κάλεσε πολιτικό μηχανικό άνθρωπέ μου. Μην ψάχνεις στο ίντερνετ κάνοντας εικασίες και στο τέλος τρομοκρατείσαι.

Μόνο προσωπική άποψη μπορώ να εκφέρω καθώς όπως προανέφερα δεν υπάρχει καμία διάταξη σε νόμο ή εγκύκλιο για το θέμα. Η δική μου "κόκκινη γραμμή" (κρίνοντας πάντοτε ανά περίπτωση) είναι ότι η πλήρης αλλαγή στατικού φορέα συνεπάγεται ένα παντελώς αυθαίρετο κτίριο, ορμώμενος και από το παράρτημα Α όπου αναφέρει την περίπτωση προκάτ που έγινε με συμβατική κατασκευή.

Δες και την συζήτηση που έχει ανοίξει εδώ

Είναι κάτι που μας έχει προβληματίσει από τον πρώτο νόμο (4014/11). Επίσημη απάντηση δεν υπάρχει. Κάποιες ερωτοαπαντήσεις του ΤΕΕ ανέφεραν ότι η αλλαγή στατικών δεν αποτελεί αντικείμενο ρύθμισης και θα πρέπει να γίνεται νομιμοποίηση. Όμως μια τέτοια απάντηση είναι απλώς μια άποψη χωρίς καμία επίσημη προέλευση και ακόμη και να θέλαμε να κάνουμε νομιμοποίηση, δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνεται σε όλες αυτές τις περιπτώσεις. Επιπλέον δεν θα μπορούσαμε να αναζητούμε σε κάθε τακτοποίηση το αν ο φορέας έχει αλλάξει και σε ποια έκταση, εκτός ίσως από την περίπτωση που έχουμε να κάνουμε με ένα εντελώς διαφορετικό στατικό σύστημα. Πχ άδεια με σκελετό Ο.Σ και κατά την κατασκευή μεταλλική κατασκευή, ή προ 55 κτίριο (φέρουσα λιθοδομή) και έγινε εσωτερικά σκελετός οπλισμένου σκυροδέματος, ή προκάτ στην άδεια και συμβατική κατασκευή στην πράξη. Οι περισσότεροι κάνουμε "γαργάρα" την αλλαγή (σε μικρή κλιμακα) στατικών και ασχολούμαστε με την πολεοδομική τακτοποίηση.

Με μια πρώτη ματιά φαίνεται ότι πηγαίνει κατηγορία 5 όπως αναφέρεις. 1. Μήπως κάποια υπέρβαση δόμησης προέρχεται από κλείσιμο Η.Χ; 2. Κατά το χρόνο έκδοσης Ο.Α, μήπως το επιτρεπόμενο ύψος ήταν μεγαλύτερο, ώστε να κάνεις σύγκριση με τα τότε επιτρεπόμενα-στο οικόπεδο-μεγέθη;

ν 4258/14 ΑΡΘΡΟΝ-9 Μεταβατικές διατάξεις 4. Έως την έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπεται στην παρ.1 του Αρθ-28 του Ν-4067/12, οι αποστάσεις δόμησης από τις γραμμές πλημμύρας που αναφέρονται στην παρ.2 του Αρθ-5 του παρόντος ορίζονται ως εξής: Α. Για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές, απόσταση 10 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας και Β. για τις εκτός σχεδίου περιοχές, απόσταση 20 μέτρων από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας. επιπλέον του Ν. 4258 διάβασε το άρθρο 28 Ν. 4067/12 και το άρθρο του ν. 4258 που αφορά τα μικρά υδατορέματα τα οποία δύναται να εξαιρούνται της οριοθέτησης. Προ Ν. 4258 η Πολεοδομία χορηγούσε άδεια έχοντας κάνει προσωρινή οριοθέτηση (δες και άρθρο 6 του κτιριοδομικού κανονισμού). Ίσως λόγω απόστασης θέσης κτιρίου μεγαλύτερης των 20 μ από το φρύδι να μην προέβησαν σε προσωρινή οριοθέτηση. Δες ενδελεχώς το φάκελο της Ο.Α για τα περαιτέρω.

Aν δεν κάνω λάθος (δες αναλυτικά και το θέμα της Η.Τ στο φόρουμ) αν βάλεις ημερομηνία αυτοψίας μέχρι 31/1/2021 (οι συνάδελφοι έχουν αναφέρει ότι συστημικά γίνεται η ημερομηνία αυτοψίας να είναι προγενέστερη της ημερομηνίας ανοίγματος δήλωσης για βεβαίωση) η βεβαίωση έχει ισχύ για μέχρι και την 30/6/2021 χωρίς να περάσεις από Η.Τ.

Από τα παραπάνω που παραθέτεις φαίνεται το προκύπτον από την Π.Ε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο. Το αρχικό οικόπεδο ρυμοτομούνταν από το δ. ρυμοτομίας της Π.Μ και έτσι προέκυψε μικρότερο;

Αν έχεις μια παράβαση που μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 (εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών κατηγορίας 3 που αφορούν επιφάνεια χώρου) μπορεί όπως προανέφερες να υπαχθεί σε αυθαιρεσία άρθρου 100 (λοιπές παραβάσεις) και στην προκύπτουσα κατηγορία (πχ κατηγορία 2, 4 κλπ). Δεν θα βάλεις και κατηγορία 3 και μια λοιπή παράβαση, για την ίδια παράβαση. Η λοιπή παράβαση δεν μπορεί να υπαχθεί σε κατηγορία 3 αν αυτό εννοείς.