Pavlos33

Σήμερα ισχύει το πολεοδομικό καθεστώς του οριοθετημένου (ΦΕΚ 181/Δ/85 και ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011 σε συνδυασμό με την απόφαση οριοθέτησης φυσικά.

Aπόφαση οριοθέτησης Νομάρχη βάσει του ΦΕΚ 181 Δ 85 υπάρχει;

To οικόπεδο αν ήταν προ 85 θα ήταν άρτιο ως έχει. Μετά το 85 πρέπει να πληροί την θεσπισμένη αρτιότητα βάσει της σχετικής απόφασης Νομάρχη βάσει της οποίας κατηγοριοποιήθηκε και οριοθετήθηκε ο οικισμός. Αν θέλεις να δημιουργήσεις σήμερα οικόπεδα από κατάτμηση, πρέπει να εφαρμοστεί το ΦΕΚ 289//ΑΑΠ/2011. Αναλόγως επιφάνειας οικοπέδων που θα προκύψουν χρειάζεσαι 10 ή 15 μ για το κάθε ένα προκύπτον οικόπεδο και οπωσδήποτε 4 μ (ή και παραπάνω αν υπάρχει απόφαση που να ορίζει μεγαλύτερο πλάτος οδού) πλάτος οδού σε όλο το μήκος προσώπου. Οπότε ο δρόμος πρέπει να αποδειχθεί τι ακριβώς είναι. Εσύ για να υπογράψεις οικοδομησιμότητα πρέπει να έχεις κοινόχρηστο δρόμο. Οπότε η έρευνα ξεκινά με το τι είναι ο δρόμος και πως αυτός έχει προκύψει. Αν ο δρόμος προέκυψε με παραχώρηση τετράμετρης λωρίδας σε πρώην τυφλό οικόπεδο προκειμένου αυτό να οικοδομήσει με τις άλλοτε (καταργηθείσες διατάξεις από το ΣΤΕ το 2008) τότε δυστυχώς έχασες. Πας για κύρωση κοινοχρήστων χώρων πρώτα όπως αναφέρει ο συνάδελφος παραπάνω.

Αν είχε πρόσωπο σε πλήρως διανοιγμένο δρόμο και πληρούσε το ελάχιστο πρόσωπο αρτιότητας, το οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, ακόμη και αν ο άλλος δρόμος ήταν μερικώς διανοιγμένος. Οπότε, η περίπτωση δεν εμπίπτει σε αυτές του παραρτήματος Α για να θεωρήσεις μη ύπαρξη Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου.

Δεν είδα στο ερώτημα να αναφέρεται σε σχέδιο διανομής. Εντός σχεδίου διάβασα να λέει. Ας μας πει αν είναι να το ξαναδούμε.

Εξαρτάται τι είναι αυτό για το οποίο βεβαιώνεις. Αν βεβαιώνεις για οριζόντια ιδιοκτησία τότε μπορείς. Αν βεβαιώνεις για αυτοτελή μονοκατοικία χωρίς σύσταση, δεν μπορείς. Πρέπει με κάποιο τρόπο η περίφραξη να μην είναι συνεχόμενη στο ρυμοτομούμενο και μη ρυμοτομούμενο τμήμα του οικοπέδου. Θα πρέπει να διακοπεί η περίφραξη και να τοποθετηθεί στην σωστή θέση της. Τεχνικά δεν είναι δύσκολο κάτι τέτοιο.

Αν δεις το ΦΕΚ 270 Δ είχε παρέκκλιση για γήπεδα μετά το 78 και προ 1985 ελάχιστης επιφάνειας 4.000 τμ. Η παραπομπή σε αυτή την περίπτωση γίνεται γιατί το εκτός οικισμού τμήμα είναι παρόδιο σε δημοτική οδό και όχι σε αγροτική οδό. Αν δεις λίγο την διαδοχή της κατά κανόνα αρτιότητας είχε δυο διακριτές περιπτώσεις. Η μία για για γήπεδα με ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ και η δεύτερη αφορούσε παρόδια γήπεδα 4.000 τμ/45/50 και μετά συνέχιζε το διάταγμα με τις παρεκκλίσεις παρόδιων γηπέδων (οι οποίες για γήπεδα έκτασης μικρότερης των 4.000 τμ καταργήθηκαν με την δυνατότητα προέγκρισης άδειας εντός διετίας με το ν. 4759)

Άρα, μέσω της άδειας έδειξαν ότι το οικόπεδο δεν ρυμοτομούνταν (λογικά έδειξαν στο τοπογραφικό το πλήρες-προβλεπόμενο από το Ρ.Σ πλάτος του δρόμου και το οικόπεδο να εφάπτεται στην Ο.Γ), αποδεχόμενοι έτσι ότι δεν είχαν καμία αξίωση αποζημίωσης. Συνεπώς δεν αναμένει κάποια συντέλεση απαλλοτρίωσης και περίεργο είναι που ακόμη δεν έχουν ξηλώσει περιφράξεις καθώς διαφαίνεται από την περιγραφή σου, ότι το τμήμα αυτό δεν τους ανήκει, οπότε αν θες να τακτοποιήσεις την περίφραξη δεν μπορείς, διότι αφενός δεν του ανήκει αφετέρου είναι εντός δημόσιας έκτασης.

Θα πρέπει να δεις αρχικά αν έχει γίνει παραχώρηση σε κοινή χρήση ρυμοτομούμενων από την εξεταζόμενη ιδιοκτησία και την απέναντι. Λογικά θα υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης. Κάνε έρευνα να την βρεις για να δεις πως εκδόθηκε τελικά η άδεια. Οι προς τακτοποίηση κατασκευές βρίσκονται εντός ρυμοτομούμενου τμήματος και είναι στατικά εξαρτημένες με το υπόλοιπο κτίριο;

Mε την αναφορά σου περί οριοθέτησης οικισμού στο αρχικό μήνυμα, να υποθέσω εννοείς σκαρίφημα ορίων. Κατ αναλογία με την περίπτωση γηπέδου εν μέρει εκτός και εν μέρει εντός οριοθετημένου θα το δεις. Το προ 23 τμήμα για να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση πρέπει να προϋπάρχει της έναρξης ισχύος του ΠΔ/ 2-3-81. Όμως, χωρίς τίτλο κτήσης μόνο με την επίκληση χρησικτησίας απο τον ιδιοκτήτη, δεν μπορείς να υπογράψεις καθαρή δήλωση περί κατά παρέκκλιση αρτιότητας στο εντός οικισμού τμήμα, αφού δεν διαθέτεις δικαστική μεταγεγραμμένη απόφαση. Προ Ν. 4759/20 η περίπτωση γηπέδων με ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ δημιουργηθέντα μετά το 1978 και μέχρι το 1985 έδινε κατά παρέκκλιση αρτιότητα. Μετά το ν. 4759 και μετά την απαλοιφή του επίμαχου εδαφίου η του άρθρου 40, η περίπτωση αυτή δεν αναφέρεται πουθενά στο νόμο. Αν υποθέσουμε ότι βγει κάποια ερμηνευτική και δεν θίγει την περίπτωση αυτή θα μπορούσαμε να πούμε ότι το εκτός οικισμού τμήμα θα μπορούσε να οικοδομείται (ως άρτιο κατά παρέκκλιση) εφόσον αυτό προϋφίσταται του 1985. Πάλι όμως υπάρχει το πρόβλημα της απόδειξης ημεροχρονολογίας δημιουργίας του, αφού δεν διαθέτεις τίτλο κτήσης. Τώρα, για το πως θα συντάξεις τη δήλωση, νομίζω έχουν αναφερθεί οι τρεις κυριαρχούσες απόψεις. Η πρώτη άποψη λέει να αναφέρεις το ακίνητο ως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω έλλειψης τίτλων που να αποδεικνύουν το έτος δημιουργίας του. Η δεύτερη άποψη είναι να αναγράψεις άρτιο εφόσον προϋφίσταται των σχετικών ημεροχρονολογιών για κάθε τμήμα με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς και η τρίτη άποψη (η οποία ακολουθεί εν μέρει την εγκύκλιο 2/92) να λάβεις υπεύθυνη δήλωση Ν. 1599/86 από τον ιδιοκτήτη που να δηλώνει υπεύθυνα το χρόνο δημιουργίας του γηπέδου και αυτή τη δήλωση να επικαλεστείς και να μνημονεύσεις στη δική σου δήλωση Ν. 651 με το λεκτικό "ότι το υπό στοιχεία κορυφών ....και επιφάνειας...εμφαινόμενο στο παρόν τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμάχιο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο της τάδε χρονολογίας όπως δηλώνεται υπευθύνως βάσει της ΥΔ ν. 1599/86 του ιδιοκτήτη κλπ". Σε κάθε περίπτωση αυτό που πρέπει να μείνει είναι ότι η έλλειψη δικαστικής απόφασης δεν μας επιτρέπει να δώσουμε "καθαρή" δήλωση Ν. 651 ότι το γήπεδο είναι άρτιο.

Aν ο οικισμός οριοθετήθηκε με διατάξεις του ΦΕΚ 181/Δ/85 τότε δεν ασχολείσαι με όρους δόμησης προ 23 οικισμών (ΦΕΚ 138/Δ/81) αλλά έχεις περίπτωση οικοπέδου εν μέρει εντός οριοθετημένου οικισμού και εν μέρει εκτός.

Πλέον έχουν αλλάξει τα 600 τμ σε 550 τμ με το Ν. 4759/20 άρθρο 33. Η επιφάνεια αυτή αφορά την μέγιστη δόμηση.

Το σωστό θα ήταν να υπήρχε η δυνατότητα μεταβολών με κάποιο ψηφιακό αίτημα όπως με τα αυθαίρετα. Από την στιγμή που δεν μας παρέχεται αυτή η δυνατότητα, αυτοδίκαια ενεργούμε και σε περίπτωση κάποιας παράλειψής μας εκδίδουμε νέο ΚΗΔ όταν αυτός δεν χρησιμοποιήθηκε σε συμβόλαιο (κάτι παρόμοιο με την βεβαίωση ν. 4495 που χορηγήθηκε, είχε ένα λάθος ήσσονος σημασίας και τελικά δεν χρησιμοποιήθηκε). Αν τώρα καταλήξεις και ολοκληρώσεις την διαδικασία, το αποδεικτικό με τον ΚΗΔ το κρατάς στο αρχείο για να το δώσεις όταν χρειαστεί.

Επανάληψη της διαδικασίας με το σωστό τοπογραφικό και έκδοση νέου ΚΗΔ. Αν τυχόν το έχεις δώσει σε συμβολαιογράφο, ενημέρωσέ τον να μην μνημονεύσει τον παλιό ΚΗΔ στο συμβόλαιο που θα συντάξει.

Η υποχρεωτική απόσταση γραμμής δόμησης είναι 15 μ από τον άξονα του δρόμου (ΠΔ 209/98). Άρα αυτή η απόσταση επηρεάζει πρακτικά μόνο την νότια ιδιοκτησία, αφού δεν τέμνει το οικοδομήσιμο μέρος της ιδιοκτησίας που μελετάς. Η γραμμή αυτή με το κόκκινο χρώμα θα αποτελέσει πλάγιο όριο. Είναι σύνηθες σε εκτός σχεδίου πολυγωνικά σχήματα η οικοδομησιμότητα να μην είναι βέλτιστη. Μήπως να προβεί ο ιδιοκτήτης σε συζήτηση για αγορά της νότιας ιδιοκτησίας η οποία εφάπτεται στο δρόμο προς βελτίωση της κατάστασης;

Και όπως λέγανε και οι παλιοί, το πέτρινο σπίτι θέλει ένα δάσος ξύλα για να ζεσταθεί, αλλά άμα ζεσταθεί θα το απολαμβάνεις για ώρες.

Πριν 5-6 Post δεν το είχες ξαναρωτήσει αυτό; Για να καταλάβεις τι παίζει βάλει ένα υποθετικό περίγραμμα κτιρίου μέσα και θα καταλάβεις που δεν σε παίρνει να το τοποθετήσεις. Με σκέτο περίγραμμα γηπέδου δεν το καταλαβαίνεις άμεσα. Έχεις και σχήμα γηπέδου άστα να πάνε. Μόνο στο κεντρικό τμήμα του βλέπω να μπαίνει οικοδομή. Ο δρόμος επαρχιακός είναι; Η κάθετη πλευρά από το δρόμο μέχρι τη νότια πλευρά (με πορτοκαλί) ποια διάσταση έχει;

Συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών χρειάζεσαι. Καλύτερα να την κάνεις αφού τελειώσει η κατασκευή και όχι με βάση τα αρχικά σχέδια, διότι μπορεί να επέλθουν διαφοροποιήσεις. Ανέφερε στο μηχανικό σου κατά την προμελέτη των σχεδίων της οικοδομής ότι θέλεις να γίνει σύσταση οριζόντιων, δηλαδή να χωριστεί το κτίριο σε διαμερίσματα.

Ενδεχομένως να μην έχει ξανακάνει την διαδικασία υποβολής. Μήπως ο συνάδελφος εννοεί τη βεβαίωση μέσω του συστήματος Η.Τ. κτιρίων; Ο πελάτης δεν έχει πρόσβαση στις υπηρεσίες μηχανικού του κτηματολογίου. Απλώς θα ζητήσεις από τον τοπογράφο το ψηφιακό αρχείο, το υποβληθέν pdf και το αποδεικτικό υποβολής.

Εννοείς να αναρτηθεί στο κτηματολόγιο το τοπογραφικό και να ληφθεί ΚΗΔ. Η διαδικασία δεν απαιτεί κάποιο παράβολο.

Η υποχρέωση σύνταξης ΗΤΚ θα είναι κατά την μεταβίβαση, σύσταση ή μεταβολή εμπράγματου δικαιώματος (πχ πώληση, γονική παροχή κλπ). Η διαφορετική διαρρύθμιση σύμφωνα με όλους τους αυθαιρετονόμους της τελευταίας δεκαετίας δεν αποτελεί αυθαιρεσία. Κάποιοι συνάδελφοι, παρά το ότι ο νόμος δεν το απαιτούσε, εισήγαγαν κατά την υπαγωγή επικαιροποιημένη κάτοψη στο σύστημα για πάσα μελλοντική χρήση. Η γνώμη μου είναι ότι αν έχεις δήλωση υπαγωγής και έχεις αναρτήσει κάτοψη υφιστάμενης κατάστασης, δεν απαιτείται να προβείς σε ενημέρωση Ο.Α καθώς μια δήλωση, επέχει ουσιαστικά θέση Ο.Α. Αν όμως, σε περίπτωση αλλαγής εσωτερικής διαρρύθμισης, δεν αναρτήθηκε επικαιροποιημενη κάτοψη, τότε θα πρέπει να γίνει ενημέρωση Ο.Α (e-adeies). Η ΕΔΕΜΚ και το νέο ΠΕΑ θα εισαχθούν στις πράξεις και το πεδίο των ΠΕΑ αντίστοιχα, προκείμενου να ολοκληρωθεί η ΗΤΚ (πιστοποιητικό) όταν αυτή συνταχθεί. Δεν απαιτείται να συνταχθεί όπως για παράδειγμα θα γινόταν λόγω μιας οικοδομικής άδειας (πχ ανέγερση, επέκταση κλπ).

5 μ από τα όρια και ελέγχεις την γραμμή δόμησης από τον άξονα της δημοτικής οδού (εφόσον το εκτός οικισμού τμήμα, έχει πρόσωπο σε αυτή) να είναι κατ ελάχιστον 15 μ.

Aυτό με την ανασύσταση φακέλου πραγματικά είναι εξοργιστικό. Η διοίκηση αποποιείται των ευθυνών της δίνοντας μια απλή βεβαίωση απώλειας, σαν να θεωρείται κάτι απολύτως φυσιολογικό, αρχεία που τηρεί το κράτος, να χάνονται ή να καταστρέφονται από φωτιά, πλημμύρα, σεισμό κλπ. Γιατί θα πρέπει ο κάθε ιδιοκτήτης που πλήρωσε μια φορά για τις μελέτες του σπιτιού του να πρέπει να ξαναπληρώσει δεύτερη φορά; Είναι πραγματικά ανύκουστο. Όμως, επειδή και αυτά είναι φυσικά συμβάντα και δεν θα πρέπει να είμαστε απόλυτοι, όπως λες συνάδελφε. Ας αναλάβουν οι μηχανικοί του δημοσίου και των ΥΔΟΜ τις ανασυστάσεις Ο.Α και επειδή το προσωπικό είναι σχεδόν βέβαιο ότι δεν επαρκεί, να η ευκαιρία, με αφορμή την γενικότερη προσπάθεια ψηφιοποίησης των υπηρεσιών του κράτους, να προσληφθούν μηχανικοί στο δημόσιο τομέα και να μειωθεί έτσι το μεγάλο ποσοστό ανεργίας και εταιροαπασχόλησης του κλάδου μας.

Ας ολοκληρώσουν λοιπόν την ψηφιοποίηση με παράλληλη αναστολή της υποχρέωσης ΗΤΚ και όταν είναι έτοιμοι, ας την ενεργοποιήσουν ως μια διοικητική διαδικασία απλής συμπλήρωσης στοιχείων στα ακίνητα και όχι όπως σήμερα έχει νομοθετηθεί. Παρεμπιπτόντως θα πρέπει να δοθεί μεγάλη σημασία στην ποιότητα εμφάνισης των ψηφιοποιημένων αρχείων (με απλά λόγια θα πρέπει τα pdf να έχουν σκαναριστεί σωστά, να μην μεταβάλλεται η κλίμακα των σχεδίων και να μπορούν να διαβάζονται.

Όπως ανέφερα και στην αρχική μου δημοσίευση, η συγκεκριμένη περίπτωση μας έχει απασχολήσει έντονα και σίγουρη απάντηση δεν μπορεί να δοθεί καθώς η κάθε ΥΔΟΜ μπορεί να το ερμηνεύσει όπως θέλει, ελλείψει ερμηνευτικής εγκυκλίου για την εν λόγω περίπτωση. Εμφανώς δεν αμφισβητείται η αρτιότητα αλλά η οικοδομησιμότητα και σίγουρα θα "πατήσουν" στο ορισμό "πλάτος οδού". Αν θες μετέφερέ μας τι ανέφερε το έγγραφο περί ανάκλησης της Ο.Α. Για ποιο λόγο ανακλήθηκε;