Pavlos33

@ΘΕΟΧΑΡΗΣ Συμφωνώ με τα γραφόμενά σου. Το έγγραφο δόθηκε μόνο για λόγους πληρότητας του θέματος.

Kαλησπέρα. Είναι προφανές ότι η αμφιβολία θα πρέπει να παραμείνει καθώς όπως ορθά αναφέρεις υπάρχει η απόφαση ΣτΕ που ακόμη δεν έχει η Διοίκηση εναρμονιστεί νομοθετικά με αυτή και δυστυχώς δεν γνωρίζουμε αν και εφόσον θα δοθεί τελικά η πολυσυζητημένη νομοθετική ρύθμιση και αν, όταν αυτή δοθεί, θα μπορέσει να σταθεί και να μην εκπέσει από το ΣτΕ. Από τον 2/2023 που εκδόθηκε η αναφερθείσα απόφαση, έχουν παγώσει τα πάντα στα εκτός σχεδίου γήπεδα με εξαίρεση φυσικά όσα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο (με ΦΕΚ). Η συμβουλή που όλοι δίνουμε στους πελάτες μας είναι η προφανής, δηλαδή το να μην επενδύσουν σε εκτός σχεδίου γήπεδο που δεν έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο. Τις ίδιες απαντήσεις (από όσο μαθαίνω) δίνουν και οι κατά τόπους συμβ/φοι όταν ερωτώνται. Στα αμιγώς τεχνικά μας ζητήματα, το πρόβλημα που υπάρχει είναι ότι ενώ ο νόμος (ΦΕΚ 270/Δ/85, ν. 3212/03) παραμένει σε ισχύ, το ΣτΕ ερμήνευσε (;) διαφορετικά και κατά την αιτιολόγησή του θεωρεί ότι απαιτείται πρόσωπο 25 μ όχι μόνο στα μετά της 31/12/03 δημιουργηθέντα γήπεδα, αλλά και στα πριν από αυτή την ημερομηνία. Γενικώς δηλαδή θεωρεί ότι κακώς οικοδομούνταν όλα αυτά τα χρόνια. Τώρα, δεν ξέρω αυτός ο καλόπιστος άνθρωπος γιατί θέλει να αγοράσει υπό αυτές τις συνθήκες. Καλό θα ήταν να τον ενημερώσεις σχετικά. Η βεβαίωση της ΥΔΟΜ (να ζητηθεί όχι βεβαίωση όρων δόμησης αλλά αρτιότητας-οικοδομησιμότητας) δεν διασφαλίζει τίποτα απολύτως. Αν δηλαδή αύριο η Διοίκηση εναρμονιστεί με την απόφαση του ΣτΕ, η βεβαίωση (ακόμη και αν υποθέσουμε ότι θα δίνει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα) θα εκδοθεί σίγουρα με επιφυλάξεις και πρακτικά δεν θα έχει κανένα απολύτως αντίκρισμα. Ακόμη και άδεια να εκδοθεί, κανείς δεν ξέρει αν αύριο αυτή θεωρηθεί ανακλητέα. Υ.Γ Μην επηρεάζεσαι από κάποιο ελλιπές λεκτικό της ΖΟΕ που ίσως δεν αναφέρει ρητά την οικοδομησιμότητα. Η λογική των ΖΟΕ, ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ ήταν και είναι η ελάχιστη αρτιότητα (πχ 4.000 τμ, 6.000 τμ κλπ) και η απαίτηση της οικοδομησιμότητας όπως αυτή ισχύει. Προφανώς μέχρι και την απόφαση του ΣτΕ δεν μας απασχολούσε για γήπεδα προ 31/12/03 καθώς ακόμη και "τυφλά" να ήταν θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα (με την απαιτούμενη βεβαίως ύπαρξης δουλείας για την προσπέλαση στο ακίνητο).

Μάλλον ο συνάδελφος εννοεί τις πόρτες από το κτίριο που οδηγούν στα στέγαστρα.

Με την βεβαίωση του άρθρου 30, δηλώνεις ότι δεν απαιτούνται εγκρίσεις από φορείς για όποιες εργασίες (αν θα κάνεις περισσότερες από διαμόρφωση εδάφους μέχρι 80 εκ) του εν λόγω άρθρου, υλοποιηθούν. Καλό είναι στο έντυπο της βεβαίωσης να τις αναγράψεις γιατί το σύστημα δεν τις βγάζει από μόνο του.

@the_topo Τα τμήματα της πλάκας προβάλλουν σε πρόβολο από τις όψεις του κτιρίου. Επισυνάπτω το σκαρίφημα για να δεις πότε θα ήταν Η.Χ. ΕΞΩΣΤΗΣ Η ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΣ EDIT.pdf

Πρόκειται για εξώστη.

Για διαμορφώσεις μέχρι και 80 εκ από την φυσική στάθμη χρειάζεται να εκδόσεις μόνο τη βεβαίωση του άρθρου 30. Για το αν επιτρέπεται να καθαρίσεις βλάστηση που εμπίπτει σε κατηγορία δασικής θα ρωτήσεις στο Δασαρχείο.

Σύμφωνα με τα γραφόμενά σου, αντιλαμβάνομαι ότι δεν υφίστατο προγενέστερος τίτλος. Λόγω της αποδοχής κληρονομιάς που έγινε, ο χρόνος δημιουργίας του εξεταζόμενου γηπέδου θα είναι αυτός της μεταγραφής της πράξης. Άρα, η παρέκκλιση για μικρότερες αποστάσεις των 15 μέτρων δεν μπορεί να δοθεί. Για να εξαντλήσουμε την έρευνα θα πρέπει να ελέγξεις τι αναγράφονταν στην διαθήκη (δηλαδή δήλωνε ένα γήπεδο ή δυο, ο κληρονομούμενος και ποια η ημερομηνία θανάτου του). Το οικοδομήσιμο τμήμα, εμφανώς είναι δυσχερές και ουσιαστικά μη εκμεταλλεύσιμο για χρήση κατοικία. Μια άλλη παρατήρηση που μπορώ να κάνω είναι ότι στο σχέδιο που ανέβασες διακρίνω μια τάφρο . Αν αυτή η τάφρος είναι αρδευτικό αυλάκι μήπως το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή αναδασμού;

Δεν έχεις προσαύξηση φορτίου στον φέροντα οργανισμό. Επομένως θα το απαλλάξεις από την υποχρέωση Μ.Σ.Ε και θα συντάξεις μόνο Τ.Ε.Σ.Ε.

@marilia.try Καλημέρα. Xριστός Ανέστη. Το κόκκινο περίγραμμα με offset 15 μ είναι ΟΚ. Όμως, το θέμα σου δεν είναι μόνο αυτό. Το οικοδομήσιμο τμήμα λόγω διαστάσεων και σχήματος διαφαίνεται μη εκμεταλλεύσιμο. Αν και εφόσον έχεις κρίνει ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (θυμίζω και το πρόβλημα που έχει ανακύψει μετά την απόφαση ΣτΕ 176/23) και η αιτηθείσα χρήση θα είναι η κατοικία, τότε θα ελέγξεις εάν το γήπεδο προϋφίσταται συμβολαιογραφικά του 1981 προκειμένου να εγκριθεί από την ΥΔΟΜ (μέσω βεβαίωσης όρων δόμησης) το αναφερόμενο στην υποπαρ βα παρ. 5 άρθρου 1 ΦΕΚ 270/Δ/85. Συνήθως, σε τέτοιες περιπτώσεις σαν την δική σου εγκρίνεται. βα) Προκειμένου για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδα που υφίστανται κατά τη 15-4-81 ημέρα δημοσίευσης του από ΠΔ/27-3-81 (ΦΕΚ-209/Δ) με ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ2 οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σε επτά και μισό (7,50) μέτρα εφόσον τηρουμένης της απόστασης των δέκα πέντε (15) μ. δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή πρέπει να μην υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα.

Το έγραψες κάπου αυτό; Δεν το είδα.

To θέμα έχει συζητηθεί πολύ κατά το παρελθόν. Με το γράμμα της εγκ. 3 ν. 4178 αν θυμάσαι τότε λέγαμε και για τα χαμηλά άκρα μιας σοφίτας , για το άν θα έπρεπε να προσμετρούμε την επιφάνεια με ύψος μικρότερο από αυτό που ορίζουν οι κανονισμοί. Η εγκ. 3 αυτό έλεγε ότι δεν μας ενδιαφέρει το ύψος που ορίζεται για μια εγκεκριμένη χρήση. Από κει και πέρα, έχουμε τον ασφαλή δρόμο της εγκυκλίου και τον μη ασφαλή της προσωπικής μας τεκμηρίωσης σε μια τεχνική έκθεση. Κανείς πλέον δεν μπορεί να σου πει τι θα κάνεις. Για παράδειγμα κάποιοι συνάδελφοι τα χαμηλού ύψους κτίσματα τα βάζουν με αναλυτικό. Αν πας όμως με το γράμμα του νόμου, στο άρθρο 100 δεν επιτρέπεται να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές που αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου, με εξαίρεση όσες ρητά αναφέρονται (κιόσκια κλπ).

Δες πρώτα αν βγαίνει το κριτήριο του 5%. Δεν θυμάμαι να αναφέρεις κάπου ότι το κτίριο παραβιάζει Δ; Αν ναι τότε θα διαφοροποιήσω και την απάντηση.

Στη δήλωση Ν. 651/77 θα αναφέρεις ότι το ακίνητο διέπεται από δυο διαφορετικούς όρους δόμησης, το εντός οικισμού τμήμα υπό στοιχεία Α,Β,Γ...ΚΛΠ (ΦΕΚ 181/Δ/85) και το εκτός οικισμού τμήμα υπό στοιχεία..... (ΦΕΚ 270/Δ/85, ν. 3212/03, ν. 4759/20). Το ακίνητο είναι άρτιο με το εντός οικισμού όσο και το εκτός οικισμού τμήμα είναι μη οικοδομήσιμα. Δεν ξέρω τι κατανόησε ο συνάδελφος από την Υ.Δομ. αλλά σε μια τέτοια περίπτωση ας πάει αυτός να το υπογράψει ως οικοδομήσιμο και να τρέχει στα δικαστήρια μετά.

Αν δεν έχεις παραβιάσει Δ μπορείς να επικαλεστείς το εδάφιο της κατηγορίας 3 γιδ. Επιπλέον, αν το περίγραμμα και επιφάνεια είναι αυξημένα μέχρι 5% δεν θα βάλεις ΥΔ+υκ αλλά την υποπαρ. γιε.

Kατά γνωστά, το ακίνητο διέπεται από δυο διαφορετικούς τομείς όρων δόμησης. Το εντός οικισμού τμήμα και το εκτός οικισμού τμήμα. Στο εντός οικισμού τμήμα δεν υπάρχει οικοδομησιμότητα λόγω έλλειψης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο. Στο εκτός οικισμού τμήμα έχεις τρια διάσπαρτα-μη συνεχόμενα-τμήματα, εκ των οποίων μόνο το ένα "βλέπει" σε αγροτικό δρόμο. Ακόμη και αν ξεχάσουμε για λίγο την απόφαση ΣτΕ 176/23 δεν βλέπω κάποιο από τα τμήματα στην εκτός οικισμού περιοχή να μπορεί να οικοδομηθεί. Για την πληρότητα του θέματος να αναφέρω ότι ένας συνάδελφος εδώ στο φόρουμ μας είχε δώσει ένα έγγραφο από την Περιφέρεια Κρήτης που ερμήνευε την δική σου περίπτωση αναφέροντας ότι εφόσον ο δρόμος εκτός οικισμού, αποτελούσε τη συνέχεια οδικού δικτύου του οικισμού, το εντός οικισμού τμήμα θεωρείται οικοδομήσιμο. Όμως, σε ένα τέτοιο έγγραφο δεν μπορείς να βασιστείς με ασφάλεια. Παραθέτω το έγγραφο αυτό. ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΜΕ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΔΡΟΜΟ (ΠΕ.ΧΩ. ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ).pdf

Ναι, εκτός από το τμήμα που εφάπτεται η οικοδομή με το πρόσωπο του οικοπέδου.

Οι λευκή λωρίδα περιμετρικά τι ακριβώς αναπαριστά. Προβλέπεται κάποιο στηθαίο εγκιβωτισμού της στέγης;

Στο μήκος προσώπου το οποίο καταλαμβάνεται από το κτίριο δεν θα σχεδιάσεις εδαφικό τμήμα προς παραχώρηση σε κοινή χρήση. Όπως ορθώς έχει αναφερθεί θα πρέπει σε οικόπεδο με πρόσωπο σε περισσότερους από έναν δρόμους, όλοι οι δρόμοι να διαθέτουν το απαιτούμενο πλάτος και όχι μόνο ο ένας εξ αυτών. Επιπλέον να δεις μήπως ο οικισμός έχει χαρακτηριστεί και παραδοσιακός διότι εκεί αλλάζουν πολλά. Ένα άλλο που πρέπει να ελέγξεις είναι το ενδεχόμενο να υπάρχει μεταγενέστερη απόφαση Νομάρχη που να καθορίζει διαφορετικό πλάτος (συνήθως μεγαλύτερο των 4 μ) δρόμου στον οικισμό ή σε κάποιους από τους οικισμούς της Π.Ενότητας, οπότε σε μια τέτοια περίπτωση το απαιτούμενο ημιπλάτος θα διαφέρει από αυτό των δυο μέτρων (π.χ μπορεί να είναι 3 μ για απαιτούμενο πλάτος 6 μ κλπ).

Από την στιγμή που υπάρχει μηχανικός στο έργο, αυτόν θα ρωτήσεις και το μάστορα της σκεπής. Τα σκαριφήματα που ανέβασες δεν βοηθάνε έτσι και αλλιώς.

Υπάγεται στην κατηγορία 2.

@Magdalini Kαλησπέρα. Δεν κατάλαβα τι σε προβληματίζει; Έχεις επικρατούσα χρήση κατοικίας στο κτίριο; Έχεις αυθαιρεσίες προ 9/6/75; Αν ναι, τότε μπορείς να έχεις υπαγωγή στην κατηγορία 1 όπως ορθώς αναγράφει ο Δημήτρης παραπάνω.

@mike__gr Αν για κάποιο λόγο υπάρχει δικαστική διαμάχη αυτό λύνεται στα δικαστήρια και όχι βάσει απόψεων. Μπορείς να συμβουλευτείς δικηγόρο. H ερώτηση δεν αφορά το φόρουμ. Το παρόν κλειδώνεται

Γενικώς αυθαίρετα προ 28.7.2011 μπορούν να υπαχθούν στο νόμο 4495. Όμως αυθαίρετα χωρίς άδεια εμπίπτουν στην κατηγορία 5 και δεν εντάσσονται. ΄Θα πρέπει λοιπόν να απευθυνθείς σε μηχανικό για να μελετήσει το ακίνητό σου, να εξετάσει το επιτρεπτό της υπαγωγής και να σε συμβουλεύσει για τις πιθανές λύσεις. Από εδώ δεν μπορούμε να πούμε τίποτα περισσότερο.

H "ασφαλής" αντιμετώπιση είναι αυτή που περιγράφεις, δηλαδή το να υπολογιστεί ο χώρος με Υ.Δ και μας έρχεται από την εγκ. 3 Ν. 4178, όπου εκεί αναφέρεται ότι δεν σε απασχολεί αν το ύψος συνάδει με την χρήση σύμφωνα με τους κανονισμούς. Αναφέρεται άλλωστε πολλές φορές ΄και εδώ στο φόρουμ ότι είναι εντελώς διαφορετικό πράγμα η υπαγωγή από την έκδοση της Ο.Α. Επειδή ο χώρος αυτός, όπως τον περιγράφεις, είναι ισόγειος και έχει επιφάνεια μικρότερη των 50 τμ θα λάβει και μειωτικό συντελεστή προστίμου 50%. Αναφορικά με την παραβίαση πλάγιας απόστασης, η αυθαίρετη αυτή κατασκευή θα λάβει και συντελεστή προσαύξησης προστίμου λόγω της παραβίασης Δ (εξαιτίας της εσοχής).