Pavlos33

Διάβασε προσεκτικά τι γράφω και μην επαναλαμβάνουμε τα ίδια.

Θυμίζω για την ιστορία, ότι σε καμία εγκύκλιο, δέκα χρόνια τώρα, 3 αυθαιρετονόμοι πέρασαν και δεν έγινε η παραμικρή επεξήγηση για το πως μπορεί ο μηχανικός να υπολογίζει τα διάφορα ποσοστά σε περίπτωση κοινής δήλωσης. Αυτό λοιπόν σημαίνει ότι όποιος κάνει κοινή δήλωση, αυτοενεργεί στο 100% με ότι αυτό συνεπάγεται. Τα έχουμε πει δεκάδες φορές. Δεν απαγορεύεται να γίνει κοινή δήλωση αλλά οι "γνώστες" την αποφεύγουν διότι ξέρουν ότι θα συμβούν (και έχουν συμβεί) παρατράγουδα στο μέλλον. @katrmp Μην αρχίζεις τις υποθέσεις σε ένα αντικείμενο εντελώς άγνωστο ως προς εσένα. Άς μείνουμε στο .ότι "επιτρέπεται η κοινή δήλωση για περισσότερες από μια οριζόντιες (εξαιρείται ρητά η κατηγορία 1) , το αποφεύγουμε πολλοί (και προσωπικά). Τέλος, δεν ξέρω ως τώρα συμβολαιογράφο που να πέρασε σε συμβόλαιο κοινή δήλωση αυθαιρεσιών που αφορούσαν οριζόντιες ιδιοκτησίες και κοινόχρηστους χώρους. Οι κοινόχρηστοι μπαίνουν σε ξεχωριστή δήλωση.

Άρθρο 23 ΝΟΚ (...) 3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις: α) Κατ' επέκταση ή και καθ' ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής "με την επιφύλαξη των προβλεπομένων στις παρ.1 και παρ.2 του Αρθ-25 του Ν-4178/13 (ΦΕΚ-174/Α/13)."(*). β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή ". Ειδικά για τα κτίρια της παρ.1δ [... αν προϋφίσταται του ΒΔ/9-8-55 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του Ν-1337/83 "ή εξαιρέθηκε οριστικά, σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης, τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων ...] του Αρθ-23 του παρόντος νόμου η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες."(*).

όχι.

Νομίζω ότι σου έχω απαντήσει. Δες παραπάνω.

@seven Καμία τράπεζα δεν χορηγεί δάνειο σε ακίνητο στο οποίο ο μηχανικός της κατόπιν αυτοψίας διαπίστωσε αυθαιρεσίες. Επομένως πρώτα θα γίνουν οι απαιτούμενες ενέργειες από τον μηχανικό σου και μετά θα γίνει έγκριση, αφού πρώτα ο μηχανικός της τράπεζας γνωματεύσει θετικά για την νομιμότητα του ακινήτου. Τα δάνεια ανέγερσης-αποπεράτωσης εκταμιεύονται με την πρόοδο των έργων. Με απλά λόγια, πρώτα κατασκευάζεις, μετά ο μηχανικός της τράπεζας καταγράφει την πρόοδο των έργων και με βάση την αξία (παίζει και το ποσοστό LTV-χρηματοδότησης) εκταμιεύεις το αντίστοιχο ποσό. Μια ασφαλιστική δικλείδα υπέρ τραπεζών (δεν ξέρω αν όλες το κάνουν) είναι να εγκρίνουν την πρώτη δόση μόνο εφόσον έχει αποπερατωθεί ο σκελετός του κτιρίου, ακόμη και αν η εμπορική αξία του ακινήτου πριν την ολοκλήρωση του σκελετού μπορεί να καλύψει κάποια χρήματα. Επίσης έχε κατά νου, ότι για να εκταμιευτεί το 100% του δανείου που θα εγκριθεί θα πρέπει να κλείσει το έργο (σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο 100%). Οπότε θα πρέπει αυτά που δείχνονται στις μελέτες και στον προυπολογισμό, να κατασκευαστούν τελικώς. Γενικώς να πεις στο μηχανικό σου να συζητήσει με τον συνάδελφο που συνεργάζεται με την τράπεζα για να γίνει η δουλειά σωστά.

Υπάρχει κτίσμα που "πατάει" ταυτόχρονα και στα δυο γήπεδα;

Στο άρθρο 23 του ΝΟΚ αναφέρεται ότι β) .... η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή ".... Οπότε αν ο νόμος επιτρέπει προσθήκη καθ ύψος με κάλυψη του 100% του υφιστάμενου περιγράμματος νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, πόσο μάλλον για κατασκευή (προσθήκη) στέγης. Αν έχω καταλάβει σωστά δεν αναφέρεσαι στο νόμιμο περίγραμμα, αλλά σε ήδη υπάρχουσα προεξέχουσα πλάκα οροφής ισογείου, στο άκρο της οποίας θέλεις να πατήσει η στέγη. Οπότε εκεί δεν έχουμε κατά τη γνώμη μου εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης και δεν ξέρω επίσης, αν αυτή η πλάκα φτιάχτηκε νόμιμα στα πλαίσια της εκδοθείσας άδειας. στην παρ. 3 του ίδιου άρθρου αναφέρεται ότι . Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις: α) Κατ' επέκταση ή και καθ' ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή.

Συνάδελφε το ερώτημα είναι εκτός θέματος. Παρακαλώ δημοσίευσέ το στο θέμα με τις ΕΕΔΜΚ σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο γήπεδο.

Συνάδελφε θα μπορούσες να το εξηγήσεις λίγο περισσότερο; Παραπέμπεις στην τοποθέτηση επιπλέον οπλισμού πέραν αυτού (άνω και κάτω οπλισμός) της κοιτόστρωσης;

@salryfs Ξεκινάμε μετά τα εύλογα ερωτήματα του Δημήτρη, ότι για τους κοινόχρηστους -βάσει Π.Σ.Ο.Ι χώρους θα υποβληθεί ξεχωριστή δήλωση και προφανώς θα ελεγχθούν όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι κτιρίου και γηπέδου. Γενικότερα στα πλαίσια συζήτησης στο παρόν φόρουμ συστήνουμε να αποφεύγονται οι κοινές δηλώσεις διαφορετικών οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Σωστά, επί θεωρητικού και βάσει προγενέστερων διατάξεων η όλη συζήτηση. Αν δεν βγει ερμηνευτική, τσάπα δεν μπαίνει (όχι τουλάχιστον νόμιμα) στα εκτός σχεδίου .

Εννοείς να κάνεις αναθεώρηση; Παραθέτω αυτούσιο το κείμενο της σχετικής απόφασης ΦΕΚ 1843/Β/2020 4. Οι εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ισχύουν για ένα (1) έτος από την έκδοσή τους, με δυνα- τότητα αναθεώρησης του χρόνου ισχύος τους κατά ένα επιπλέον (1) έτος. Σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης των εργασιών της έγκρισης εντός του ανωτέρω διαστήμα- τος, είναι δυνατή η παράταση της διάρκειας ισχύος της Έγκρισης Εργασιών για ένα έτος ακόμη μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μη- χανικού. Σε περίπτωση που εντός του χρόνου ισχύος της έγκρισης εργασιών ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εκτελέσει νέες εργασίες που εμπίπτουν στην παρ. 2 του άρθρου 29 του ν. 4495/2017, η έγκριση αναθεωρείται και υποβάλ- λεται από τον μηχανικό συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών (παλαιών και νέων) προκειμένου να ελεγχθεί το ανώτατο όριο προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χι- λιάδων ευρώ (25.000) όπως αυτό ορίζεται στην ανωτέρω παράγραφο. Στην περίπτωση που οι εργασίες ολοκλη- ρωθούν πριν τη λήξη ισχύος της ΕΕΔΜΚ, ο μηχανικός δύναται να υποβάλλει σχετική δήλωση στο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών.

Καλησπέρα Δημήτρη. Από το ανωτέρω έγγραφο δίνεται η ερμηνεία ότι τα πολεοδομικά μεγέθη (δηλαδή δόμηση και κάλυψη) θα προκύψουν από το κατά παρέκκλιση άρτιο και όχι από το συνενωμένο. Νομίζω κάπου το είχαμε συζητήσει εκφράζοντας βεβαίως και τις αντιρρήσεις μας, για το λόγο που οι Πολεοδομίες δεν δέχονται τον υπολογισμό δόμησης με βάση την επιφάνεια του συνενωμένου. Όπως και να έχει ο ερωτών θα πρέπει να απευθυνθεί στην οικεία ΥΔΟΜ για διευκρίνιση.

Το μόνο που διαθέτω στο αρχείο μου είναι το παρακάτω Εγγρ-8145/21-2-08 Δόμηση εκτός σχεδίου (συνένωση άρτιου κατά παρέκκλιση και μη άρτιου γηπέδου, τοποθέτηση οικοδομής) Σε απάντηση του Εγγρ-16987/07 σας και με την επιφύλαξη τυχόν ειδικών διατάξεων που εφαρμόζονται και κατισχύουν σε κάθε συγκεκριμένη περιοχή, άποψη της υπηρεσίας μας είναι: 1. Εάν σε εκτός σχεδίου περιοχή, προστεθεί σε ένα άρτιο κατά παρέκκλιση γήπεδο ένα μη άρτιο γήπεδο που έχει νόμιμα δημιουργηθεί, τότε η οικοδομή τοποθετείται ελεύθερα εντός του ενιαίου πλέον γηπέδου, έχοντας τις προβλεπόμενες αποστάσεις του Αρθ-1 παρ.5ββ του ΠΔ/24-5-85 ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85 και πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης - δόμησης τα προβλεπόμενα από το κατά παρέκκλιση άρτιο γήπεδο. 2. Σε περίπτωση ακανόνιστου σχήματος γηπέδου η αρμόδια πολεοδομική αρχή αποφαίνεται για το χαρακτηρισμό των πλευρών αυτού (πλαγίων ή οπισθίων) ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας Διεύθυνση ΟΚΚ

Αυτό αναφέρεται στο ν. 4759/20. Οι παρεκκλίσεις για γήπεδα κάτω των 4.000 τμ τελείωσαν. Κατ εξαίρεση τα άλλοτε κατά παρέκκλιση γήπεδα επιφάνειας μικρότερης των 4.000 τμ δύναται να οικοδομούνται αν γι αυτά εκδοθεί προέγκριση Ο.Α εντός 2 ετών.

Σύμφωνα με τα γραφόμενά σου διαφαίνεται ότι μπορεί να ρυθμιστεί με κατηγορία 1. Δώσε μας μια μικρή διευκρίνιση, για την αναφορά που κάνεις σε "διαιρεμένο τμήμα" αγροτεμαχίου. Ευελπιστώ ότι υφίσταται τίτλος ακινήτου (έχεις νόμιμο ιδιοκτήτη) και το γήπεδο είναι όντως αυτοτελές και δεν έχεις μια πολύ γνωστή κατάσταση, που κάποιοι συνιδιοκτήτες στο παρελθόν θεώρησαν ότι τα όρια χρήσης που όρισαν δια λόγου, αποτελούσαν και αυτοτελές γήπεδο .

Κώστα μόλις το κοίταξα. Δουλεύει κανονικά.

Η αυθαίρετη οικοδομή ή τμήμα της (δεν διατυπώνεις πλήρως το ερώτημα) πότε αποπερατώθηκε; Η Π.Σ.Ο.Ι αναφέρει ότι η οικοδομή είχε αποπερατωμένο σκελετό σε ποιο έτος ;

Με βάση το προηγούμενο ΠΔ του 85 για χρήση κατοικία, η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ήταν 200 τμ για 4.000 τμ και η μόνη περίπτωση κατά την οποία γήπεδο μικρότερης επιφάνειας είχε την ίδια επιτρεπόμενη δόμηση, ήταν η περίπτωση γηπέδου με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τμ. Κατ αναλογία λοιπόν δεν θα ήταν λογικό, γήπεδο 1200 τμ να οικοδομεί 186 τμ. Η δική μου εκτίμηση είναι ότι στα πλαίσια του ελέγχου προέγκρισης θα πρέπει να εφαρμοστεί ο τύπος του άρθρου 6 ΦΕΚ 270/Δ/85. Όμως όπως συνεχώς τονίζουμε στο φόρουμ, αν δεν εκδοθεί ερμηνευτική οικοδομική άδεια δεν χορηγείται και κανείς δεν μπορεί να είναι βέβαιος για τίποτα σε αυτό το νόμο.

@nbr Μια πράξη που ξέρω βρίσκεται ακόμη στη φάση ανάρτησης. Αφορά την πολεοδομική μελέτη περιοχής Ασπροχώματος Καλαμάτας η οποία ισχύει από το 2005. Έγινε 1η ανάρτηση της Π.Ε το 2014 αλλά με βάση τις διατάξεις του 1337. Στη συνέχεια ακυρώθηκε (ελλείματα ΚΧ και μεγάλες αποζημιώσεις σε ιδιοκτήτες που προφανώς ο Δήμος δεν θα μπορούσε ποτέ να καλύψει) και έγινε νέα μελέτη και νέα ανάρτηση το 2019 (σήμερα είναι στη φάση εξέτασης των πάρα πολλών ενστάσεων που έχουν γίνει) με τις διατάξεις του Ν. 4315 όπου άκουσον άκουσον κάποια οικόπεδα (μικρά σε επιφάνεια που δεν πληρούσαν παρέκκλιση αρτιότητας-ούτε αυτή της Π.Ε) δεν περιλαμβάνονται στην πράξη εφαρμογής με μια αιτιολόγηση στην τεχνική έκθεση της Π.Ε που μόνο αοριστολογία περιλαμβάνει παρά στοιχειοθέτηση γι αυτή την απόφαση.

@Γεωργιος Καναρας Στην προηγούμενη δημοσίευση αναφέρεις ότι δεν υπάρχουν τίτλοι. Άρα, πως θα πας να τακτοποιήσεις αυθαιρεσίες σε ακίνητο που δεν έχεις συμβόλαιο για να έχεις ιδιοκτήτη; Τις πιθανές λύσεις τις αναφέρουμε παραπάνω. Τα βήματα είναι: α) Ξεκαθαρίζει το ιδιοκτησιακό (είτε δικαστικά, είτε με αποδοχή της υφιστάμενης κατάστασης υλοποίησης ορίων) και β) κάνεις τακτοποίηση και εκδίδεις βεβαίωση νομιμότητας που θα αφορά το ακίνητο όπως οριστεί στο (α)

Αν μιλάμε για τακτοποίηση κατηγορίας 1 θα πληρωθεί το παράβολο . Οπότε θα έχεις εξοφλήσει εφάπαξ. Σε τι σε προβληματίζει η περαίωση της δήλωσης;

Kαλησπέρα Δημήτρη, μάλλον έχουμε περίπτωση καταπάτησης από τον γείτονα που "μπήκε" στο ξένο οικόπεδο έχοντας χτίσει μάντρα στην προς τακτοποίηση ιδιοκτησία. Πρωτίστως το θέμα είναι ιδιοκτησιακό. Δεν μπορεί να γίνει καμία τακτοποίηση εάν δεν ξεκαθαρίσει το θέμα της αυτοτέλειας της ιδιοκτησίας. Στην πρώτη μεταβίβαση που θα γίνει θα ζητηθεί τοπογραφικό. Η κατηγορία 1 τυπικά δεν ζητάει τοπογραφικό, πλην όμως ως μηχανικοί δεν πάμε να αγνοήσουμε-κρύψουμε κάτω από το χαλί, ένα τέτοιο ζήτημα διότι πάλι εμείς θα κληθούμε στην επόμενη φάση να το λύσουμε. Ας λυθεί λοιπόν τώρα και αφού γίνει εφαρμογή τίτλων και βρεθεί το λάθος να αποκατασταθούν τα όρια, ή με κάποιας μορφής αποζημίωση από τον γείτονα να παραμείνουν ως έχουν και εφόσον δεν θίγεται η αρτιότητα και επιπλέον να μας πει ο ερωτών στο κτηματολόγιο, τα όρια γεωτεμαχίου πως έχουν αποτυπωθεί.

στ) Σε περίπτωση που κατά την εκπόνηση της μελέτης οι υπολογιζόμενες εισφορές σε γη κατά τα ανωτέρω εντός της πολεοδομικής ενότητας, συμπεριλαμβανομένων και των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων, δεν καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα ή τις προβλέψεις των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΕΧΣ ή ΤΧΣ, τα ποσοστά των περιπτ.α, περιπτ.β, περιπτ.γ και περιπτ.δ υποχρεωτικά αυξάνονται αναλογικά και κατά ίσο αριθμό ποσοστιαίων μονάδων με σκοπό να συμπληρωθεί η απαιτούμενη εισφορά σε γη και χωρίς να απαιτείται επιπρόσθετη απόφαση έγκρισης της προσαύξησης αυτής. Σε κάθε περίπτωση τα ποσοστά των περιπτ.α και περιπτ.β δεν υπερβαίνουν το 30%, το ποσοστό της περιπτ.γ δεν υπερβαίνει το 40% και το ποσοστό της περιπτ.δ΄ δεν υπερβαίνει το 50%. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύεται η μείωση των απαραίτητων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και οι προκύπτοντες κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι πρέπει να καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα ή τις προβλέψεις των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΕΧΣ ή ΤΧΣ. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να τροποποιείται ο καταμερισμός των ποσοστών εισφοράς σε γη των περιπτ.α έως περιπτ.ε.