Pavlos33

Καλησπέρα. Στην περίπτωση αυτή, κατά τη γνώμη μου, εφαρμόζεται το άρθρο 98 παρ. 7 (δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης ΠΣΟΙ για να εξαιρεθεί από την Ο.Ι το καταληφθέν τμήμα υπέρ του Κ.Χ). Το περίγραμμα και εμβαδόν της ιδιοκτησίας σήμερα εμπίπτει στο όριο του 5% της κατηγορίας 3, ώστε να ενταχθεί σε αυτή;

Mίλησε και με εκτιμητές μηχανικούς τραπεζών οι οποίοι θα κρίνουν στον τεχνικό έλεγχο και την επιλεξιμότητα από τεχνική άποψη. Το ίδιο θα σου πουν. Η κοινή λογική το προστάζει αυτό. Μπορείς να το δεις σε αντιπαραβολή με την παλαιότητα όπως αυτή δίνεται για παράδειγμα στην περίπτωση αντικειμενικής αξίας για φορολογικούς σκοπούς. Για να ληφθεί υπόψη μικρότερη παλαιότητα θα πρέπει οι αλλαγές που επίκεινται να είναι δομικά σημαντικές (πχ αλλαγή φέροντος οργανισμού). Π.χ μια ΕΕΔΜΚ για εργασίες εσωτερικής ανακαίνισης δεν συνιστά τέτοια περίπτωση για την φορολογική διοίκηση. Υπηρεσία που να απαντήσει και πάλι δεν αποτελεί νόμο, αλλά άποψη. Οπότε δεν έχει κάποια βαρύτητα. Να μην ξεχάσω να προσθέσω ότι το ακίνητο θα πρέπει να μην είναι ημιτελές.

@Alfani Καλησπέρα. Από το πνεύμα των διατάξεων του προγράμματος, έχω τη γνώμη ότι αναθεωρήσεις Ο.Α που δεν συμβάλλουν σε διαφοροποίηση πολεοδομικών μεγεθών, δηλαδή που δεν μεταβάλλουν ουσιαστικά το ακίνητο δεν λαμβάνονται υπόψη. Για να λαμβάνονταν ως αφετηρία μέτρησης της παλαιότητας η ημερομηνία της αναθεώρησης, θα έπρεπε για παράδειγμα να γινόταν αναθεώρηση ως προς την ολική αλλαγή μελετών (αρχιτεκτονικά, στατικά κλπ) κάτι που θα σήμαινε ότι το κτίριο δεν είχε ακόμη κατασκευαστεί. Οπότε λογικό είναι η παλαιότητα στο παράδειγμά μου να ξεκινούσε από την ημερομηνία της αναθεώρησης+2 έτη. Στην περίπτωσή σου η παλαιότητα θα ληφθεί από την ημερομηνία 28.12.2007 (2 έτη από την ημερομηνία έκδοσης της Ο.Α). Το ακίνητο είναι επιλέξιμο (καταληκτική θεωρούμενη ημερομηνία κατασκευής 31.12.2007) ι) Για την επιβεβαίωση της παλαιότητας του προς απόκτηση ακινήτου από το πιστωτικό ίδρυμα, προσκομίζεται η οικοδομική άδεια ή η τελευταία αναθεώρησή της. Στην περίπτωση αυτή, η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (ενδεικτικά αν εκδόθηκε στις 30.9.2005 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.2007).

Πολλοί συνάδελφοι την κατάληψη Κ.Χ την υπολογίζουν με ΥΔΚΧ θεωρώντας την υπέρβαση σε σχέση με το νόμιμο περίγραμμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η εγκ. 2 νομίζω ότι αναφέρει για Δ.Δ. Όταν στην ίδια δήλωση υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες πέραν της Δ.Δ, τότε η Δ.Δ δεν τσεκάρεται στο checkbox αλλά εισάγεται ως 1 Λ.Π. του άρθρου 100 (χωρίς αναλυτικό προφανώς).

Καλησπέρα. Σε ποια παράγραφο του άρθρου 29 κρίνεις ότι θα μπορούσε να ενταχθεί η κατεδάφιση;

Καλημέρα. Υποθέτω ότι εννοείς υπαγωγή στο Ν. 4495 και όχι νομιμοποίηση, που είναι μια εντελώς διαφορετική διαδικασία. Από τα γραφόμενα αντιλαμβάνομαι ότι υπάρχει ΠΣΟΙ στο ακίνητο με υφιστάμενες δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες, μια στο ισόγειο και μια στον πρώτο-υπέρ ισογείου-όροφο, με 500 χιλιοστά εξ' αδιαιρέτου στο οικόπεδο, η κάθε μια από αυτές. Αναφέρεις περί δικαιώματος 50% ακαλύπτου. Υπάρχει κάποια ιδιαίτερη εμπράγματη σχέση συνιδιοκτησίας στον ακάλυπτο, εμφαινόμενη στον κανονισμό της οικοδομής; Από την περιγραφή του ερωτήματός σου δεν έχω αντιληφθεί τι ακριβώς θα τακτοποιηθεί και σε ποια θέση στο ακίνητο. Αν και ο νόμος το επιτρέπει να γίνεται μια δήλωση υπαγωγής και για διαφορετικές Ο.Ι στο ακίνητο, προτιμάμε να το αποφεύγουμε και να κάνουμε ξεχωριστή δήλωση ανά Ο.Ι. Αν το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου, μπορεί ένας εκ των συνιδιοκτητών κάθε Ο.Ι να υποβάλλει δήλωση υπαγωγής χωρίς την συναίνεση του έτερου συνιδιοκτήτη. Προσοχή στο αν οι προς ρύθμιση χώροι καταπατούν κοινόχρηστο χώρο (κτίριο ή οικόπεδο) . Στην περίπτωση αυτή εξετάζεις τις διατάξεις του άρθρου 98.

Aν η τότε ρύθμιση εμβαδομετρικά είναι σωστή (συνήθως οι τότε δηλώσεις δεν είναι σωστές) μπορείς να κρατήσεις τη ρύθμιση του 3843/10 ως σωστή και να υπάγεις μόνο τους τοίχους με ΥΔΚΧ. Μπορείς να μεταφέρεις και την επιφάνεια του 3843 στον 4495 με 100 Ε παράβολο και να πάρεις οριστική εξαίρεση+ βεβαίως την ΥΔ από τους τοίχους σε ξεχωριστό Φ.Κ. Θυμίζω ότι η τότε ρύθμιση αλλαγής χρήσης οδηγούσε σε αναστολή κυρώσεων για 40 χρόνια από την ημερομηνία περαίωσης και δεν έδινε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Αν τυχόν η τότε ρύθμιση δεν περαιώθηκε αναγκαστικά την μεταφέρεις στον 4495 με συμψηφισμό.

Μπορείς να συγκρίνεις με την συνολική επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου. Αν το 1,50 τμ δεν αποτελεί κλειστό χώρο, μπορείς και με μια λοιπή παράβαση. Το τι ίσχυε στους τότε κανονισμούς δεν σε ενδιαφέρει για την τακτοποίηση. Η καταγραφή αυθαιρεσιών γίνεται βάσει σύγκρισης υφιστάμενης κατάστασης με τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α.

Νομίζω ότι αυτό που θέλεις να φτιάξεις δεν εμπίπτει στον ορισμό του στεγάστρου. Αν θέλεις ανέβασε κάποιο σχέδιο.

Καλησπέρα. Σε ποια παράγραφο του άρθρου 29 Ν. 4495/17 έχεις δει ότι θα μπορούσες να το εντάξεις;

@ιταλος Καλησπέρα. Η κλειστή θέση στάθμευσης, αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία; Η μικρότερου μήκους υλοποιημένη πλευρά της και το μικρότερο εμβαδόν της, έγιναν υπέρ κοινόχρηστου χώρου ελιγμών (πχ σε χώρο πυλωτής) ή υπέρ κάποιας όμορης Θ.Σ;

@NIKOS-EGKLANT SOFTA Συμφωνώ με την αντιμετώπιση που προτείνει ο Ιάσονας. Δυο φύλλα καταγραφής στην κατηγορία 3, είναι άστοχο να κάνεις πρώτον διότι μια διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση δεν καλύπτεται από την κατηγορία 3 και δεύτερον, με τον τρόπο αυτό, θα διπλασίαζες το πρόστιμο.

@vita pi Όπως έχει προαναφερθεί από τους συναδέλφους το ζήτημα είναι πέραν της δεοντολογίας φορολογικό. Από τη στιγμή που δεν μπορείς να εκδόσεις ΑΠΥ έστω και για αμοιβή 1 Ευρώ, δεν μπορείς να υπογράψεις, καθώς αν π.χ συντελεστεί ένας έλεγχος στο φάκελο συμβολαίου αύριο, θα είσαι εκτεθειμένη ότι υπέγραψες μια μελέτη χωρίς να έχεις εκδώσει απόδειξη. Με άλλα λόγια. Για να πας σε ιδιώτη να υπογράφεις θα κάνεις έναρξη επιτηδεύματος στην εφορία. Αυτά και το κλείνουμε εδώ. Υ.Γ Είμαστε εκτός θέματος.

Μια Ο.Α εκδίδεται επί ενός συγκεκριμένου οικοπέδου με καθορισμένες κατά την τοπογραφική μελέτη διαστάσεις, εμβαδόν, όρια κλπ με καθορισμένο Δ. κάλυψης και ισχύοντα-επιτρεπόμενα-πολεοδομικά μεγέθη. Όταν λοιπόν, συμβολαιογραφικά συντελέστηκε κατάτμηση, ακόμη και αν δεν παραβιάζεται καμία πολεοδομική διάταξη, η αρχική άδεια δεν έχει πλέον καμία σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση που διαμορφώθηκε. Με άλλα λόγια, έχεις μια Ο.Α που αφορά ένα άλλο ακίνητο και όχι αυτό που δημιουργήθηκε. Γι αυτό και το παράρτημα (σε όλους τους αυθαιρετονόμους) "τιμωρεί" τόσο αυστηρά την κατάτμηση και σου επιβάλλει να θεωρήσεις ως πλήρως αυθαίρετο. Από κει και ύστερα, επειδή μια τέτοια αντιμετώπιση, βγάζει μεγάλα πρόστιμα (αναφέρομαι σε περιπτώσεις μετά το 1983) υπάρχει η λύση της νομιμοποίησης με πληρωμή παραβόλου, ως προς το νέο τοπογραφικό και νέο δ. κάλυψης που προκύπτει, εφόσον βεβαίως η κατάτμηση πληροί όρους και περιορισμούς. Οπότε, ο νόμος δίνει την δυνατότητα, είτε να πας και να πληρώσεις με συνοπτικές διαδικασίες και να ξεμπερδεύεις ή να πας με νομιμοποίηση και να μην πληρώσεις υπέρογκα πρόστιμα. Το θέμα αυτό εχει συζητηθεί εκτενώς στους δυο τελευταίους νόμους αυθαιρέτων.

Αν θυμάμαι σωστά οι κλειστές θέσεις δεσμεύονταν συμβολαιογραφικά και δεν προσμετρούσαν στο Σ.Δ. Το βλέπεις και ξαναμιλάμε.

Λόγω κατάτμησης λαμβάνεται το ακίνητο χωρίς Ο.Α. Επειδή είναι μεγάλης παλαιότητας η υπαγωγή δεν θα βγάλει υπερβολικό πρόστιμο. ΄Σε τέτοιες περιπτώσεις και ειδικά αν έχουμε παλαιότητες μετά το 1983 είναι πιο συμφέρον να γίνει νομιμοποίηση με πληρωμή παραβόλου (έτσι ο ιδιοκτήτης θα γλιτώσει και το...εγκεφαλικό).

Η απόφαση παραπάνω αναφέρει την υποπερίπτωση 15 τμ για ΕΕΔΜΚ; Γι΄ αυτή την αποθήκη συζητάμε. Θυμίζω δε ότι ακόμη και αν κάποιος εκδώσει ΕΕΔΜΚ η Διοίκηση μπορεί να την ανακαλέσει κατόπιν δειγματοληπτικού ελέγχου. Αν όμως βρεις ΕΕΔΜΚ για ανέγερση αγροτικής αποθήκης 15 τμ σε μη άρτιο (<1 στρ) τα τελευταία 2-3 χρόνια, ανέβασέ τη να τη δουμε.

Το ένα στρέμμα μας έχει τελειώσει ανεπιστρεπτί. Τι άκρη να βγάλεις; Άσε που και η δ/νση αγροτικής ανάπτυξης (ή όπως την λένε σήμερα...) δεν δίνει απλόχερα εγκρίσεις σε κάθε αίτηση. Βεβαίως, επειδή όλα τα τρελά γίνονται στη χώρα μας, αν κάποιος συνάδελφος έχει εκδώσει τα τελευταία 2-3 χρόνια άδεια αποθήκης 15 τμ σε καλλιεργούμενο, με γήπεδο μη άρτιο μη οικοδομήσιμο ας μας αναρτήσει την πράξη (σβήνοντας προφανώς τα ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα).

Το αρχικώς-πιο κρίσιμο ερώτημα είναι αν οι προς τακτοποίηση αυθαιρεσίες βρίσκονται εντός δασικής έκτασης. Στην Ο.Α το έδειχναν ως μη δασικό; Αν θυμάμαι καλά το 1985 δεν υπήρχε η διαδικασία απόφασης πράξης χαρακτηρισμού και μετέπειτα έκδοση τελεσιδικίας μη δασικής έκτασης. Δες στο φάκελο της άδειας αν υπάρχει κάποιο έγγραφο Δασαρχείου. Ο ιδιοκτήτης κάνει τακτοποίηση για να μεταβιβάσει; Γνωρίζει ότι στο διάστημα που θα απαιτηθεί να εκδοθεί απόφαση επιτροπής επί της ουσίας τελεί υπό καθεστώς ομηρίας σε ό,τι αφορά το ακινητό του; Μόνο αν μεταβιβάσει το "καθαρό" των 5000 τμ μπορεί να προχωρήσει. Αλλιώς, αν θέλει να το έχει όλο, περιμένει την ενδεχόμενη θετική απόφαση της επιτροπής. Τώρα, αν σώνει και καλά, θέλει να το τακτοποιήσει τα πολεοδομικά μεγέθη θα τα προσδιορίσεις με βάση το καθαρό εμβαδόν. Επιπλέον των παραπάνω, διάβασε και τη δασική νομοθεσία των τελευταίων ετών γιατί κάτι θυμάμαι για πρόδηλα σε γήπεδα με εκδοθείσες οικοδομικές άδειες.

O μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται σε ισόγειους χώρους β.χ. με επιφάνεια έως και 50 τμ. Στην δική σου περίπτωση, η αυθαίρετα-εγκατεστημένη χρήση είναι κύρια (κατοικία). Άρα, δεν δεν δικαιούται μειωτικό.

Το ότι θα τακτοποιήσεις είναι το πλέον βέβαιο. Αν το πατάρι σου έχει κατασκευαστεί με πλάκα Ο.Σ κατά πάσα πιθανότητα έγινε εκ κατασκευής, οπότε θα βάλεις την παλαιότητα που αναφέρεις (προ 83). Ο μειωτικός συντελεστής 0,30 ή 0,50 σύμφωνα με το άρθρο 100.

Όλα γίνονται με τη σωστή τεκμηρίωση ακροβατώντας βεβαίως σε νομικά μονοπάτια για το αν μπορείς να επικαλεστείς την εν λόγω ερμηνευτική διάταξη, κατ' αναλογία και στο Ν. 4495/17, αφού πρώτα καταφέρεις να καταλάβεις (και πειστείς) την έννοιά της. Παραθέτω προς βοήθεια την σχετική παράγραφο της τότε εγκυκλίου 4. Ν. 4178/13. (εγκ. 4 Ν. 4178) .... γ) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται …. σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου µε το µέρος των επιτρεποµένων µεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.». Σκοπός της διάταξης είναι η κατανοµή του προστίµου αναλόγως της επιτρεπόµενης δόµησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανοµής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύµφωνα µε τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνεται υπόψη το ποσοστό δόµησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής

Ναι υπήρχε στο Ν. 4178/13 (εγκύκλιος 4 αν θυμάμαι καλά) μια αρκετά ασαφής διατύπωση για το θέμα. Αποθήκες και Θ.Σ που μετατρέπονται σε χώρους κύριας χρήσης ανέκαθεν είχαν αυτό το πρόβλημα, λόγω ελάχιστων χιλιοστών συνιδιοκτησίας. Το "δικό σου" έχει και πολλά μάλιστα. Συνήθως κάτω από 5 χιλιοστά δίνονται.

ΥΔΚΧ χωρίς μειωτικό.

Δυστυχώς είναι μια πολύ συχνή περίπτωση η οποία θα πρέπει να αντιμετωπιστεί είτε με ανασύσταση φακέλου (δεν συμφέρει) ή θεωρώντας το πατάρι παντελώς αυθαίρετο. Σε καμία περίπτωση φυσικά δεν θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Μη ξεχνάς ότι η σύγκριση αυθαιρεσιών γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια τα οποία αποδεδειγμένα προσαρτώνται στην οικοδομική άδεια. Στα πλαίσια της τακτοποίησης δεν εξετάζεις τι θα μπορούσε να ίσχυε (που πράγματι ίσχυε) με τους παλαιότερους οικοδομικούς κανονισμούς σε ότι αφορά τα κριτήρια των κατασκευών οι οποίες δεν προσμετρούσαν στη δόμηση (όπως υπολογίζονταν τότε).