Pavlos33

Αυτό που μπορούμε να σε συμβουλεύσουμε από εδώ είναι να απευθυνθείς σε μηχανικό για να σου λύσει όλες σου τις απορίες και να συζητήσετε τις όποιες εναλλακτικές και το κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας και επίβλεψης της οικοδομής. Η αυτεπιστασία δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση ειδικά δε αν βρίσκεσαι μακριά από τον τόπο του έργου. Αν δεν είσαι της δουλειάς και πας μόνος σου να επιλέγεις-ελέγχεις-παραλαμβάνεις υλικά, να συντονίσεις συνεργεία και να ελέγχεις την κατασκευή, το σίγουρο είναι ότι θα γίνουν λάθη και κακοτεχνίες και ως εκ τούτου το όποιο όφελος μπορεί φαινομενικά να υπάρχει στο τέλος μπορεί να βγει ζημιά. Συζήτησέ το με τον μηχανικό που θα επιλέξεις για την έκδοση άδειας και επίβλεψης, αν μπορεί αυτός να αναλάβει την κατασκευή μέχρι το κατασκευαστικό στάδιο που αναφέρεις.

Από ό,τι φαίνεται ναι. Ενδεχομένως να εκδοθεί και για εμάς κάποια εγκύκλιος για τον χειρισμό τέτοιων περιπτώσεων, αν και πολύ αμφιβάλλω. Το..."έλα να δεις" θα γίνεται αλλού όπως συζητήσαμε σε προηγούμενα ποστ. Κατά πόσο οι "συνάδελφοι" θα τηρήσουν την κρίσιμη ημερομηνία (28/7/2011) και δεν θα τακτοποιούν -υποτίθεται ξεχασμένες-αυθαιρεσίες που έγιναν μετά την ημερομηνία αυτή. Η παρ. 2 του άρθρου 16 αυτό αναφέρει, δηλαδή μεταγενέστερη υπαγωγή (άρα μάλλον "φωτογραφίζει" νέα υπαγωγή), μεταβιβάσεις που έγιναν έως την 1η/5/2024 και σύνταξη ΗΤΚ (το προφανές). Η παρ. 2 του άρθρου 16 «α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β), γ), δ) της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί προ της 1ης.5.2024 αίρεται με μεταγενέστερη υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν εγκατασταθεί προ των ανωτέρω πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή, και υπό την προϋπόθεση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53. Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή δύναται να διορθωθεί από τον τελευταίο αποκτώντα το εμπράγματο δικαίωμα, μονομερώς, ενεργούντα για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, τεκμαιρομένου ότι ο αποκτών ενεργεί δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 235, 223 και 726 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164). Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας της παρ. 3 του άρθρου 53, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης, και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.»

Δηλαδή εννοούμε αν προέκυψε η ανάγκη ρύθμισης μη τακτοποιημένων αυθαιρεσιών με προγενέστερη δήλωση, ο οποίες έλαβαν χώρα πριν τις 28/7/2011; Αν ναι, δεν βλέπω κάποιο πρόβλημα το να γίνει δεύτερη δήλωση για το ίδιο ακίνητο και να μνημονευτεί και η αρχική για να τεκμηριωθεί η νομιμότητα σε όσες αυθαιρεσίες ρυθμίστηκαν. Τα υπόλοιπα είναι ανά περίπτωση (συναινέσεις, εντολές κλπ).

Η ρύθμιση αφορά αυθαίρετες κατασκευές μεταγενέστερες του έτους 1955. Εφόσον υπάρχουν τέτοιες ρυθμίζονται. Το αν αυτές οι αυθαίρετες κατασκευές είναι εκτός προδιαγραφών για μια εγκατεστημένη χρήση, για την υπαγωγή είναι αδιάφορο. Αν για παράδειγμα, κατασκευάστηκε μια σκάλα για την οποία η κλίση, τα ρίχτια, τα πατήματα, οι σφηνοειδείς βαθμίδες κλπ δεν καλύπτουν τον κανονισμό, εσύ το μόνο που έχεις να κάνεις είναι να ρυθμίσεις την αυθαίρετη κατασκευή. Στο σημείο αυτό χρειάζεται προσοχή και ενημέρωση προς τον ιδιοκτήτη αν αυτός προσδοκά άδεια λειτουργίας για συγκεκριμένη χρήση, καθώς η τακτοποίηση δεν συνεπάγεται αυτοδίκαια και την κάλυψη προϋποθέσεων για μια άδεια λειτουργίας. Στο παράδειγμά μου, μπορεί να είναι όλα τακτοποιημένα, αλλά να μην πληρούνται κριτήρια για να εγκατασταθεί για παράδειγμα ένα φροντιστήριο ή πολυιατρείο κλπ. Ανάλογες περιπτώσεις έχουμε σε τακτοποιημένους υπόγειους χώρους.

Δες στο παρακάτω myAADE // Μητρώο & Επικοινωνία // Στοιχεία Επιχείρησης

Ό,τι διαφοροποιείται από τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α χρήζει τακτοποίησης. Μπορείς όλες αυτές τις διαφοροποιήσεις να τις εντάξεις σε μια λοιπή παράβαση του άρθρου 100 και να μην αναφέρεις τον κτιριοδομικό του 89.

Στο παρόν νήμα θα συζητούνται θέματα σχετικά με την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή υπολογισμού προστίμου του άρθρου 100 για ισόγειους βοηθητικούς χώρους, υπόγεια, πατάρια και σοφίτες.

Το να ποτίζει τα δέντρα δεν είναι κάτι αρνητικό. Μη ξεχνάμε τα οφέλη από τα δέντρα που απορροφούν το διοξείδιο του άνθρακα, δεσμεύοντας τον άνθρακα και απελευθερώνοντας οξυγόνο στο περιβάλλον. Το πλύσιμο του αυτοκινήτου με λάστιχο και όχι με κουβά σίγουρα καταναλώνει περισσότερο νερό. Όμως πριν αρχίσουμε και κατακρίνουμε για κακή πρακτική σε δουλειές του σπιτιού μήπως να ανοίξει η συζήτηση για τις μεγάλες καταναλώσεις σε πισίνες (οικιακές ή ξενοδοχειακές) και τα πλυντήρια αυτοκινήτων κλπ. Μήπως να ανοίξει η συζήτηση για τον τρόπο αδειοδότησης και τα κριτήρια που θα πρέπει να καλύπτει η λειτουργία όλων αυτών των μονάδων; Βεβαίως δεν είναι μόνο το θέμα του περιορισμού κατανάλωσης αλλά και της αποκατάστασης ή αντικατάστασης δικτύου αλλά και έργων υποδομής αποταμίευσης βρόχινου νερού. Η "τιμωρία" από μόνη της δεν αρκεί και δεν δημιουργεί συνειδήσεις εξοικονόμησης νερού. Είναι σαν την υπερφορολόγηση που γίνεται. Όσο ο πολίτης αισθάνεται ότι του ροκανίζουν άδικα το εισόδημα χωρίς ανταπόδοση σε έργα, τόσο θα ψάχνει τρόπους φοροδιαφυγής.

Δεν δικαιολογώ σε καμία περίπτωση την "αλητεία" που όλοι γνωρίζουμε, όταν παρέδωσαν τα δάνεια σε ξένα funds σε τιμή υποπολλαπλάσια της ονομαστικής αξίας των δανείων. Οι αυθαιρετονόμοι, δημιουργήθηκαν για να δώσουν άφεση αμαρτιών σε αυθαιρεσίες (όπου το πρόστιμο για ανέγερση και διατήρηση ήταν πολλαπλάσιο αυτού της τακτοποίησης) με αντάλλαγμα έσοδα για τα δημόσια ταμεία, δηλαδή για τους δανειστές (καθώς η Χώρα μας, ως γνωστόν έχει εκχωρήσει τα πάντα στους δανειστές υπογράφοντας τα μνημόνια με βάση το Αγγλικό δίκαιο). Μετά κάποια στιγμή θυμήθηκαν να δώσουν και προφίλ πολεοδομικής νομοθεσίας. Από κει και πέρα όταν πωλήθηκαν χαρτοφυλάκια χιλιάδων ακινήτων (κατά βάση κατοικιών και όχι μόνο) σε τιμή "χώμα" το κάθε fund μέσω των εγχώριων εταιριών διαχείρισης δεν το χει σε τίποτα να βγάζει σε πλειστηριασμό ακόμη και κοτέτσια, καθώς με όποια τιμή εκκίνησης και αν αποτιμηθεί θα είναι κερδισμένο. Προσωπικά δεν διακρίνω κάποια μεθόδευση μέσω του ΝΟΚ. Δεν χρειάζονταν άλλωστε τέτοια μεθόδευση, καθώς ξεπουλήθηκαν τα πάντα ευθέως και χωρίς αντιστάσεις-αντιδράσεις. Εξάλλου αν ανατρέξουμε στο έτος 2011 τότε που κυρώθηκε ο νόμος 4014, δεν καρφώνονταν ούτε πρόκα σε οικοδομή. Μεταβιβάσεις δεν υπήρχαν για σχεδόν μια δεκαετία. Κόσμος πηδούσε από τις ταράτσες για τα χρέη που δεν μπορούσε να αποπληρώσει (ασχέτως αν τα μέσα απέκρυπταν τα πραγματικά γεγονότα). Ας μην τα θυμόμαστε. Βαράμε βαρύ κουπί 15 σχεδόν συνεχόμενα έτη ως ελληνική κοινωνία. Τι να λέμε τώρα για ΝΟΚ και αυθαίρετα. Και αν θέλουμε τροφή για σκέψη, ας προβληματιστούμε και για την επιβολή της Η.Τ.Κ και ποιους τελικά εξυπηρετεί (πάντως όχι την ελληνική κοινωνία).

Η αναφορά γίνεται στο νέο πρόγραμμα "σπίτι μου ΙΙ" για το οποίο προαναγγέλεται μειωμένη επιδότηση επιτοκίου σε σχέση με το πρώτο και βεβαίως αποτελεί μειονέκτημα για την ευκολία χρηματοδότησης.

Για τους κλειστούς χώρους σωστά το θέτεις . Έχουν επιφάνεια <25 τμ. Για την βεράντα η λογική είναι απλή. Μεταφέρονται φορτία στο έδαφος και όχι στο κτίριο. Για το τυπικό βάλε το ια. ια) το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο δεν επιφέρει αύξηση των κατακόρυφων φορτίων άνω του 20% για κατηγορία σπουδαιότητας Σ2 σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ) και 10% για κατηγορίες σπουδαιότητας Σ3 και Σ4 για τη διηρημένη ιδιοκτησία αυτή ή το ανεξάρτητο κτίριο,

Ναι η μπαζωμένη βεράντα δεν είναι εξώστης να "κρέμεται" για να μας απασχολεί η στατική λειτουργία του. Έχεις μια κατασκευή η οποία ουσιαστικά (και τυπικά) αποτελεί διαμόρφωση εδάφους. Άρα, αντιλαμβάνεσαι την διαφορά.

@K-KΣτο τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 2 άρθρου 29 αναφέρεται ότι: Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄ δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ και για την εκτέλεσή τους απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β του ν.4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου. Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας απαιτείται και για την εκτέλεση εργασιών, αν τούτο προβλέπεται σε ειδικότερες διατάξεις, καθώς και για τη νομιμοποίηση οποιασδήποτε εργασίας που προϋποθέτει την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης. Από την διατύπωση που γίνεται ("των υπόλοιπων περιπτώσεων) είναι σαφές ότι οι 25.000 αφορούν τις υπόλοιπες περιπτώσεις (εργασίες) του άρθρου 29 και όχι αυτές που θα αναγράψεις και αφορούν το άρθρο 30 (εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται έκδοση οποιασδήποτε μορφής άδεια). Αν δεν αισθάνεσαι ασφαλής με αυτό, απλά μπορείς να εκδόσεις και μια βεβαίωση άρθρου 30 για τις εργασίες αυτές.

Ακριβώς. Θα το απαλλάξεις με βάση τα κριτήρια που αναφέρεις. Ο εξώστης σε κτίριο του 68 κατασκευάστηκε το 93; Μήπως εννοείς μπαζωμένη βεράντα και όχι εξώστη;

Το πρόγραμμα σπίτι μου 1 δυστυχώς το μόνο που κατάφερε είναι να στρεβλώσει την αγορά διαμερισμάτων-κατοικιών μεγάλης παλαιότητας και μέσα στο πρώτο χρονικό διάστημα εφαρμογής του, οι τιμές των παλαιών κατοικιών να έχουν εκτοξευτεί κατακόρυφα. Φυσικά μετά από μήνες που τελείωσε το πρόγραμμα οι τιμές των παλιών "σαπακίων" επανήλθαν σχεδόν στο επίπεδο που ήταν πριν το πρόγραμμα (ο ορισμός στρέβλωσης-φούσκας της αγοράς). Επομένως το όφελος που πήγε να δημιουργηθεί από το πρόγραμμα χάθηκε λόγω στρέβλωσης τιμών. Πριν το πρόγραμμα, για παράδειγμα ένα διαμέρισμα 80 τμ, 50 ετών έστω ότι αγοράζονταν με 1.400 Ε/τμ 112.000 Ευρώ και μετά το πρόγραμμα πήγε στις 2000-2200 Ε/τμ 168.000 Ευρω. Άρα, στην πρώτη περίπτωση, χωρίς πρόγραμμα ήθελε κάποιος ένα δάνειο 110.000 Ευρώ με έστω 5,5% επιτόκιο και μετά το πρόγραμμα ήθελε δάνειο 168.000 με έστω το μισό επιτόκιο (βάζω 50% επιδότηση). Δεν οδηγεί κάπου όλο αυτό καθώς εν όψει του νέου προγράμματος υπάρχει η εμπειρία από το προηγούμενο για το τι ακριβώς να περιμένουμε. Η διαθρωτικές αλλαγές που σχεδιάζονται σίγουρα είναι προς τη σωστή κατεύθυνση (ειδικά ο χρόνος που χρειάζεται στον δικαιούχο μέχρι να βρει το ακίνητο). Όλοι όσοι ασχολούμαστε με ακίνητα γνωρίζουμε ότι από το καλοκαίρι που ξεκίνησαν οι διαρροές για νέο πρόγραμμα, πάγωσαν σχεδόν ολοκληρωτικά ο πωλήσεις παλαιών διαμερισμάτων καθώς οι ιδιοκτήτες "ακονίζουν" τα δόντια για να αυξήσουν υπέρογκα τις ζητούμενες τιμές πώλησης όπως έκαναν και στο προηγούμενο. Κατά τη γνώμη μου θα πρέπει στο νέο πρόγραμμα να αφεθεί ελεύθερη η παλαιότητα (στο πρόγραμμα 1 τα επιλέξιμα ήταν με άδεια προ του 2007) και ένα μειονέκτημα που διαφαίνεται σε σχέση με το πρώτο πρόγραμμα είναι η μικρότερη επιδότηση επιτοκίου (75% στο πρώτο, 50% στο νέο). Επιπλέον, ένα ακόμη πρόβλημα (όπως και σε όλα τα στεγαστικά δάνεια άλλωστε) είναι η ίδια χρηματοδότηση μέσω του δείκτη L.T.V (ποσοστό χρηματοδότησης) όπου σε ένα τυπικό στεγαστικό φτάνει το 80% της εμπορικής αξίας που προκύπτει από την εκτίμηση της τράπεζας, ενώ στο πρόγραμμα σπίτι μου ήταν στο 90% κάτι που σημαίνει ότι με μια εμπορική αξία 150.000 Ευρώ η 13.500 θα έπρεπε να υπάρχουν στον δικαιούχο από δικά του χρήματα. Ίσως θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα δανείου στο 100% της εμπορικής αξίας.

Καλημέρα και καλώς ήρθες στο φόρουμ. Τι εννοείς γράφοντας ότι η στέγη μετράει στην κάλυψη; Η προεξοχές της στέγης εκτός περιγράμματος τοίχων (μαρκίζα) είναι στην κατηγορία του προστεγάσματος. Κάνεις νομιμοποίηση με βάση το σύνολο των διατάξεων του ΓΟΚ 85 ή του ΝΟΚ; Είναι ιδιαιτέρως βοηθητικό για να λάβεις απαντήσεις αν ανεβάσεις τα σχέδια.

Από το Δ.Κ φαίνεται ότι ο χώρος για τον οποίο ρώτησες ότι αφαιρείται από δόμηση και κάλυψη. Επισυνάπτω το σχέδιο με σημειωμένο τον χώρο. Η άδεια εκδόθηκε προ ΓΟΚ 85 κατά πάσα πιθανότητα καθώς δεν χαρακτηρίζει χώρους ως Η.Χ ενώ στο Δ.Κ αναφέρεται το σύστημα πτερύγων (αναφέρεται στο ΦΕΚ 138 /Δ/81 που αφορά τους προ 23 οικισμούς). Αν πρόκειται να συντάξεις Δ.Κ για τακτοποίηση αυθαιρέτων μπορείς είτε να τον χαρακτηρίσεις ως Η.Χ είτε να τον περιγράψεις γενικώς ως στεγασμένη βεράντα διαφεύγοντας από την αυστηρή ορολογία του ΓΟΚ καθώς δεν εκδίδεις Ο.Α. Αν όμως πας να εκδόσεις αύριο Ο.Α τότε θα ασχοληθείς και θα τον χαρακτηρίσεις π.χ ως Α.Η.Χ (αν πληροί τα κριτήρια του ορισμού κατά ΝΟΚ). δ.κ.pdf

Μήπως μπορείς να ανεβάσεις το στέλεχος να καταλάβουμε το σημείο που διαπιστώνεις το πρόβλημα; Όπως ειπώθηκε, αν η άδεια αναγράφει ως τίτλο ανέγερση κύριο ξενοδοχειακού καταλύματος τεσσάρων αστέρων για παράδειγμα, δεν έχεις κάτι άλλο να ψάξεις. Τα υπόλοιπα φαίνονται στις εγκρίσεις και τις εγκεκριμένες μελέτες.

Για να γίνει τέτοια συζήτηση θα πρέπει να διαθέτουμε κατόψεις και δ. κάλυψης της άδειας. Ο Η.Χ είναι όπως στον σχεδίασα. Τα υπόλοιπα είναι εξώστες.

Το θέμα κλειδώνεται λόγω μη συμμόρφωσης του ερωτώντος με τους κανόνες συμμετοχής. Pavlos 33

Καλημέρα. Δες το συνημμένο. Drawing1 edited.pdf

@avgoust H συμβολαιογράφος ορθώς σου απάντησε. Εξάλλου στο τοπογραφικό σου θα δήλωνες ότι εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας (λόγω του "ΑΝ"). Από τη στιγμή που έχουμε να κάνουμε με γεωργική περιοχή είναι σφάλμα στο χάρτη που ξεχάστηκε. Κάνε ότι σου λέει ο συνάδελφος για να αρθεί ο χαρακτηρισμός ΑΝ και να μπορέσει μετά να γίνει η μεταβίβαση.

Καλημέρα. Ξεκινάμε από το τοπογραφικό για έκδοση της Ο.Α. Αυτό το τοπογραφικό ταυτίζεται με την υφιστάμενη κατάσταση του οικοπέδου; Αν ναι, η άδεια εκδόθηκε κανονικά και δεν έχει πρόβλημα. Αναφέρεις ότι το 2022 έγινε μεταβιβαστικό συμβόλαιο λαμβάνοντας υπόψη περίγραμμα κτηματολογίου (είναι σε φάση κτηματογράφησης ή λειτουργεί Κτηματολόγιο;). Το ερώτημα είναι για ποιο λόγο έγινε αυτό και αν στο τοπογραφικό εμφανίστηκε το κτίριο και δηλώθηκε η οικοδομική άδεια; Τι είδους βεβαίωση Ν. 4495/17 δόθηκε το 2022;

@Dimitris Tzo Άλλο πράγμα είναι ο κατ' ονομασία κοινόχρηστος και άλλο ο αναγνωρισμένος κοινόχρηστος με Φ.Ε.Κ. Παράλογα είναι πολλά στη χώρα που ζούμε δυστυχώς. Ανέμενε την απάντηση του συναδέλφου που απευθύνθηκες.

Καλημέρα. Εννοείς αν θα το βάλεις με Υ.Δ /Υ.Κ. Η απάντηση είναι "όχι". Το θέμα που μας προβληματίζει είναι η καμινάδα, όταν περνάει μέσα από Κ.Χ οικοδομής με σύσταση Ο.Ι.