Pavlos33

Αν είναι εντός ύψους επικλινούς στέγης ναι, αλλά είναι; Βλέπω κάτι υπερυψωμένους τοίχους στα πλάγια.

Εξαρτάται, από την αρτιότητα-οικοδομησιμότητα του γηπέδου και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης.

Τι είναι το προς τακτοποίηση ακίνητο και που βρίσκεται;

Χρειάζεται διερεύνηση. Ιδιοκτησιακό είναι το ζήτημα. Υπάρχουν κάποια σταθερά από το τοπογραφικό της άδειας, ώστε να το αντιπαραβάλεις με την υφιστάμενη κατάσταση να δεις προς τα που μεγάλωσε το οικόπεδο; Υποθέτω ότι από έρευνα τίτλων που έκανες δεν προκύπτει κάποια αγορά γειτονικού και τοις πράγμασι συνένωση ως όμορα ίδιου ιδιοκτήτη.

Για να λάβει ένας χώρος θεωρούμενος ως σοφίτα τον μειωτικό συντελεστή 0,30 θα πρέπει να πληροί σωρευτικά δυο προϋποθέσεις σύμφωνα με τον ορισμό 81 (*) άρθρου 2 του ΝΟΚ. Οι υπόλοιπες διατάξεις του ΝΟΚ περί μη προσμέτρησης σοφίτας στο Σ.Δ δεν αφορούν την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή (**). (*) Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. (**) Ερμηνεία εγκ 2 σχετικά με την παρ 6 του άρθρου 100: (...) Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85, θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις των ορισμών των παρ. 28 και 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους.

Πολλοί συνάδελφοι στα πρώτα χρόνια της επαγγελματικής μας ζωής δεν είχαμε κανένα να ρωτήσουμε. Οι τότε «παλιοί» δύσκολα έδειχναν τα μυστικά της δουλειάς, είτε από πρόθεση, είτε από αδιαφορία για το νέο συνάδελφο. Internet δεν υπήρχε, καθώς και φόρουμ για να ρωτήσει κανείς. Συναισθανόμενος την αγωνία των νέων συναδέλφων που εισέρχονται στο ελεύθερο επάγγελμα και ειδικά των νέων παιδιών που δεν έχουν κανέναν να ρωτήσουν και μη έχοντας στο πλευρό τους γονείς μηχανικούς και έτοιμο τεχνικό γραφείο (κάτι που είναι ο κανόνας ειδικά σε επαρχιακές πόλεις) ανοίγω αυτό το θέμα ειδικά για νέους συναδέλφους, το οποίο θα έχει τη δομή σύντομων ερωτήσεων (ακόμη και σε απλοϊκό επίπεδο) και σύντομων απαντήσεων (χωρίς ιδιαίτερη ανάλυση). Για λεπτομερείς αναλύσεις μπορείτε να ανατρέχετε στις υπάρχουσες θεματικές ενότητες του φόρουμ). Ξεκινώ με μερικά παραδείγματα για το πως θα μπορούσαν να είναι κάποιες πιθανές ερωτήσεις νέων συναδέλφων και με ποιο τρόπο μπορούν να απαντηθούν όσο το δυνατόν πιο σύντομα και περιεκτικά: Ερώτηση1 : Ποια η διαφορά γηπέδου και οικοπέδου; Απάντηση 1: Γήπεδο ονομάζουμε το γεωτεμάχιο που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός οικισμών. Οικόπεδο είναι αυτό που βρίσκεται μέσα σε ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα σε οικισμό. Ερώτηση 2: Τι να ξεκινήσω να διαβάζω ως νέος πολιτικός μηχανικός που μόλις αποφοίτησα, έχοντας πολύ χρόνο στη διάθεσή μου; Απάντηση 2: ΝΟΚ (Ν. 4067/12), Αυθαίρετα (Ν. 4495/17), νομοθεσία οικισμών (βλ. ερώτηση 3) και εκτός σχεδίου δόμησης (βλ. ερώτηση 5), κανονισμοί αναλόγως ειδικότητας (πχ ΝΕΑΚ, ΕΚΩΣ, Κ.Τ.Σ, ευρωκώδικες για πολιτικούς μηχανικούς κλπ). Ερώτηση 3: Ποιες οι βασικές κατηγορίες οικισμών που συναντάμε πιο συχνά; Απάντηση 3: (α) Οικισμοί προϋφιστάμενοι του έτους 1923 ΠΔ/2-3-81 (ΦΕΚ-138/Δ/81) (β) Οικισμοί οριοθετημένοι κάτω των 2.000 κατοίκων ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85) & ΠΔ/4-11-11 (ΦΕΚ-289/ΑΑΠ/4-11-11) (γ) Παραδοσιακοί οικισμοί ΠΔ/19-10-78 (ΦΕΚ-594/Δ/13-11-78) (δ) Στάσιμοι οικισμοί ΠΔ/6-12-82 (ΦΕΚ-588/Δ/23-12-82) (ε) Οικισμοί με ρυμοτομικό σχέδιο στερούμενοι όρων δόμησης (ΒΔ/25-8-69 (ΦΕΚ-164/Δ/1-9-69). Ερώτηση 4: Οι οδοί της χώρας έχουν κατηγορίες; Απάντηση: Ναι. Π.χ Εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές (σχετικό το ΠΔ 209/98 - ΦΕΚ 169/Α/15-7-98). Ερώτηση 5: Πως βρίσκω την επιτρεπόμενη δόμηση σε ένα εκτός σχεδίου γήπεδο; Απάντηση 5: Σχετικό το ΦΕΚ 270/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 3212/03 (ΦΕΚ-308/Α/31-12-03) Ο συντελεστής δόμησης στην εκτός σχεδίου δόμηση εξαρτάται από την χρήση του γηπέδου. Για τη συνήθη χρήση κατοικίας έχουμε κλιμακούμενο ΣΔ ανάλογα με την επιφάνεια του γηπέδου -200 τμ για γήπεδο Επιφάνειας (Ε) μέχρι και 4.000 τμ Για 4.000 τμ <Ε <=8.000 τμ---> ΣΔ=200+0,02Χ(Ε-4.000) Για 8.000 τμ< Ε---> ΣΔ=280+0,01Χ (Ε-8.000) Με μέγιστη δόμηση τα 400 τμ.

Με κάλυψες πλήρως.

Δεν τα βάζω φυσικά με τη συνάδελφο που όπως προείπα θα είχε σοβαρούς λόγους να το ανεχτεί. Όλοι στο ίδιο καζάνι βράζουμε και έχουμε πολλές φορές αναφερθεί στον επαναπροσδιορισμό του πλαισίου κατάταξης ελεγκτών δόμησης στο μητρώο κάτι που εκφεύγει του παρόντος θέματος. Είναι απολύτως σαφές από την έναρξη του θεσμού ελέγχων δόμησης, ότι ουδέποτε ο ελεγκτής δόμησης είχε αρμοδιότητα να ελέγξει κατασκευαστικά στοιχεία, όπως πχ διάμετρο διαμήκους ή εγκάρσιου οπλισμού, ή αποστάσεις αυτών στα δομικά στοιχεία κλπ. Οι έλεγχοι είναι συγκεκριμένοι και αυτούς όφειλε να κάνει. Παραπάνω ανέφερα ότι με την ιδιότητα του επιβλέποντος μηχανικού, θα μπορούσε ακόμη και να απαγορεύσει την προσέγγιση του ελεγκτή στα σίδερα, επικαλούμενη όποιο λόγο ήθελε, ακόμη δε και λόγους ασφαλείας στο εργοτάξιο. Ειδικά δε αυτό με το παχύμετρο με ξεπερνάει και προσωπικά μου φαίνεται κωμικοτραγικό.

Η γνώμη μου είναι να το κάνεις τεκμηριώνοντας όσο το δυνατόν καλύτερα την επιλογή αυτή στην τεχνική σου έκθεση και ειδικά να είναι ξεκάθαρη η εμβαδομέτρηση προς μετέπειτα συμβολαιογραφική χρήση. Την ίδια αντιμετώπιση συζητούσαμε και σε περιπτώσεις που μας είχαν απασχολήσει στο Ν. 4014/11 και 4178/13.

Δυο διευκρινιστικές ερωτήσεις επί του θέματος που ρωτάς. 1. Αναφέρεσαι σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, σε προ 23 οικισμό ή σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο με όρους δόμησης του ΒΔ/ 25-8-69; 2. Το ΓΠΣ το οποίο αναφέρεις, αφορά καθορισμό εξωαστικών χρήσεων (όρια αρτιότητας-κατάτμησης και χρήσεις γης) και περιοχές προτεινόμενης πολεοδομήσης, αλλά και προτεινόμενες χρήσεις γης σε οικισμούς και περιοχής μελέτης με ρυμοτομικό σχέδιο;

Οι διαστάσεις και θέσεις δεν έχουν να κάνουν με έλεγχο οπλισμού. Εξετάζονται οι διαστάσεις ξυλοτύπου για να επαληθευτούν οι διαστάσεις κτιρίου και βεβαίως απαιτείται προ σκυροδέτησης για να μπορεί μετά πιο εύκολα να αποξηλωθεί (αν απαιτείται) και να κατασκευαστεί στις σωστές διαστάσεις, ή να αναθεωρηθεί εφόσον γίνεται. Οπότε συνεχίζω να επιμένω στην αρχική μου θέση. Από κει και πέρα φυσικά και όλοι κατανοούμε την στάση σου αφού μπορεί να έτρεχαν ρήτρες παράδοσης κλπ. Ο ελεγκτής που σου ήρθε ήταν νέος στο επάγγελμα;

Δεν υπάρχουν πρότυπα. Λίγες σειρές κειμένου που τεκμηριώνουν, βάσει των σχετικών εδαφίων νόμου και απόφασης, την απαλλαγή από ΜΣΕ. Διάβασε αν θες και το σχετικό θέμα στο νήμα του ν. 4495.

Αν τυχόν το ερώτημα σχετίζεται με ένα άλλο που έχεις ποστάρει, η απάντηση είναι εδώ και μην "σπας" τα ερωτήματα σε τμήματα διότι έτσι διασκορπίζονται οι απαντήσεις. Κατά τα άλλα συμφωνώ με την συνάδελφο. Το έχω και ο ίδιος αναφέρει πολλές φορές. Κλειστοί χώροι δεν υπολογίζονται με αναλυτικό. Μην βλέπετε την ερμηνεία που δίνει η εγκ. 2/ν, 4495 για συμψηφισμό κατηγορίας 3 και λοιπών παραβάσεων. Αυτή την αντιμετώπιση, αν θέλετε (καθώς ο νόμος δεν αναφέρει κάτι τέτοιο) την εφαρμόζεται μόνο για περιπτώσεις της κατηγορίας 3 που δεν σχετίζονται με επιφάνεια χώρου, διότι το άρθρο 100 αναφέρει ότι με αναλυτικό υπολογίζονται μόνο αυθαίρετες κατασκευές που δεν αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου, εξαιρώντας συγκεκριμένες περιπτώσεις (πχ Η.Χ, κιόσκια κλπ).

Πάλι δεν κατάλαβες. Δεν κάνεις "κοπτοραπτική". Αν κάποιος θέλει να δημιουργήσει έστω 3 συνεχόμενα οικόπεδα δεν μπορεί να είναι ο ίδιος ιδιοκτήτης και στα 3,. Είτε το μεσαίο θα μεταβιβαστεί εξ ολοκλήρου σε άλλον (100% Π.Κ) είτε θα κρατήσει αυτός κάποιο ποσοστό και θα μεταβιβαστεί ποσοστό ώστε στο μεσαίο οικόπεδο να αλλάξει το ιδιοκτησιακό και να μην είναι ίδιος ιδιοκτήτης (θα επέλθει συνιδιοκτησία).

Χριστίνα μην παιδεύεσαι. Ο ερωτών δεν πείθεται. Το θέμα έχει εξαντληθεί. Το έχουμε πει 1000 φορές και στο φόρουμ. Κατάτμηση σε όμορα οικόπεδα ίδιου ιδιοκτήτη δεν υφίσταται με μονομερή πράξη.. Είτε θα παρεμβληθεί άλλος στο μεσαίο οικόπεδο μέσω μεταβίβασης τμήματος, είτε στο μεσαίο θα διαφοροποιηθούν τα ποσοστά κυριότητας (δίνει το 5% στη σύζυγο) και έτσι έχουμε 3 αυτοτελή οικόπεδα πλέον.

Μάλλον κάποιος "εξυπνάκιας' το 2010 θα σκέφτηκε να το ρυθμίσει και μετά να το κατασκευάσει. Έχει περαιωθεί η δήλωση Ν. 3843/10; Στο Ε9 του είδες αν έχει συμπεριλάβει την επιφάνεια του υποτιθέμενου κλεισμένου Η.Χ στην επιφάνεια Κ.Χ του διαμερίσματος;

ΔΕ.ΔΟ.ΤΑ δεν υφίσταται στο ν. 4495. Αυτό ίσχυε μόνο στα πλαίσια του Ν. 4178. Από την στιγμή που η δήλωση μεταφέρθηκε εφαρμόζονται μόνο οι διατάξεις του Ν. 4495. Ο μόνος τρόπος να γλύτωνε την ΜΣΕ ήταν αν το σπιτάκι είχε χρήση αποθήκης. Για κατοικία (κατηγορία σπουδαιότητας Σ2 κατά ΝΕΑΚ) απαιτείται ΜΣΕ.

Σε οικόπεδο που βρίσκεται εντός Ρ.Σ θα κάνεις χρήση διατάξεων του ΝΟΚ αναφορικά με την επιτρεπόμενη θέση της οικοδομής.

Έχουμε πρόβλημα με το άρθρο 89. Διάβασε προσεκτικά την ανάλυση που κάνω σε προηγούμενο ποστ και πως δίνω παράδειγμα. Αυτή η κατασκευή δεν τακτοποιείται. Μεγάλη προσοχή δεν έχουμε ίδια αντιμετώπιση με έκδοση άδειας. Έχουμε να εφαρμόσουμε νόμο υπαγωγής. @d.styl Σε καμία περίπτωση. Είτε τακτοποιείται στο σύνολο το ακίνητο, ή δεν το ακουμπάς. Απλά πράγματα. Η μεταβίβαση απαιτεί βεβαίωση και δηλώνεις ΥΠΕΥΘΥΝΑ ΟΤΙ δεν εμπίπτει στο Α 89 (*) Μη σας πιάνουν συναισθηματισμοί με τα ακίνητα των αυθαιρετούχων. Δεν είναι δική σας ευθύνη. (*) Οι υφιστάµενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστηµένες αυθαίρετες χρήσεις εµπίπτουν σε µία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καµία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89 του Ν.4495/2017

Σε ποια διάταξη βασίστηκε και κάθισε και μέτρησε με παχύμετρο (παρεμπιπτόντως σαν παιδί της 1ης δημοτικού) τα σίδερα; Υποθέτω, σε καμία. Ο επιβλέπων θα έπρεπε να του το απαγορεύσει επιτόπου και να τον καθοδηγήσει μόνο στις μετρήσεις που απαιτεί ο νόμος προκειμένου να εκδοθεί το πόρισμα. Έχει κάθε δικαίωμα να το κάνει, επικαλούμενος ακόμη και ζήτημα ασφάλειας του ελεγκτή στο εργοτάξιό του. Ο επιβλέπων είναι το αφεντικό στο έργο όχι ο ελεγκτής.

Δεν αναφέρει να έχει Υ.Δ. ΑΠλώς έχει λοιπές παραβάσεις διαφορετικής χρονολογίας αλλά το να τις εντάξει σε κατ 1 και κατ 4 δεν κερδίζει απολύτως τίποτα,, παρά μόνο χάνει 250 Ευρώ τζάμπα, αν κάνει 2 ΦΚ. Αυτό προτείνω και παραπάνω. Να τις σουμάρει όλες σε 1 ΛΠ κατ 4. Έτσι και αλλιώς, κατ 1 έως και 4, παίρνουν οριστική εξαίρεση. Οπότε κανένα πρόβλημα και κερδίζει και 250 Ε.

Για μένα οχι. Η μόνη περίπτωση αν εμπίπτει στο 5% διαστάσεων και εμβαδού της κατηγορίας 3 που επιτρέπει υπαγωγή και άνω Κ.Χ πόλης. Ίδιο πρόβλημα θα είχαμε και με αυθαίρετο εξώστη, ασχέτως αν οι υποκείμενοι εξώστες αδειοδοτήθηκαν νομίμως στα πλαίσια της Ο.Α, εμείς θα είχαμε αυθαίρετη κατασκευή άνωθεν Κ.Χ, η οποία αν δεν ενέπιπτε στο αντίστοιχο εδάφιο της κατηγορίας 3 που κατ εξαίρεση μπορεί να υπαχθεί ένα ποσοστό επέκτασης εξώστη άνωθεν Κ.Χ, δεν θα μπορούσε επίσης να τακτοποιηθεί. Βεβαίως, στο παράδειγμα με τον εξώστη, αν είχες κτίριο προ ΓΟΚ 85 (που μάλλον για τέτοιο πρόκειται αφού αναφέρεις νόμιμα έρκερ), αυτός θα μπορούσε να ρυθμιστεί κατ αναλογία της ερμηνείας εγκ. 3 Ν. 4178. Δες αρχικά αν είσαι στην κατηγορία 3 (διάσταση περιγράμματος βάθους 8 μ τουλάχιστον, σύμφωνα με την ερμηνεία εγκ 2 ν. 4495. Αν δεν βγαίνει, εξέτασε το ενδεχόμενο νομιμοποίησης της κατασκευής με διατάξεις ΓΟΚ 73 ή ΝΟΚ.

1 και 2 η γνώμη μου είναι σύμφωνα με την "προσωπική" ερμηνεία του κειμένου ότι η προθεσμία αυτή αφορά μόνο την υπαγωγή και όχι το ανέβασμα των δικαιολογητικών. Μετά το πέρας της 30/9 η κατηγορία 5 δεν μπορεί να υπαχθεί. Θα δούμε μετά τι άλλη παράταση θα βγάλουν. Θεωρώ-προσωπική άποψη εκφράζοντας, ότι η διόρθωση μιας δήλωσης που βρίσκεται ήδη σε υπαγωγή δεν εμπίπτει στην προθεσμία της 30/9, διότι έχει ήδη γίνει η υπαγωγή. Όπως κατάλαβες ακόμη μια φορά εκδίδουν τεχνικό κείμενο το οποίο μοιάζει να γράφηκε από μη μηχανικούς ή από μηχανικούς που δεν ασχολούνται με αυθαίρετα. Είναι ικανοί να βγάλουν ερμηνευτική εγκύκλιο να ερμηνεύει μισό άρθρο για τις παρατάσεις και να γελάνε και τα τσιμέντα.

Θα πρέπει να γίνεις πιο συγκεκριμένος δημοσιεύοντας ένα πλήρες ερώτημα με κάθε λεπτομέρεια.

Θα πάμε με την λογική εγκ. 4 ν. 4178 και εγκ. 2 ν. 4495, που όταν έχουμε αυτοτελές κτίριο (μοναδικό στο οικόπεδο) μας επιβάλλουν να έχουμε κύρια χρήση. Επομένως, 1 ΦΚ αλλαγή χρήσης από κύρια (αποθήκη) σε κύρια (κατοικία) με 1 λοιπή παράβαση (αν έχεις προυπολογισμό εργασιών μέχρι και 15.000 Ευρώ-παράρτημα Β). Τα υπόλοιπα 50 τμ με ΥΔ+ΥΚ και εξετάζεις για τυχόν παραβίαση της Δ. Το στέγαστρο θα το βάλεις στον ίδιο αναλυτικό με την αλλαγή χρήσης. Η αποθήκη ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ να υπολογιστεί με αναλυτικό. Αν θες μπορείς να την βάλεις κατηγορία 3 και να αποφύγεις την χρέωση τμήματός της εντός Δ. Δες τι σε συμφέρει καλύτερα.