Pavlos33

@Eleni St Ξεκινάς, βήμα βήμα τον έλεγχο. Συλλέγεις άδειες και εγκεκριμένα σχέδια. Μια άδεια αν κατάλαβα σωστά, είναι αυτή της ανέγερσης κτιρίου προ 55 και μια δεύτερη για αλλαγή χρήσης τρίτου ορόφου. Η άδεια αλλαγής χρήσης στηρίχθηκε σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο. Τα σχέδια της άδειας αλλαγής χρήσης τι δείχνουν; Υπάρχει αναγραφή σε δ. κάλυψης νομίμως υφιστάμενου κτιρίου ως προ 55 ή αναγράφεται υφιστάμενο βάσει κάποιας Ο.Α; Η άδεια αλλαγής χρήσης δείχνει διαμέρισμα, ενώ σήμερα υπάρχουν 4 γραφεία. Υπάρχει συνάδελφος που κάνει την υπαγωγή. Άρα, ακόμη δεν έχεις πλήρη στοιχεία για να ελέγξεις την υπόθεση. Ο ιδιοκτήτης θέλει να διακόψει με τον προηγούμενο συνάδελφο και να σου αναθέσει την μεταφορά της δήλωσης για να τακτοποιήσεις το ακίνητο; Από τα παραπάνω και με μια πρώτη ανάγνωση προκύπτει ότι πιθανώς υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από Κ.Χ σε Κ.Χ και διαφορετική διαμερισμάτωση. Αν τώρα, κάποια διηρημένη ιδιοκτησία, στην υφιστάμενή της κατάσταση καταπατά Κ.Χ οικοδομής (οι κοινόχρηστοι-κοινόκτητοι και ιδιόχρηστοι χώροι ορίστηκαν βάσει της από 2003 ΠΣΟΙ) τότε ανατρέχεις στο άρθρο 98 Ν. 4495. Προφανώς η ΠΣΟΙ θα πρέπει να αλλάξει, αλλά το πιθανότερο είναι να καλύπτεται με μονομερή τροποποίηση.

Ο νόμος αναφέρεται σε υπόγειες στάθμες, δίνοντας έτσι την ευχέρεια σ' εμάς να το αντιμετωπίσουμε κατά την κρίση μας. Η εγκ. 2 Ν. 4495 διαφοροποιήθηκε και χωρίς να έχει δικαιοδοσία παρήγαγε νόμο αλλοιώνοντας-παραφράζοντας την διατύπωση του νόμου. Αν λοιπόν έχεις αυθαίρετο υπόγειο τότε το ρυθμίζεις με μειωτικό συντελεστή κατά το άρθρο 100. Υ.γ Αν θυμάμαι καλά για στον ΓΟΚ 73 επιτρέπονταν η οροφή υπογείου μέχρι 1,80 μ. άνω της αφετηρίας μέτρησης ύψους.

Διάβασε προσεκτικά σύσταση-κανονισμό και επανέρχεσαι.

Για μένα είναι σαφές και δεν χρήζει περαιτέρω ερμηνείας.

Όχι αφού η δόμηση για αποκλειστική χρήση κατοικία διέπεται από το ΦΕΚ 588/Δ/82 και όχι από το ΦΕΚ 138/Δ/81. Αναφορικά με την γραμμή δόμησης θα ελέγξεις μόνο αν υπάρχει χαρακτηρισμός του δρόμου (πχ κύρια δημοτική οδός με ΦΕΚ) στο πρόσωπο του οικοπέδου και εφόσον το πρόσωπο είναι εντός συνεκτικού. Αν όχι, τοποθετείς ελεύθερα (προφανώς μέχρι το όριο του δρόμου).

Καλησπέρα. Για αποκλειστική χρήση κατοικία εντός ακτίνας 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού εφαρμόζεις το σύνολο των διατάξεων του ΦΕΚ 588/Δ/82. Η μέγιστη δόμηση 200 τμ, πλάγιες αποστάσεις 2,50 (όπου δεν εφάπτεται). Όρους δόμησης προ 23 θα έπρεπε να εφαρμόσεις αν ήθελες να αδειοδοτήσεις κτίριο μικτής χρήσης και εντός του συνεκτικού-προ 23 τμήματος.

Λογικά θα χρειαστείς τοπογραφικό διάγραμμα. Θα γίνει πρώτα η αποτύπωση του ακινήτου. Με βάση την αποτύπωση που θα προκύψει θα συνεχίσεις στο να ετοιμάσεις και την κάτοψη, ενώ τα εμβαδά θα τα αναγράψεις στο υπόμνημα του τοπογραφικού στην υποενότητα υφιστάμενα κτίρια. Τεχνική έκθεση δεν θα συντάξεις.

Καλά κάνεις και ρωτάς. Έτσι πρέπει. Λοιπόν ο ν. 1337/83 αν βρεθεί στο αρχείο της Υδομ πλήρης φάκελος (2 δηλώσεις κλπ) συνιστά αναστολή κυρώσεων. Συνήθως αυτές οι δηλώσεις αποδείχθηκαν ελλιπής σε ό,τι αφορά εμβαδομέτρηση κτισμάτων, χρήσεις, οικόπεδα κλπ. Καλό είναι από τώρα να κάνεις τον έλεγχο, να δεις αν υπάρχουν στοιχεία και αν θα απαιτηθεί τακτοποίηση μετά την αποδοχή. Μη βασιστείς σε ότι φέρει ο κληρονόμος. Κάνε αίτηση (νομίζω στο τμήμα αυθαιρέτων θα το βρεις) Πολεοδομία να εντοπίσεις το φάκελο ρύθμισης Ν. 1337. Ακόμη όμως και αν δεν τον βρεις ή μπορεί να έχει γίνει μόνο η μία από τις δυο δηλώσεις, δεν σε αποθαρρύνει αυτό. Συνήθως περιπτώσεις Ν. 1337 και 720/77 τις αγνοούμε διότι έχουν πολλά λάθη και προτιμούμε (λόγω και χαμηλού προστίμου κατηγορίας 1 ή 2) να υπάγουμε όλο το ακίνητο στο ν. 4495/17 εξασφαλίζοντας έτσι την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση για το ακίνητο του πελάτη το οποίο μετά την περαίωση της δήλωσης θεωρείται βάσει του ΝΟΚ νομίμως υφιστάμενο.

@Anakara Όπως τα λέει ο Δημήτρης (με τις καλημέρες μου). Αν στο ακίνητο έχει εκδοθεί Ο.Α θα σχεδιάσεις το νόμιμο περίγραμμα με αναγραφή της Ο.Α πάνω και τα υπόλοιπα θα τα αναγράψεις καθ υπέρβαση της άδειας με πλήρη εμβαδομέτρηση, όπως ακριβώς θα έκανες στην περίπτωση που θα ζητούσαν υπαγωγή. Θα διορθωθούν τα Ε9 του αποθανόντος για να εκδοθούν τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ πενταετίας. Μετά, την μεταγραφή της αποδοχής, όπως λέει ο Δημήτρης, παίρνεις εντολή από τους νόμιμους ιδιοκτήτες για να τακτοποιήσεις. Η αναγραφή αυθαίρετων στο σχέδιο μη σε προβληματίζει καθώς για την αποδοχή δεν απαιτείται ΗΤΚ και ΠΠΗΤΚ.

Έτσι όπως πάνε γυρεύοντας Ιάσονα, βλέπω τον αριθμό να μεγαλώνει (+1) Ορθότατα (+1). Όμως, το αξιότιμο επιμελητήριό μας επαναπαύεται χρόνια τώρα στην θέση του ουραγού των άλλων συλλόγων. (+1)... Ο νόμος είναι..."Αυτοί" (παραφράζοντας την ιστορική ρήση). Όπως ανέφερα και στα προηγούμενα, έχουν μπλεχτεί με τα τοπογραφικά. Επί της αρχής διαφωνώ με το κείμενο της εγκυκλίου, καθώς εκ του νόμου δεν υπάρχει καμία υποχρέωση στο ΠΠΗΤΚ (όπως και στις άλλοτε βεβαιώσεις του άρθρου 83) να αναγράφεται ότι υπάρχει το τάδε τοπογραφικό που συνοδεύει την τάδε βεβαίωση. Αν με ρωτάτε προσωπικά, στις περιπτώσεις μεταβίβασης αδόμητου οικοπέδου ή γηπέδου, έκανα την αναφορά, όχι μόνο στο τοπογραφικό αλλά σε όλα τα στοιχεία στα οποία βασίστηκε η έκδοση της βεβαίωσης νομιμότητας που εξέδιδα διασφαλίζοντας έτσι ότι η βεβαίωση αφορούσε συγκεκριμένα χωρικά όρια επί τον οποίων δεν υφίστατο κτίριο. Διαφωνώ όμως με την διαφαινόμενη "υποχρεωτικότητα" και μάλιστα από αναρμόδιο όργανο.-

Η χρήση είναι μια και είναι αυτή της κατοικίας βάσει του κτιριοδομικού κανονισμού. Οι χώροι περιγράφονται για εποπτικούς λόγους στην δεύτερη στήλη. Σωστά ο συνάδελφος έχει βάλει κατοικία, εκτός από την πρώτη γραμμή που είχε "χώροι στάθμευσης και πρατήρια υγρών καυσίμων".

Καλημέρα Βασίλη. Αναφορικά με το τελευταίο που σου είπε ότι η χρήση "στάθμευση αυτοκινήτων και πρατήρια υγρών καυσίμων' ισχύει όταν η χρήση είναι αυτή, έχει δίκιο καθώς οι χρήσεις είναι οι κύριες χρήσεις του κτιριοδομικού κανονισμού. Αν όμως, έβαζες τα 22,2 τ.μ με την κύρια χρήση της κατοικίας, λογικά και πάλι δεν θα προχωρούσε γιατί το σύστημα θα "διάβαζε" από τον πίνακα επιφανειών διαφορετική χρήση. Δεν ξέρω αν έκανες και αυτό τον συνδυασμό. Πάντως, εξαρχής έχουμε πει ότι το σύστημα της ΗΤΚ στήθηκε στο πόδι και έχει σοβαρές παραλείψεις και σφάλματα.

Καλησπέρα Βασίλη. Με την υπόδειξη του ΤΕΕ, συνεχίζει να σου βγάζει σφάλμα ή μπορείς πλέον να προχωρήσεις;

Σαν σκέψη σωστή, αλλά προκύπτει ξεκάθαρα από τη σύσταση ότι η στέγη θα είναι κοινόκτητη-κοινόχρηστη; Προσωπικά διατηρώ μεγάλες επιφυλάξεις, καθώς δεν αναφερόμαστε σε δώμα (κοινώς ταράτσα) που θα μπορούσε στην πραγματικότητα να αποτελεί περιοχή κοινής χρήσης στο κτίριο. Υ.Γ Να υποθέσω η στέγη είναι ξύλινη με επικάλυψη κεραμίδια; Αν ναι, μπορείς να την πεις και εδραζόμενη στέγη (σε αντίθεση με αυτή που δεν πατάει σε πλάκα και είναι αυτοφερόμενη).

Ο ερωτών τα έχει βάλει όλα στο μίξερ...Να απευθυνθεί σε μηχανικό με επιτόπια επίσκεψη στο γραφείο του. Όσα αναφέρει δεν βγάζουν νόημα. Όσο για το ότι "είπε ο μεσίτης..." θα προσπαθήσω να συγκρατηθώ...

Ποιας χρονολογίας είναι η ΕΕΔΜΚ και γιατί δεν έχει κάποιο σχέδιο (τοπογραφικό;)

Aν δεν υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια Ο.Α δεν μπορείς να προχωρήσεις δήλωση τακτοποίησης. Αφού μας λες ότι είναι προ 55 (υποθέτω ότι έχεις τεκμηριώσει το θέμα), η πιο εύκολη λύση (την ανασύσταση την ξεχνάς) είναι να το πας όλο χωρίς Ο.Α, ως προ 55, το οποίο υπάγεται στις εξαιρέσεις του νόμου. Κάνεις αποτύπωση και αυτή την κάτοψη ανεβάζεις στην Η.Τ.Κ και στις πράξεις ανεβάζεις την δική σου τεχνική έκθεση. Δεν τακτοποιείς τίποτα, εκτός και αν έχεις μεταγενέστερες-του 55-αυθαιρεσίες.

Δεν έχεις αναφέρει τι οικισμός είναι. Επιπλέον, θα πρέπει να μας αναφέρεις το εμβαδόν οικοπέδου, βάσει άδειας, τίτλου και σημερινής αποτύπωσης και ποια είναι η επιφάνεια οικοπέδου που είναι εκτός οικισμού. Αν σήμερα, το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (περίπτωση οικοπεδου προ 85 σε οριοθετημένο οικισμό με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο) τότε ίσως σώζεται και η τακτοποίηση μπορεί να μπει με Ο.Α. Αν προκύπτει το οικόπεδο μη άρτιο-μη οικοδομήσιμο θα το πας για την τακτοποίηση όλο χωρίς Ο.Α

Η αντίρρησή μου είναι στην υποχρεωτικότητα που πάνε να δημιουργήσουν με την αναγραφή αυτού του κειμένου που έχουν διατυπώσει στην Τ.Ε της ΗΤΚ. Δεν λένε ότι πρέπει κάθε φορά να γίνεται νέο τοπογραφικό (με ΚΗΔ) καθώς υπάρχουν οι εξαιρέσεις του νόμου (ασχέτως αν σε πολλές περιπτώσεις-παρά τις εξαιρέσεις-κρίνουμε ότι απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού).

Από το έτος 2023 μπορεί να ξεκινήσει η επίκληση της εν τοις πράγμασι συνένωσης, καθώς το έτος αυτό έχουμε πλέον δυο όμορα γήπεδα ίδιου ιδιοκτήτη. Όμως, υπάρχει το πρόβλημα της οικοδομησιμότητας (απόφαση Στε 176/23).

Θέλουν να τους αναγράφουμε στην Τ.Ε της ΗΤΚ ότι το ακίνητο αποτυπώνεται στο από...του τάδε μηχανικού που συνοδεύει την παρούσα ΗΤΚ και έχει λάβει ΚΗΔ.... . Η ανάρτηση τοπογραφικού και λήψη ΚΗΔ είναι μια άλλη ιστορία που ισχύει για τοπογραφικά που συντάσσονται μετά τον 7/2018 και προσαρτώνται σε εγγραπτέες πράξεις και θεωρούν ότι αφού συζητάμε για δικαιοπραξίες μετά το 2018 θα απαιτείται και ΚΗΔ. Το θέμα μου είναι ότι δεν απορρέει εκ του νόμου η αναγραφή στο ΠΠΗΤΚ ότι το τάδε τοπογραφικό συνοδεύει-αφορά το ΠΠΗΤΚ.

Δείτε και την παρ. Γ σελ. 14 Ως προς το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας, θα πρέπει επί της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας να αναγράφεται ότι: «το ακίνητο αποτυπώνεται στο από [....] τοπογραφικό διάγραμμα του μηχανικού [...] (ΚΗΔ ....) που συνοδεύει την παρούσα Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας» και να μην αναγράφεται η σχετική δήλωση στο τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς το τοπογραφικό διάγραμμα λαμβάνει άπαξ έναν μοναδικό αριθμό ΚΗΔ και ισχύει εσαεί εν αντιθέσει με το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας που έχει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος [δύο (2) μήνες]. Το παραπάνω, μάλλον αποτελεί μη εξουσιοδοτημένη "παραγωγή" νόμου αφού δεν αναφέρεται στο σώμα του νόμου 4495 τέτοια υποχρέωση αναγραφής πάνω στο Π.Π.ΗΤΚ. Κάπου τα έχουν μπερδέψει λίγο με τα τοπογραφικά. Στην αμέσως προηγούμενη παρ. Β σε συνέχεια των εξαιρέσεων που δίνει ο νόμος για την μη σύνταξη νέου τοπογραφικού που να συνοδεύει τις βεβαιώσεις άρθρου 83 αναφέρουν ότι Β. Το συγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι διαφορετικό, και δεν πρέπει να συγχέεται με αυτό, από το τοπογραφικό διάγραμμα που προσαρτάται στη πράξη, με το οποίο περιγράφεται το ακίνητο, και συνυπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και το συμβολαιογράφο και ενσωματώνει όλες τις δηλώσεις και υπεύθυνες δηλώσεις του μεταβιβάζοντος και του συντάκτη μηχανικού, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία. Τι πάει να πει διαφορετικό τοπογραφικό. Δηλαδή, άλλο τοπογραφικό στη βεβαίωση, άλλο θα προσαρτηθεί στην συμβολαιογραφική πράξη;

Προσωπικά, θα περιέγραφα ξεχωριστά τις αποθήκες με εμβαδομέτρησή τους. Αν την συμπεριλάβεις στο διαμέρισμα κατοικίας, σκέψου ότι θα συμπεριληφθεί στους κύριους χώρους στις φορολογικές καταχωρήσεις.

Επαναδιατύπωσε με πλήρη περιγραφή για να δοθούν απαντήσεις στο πρόβλημά σου.

Να ζητήσεις μέσω του εντολέα σου να προσκομιστεί περαίωση της δήλωσης. Τι καθόμαστε τώρα και συζητάμε, αν θέλει ή δεν θέλει. Υποχρέωση είχε να περαιώσει.