Pavlos33

Η αντίρρησή μου είναι στην υποχρεωτικότητα που πάνε να δημιουργήσουν με την αναγραφή αυτού του κειμένου που έχουν διατυπώσει στην Τ.Ε της ΗΤΚ. Δεν λένε ότι πρέπει κάθε φορά να γίνεται νέο τοπογραφικό (με ΚΗΔ) καθώς υπάρχουν οι εξαιρέσεις του νόμου (ασχέτως αν σε πολλές περιπτώσεις-παρά τις εξαιρέσεις-κρίνουμε ότι απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού).

Από το έτος 2023 μπορεί να ξεκινήσει η επίκληση της εν τοις πράγμασι συνένωσης, καθώς το έτος αυτό έχουμε πλέον δυο όμορα γήπεδα ίδιου ιδιοκτήτη. Όμως, υπάρχει το πρόβλημα της οικοδομησιμότητας (απόφαση Στε 176/23).

Θέλουν να τους αναγράφουμε στην Τ.Ε της ΗΤΚ ότι το ακίνητο αποτυπώνεται στο από...του τάδε μηχανικού που συνοδεύει την παρούσα ΗΤΚ και έχει λάβει ΚΗΔ.... . Η ανάρτηση τοπογραφικού και λήψη ΚΗΔ είναι μια άλλη ιστορία που ισχύει για τοπογραφικά που συντάσσονται μετά τον 7/2018 και προσαρτώνται σε εγγραπτέες πράξεις και θεωρούν ότι αφού συζητάμε για δικαιοπραξίες μετά το 2018 θα απαιτείται και ΚΗΔ. Το θέμα μου είναι ότι δεν απορρέει εκ του νόμου η αναγραφή στο ΠΠΗΤΚ ότι το τάδε τοπογραφικό συνοδεύει-αφορά το ΠΠΗΤΚ.

Δείτε και την παρ. Γ σελ. 14 Ως προς το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας, θα πρέπει επί της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας να αναγράφεται ότι: «το ακίνητο αποτυπώνεται στο από [....] τοπογραφικό διάγραμμα του μηχανικού [...] (ΚΗΔ ....) που συνοδεύει την παρούσα Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας» και να μην αναγράφεται η σχετική δήλωση στο τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς το τοπογραφικό διάγραμμα λαμβάνει άπαξ έναν μοναδικό αριθμό ΚΗΔ και ισχύει εσαεί εν αντιθέσει με το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας που έχει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος [δύο (2) μήνες]. Το παραπάνω, μάλλον αποτελεί μη εξουσιοδοτημένη "παραγωγή" νόμου αφού δεν αναφέρεται στο σώμα του νόμου 4495 τέτοια υποχρέωση αναγραφής πάνω στο Π.Π.ΗΤΚ. Κάπου τα έχουν μπερδέψει λίγο με τα τοπογραφικά. Στην αμέσως προηγούμενη παρ. Β σε συνέχεια των εξαιρέσεων που δίνει ο νόμος για την μη σύνταξη νέου τοπογραφικού που να συνοδεύει τις βεβαιώσεις άρθρου 83 αναφέρουν ότι Β. Το συγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι διαφορετικό, και δεν πρέπει να συγχέεται με αυτό, από το τοπογραφικό διάγραμμα που προσαρτάται στη πράξη, με το οποίο περιγράφεται το ακίνητο, και συνυπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και το συμβολαιογράφο και ενσωματώνει όλες τις δηλώσεις και υπεύθυνες δηλώσεις του μεταβιβάζοντος και του συντάκτη μηχανικού, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία. Τι πάει να πει διαφορετικό τοπογραφικό. Δηλαδή, άλλο τοπογραφικό στη βεβαίωση, άλλο θα προσαρτηθεί στην συμβολαιογραφική πράξη;

Προσωπικά, θα περιέγραφα ξεχωριστά τις αποθήκες με εμβαδομέτρησή τους. Αν την συμπεριλάβεις στο διαμέρισμα κατοικίας, σκέψου ότι θα συμπεριληφθεί στους κύριους χώρους στις φορολογικές καταχωρήσεις.

Επαναδιατύπωσε με πλήρη περιγραφή για να δοθούν απαντήσεις στο πρόβλημά σου.

Να ζητήσεις μέσω του εντολέα σου να προσκομιστεί περαίωση της δήλωσης. Τι καθόμαστε τώρα και συζητάμε, αν θέλει ή δεν θέλει. Υποχρέωση είχε να περαιώσει.

@Tim22 Μιλάμε σίγουρα για δήλωση Ν. 4495 και όχι Ν. 4178; Η δήλωση ν. 4178 έφτανε μέχρι οριστική υπαγωγή και δεν υπήρχε η "περαίωση".

Οι επιφάνειες αντιστοιχίζονται με διοικητικές πράξεις και τακτοποιήσεις, ενώ στον πίνακα χρήσεων θα βάλεις παντού κατοικία καθώς αυτή είναι η κύρια χρήση του ακινήτου βάσει του κτιριοδομικού κανονισμού. Στα σχόλια και στην Τ.Ε θα αναφέρεις σε τι αφορά η Η.Τ.Κ. (π.χ διώροφη μονοκατοικία με υπόγεια τακτοποιημένη κατοικία και δυο υπόγειες αποθήκες).

Η εφαρμογή μειωτικού συντελεστή γίνεται στις υπόγειες στάθμες και βλέποντας την εσωτερική σκάλα, θα μπορούσαμε να πούμε ότι μπορεί να εφαρμοστεί συντελεστής 0,30 αντί για 0,50. Με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια έχεις ένα τμήμα διαμέρισμα και ένα άλλο Β.Χ (αποθήκες κλπ). Όποια επέκταση έγινε από το διαμέρισμα εις βάρος του Β.Χ παίρνει ΥΔΚΧ με μειωτικό.

Αρχικά να μεταφέρεις τη δήλωση στον 4495 γιατί σε πολλά πράγματα είναι καλύτερος νόμος από τον 4178. Το ποσοστό υπέρβασης της οριζόντιας θα προκύψει πολλαπλασιάζοντας τις συνολικές υπερβάσεις δόμησης επί το γινόμενο ποσοστού συνιδιοκτησίας επί Σ.Δ οικοπέδου (σήμερα ή κατά την έκδοση της άδειας, όποιο είναι συμφερότερο). 2) Εφόσον από την μελέτη ΠΣΟΙ, τίτλων έχεις καταλήξει ότι η επιφάνεια κλειστών χώρων της οριζόντιας είναι αυτή που δεν περιλαμβάνει φωταγωγούς (έχουμε δει πολλές τέτοιες ιστορίες σε παλιές συστάσεις) τότε προφανώς υπάρχει καταπάτηση Κ.Χ και απαιτείται τροποποίηση ΠΣΟΙ. Η υπαγωγή μπορεί να γίνει, εφόσον δηλώσει υπεύθυνα ο ιδιοκτήτης (ο τωρινός πλέον) ότι το κλείσιμο έγινε εκ κατασκευής. Βλέπε το άρθρο 98. Το αμέσως προηγούμενο πωλητήριο συμβόλαιο στηρίχθηκε στην δήλωση Ν. 4178. Επομένως, η συμβολαιογράφος λειτούργησε βάσει του νόμου καθώς δεν ήταν γραμμένο πουθενά ότι καταπατήθηκε Κ.Χ της οικοδομής. Με τα νέα δεδομένα θα πρέπει να αναζητηθεί "θεραπεία" (μάλλον ακύρωση συμβολαίου ή αλλιώς όπως θα υποδείξει η συμβολαιογράφος) και φυσικά με την σωστή δήλωση υπαγωγής και τα σωστά σχέδια. Μονομερής τροποποίηση γίνεται κατά το άρθρο 98 παρ. 7 και το πιθανότερο είναι να μπορεί να γίνει. 7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.

Καλημέρα. Ίσως δεν κατανόησα πλήρως την διατύπωση του ερωτήματος. Αναφέρεις ότι κατασκευάστηκε τοίχος αντιστήριξης (τοιχίο) στη θέση όπου είχε προβλεφθεί-εγκριθεί είσοδος-έξοδος. Αυτό σημαίνει ότι έκλεισε η προβλεπόμενη-εγκεκριμένη είσοδος-έξοδος; Επιπλέον, για ποια χρήση εκδόθηκε η οικοδομική άδεια;

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ Καλημέρα. Η κύρια χρήση που δημιουργήθηκε εις βάρος της βοηθητικής και έτσι αυξήθηκε η επιφάνεια του υπόγειου διαμερίσματος, θα πρέπει να τακτοποιηθεί με Υ.Δ.Κ.Χ εφόσον έλαβε χώρα πριν τις 28/7/2011. Ο διάδρομος που αναφέρεις -αν κατάλαβα σωστά-δημιουργήθηκε εσωτερικά και απομείωσε την επιφάνεια του υπογείου διαμερίσματος. Εδώ χρειάζεται τροποποίηση σύστασης για να "αφαιρεθεί" από την επιφάνεια του διαμερίσματος και να δοθεί συμβολαιογραφικά ως κοινόχρηστος χώρος. Για το αν απαιτείται συναίνεση ανατρέχεις στο άρθρο 98. Εκ κατασκευής; Μάλλον όχι. Άρα δεν πληροί την προϋπόθεση να ρυθμιστεί χωρίς συναίνεση. Θα πας με το 51% των ψήφων. Επιπλέον, έχεις και μια διαφορετική διαμερισμάτωση (θα ενσωματωθεί στην τροποποίηση σύστασης) λόγω διαχωρισμού της αποθήκης, αλλά και της δημιουργίας επιπλέον του διαδρόμου, κοινόχρηστων χώρων. Μη σε πιάνει πανικός. Κάνε αρχικά σωστή αποτύπωση και να αντιπαραβάλεις τα περιγράμματα των χώρων σε διαφορετικά layer βάσει Ο.Α, βάσει ΠΣΟΙ και βάσει υφιστάμενης κατάστασης. Έτσι θα τα έχεις όλα ξεκάθαρα από την αρχή.

@Arche Αναφερόμαστε σε συγκεκριμένη ενότητα που αφορά την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων και τον ορθό τρόπο καταχώρησης της δεξαμενής στην εφαρμογή. Οι λοιπές κατασκευές στην Η.Τ.Κ είναι αυτές που δεν εισάγονται με επιφάνεια χώρου. Δες τις παραπάνω δημοσιεύσεις για περισσότερες πληροφορίες. Προσοχή στις χρήσεις της ενότητας. Αφορούν χρήσεις κτιριοδομικού κανονισμού. Π.χ η χρήση αποθήκευση αφορά κτίριο με χρήση αποθήκης (όχι για παράδειγμα μια οικιακή αποθήκη σε μια κατοικία).

Η γνώμη μου είναι ότι δεν απαιτείται. Υπάρχει η χρήση που θα συνδεθεί με την επιφάνεια του κτιρίου. Να το δούμε με ένα παράδειγμα. Αν είχαμε μόνο λοιπή κατασκευή δεν θα βάζαμε κάποια χρήση στην ενότητα χρήσεων.

Στην ενότητα πράξεις θα έχεις στην ίδια σειρά την πράξη και δίπλα, την επιφάνεια κτιρίου και μια λοιπή κατασκευή, για την οποία στα σχόλια (δεξιά) μπορείς να αναφέρεις σε τι αφορά. Η χρήση είναι κατοικία καθώς όλες οι χρήσεις στην εν λόγω ενότητα αφορούν την κατάταξη των κύριων χρήσεων κτιρίων βάσει του κτιριοδομικού κανονισμού.

Αρχικά να σου πω ότι η διατύπωση του ερωτήματός σου δεν κάνει κάποιο νόημα. Ίσως κάτι άλλο θέλεις να ρωτήσεις και δεν το διατυπώνεις σωστά. Σε πρώτη φάση ανασύνταξε το ερώτημα δίνοντας μια πλήρη περιγραφή δεδομένων, ώστε να μπορεί να προσεγγιστεί και το πρόβλημα που σε απασχολεί.

Η γενική αρχή είναι ότι αν ένα κτίριο "πατάει" ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα, κανένα από αυτά δεν έχει αυτοτέλεια για να μεταβιβαστεί. Θα πρέπει να υπάρξει "θεραπεία" στο ιδιοκτησιακό οικοπέδων και μετά να γίνει υπαγωγή σε αυτοτελές οικόπεδο εντός του οποίου θα υπάρχει ολόκληρο το κτίριο. Μην πηγαίνετε για θέματα τακτοποιήσεων στις ΥΔΟΜ. Ειδικά αυτά τα τελευταία χρόνια που οι παλιοί και έμπειροι συνάδελφοι απουσιάζουν πλέον από τις υπηρεσίες λόγω συνταξιοδότησης ( είναι γνωστή η υποστελέχωση υπηρεσιών δόμησης).

@Tim22 Έχουν συμφωνήσει πωλητής και κυρίως ο αγοραστής, ότι θα επιφορτιστεί με την εξόφληση υπόλοιπου προστίμου αυθαίρετων κατασκευών το οποίο ρητά θα αναγράφεται στους όρους του συμβολαίου; Το ρωτάω αυτό διότι πολλές φορές οι αγοραστές δεν έχουν ιδέα από όλα αυτά και δυστυχώς δεν βάζουν μηχανικό (κακώς βεβαίως) να τους ελέγξει το προς αγορά ακίνητο με αποτέλεσμα να έρχονται προ τετελεσμένων και να διαπιστώνουν τον όρο κατά την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου. Αν λειτουργείς από την πλευρά του αγοραστή θα ήταν καλό να τον συμβουλεύσεις να αγοράσει το ακίνητο 'καθαρό" χωρίς καμία εκκρεμότητα με πλήρως εξοφλημένο το πρόστιμο και περαιωμένη δήλωση υπαγωγής. Η νομοθεσία βεβαίως και το επιτρέπει να εκδοθεί βεβαίωση άρθρου 83 (ενσωματώνεται στο ΠΗΤΚ)με εξοφλημένο το 30%. (αρ. 82 παρ 2ζ).

Θα επιλέξεις στην πλατφόρμα Τ.Ε.Σ.Ε για συστημικούς λόγους. Στην κατηγορία 1 δεν απαιτείται ΜΣΕ ή Τ.Ε.Σ.Ε. Η Τ.Ε.Σ.Ε απαιτείται στις περιπτώσεις απαλλαγής από την υποχρέωση Μ.Σ.Ε κατά το άρθρο 2 της σχετικής απόφασης.

Διάβασε άλλη μια φορά τι γράφω. Το ύψος δεν παίζει κανένα ρόλο για την τακτοποίηση (βλ. εγκ. 3 Ν. 4178 κατ' αναλογία). Από κει και πέρα οι επιλογές είναι γνωστές...

Το θέμα έχει και αυτό συζητηθεί εκτενώς με διαφορετικές (όπως αναμενόταν και είναι λογικό) απόψεις. Σύμφωνα με το άρθρο 100, με αναλυτικό προϋπολογισμό λογίζονται παραβάσεις που δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου με εξαίρεση όσους ρητά αναγράφονται (π.χ Η.Χ, κιόσκια κλπ). Επιπλέον, στην άλλοτε εγκύκλιο 3, αναφέρονταν ότι για τον υπολογισμό του προστίμου δεν ενδιαφέρει αν το υπάρχον ύψος συνάδει με αυτό της υφιστάμενης χρήσης κατά τους εκάστοτε κανονισμούς (χαρακτηριστικό παράδειγμα τα χαμηλά τμήματα σοφίτας στα άκρα της στέγης ή ένα υπόγειο με χαμηλό ύψος μικρότερο του 2,20 κλπ). Επομένως, το να θεωρηθεί έτσι απλά, χωρίς τεκμηρίωση ότι το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό, ίσως να μην είναι τόσο καλή ιδέα. Έχει προταθεί από συναδέλφους, σε τέτοιες περιπτώσεις να τοποθετείται μια γυψοσανίδα στο άνοιγμα, οπότε εκεί έχεις μια μη βατή κατασκευή αναλυτικού. Εξυπακούεται ότι δεν είναι λανθασμένη αντιμετώπιση το να προσδιορίσεις το πρόστιμο με Υ.Δ μειωτικού συντελεστή, καθώς δεν βγάζεις Ο.Α αλλά υπάγεις την αυθαιρεσία είτε σε οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση είτε σε αναστολή κυρώσεων για 30 έτη (κατηγορία 5 όσο ήταν σε ισχύ).

Στα προ 55 (εφόσον έχεις τεκμηριώσει την προύπαρξη των κατασκευών ως προ του έτους 1955), θα αναρτήσεις στην ΗΤ σχέδια αποτύπωσης (κάτοψη εν προκειμένω). Αν δεν έχεις άλλα στοιχεία που να αφορούν διοικητική πράξη (πχ παλιά πιστοποίηση νομίμου περιγράμματος προ 55 ή κάτι άλλο) μπορείς να ανεβάσεις τεχνική έκθεση. Η υπόγεια δεξαμενή ύδατος μπορεί να πάει στις λοιπές κατασκευές, εκτός και αν μιλάμε για ένα κανονικό υπόγειο χώρο κατοικίας οπότε αλλάζει το θέμα.

Σωστά.

Πολύ σωστά. Με απλά λόγια η κατηγορία 5 αφορά ακίνητα μετά το 1983, είτε λόγω υπέρβασης των ποσοστών 40-40-20 ή λόγω παραβίασης προκηπίου, είτε λόγω έλλειψης οικοδομικής άδειας.