Pavlos33

Απλώς αποτελεί καταγραφή της παράβασης. Πχ αν δεν έχεις καμία άλλη παράβαση αναλυτικού η χρέωση για την μετακίνηση σε νόμιμη θέση θα είναι πάλι 250 Ευρώ. Στην ΤΕ μπορείς να αναφέρεις ότι στην λοιπή παράβαση περιλαμβάνεται ο υπολογισμός της διαφορετικής θέσης ανέγερσης κτιρίου. Ανάλογη περίπτωση έχουμε σε αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια χωρίς εργασίες (σχετικά σπάνιο αλλά έχει συμβεί), οπότε δεν έχεις κάτι να υπολογίσεις με αναλυτικό προυπολογισμό.

Ως μια λοιπή παράβαση με αναλυτικό θα υπολογιστεί. Στην ΤΕ αναγράφεις αναλυτικά την επιφάνεια κλειστών χώρων (νόμιμα και τακτοποιημένα) της κατοικίας.

Συνάδελφοι ο φίλος φοιτητής κάνει μια εργασία. Τώρα μαθαίνει και δικαιολογημένα έχει στα χέρια του μια απλουστευμένη κάτοψη και ο συνάδελφος pirsogiannis δεν έθιξε κανέναν. Οπότε, συνεχίζουμε εντός θέματος, σε προτεινόμενες λύσεις στον σχεδιασμό του ξυλότυπου.

Eυχαριστώ για την τοποθέτηση. Όπως αναφέρω και στην πρώτη δημοσίευση, σκέφτομαι (αν τελικά βρω αξιόπιστες πληροφορίες) να προσεγγίσω την αξία τόσο με μέθοδο εισοδήματος (τεχνική άμεσης κεφαλαιοποίησης) όσο και με d.r.c. Αναφορικά με την πρώτη μέθοδο, η παραδοχή θα είναι ότι το κατάστημα θα συνεχίσει να παράγει εισόδημα συνεχώς, κάτι το οποίο μπορεί να μην ισχύσει (θεωρητικά ακόμη και την επόμενη μέρα) αν ο Δήμος προβεί σε αποζημίωση. Σχετικά με την εφαρμογή της D.R.C θεωρείς ότι η προσέγγιση (όπως αναφέρω στο αρχικό ποστ) αξίας οικοπέδου,, ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατ αναλογία με την εύρεση αξίας για σκοπό καθορισμού μονάδος αποζημίωσης (με τους σχετικούς μειωτικούς συντελεστές λόγω δέσμευσης) μπορεί να εφαρμοστεί, παρά το ότι αυτή τη στιγμή το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο; Η ερώτηση αφορά την αξία οικοπέδου ( που θα υπεισέλθει στην αξία αποσβεσβέσμένου κόστους αντικατάστασης) βάσει της συγκριτικής μεθόδου και τελικά την εφαρμογή ενός μειωτικού συντελεστή λόγω δέσμευσης καθώς τα οικόπεδα της πληροφόρησης θα υπερτερούν λόγω του ότι δεν είναι δεσμευμένα από απαλλοτρίωση.

Όχι ότι ενδιαφέρει την εμπορική αξία, αλλά για την πληρότητα της συζήτησης να αναφέρουμε ότι και στο έντυπο ΅Ε3 για προσδιορισμό αντικειμενικής οικοπέδου ένα οικόπεδο που είναι απαλλοτριωτέο θα απομειωθεί κατά 20% και ένα δεσμευμένο από αρχαιολογία κατά 30 % (συντελεστές ειδικών συνθηκών). Εξυπακούεται ότι η ίδια η αγορά αντιλαμβάνεται ότι δεν θα πρέπει να προβεί στην απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου το οποίο είναι δεσμευμένο για να γίνει κοινόχρηστος χώρος, αφού δεν θα μπορεί να το οικοδομήσει και επιπλέον, η προσδοκία της αποζημίωσης από το Δήμο μπορεί χρονικά να καθυστερήσει υπερβολικά. Όμως δεν σημαίνει ότι το ακίνητο αυτό έχει μηδενική αξία. Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έχει την ίδια αξία (αλλά πολύ χαμηλότερη) σε σχέση με ένα "ελεύθερο" ακίνητο.

Καλημέρα συνάδελφε και ευχαριστώ για τη συμμετοχή σου. Μπορεί να εγγραφεί βάρος στο ακίνητο, καθώς αυτό είναι απαλλοτριούμενο και δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση με την εγγραφή-αναφορά της δέσμευσης που έχει. Πράγματι το μεταβιβαστικό συμβόλαιο αναφέρει το οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο κάτι που αποδεικνύεται σήμερα με βάση τα δεδομένα του πρόσφατου προσκομισθέντος τοπογραφικού ότι δεν θα έπρεπε στο τοπογραφικό συμβολαίου να αναφέρεται ότι ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, αλλά μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Αναφορικά με την αξία που μπορεί να έχει θα μπορούσαμε να σκεφτούμε ότι το ακίνητο μπορεί να παράγει εισόδημα (κατάστημα που ήδη υφίσταται πολλά χρόνια στο οικόπεδο).

Πριν ανακυκλώσεις τη συζήτηση διάβασε από την αρχή το νήμα. Όλοι συμφωνούμε ότι επιτρέπεται. Οι συνάδελφοι ελεγκτές κάποιων ΥΔΟΜ διαφωνούν βασιζόμενοι στο ότι δεν αναγράφεται στις επιτρεπόμενες κατασκευές στα προκήπια.

Από ότι είδα η διασταση βάθους που αναγράφει το σχέδιο περιλαμβάνει τον τοίχο που εφάπτεται στον διάδρομο και επ αυτού βρίσκονται οι θύρες εισόδου στις αποθήκες.. Επί της ουσίας προσμετρώ το ήμισυ του μεσότοιχου προς την κάθε αποθήκη και ολόκληρο το πάχος εξωτερικού τοιχίου, όπως εμβαδομετρούμε με σκοπό την σύσταση οριζόντιων.

Άρα πάσχει η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, αν μας τα μεταφέρεις σωστά. Αρχικά θα πρότεινα να μιλήσεις με συμβολαιογράφο πελάτη ώστε να αποσαφηνιστεί τι έχει γίνει. Αν δεν υπάρχει πουθενά κοινόχρηστος χώρος στο κτίριο προφανώς μιλάμε για τιτανοτεράστια γκάφα. Δεν μπορούμε να πούμε κάτι άλλο.

Ανατροφοδοτώ τη συζήτηση καθώς πρόσφατα στην περιοχή μου διέκρινα ράμπα καθόδου προς υπόγειο γκαράζ η οποία ξεκινά από την ρυμοτομική γραμμή και διαπερνά όλο το πλάτος της πρασιάς (4). Η κατασκευή της αφορά πολυκατοικία διαμερισμάτων εντός Ρ.Σ. με επιβαλλόμενη πρασιά 4 μ. Το κτίριο αδειοδοτήθηκε με διατάξεις ΝΟΚ (μετά το 2012 με έτος άδειας το 2015-2016)

Καλησπέρα Νικ. Έχω την άποψη ότι πρέπει να εμβαδομετρήσεις με μικτές διαστάσεις λαμβάνοντας υπόψη το ήμισυ πάχους των μεσότοιχων για κάθε αποθήκη και το συνολικό πάχος του περιμετρικού τοιχίου για κάθε μια από τις αποθήκες. ΑΠ1: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,05) ΑΠ3: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,25)

Μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3.

Πρόκειται για εκτίμηση ενός ισόγειου καταστήματος 70 περίπου τ.μ, το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο οικόπεδο ίσης έκτασης. Η ιδιοκτησία είναι αυτοτελής (χωρίς κάποια σύσταση) και βρίσκεται σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο. Το πρώτο διάταγμα ρυμοτομίας είναι το έτος 1902 και επ αυτού έγινε τροποποίηση το 1984 αναφορικά με την οικοδομική γραμμή (ταυτίζονται όλες οι γραμμές με τις ρυμοτομικές-δεν υπάρχει πρασιά) ΒΓ όπως αυτή φαίνεται στο συνημμένο σκαρίφημα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μερικά ακίνητα να ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου. Ένα από αυτά είναι και το ακίνητο ενδιαφέροντος για εκτίμηση αξίας του. Ο σκοπός της εκτίμησης αφορά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών). Προς το παρόν δεν έχει συντελεστεί καμία απαλλοτρίωση (δεν έχουν δοθεί αποζημιώσεις και δεν έχει γίνει κάποια άλλη ενέργεια σύμφωνα με την πληροφόρηση που έχω). Οι ισχύοντες όροι δόμησης παρακείμενων ακινήτων αλλά και ολόκληρου του οικισμού προκύπτουν από το ΒΔ 25.8.1969 ΦΕΚ 164 Δ (ΣΔ=1,0/ ΠΚ=50%, ΥΨΟΣ 11Μ, αρτιότητα 150/8 κατά κανόνα για οικόπεδα μετά τον γοκ 85 400/15). Σύμφωνα με πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ο συντάξας τοπογράφος μηχανικός δηλώνει ότι το παρόν οικόπεδο είναι μη άρτιο και δεν μπορεί να οικοδομηθεί καθώς αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για κοινόχρηστο χώρο. Συμβολαιογραφικά το ακίνητο έχει περάσει από αγορά στον σημερινό ιδιοκτήτη με συμβόλαιο αγοράς το έτος 1998, όπου σε αυτό το συνημμένο τοπογραφικό αναπαράχθηκε από τοπογραφικό σε παλιότεροσυμβόλαιο και δεν έλαβε υπόψη την τροποποίηση του ρυμοτομικού και έτσι στο προσαρτημένο στον τίτλο τοπογραφικό, δηλώνεται από άλλο μηχανικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οικοδομική άδεια δεν υπάρχει στο ακίνητο και αναμένω τεχνικά έγγραφα από συνάδελφο για το αν αυτό είναι προ 55 ή θα προχωρήσει σε υπαγωγή Ν. 4495. Αυτά ήταν τα πολεοδομικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα. Κατά τη γνώμη μου η εκτίμηση του ακινήτου θα πρέπει να βασιστεί στην ίδια θεώρηση που γίνεται για εκτίμηση απαλλοτριούμενου ακινήτου κατά τη συζήτηση στο Δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής μονάδος. Δηλαδή η αξία του θα πρέπει να ισούται με την αξία που θα είχε ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους δόμησης αυτούς που προϋπήρχαν της δέσμευσης (απαλλοτρίωσης) ή αυτούς που ισχύουν για παρακείμενα-μη δεσμευμένα ακίνητα, ήτοι με αυτούς του ΒΔ 25/8/69. Σκέφτομαι ότι θα πρέπει να γίνει χρήση δυο μεθόδων και συγκεκριμένα: (α) μέθοδος εισοδήματος με την τεχνική της άμεσης κεφαλαιοποίησης (εφόσον βρεθούν πληροφορίες μίσθωσης παρακείμενων καταστημάτων) καθώς μιλάμε για μικρό οικισμό με όχι ιδιαίτερα διαμορφωμένη αγορά (λίγα καταστήματα γύρω από μια πλατεία). Το συγκεκριμένο κατάστημα είναι κάποια χρόνια κλειστό (ίσως 3-4 χρόνια). Σε κεντρική θέση και χρήζει μερικής ανακαίνισης και συντήρησης. και (β) μέθοδος αποσβεσμένου κόστους (d.r.c) με την παραδοχή ότι η αξία του οικοπέδου θα είναι ως αυτό να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με πρόσθεση της απόσβεσμένου κόστους για το κτίσμα και τελικά στάθμιση των αποτελεσμάτων δίνοντας μεγαλύτερο συντελεστή βαρύτητας σε μια από τις δυο μεθόδους (ανάλογα με τα αποτελέσματα της έρευνας). Ως βάση εκτίμησης για το σκοπό της εκτίμησης που αναφέρω αρχικά, σκέφτομαι ότι θα παραμείνει η αγοραία αξία με ειδική παραδοχή (ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο) και αναγραφή και της εθνικής νομοθεσίας περί απαλλοτριώσεων (άρθρο 13 Ν 2882/01) καθώς η αγοραία αξία επί της ουσίας για ένα αναγκαστικώς απαλλοτριούμενο ακίνητο πριν τη συζήτηση στο δικαστήριο θα ισούται με την παρούσα αξία του (θα αφορά πλήρη αποζημίωση) που θα καθοριστεί δικαστικά για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Διευκρινίζω για να μην δημιουργήσω σύγχυση ότι ο σκοπός της εκτίμησης δεν αφορά καθορισμό τιμής μονάδος, αλλά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για εσωτερική τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών δανειολήπτη). Συνάδελφοι όσοι έχετε ασχοληθεί εκτιμητικά με το αντικείμενο αυτό θα ήθελα τις απόψεις σας. Ευχαριστώ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΟΥΜΕΝΟ.pdf

Επειδή οι αποθήκες εξυπηρετούν τα διαμερίσματα και στην πρώτη τροποποίηση σύστασης το πιθανότερο είναι να συνδεθούν με αυτά ως παρακολουθήματα, έχω τη γνώμη ότι για τις ανάγκες υπολογισμού προστίμου η χρήση να καταχωρηθεί ως "άλλη κατοικία" υπό την έννοια ότι οι αποθήκες ακολουθούν και "υποστηρίζουν" την κύρια χρήση, η οποία είναι η κατοικία.

@deskar θα ήταν καλό και σωστό να μην έχεις κάνει κοινή δήλωση. Τώρα είναι αργά για να κάνεις ξεχωριστές δηλώσεις. Τυπικά βάσει νόμου (*) είσαι καλυμμένη. Από κει και πέρα θα φροντίσεις να περιγράψεις αναλυτικά στην ΤΕ αλλά και στα συνημμένα σχέδια τις ξεχωριστές κάθετες, ώστε όταν προκύψει δικαιοπραξία να είναι όλα ξεκάθαρα και το μόνο κοινό τους θα είναι η κοινή δήλωση υπαγωγής. (*) α) αίτηση : Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης.

Η άδεια θα μπορούσε να μην ληφθεί υπόψη αναφορικά με τον υπολογισμό προστίμου, αν το οικόπεδο σήμερα δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Συνεπώς θα λάβεις υπόψη σου την ύπαρξη Ο.Α στον υπολογισμό προστίμου καθώς το οικόπεδο θα είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο του 1985 και εικάζω ότι θα είναι και οικοδομήσιμο (μένει να μας το επιβεβαιώσεις) Στο πρακτικό μέρος. Τυπικά, αν έχεις Ο.Α και πόσο μάλλον αν έχεις κατηγορια 2 ή 1 δεν υποχρεούσαι να αναρτήσεις τοπογραφικό. Όμως, (προσωπικά το εφαρμόζω), συντάσσω τοπογραφικό σε κάθε περίπτωση διότι με την αποτύπωση ακριβείας μπορώ να ελέγξω ορθά το ακίνητο και να έχω "οδηγό" και στην κτιριακή αποτύπωση με τα σημεία από το t.s. Στην εισαγωγή των αρχείων έχει υποχρεωτικά για την πληρότητα και κάπου εμφανίζει και προαιρετικά που από ότι θυμάμαι σε αφήνει και εκεί αν θέλεις να αναρτήσεις. Οπότε σε ανάλογη περίπτωση έχω ανεβάσει το τοπογραφικό άδειας, αλλά και το τοπογραφικό υφιστάμενης κατάστασης, το οποίο αυτό και θα είναι στο μέλλον που θα χρησιμοποιηθεί για κάθε πράξη. Μη ξεχνάμε ότι επί της ουσίας η δήλωση υπαγωγής επέχει θέση οικοδομικής άδειας.

Έχω απαντήσει ακριβώς ένα Post πριν. Διάβασε προσεκτικά το ΦΕΚ 588/Δ (κωδικοποιημένο) και το παρόν νήμα. Τα έχουμε πει αρκετές φορές και είναι όλα εδώ. Αν έχεις απορίες τις μαζεύεις και επανέρχεσαι για να μην κουράζουμε τους συναδέλφους με επαναλήψεις.

Η πρώτη δουλειά που έχεις να κάνεις είναι να ρωτήσεις τη συμβολαιογράφο (δηλαδή ο πελάτης σου πρέπει να το κάνει και να σας φέρει σε επαφή) αν στην τεχνική έκθεση της βεβαίωσης που θα χορηγήσεις αναγράφεται ότι το τάδε διαμέρισμα έχει επιφάνεια μικρότερη από αυτή του τίτλου, θα μπορέσει να προβεί σε μεταβίβαση. Πολεοδομικώς είναι αδιάφορο το ότι έγινε μικρότερο το διαμέρισμα, υπό την προυπόθεση ότι δεν έχει επεκταθεί εις βάρος όμορων διαμερισμάτων ή έχει χάσει επιφάνεια από τα όμορα. Πάνω σε αυτό μπορείς να επικαλεστείς την εγκ 3 (παράρτημα ΣΤ) του ν. 4178 για κατασκευές που έγιναν μικρότερες ή δεν πραγματοποιήθηκαν.

@janna Δεν κατανοώ την άποψη ότι κοινόχρηστος χώρος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας. Στη γενική περίπτωση καταπάτησης Κ.Χ σε κτίριο με Π.Σ.Ο.Ι το υπολογίζεις ως ΥΔΚΧ.

Οι στάσιμοι οικισμοί διαθέτουν προ 23 τμήμα (το συνεκτικό). Από το κέντρο του στάσιμου οικισμού (όπως αυτό έχει οριστεί με απόφαση κοινοτικού συμβουλίου και συνήθως είναι η εκκλησία, ή το κοινοτικό κατάστημα, ή το δημοτικό σχολείο του χωριού) και με ακτίνα 800 μ από αυτό, ισχύουν οι όροι δόμησης των στάσιμων οικισμών (ΠΔ/6-12-82 --ΦΕΚ-588/Δ/23-12-82) για αποκλειστική χρήση κατοικία, ακόμη και αν το ακίνητο βρίσκεται εντός του προ 23 τμήματος. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου άλλης χρήσης (πχ μικτής) για το μεν προ 23 τμήμα ισχύουν οι όροι δόμησης βάσει του ΠΔ/2-3-81 (ΦΕΚ-138/Δ/13-3-81) ενώ για το υπόλοιπο τμήμα ισχύουν οι όροι δόμησης της εκτός σχεδίου-οικισμών δόμησης ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85)

Έχω τη γνώμη ότι εφόσον δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση για μεταβίβαση κυριότητας δυνάμει του προσυμφώνου το έτος δημιουργίας θα είναι το 1990 (αν αυτό είναι και το έτος μεταγραφής).

Στην τεχνική έκθεση περιγράφεις το ακίνητο, το πως τακτοποιήθηκε, ποια Φ.Κ αντιστοιχούν κλπ. Παρομοίως και στο δ. κάλυψης, το οποίο δεν είναι απαραίτητο να μοιάζει με αυτό που υποβάλεις σε μια άδεια δόμησης

Ούτε για αστείο.

To θέμα που άνοιξες δεν παράγει κάποιο ερώτημα και είναι ασαφές και γενικόλογο. Κλειδώνεται προς το παρόν. Αν έχεις κάποιο συγκεκριμένο ερώτημα να κάνεις που να αφορά το αντικείμενο του forum να έρθεις σε επικοινωνία με συντονιστή να το ανοίξει ξανά. Pavlos 33

Θα ελέγξεις δυο σωρευτικά ισχύουσες προυποθέσεις: (α) Η επικρατούσα χρήση του κτιρίου να είναι η κατοικία και (β) Οι αυθαιρεσίες να έχουν γίνει πριν την 9/6/75. Επιπλέον, για την υπαγωγή στην κατηγορία 1, απαιτείται μια ξεχωριστή δήλωση (άρα και ξεχωριστό παράβολο 250 Ε) για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία της οποίας τακτοποιούνται οι αυθαιρεσίες που της ανήκουν.