Pavlos33

Κώστα 10/200 είναι η κατά κανόνα αρτιότητα. Φανερά συμφέρει (αν ήταν κενό οικόπεδο) να γίνει κατάτμηση. Στα πλάισια εκτίμησης μπορεί να δοθεί επαυξητικός συντελεστής στο οικόπεδο λόγω αυτής της δυνατότητας. Για την αλλαγή χρήσης στο Π.Δ καθορισμού παραδοσιακού τμήματος δεν αναφέρεται κάτι. Αν όμως γίνει αλλαγή χρήσης με την υφιστάμενη επιφάνεια θα έχει παραβίαση της επιτρεπόμενης κάλυψης. Εξάλλου όπως έχουμε πει μας ενδιαφέρει η αξία ακινήτου με την τρέχουσα χρήση και για να μην σκορπίσει η συζήτηση στις χρήσεις παραθέτω το αρχικό ερώτημα To ερώτημα αφορά το αν η ανωτέρω μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί, καθώς η υφιστάμενη χρήση διαφοροποιείται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του εκτιμώμενου ακινήτου. Στην εισαγωγή στις εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας Σ.ΕΚ.Ε έκδοση 2018 στην μέθοδο D.R.C αναφέρεται μεταξύ άλλων το εξής: "Στην περίπτωση που η υφιστάμενη χρήση του ακινήτου είναι διαφορετική από την επιτρεπόμενη, η μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης (D.R.C) θα μπορούσε να προσεγγίσει την αξία του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι η αξία γης θα προσδιοριστεί για την υπάρχουσα χρήση". Σύμφωνα με το εκτιμητικό κείμενο του Σ.ΕΚ.Ε, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος πωλήσεων οικοπέδων αναζητώντας οικόπεδα με επιτρεπόμενη χρήση βιοτεχνική ή εργαστηρίων χαμηλής όχλησης και θεωρώντας επιτρεπόμενο Σ.Δ εκτιμώμενου ακινήτου την επιφάνεια του υφιστάμενου κτιρίου; Αυτό εννοεί; ή θα μπορούσε να θεωρηθεί κενή γη και να αντληθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων οικοπέδων της κοντινής περιοχής με επιτρεπόμενες χρήσεις που αναφέρονται στην αρχή της παρούσας δημοσίευσης, διαφορετικές όμως, από την υφιστάμενη χρήση; Θεωρώ ότι η δεύτερη αντιμετώπιση μάλλον λανθάνει καθώς έτσι δεν μπορεί να γίνει "αντικατάσταση" του υφιστάμενου ακινήτου (με τις αποσβέσεις του φυσικά και τις λοιπές μειώσεις της μεθόδου).

Από την στιγμή που δεν έχεις αποχαρακτηρισμό έκτασης και δεν εντάσσεται στις διάφορες περιπτώσεις αποχαρακτηρισμού και μη έχοντας κάνει καμία άσκηση αντίρρησης δεν μπορώ να καταλάβω πως ακριβώς θα αποκτήσει τίτλο σε δασική έκταση. Το τεκμήριο είναι υπέρ του δημοσίου μέχρι να καταρριφθεί δικαστικώς. Δεν έχεις ιδιωτική έκταση. Η συμβολαιογράφος πως ακριβώς σκοπεύει να δημιουργήσει τίτλο σε δασική έκταση;

Γενικά, Δεν μπορεί να μπει δήλωση Ν. 651 σε μια τέτοια περίπτωση. Ο ιδιοκτήτης δεν είναι πλέον ιδιώτης στην έκταση αυτή. Δεν γίνεται μεταβίβαση δάσους ώστε να υπογράψεις άρτιότητα-οικοδομησιμότητα. Ο σκοπός σύνταξης του τοπογραφικού διαγράμματος ποιος είναι ; Επιπλέον ερώτημα είναι, το πως εντός προ 23 οικισμού υφίσταται δασική έκταση; Προέκυψε μέσω αναρτημένου δασικού χάρτη; Μήπως υπάρχει απόφαση περί ιδιωτικού δάσους;

Πρόκειται για εκτίμηση αγοραίας αξίας ενός ελαιοτριβείου με για σκοπό πληροφόρησης αξίας του ιδιοκτήτη, το οποίο υφίσταται και λειτουργεί εντός παραδοσιακού τμήματος πόλης σε οικόπεδο εντός ρυμοτομικού σχεδίου και σχεδόν σε επαφή με οριοθετημένο αρχαιολογικό χώρο. Το ελαιοτριβείο λειτουργεί για πολλές δεκαετίες (πιθανό και πριν το 1955-μένει να διερευνηθεί). Το οικόπεδο έχει επιφάνεια περίπου 650 τμ ενώ το κτίριο έχει επιφάνεια κλειστών χώρων και στεγάστρου περί τα 450 τμ. Το οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα με επιτρεπόμενο ΣΔ=0,60, μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη 80 τμ, επιτρεπόμενα ύψη μέχρι και 4,50 μ+στέγη και μόνο ισόγεια κτίρια. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του ακινήτου σύμφωνα με το σχετικό προεδρικό διάταγμα (έτους 1988) χαρακτηρισμού του παραδοσιακού τμήματος πόλεως, είναι : κατοικίες, παιδικές χαρές, καφενεία, γαλακτοπωλεία, ζαχαροπλαστεία, ταβέρνες, εστιατόρια, θρησκευτικοί χώροι, χώροι συνάθροισης κοινού, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, εμπορικά καταστήματα (μόνο στο ισόγειο κτιρίων). Στο ίδιο προεδρικό διάταγμα αναφέρεται και η εξής παρέκκλιση: Κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος, επιτρέπεται η συνέχιση λειτουργίας των χρήσεων που υφίστανται κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος Π.Δ, εφόσον διαθέτουν νόμιμη άδεια, κατάλληλο γι αυτές χώρο, όπως ορίζουν οι σχετικές πολεοδομικές και ειδικές διατάξεις, ύστερα από γνώμη της ΕΠΑΕ και του Δήμου, ότι δεν αποτελούν πηγή όχλησης για το περιβάλλον, την κυκλοφορία και ειδικά τις κατοικίες. Η προκρινόμενη μέθοδος εκτίμησης θα είναι η d.r.c (ειδικό ακίνητο σε ιδιαίτερη θέση, χαμηλή εμπορευσιμότητα, έλλειψη συγκριτικών κλπ) To ερώτημα αφορά το αν η ανωτέρω μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί, καθώς η υφιστάμενη χρήση διαφοροποιείται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του εκτιμώμενου ακινήτου. Στην εισαγωγή στις εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας Σ.ΕΚ.Ε έκδοση 2018 στην μέθοδο D.R.C αναφέρεται μεταξύ άλλων το εξής: "Στην περίπτωση που η υφιστάμενη χρήση του ακινήτου είναι διαφορετική από την επιτρεπόμενη, η μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης (D.R.C) θα μπορούσε να προσεγγίσει την αξία του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι η αξία γης θα προσδιοριστεί για την υπάρχουσα χρήση". Σύμφωνα με το εκτιμητικό κείμενο του Σ.ΕΚ.Ε, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος πωλήσεων οικοπέδων αναζητώντας οικόπεδα με επιτρεπόμενη χρήση βιοτεχνική ή εργαστηρίων χαμηλής όχλησης και θεωρώντας επιτρεπόμενο Σ.Δ εκτιμώμενου ακινήτου την επιφάνεια του υφιστάμενου κτιρίου; Αυτό εννοεί; ή θα μπορούσε να θεωρηθεί κενή γη και να αντληθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων οικοπέδων της κοντινής περιοχής με επιτρεπόμενες χρήσεις που αναφέρονται στην αρχή της παρούσας δημοσίευσης, διαφορετικές όμως, από την υφιστάμενη χρήση; Θεωρώ ότι η δεύτερη αντιμετώπιση μάλλον λανθάνει καθώς έτσι δεν μπορεί να γίνει "αντικατάσταση" του υφιστάμενου ακινήτου (με τις αποσβέσεις του φυσικά και τις λοιπές μειώσεις της μεθόδου).

Το 1978 ο οικισμός θα ήταν προ 23. Το 1986 επεκτάθηκε. Περιέλαβε και τμήμα του προ 23 οικισμού. Από κει και πέρα για λεπτομερή αναζήτηση θα συντάξεις τοπογραφικό διάγραμμα και θα δεις ακριβώς τη θέση του γηπέδου/οικοπέδου. Θα πάρεις και φάκελο άδειας από την Πολεοδομία για να έχεις πλήρη στοιχεία της Ο.Α. Μην πας μόνο με όσα σου δίνει ο ιδιοκτήτης. Επιπλέον, δες και το τοπογραφικό τίτλου. Ίσως και από εκεί μπορεί να αλιεύσεις χρήσιμη πληροφορία για την τότε θέση του. Αν στο τέλος διαπιστώσεις ότι η το γήπεδο ήταν μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναγραφόμενα στα έγγραφα της Ο.Α, τότε σύμφωνα με το παράρτημα Α βάζεις χωρίς Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου.

Kαταρχάς μπορείς να διαβάσεις στο παρόν θέμα σε προηγούμενες σελίδες έχουμε πει πως αντιμετωπίζουμε περιπτώσεις προ 55 και τι συνήθως αναζητάμε. Επιγραμματικά αναφέρω ότι αναζητάς σοβαρές ενδείξεις (αν έχεις και αποδείξεις ακόμη καλύτερα) όπως παλιά συμβόλαια, λογ/μους ΔΕΗ & βεβαίωση ρευματοδότησης, παλιό Ε9 (έστω και λίγων προηγούμενων ετών), μορφολογικά χαρακτηριστικά κτιρίου που να συνάδουν με ένα προ 55 κτίριο της περιοχής, κοιτάζεις παρακείμενα κτίρια (αν έχουν απομείνει προ 55 κτίρια στον δρόμο του ακινήτου ή στην κοντινή περιοχή), αεροφωτογραφίες (οι οποίες θα απαιτήσουν φωτοερμηνεία ακόμη και αν βρεθούν καθώς οι κλίμακες είναι μικρές και συνεπώς απαγορευτικές για απευθείας θέαση) και αφού στο τέλος έχεις πεισθεί ότι υπάρχει κτίριο προ 55, ζητάς μετά την αναλυτική αποτύπωσή σου, από τον ιδιοκτήτη να διορθώσει το Ε9 του βάζοντας σωστή επιφάνεια (βάσει νεότερης αποτύπωσης) και το σωστό έτος κατασκευής (πχ 1950) αν δεν το έχει ήδη αναγράψει. Τότε είσαι έτοιμος να ξεκινήσεις την υπαγωγή. Οπότε το κτιριακό τμήμα που είναι προ 55 δεν απαιτείται να δηλωθεί και στην τεχνική έκθεση αναφέρεις και τεκμηριώνεις την χρονολογία κατασκευής του βάσει των παραπάνω, ενώ όλες τις μετά του 1955 δομικές εργασίες/ αυθαίρετες κατασκευές τις υπάγεις στο νόμο κατά τα γνωστά. Η επιλογή "ΝΑΙ" στην Ο.Α, για τα προ 55, ισχύει αποκλειστικά για τον υπολογισμό του προστίμου προκειμένου να υπολογιστεί το πρόστιμο των μεταγενέστερων του έτους 1955 αυθαιρεσιών και ουσιαστικά αποτελεί ένα "δώρο" του νομοθέτη για μειωμένο πρόστιμο. Δεν σημαίνει ότι το ακίνητο διαθέτει οικοδομική άδεια. Στο πληροφοριακό σύστημα εκεί που σου ζητάει αριθμό Ο.Α αναγράφεις "προ 55". Τέλος δώσε μεγάλη προσοχή στο αν το θεωρούμενο ως προ 55 τμήμα έχει κρατήσει τα χαρακτηριστικά που βάσει αυτών μπορούμε να το εντάξουμε σε αυτή την ημερομηνία. Π.χ ένα προ 55 που κάποια στιγμή, γκρεμίστηκε ολοσχερώς και ξαναχτίστηκε ή κατασκευάστηκε σκελετός οπλισμένου σκυροδέματος (θεμέλια, υποστυλώματα, δοκοί, πλάκες) και ενδεχομένως κρατήθηκαν οι περιμετρικές λιθοδομές (αρμολογήθηκαν και επισκευάστηκαν), είναι προφανές ότι αυτό το κτίριο δεν αποτελεί πλέον προ 55 κτίσμα.

Αν τοποθετηθεί στο εκτός οικισμού τμήμα η οικοδομή θα τηρήσεις τις διατάξεις περί εκτός σχεδίου οπότε 20 κατ ελάχιστον από την καθορισμένη γραμμή πλημμύρας.

υπάρχει αυτή η γραμμή πλημμύρας μέσω κάποιας μελέτης που έγινε;

Συμφωνώ. Απαλλάσσονται και οι 2 περιπτώσεις από την Μ.Σ.Ε

Το θέμα ξεκλειδώνεται. Η συνέχεια εδώ με ευλαβική τήρηση των κανόνων συμμετοχής.

Αν η υφιστάμενη κατάσταση (χωρίς τις μεταγενέστερες αυθαιρεσίες) ταυτίζεται με τις τότε 2 δηλώσεις ν. 1337 (99% των περιπτώσεων υπάρχουν σοβαρά λάθη στις τότε δηλώσεις) μπορείς να ρυθμίσεις μόνο τις μεταγενέστερες αυθαιρεσίες αναφέροντας αναλυτικά στην Τ.Ε το ιστορικό του ακινήτου. Βάζεις "ΟΧΙ" στην Ο.Α. Όμως, κανείς δεν σου απαγορεύει να ρυθμίσεις και τα δηλωθέντα τις τότε δηλώσεις Ν. 1337 και να κερδίσει ο ιδιοκτήτης την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Είναι μια αντιμετώπιση κατά τη γνώμη μου προς τη σωστή κατεύθυνση και με μικρή επιβάρυνση αφού τα τότε δηλωθέντα είναι κτίσματα προ 83 και ενδεχομένως και προ 75.

Στην χορήγηση βεβαίωσης (που δεν προέρχεται από υπαγωγή) δεν συμπληρώνονται γενικώς στοιχεία δήλωσης (πχ ΦΚ). Όμως και σε αυτή την περίπτωση βάζεις χωρίς ΟΑ. Ότι και να επιλέξεις ως υπέρβαση δόμησης δεν έχει καμία σημασία στην χορήγηση της βεβαίωσης. Μετά επιλέγεις τύπο βεβαίωσης που μιλάει για εξαιρέσεις της παρ 2 άρθρου 82.

χωρίς Ο.Α

Δίκιο έχεις. Μόλις κοίταξα το ειδοποιητήριο. Μόνο οι αναδρομικές 2017-2018 υπάρχουν.

Μήπως είχες διπλοπληρώσει κάποιο μήνα; Δες τις καταβολές που έχεις κάνει.

Εννοείς ότι στα κελιά των Φ.Κ δεν μπορείς να συμπληρώσεις τα νέα δεδομένα ;

Δεν είπα ότι συμφωνώ. Απάντησα σύμφωνα με την δική σου πρόθεση. Παρεμπιπτόντως, μπορείς να κάνεις και εφαρμογή του Α 112. Από την στιγμή που στο ακίνητο δεν έχει εκδοθεί Ο.Α φυσικά και θα βάλεις "χωρίς Ο.Α". η κατηγορία 2 δεν έχει κανένα πρόβλημα αν θέσεις χωρίς Ο.Α. Συστημικό πρόβλημα υπάρχει αν πας να βάλεις "χωρίς ΟΑ" και κατηγορία 4 . Πάντως συνδυασμός κατηγορίας 2 και 5 είναι επιτρεπτός. Η προσωπική μου γνώμη (και δική μου αντιμετώπιση σε κάθε δήλωση) είναι να γίνεται πάντοτε νέο τοπογραφικό ανεξαρτήτως αν απαιτείται από το νόμο. Βοηθάει πολύ και στην αποτύπωση των κτισμάτων (αφού θα έχεις χτυπήσει με total τα κτίρια) και στην πλήρη εποπτεία του ακινήτου, όπου ενδέχεται να αποκαλυφθούν και ιδιοκτησιακά ζητήματα που ήταν χρόνια κρυμμένα. Τους όρους δόμησης στους έχω παραθέσει στο προηγούμενο μήνυμα. Υ.Γ Αν έχεις κατοικία και αποθήκη της προ 75 αυτά μπορούν να δηλωθούν και ως κατηγορία 1.

Η σύγκριση θα γίνει με όρους δόμησης που ισχύουν σε οικόπεδο στάσιμου οικισμού (εντός ζώνης 800 μ για αποκλειστική χρήση κατοικία) ήτοι, ΠΚ=60%, μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση μέχρι και 200 τμ, ύψος 7,50 μ αρτιότητα κατά παρέκκλιση με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν είχαν κατά την ημερομηνία ισχύος του ΦΕΚ 588/Δ/82 και αρτιότητα κατά κανόνα κατ ελάχιστον 500 τμ (για τα οικόπεδα μετά το 1982 που έχουν μεταβιβαστεί σε μόνιμους ή καταγόμενους από τον οικισμό μη έχοντες άλλη κατοικία εντός της ζώνης των 800 μ.

Ας ανακεφαλαιώσουμε. Η παρ 1 του αρθρου 5 ΦΕΚ 181 Δ 85 όπως τροποποιήθηκε με το ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011 αναφέρει ότι: 1. Αρτιότητα. "α) (*) Εντός των ορίων του οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από 300 μέχρι 2.000 τ.μ. "Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου, ορίζεται σε 10,0 μ. για εμβαδόν γηπέδου έως 500 τμ και 15,0 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τμ". και από το ν.4067/11 άρθρο 2 παρ 73: 73. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριό του προς τον κοινόχρηστο χώρο. Με την λογική του προισταμένου θα μπορούσαμε να πούμε ότι αν είχαμε 9 μ στον ένα δρόμο και 6 μ στον απέναντι (άθροισμα 15 μ) ήμασταν εντάξει κάτι που φυσικά δεν ισχύει. Ο προιστάμενος έχει μπερδέψει άλλη εγκύκλιο. Αυτή που λέει ότι αν το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε 2 δρόμους (πχ γωνιακό) και έστω ότι στον ένα δρόμο το πλάτος υπολείπεται των 4 μ, θα πρέπει να γίνει παραχώρηση εδαφικής λωρίδας σε κοινή χρήση ώστε το ημιπλάτος (εις βάρος της ιδιοκτησίας) και στον δρόμο αυτό να γίνει τουλάχιστον 2 μέτρα, παρά το ότι στον άλλο δρόμο μπορεί το πλάτος του σε όλο το μήκος προσώπου να είναι ίσο ή μεγαλύτερο των τεσσάρων μέτρων. Ασχέτως αν εμείς διαφωνούμε ως προ την επιλογή να κατατμηθούν όπως λες τα οικόπεδα, αυτή, βάσει νόμου δεν πάσχει.

Πολύ σωστά. Αυτά τα οικόπεδα θα κατατμηθούν με μεσοκάθετο παράλληλη στις οριογραμμές των οδών.

Να είσαι καλά. Γι αυτό υπάρχει το φόρουμ.

Η δημιουργία μεσότοιχων σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες δεν επιτρέπεται εδώ και δεκαετίες (απο ΓΟΚ 55). Μόνο αν έχεις σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών θα μπορούσες να δείξεις το όριο όμορων διαμερισμάτων στην μέση του κοινού τοίχου. Παρεμπιπτόντως έχεις να ασχοληθείς και με τα ρέματα που δείχνεις στο σκαρίφημα. Πρέπει αρχικά να διαπιστώσεις αν μπορούν να είναι μικρά υδατορέματα. Αν δεν είναι πάμε σε άλλες ιστορίες και αυτό διότι δεν μπορείς να ξέρεις σήμερα που θα πέσει η γραμμή πλημμύρας από την οποία θα πάρεις ελάχιστη απόσταση 20 μ. Πολλές αβεβαιότητες όπως καταλαβαίνεις.

θα πας στην καρτέλα "πρόσθετα στοιχεία" ακριβώς κάτω από το κελί της ημερομηνίας αυτοψίας. Από εκεί θα κατεβάσεις την βεβαίωση. Θα την υπογράψεις-σφραγίσεις και θα την παραδόσεις στην συμβολαιογράφο μαζί με το εξασέλιδο που την συνοδεύει. Υποθέτω ότι είχε παρέλθει ο χρόνος διμήνου από την αναγραφόμενη ημερομηνία αυτοψίας που είχες καταχωρήσει στη δήλωση υπαγωγής και γι αυτό έφτιαξες νέα βεβαίωση, διαφορετικά θα μπορούσες να την έχεις εξάγει κατευθείαν από την δήλωση υπαγωγής.

Προτείνω να κάνεις την αποτύπωση και να λάβεις τίτλους γηπέδου. Μετά η συζήτηση θα συνεχιστεί σε πιο σωστή βάση. Με τα πρώτα που λες η κατάτμηση και μόνο λόγω παραβίασης Δ, διαφαίνεται αδύνατη. Δεν μας είπες αν το κτίριο του 1970 διαθέτει οικοδομική άδεια. Επίσης, θα πρέπει μέσω του τοπογραφικού σου να δεις ότι έχεις και 15 μ γραμμή δόμησης από τον άξονα του δρόμου (ΠΔ 209/98) αν φυσικά η οδός είναι δημοτική και όχι ανώτερης κατηγορίας (πχ επαρχιακή).

(1) Πεπαλαιωμένη αποθήκη αυτοτελές κτίσμα σε εκτός σχεδίου γήπεδο, ήταν ηλεκτροδοτούμενη μέχρι το 2012 όπου και έγινε οριστική διακοπή ρευματοδότησης. Θα δηλωθεί ΄στην πλατφόρμα, ως μη ηλεκτροδοτούμενη με αναγραφή του παλιού αριθμού παροχής; (2) Πεπαλαιωμένη οικία -αυτοτελές κτίσμα σε οικόπεδο εντός οικισμού. Ήταν ηλεκτροδοτούμενη μέχρι το 2011 όπου έγινε οριστική διακοπή ρευματοδότησης. Κατεδαφίστηκε χωρίς άδεια το 2014. Σήμερα υπάρχει μόνο αδόμητο οικόπεδο. Στο Ε9 δηλώνεται ως οικόπεδο από το έτος 2014 μέχρι και σήμερα. Στην πλατφόρμα θα δηλωθεί ως μη ηλεκτροδοτούμενο με όλες τις επιφάνειες χώρων μηδέν και αναγράφοντας μόνο την επιφάνεια οικοπέδου, προκειμένου για να γίνεται η χρέωση για το ΤΑΠ;