Pavlos33

Άμα βάλει φραγκοσυκιές σε λίγο καιρό δεν θα περνάει ούτε ο ίδιος...αναπτύσσονται και πολλαπλασιάζονται πολύ γρήγορα....Καλησπέρα Δημήτρη (+1)

Να ερωτηθεί η συμβολαιογράφος αν θα μπορέσει να γίνει η μεταβίβαση ενώ ο μηχανικός στη βεβαίωση θα αναγράφει οτι το διαμέρισμα έχει μικρότερη επιφάνεια σε σχέση με αυτή του τίτλου. Αυτό να την ρωτήσεις και αν σου δώσει το ΟΚ, τα υπόλοιπα είναι εύκολα.

Το πρόβλημα δεν είναι πολεοδομικής φύσης αφού έχουμε μια κατασκευή ελάχιστα μικρότερη από την εγκεκριμένη επιφάνειά της και όχι μεγαλύτερη (πχ εις βάρος κοινόχρηστου χώρου). Αυτό που συνήθως ζητάνε οι συμβ/φοι και φυσικά οι συνετοί μηχανικοί ποτέ δεν θα το γράψουν, είναι στην τεχνική ΄εκθεση να μην αναφέρεται η μικρότερη επιφάνεια του διαμερίσματος. Αν λοιπόν η συμβ/φος μπορεί να κάνει μεταβιβαστικό συμβόλαιο με αναγραφή στην τεχνική έκθεση της βεβαίωσης ότι το διαμέρισμα μετρήθηκε με την τάδε επιφάνεια, ενώ κατά τίτλο είναι λίγο μεγαλύτερο το πρόβλημα λύνεται.

Δεν μπορούμε να τους κατηγορήσουμε διότι φαίνεται ότι ο σύλλογός τους και θέλει και μπορεί να προασπίζει τα συμφέροντα των μελών του. Εμείς πρέπει να παραδειγματιζόμαστε ως μηχανικοί και να τιμολογούμε σωστά τις υπηρεσίες που παρέχουμε, με τις αυξημένες ευθύνες όπως όλοι γνωρίζουμε. Προσωπικά χαιρετίζω κάθε αντίδραση του συλλόγου τους και θα ήθελα να είχαμε και ως ΤΕΕ κινηθεί ανάλογα σε δικές μας περιπτώσεις οι οποίες πέρασαν αμαχητί.

Αν πχ έχει εκδοθεί άδεια δόμησης και μετά εκδόθηκε και ΕΔΕΜΚ θα συμπεριληφθεί και αυτή.

θίγεις μέγα ζήτημα, διότι το πληροφοριακό σύστημα δεν θα επιτρέψει υπαγωγή σε κατηγορία 4 χωρίς Ο.Α, ενώ ο νόμος αναφέρει τη σύγκριση ακόμη και με ισχύοντες σημερινούς όρους δόμησης (αν είναι ευμενέστερου) προκειμένου να εξαχθεί η κατηγορία αυθαιρέτων, οπότε ένα παντελώς αυθαίρετο σε άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο θα μπορούσε να είναι κατηγορία 4 όταν δεν υπερέβαινε το ποσοστό 40-20-20. Δεν γνωρίζω αν το έχουν αλλάξει (το πιθανότερο είναι να μην το έχουν) στο πληροφοριακό σύστημα, οπότε μάλλον θα πρέπει να αποδεχτεί ο ιδιοκτήτης την κατηγορία 5 (αν δεν προσαρτήσει και το όμορο)

Πες μας ακριβώς την δική σου περίπτωση να μην παραθέσουμε όλη τη νομοθεσία. Παραπάνω και ο συνάδελφος και εγώ, έχουμε παραθέσει τις βασικές διατάξεις. Υπάρχουν διαφοροποιήσεις αναλόγως με το αν το γήπεδο είναι παρόδιο (πχ πρόσωπο σε επαρχιακή, εθνική οδό) και μη ξεχνάς την ύπαρξη ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ/περιοχή νατούρα που ορίζουν πολλές φορές μεγαλύτερα όρια αρτιότητας από τα 4.000 τμ. Πχ, περιοχή νατούρα ορίζει 10.000 τμ (κατά κανόνα αρτιότητα και ελάχιστη επιφάνεια κατάτμησης).

Βεβαίωση περί αδόμητου θα χρειαστεί για την αγορά του όμορου. Από κει και πέρα θα έχεις τον ίδιο ιδιοκτήτη σε δυο ίδια γήπεδα, για τα οποία θα μπορεί να θεωρήσει ότι στην πραγματικότητα είναι ένα και ενιαίο όπως βεβαίως έχει και την δυνατότητα να τα θεωρεί ξεχωριστά. Όμως από τη στιγμή που στο τοπογραφικό και δ κάλυψης εισαχθεί μια τέτοια κατάσταση θα είναι για πάντα συνενωμένα. Υ.Γ Τα εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών γεωτεμάχια τα ονομάζουμε γήπεδα και όχι οικόπεδα.

Δεν απαιτεί καμία βεβαίωση αφού δεν υφίσταται συμβολαιογραφική πράξη. Αυτά όμως τα συζητάμε σε άλλο σχετικό νήμα για αρτιότητες κλπ

Τα δημιουργηθέντα γήπεδα προ 31/12/2003 με ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ είναι άρτια κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμα. Τα προκύπτοντα γήπεδα μετά την ημερομηνία αυτή είναι άρτια κατά κανόνα με την επιπλέον προυπόθεση να έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο προ 23 δρόμο με ελάχιστο μήκος προσώπου 25 μ. Αν έχουν πρόσωπο σε άλλης κατηγορίας οδό (πχ επαρχιακό, εθνικό κλπ) τότε απαιτούνται 45 μ πρόσωπο και 50 μ βάθος, ως επιπλέον προϋπόθεση αρτιότητας. Στα τυφλά γήπεδα (αυτά που δεν έχουν πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο) όταν θα πάνε για οικοδομική άδεια θα απαιτηθεί η ύπαρξη προσπέλασης , δηλαδή δουλεία διέλευσης.

Αν το περίγραμμα του κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το εγκεκριμένο, τότε η επιφάνεια που παραβιάζει την Δ θα υπολογιστεί χωρίς άδεια μόνο με Υ.Δ (οι συντελεστές ΥΚ και παραβίασης Δ στην περίπτωση επιλογής "χωρίς Ο.Α" είναι απενεργοποιημένοι). Στην ουσία λες να γίνει βελτίωση αρτιότητας του υπάρχοντος με την συνένωση τοις πράγμασι ως δυο γήπεδα ίδιου ιδιοκτήτη, προσαρτώντας ένα άρτιο κατά παρέκκλιση ή μη άρτιο (θα μας πεις τι είναι) γήπεδο στο υπάρχον άρτιο, δείχνοντας στη συνέχεια ενιαίο γήπεδο οπότε αυτή προσέγγιση έχει λογική.

Υποθέτω ότι μιλάμε για κτίριο που υπάρχει Π.Σ.Ο.Ι. Στον τρίτο-υπέρ του ισογείου-όροφο αναφέρεις ότι δεν υφίσταται αυτή η αυθαιρεσία. Άρα, πως να έχει εφαρμογή το σχετικό εδάφιο του Α-98 (εκ κατασκευής και ίδια αυθαίρετη επέκταση καθ ύψος σε όλους τους ορόφους) που αναφέρει τις 2 σωρευτικά προϋποθέσεις για μονομερή τροποποίηση της σύστασης;

Για το ερώτημα που θέτεις, νόμιμη αντιμετώπιση δεν υπάρχει, αφού δεν υπάρχει αυθαίρετη εγκατεστημένη χρήση πριν την 28/7/2011. Επομένως, αναζητείται μόνο η περίπτωση άδειας δόμησης αλλαγής χρήσης, η οποία κατά πάσα πιθανότητα-αν μιλάμε για εργολαβική πολυκατοικία-δεν θα μπορέσει να εκδοθεί λόγω έλλειψης διαθέσιμου ΣΔ, αλλά και φυσικά λόγω του ότι μιλάμε για υπόγειο χώρο που δεν πληροί προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης.

Αφού δεν υπάρχει εγκατεστημένη αυθαίρετη κύρια χρήση επαγγελματικού χώρου, πως ακριβώς θα τακτοποιήσεις μια χρήση η οποία δεν έχει εγκατασταθεί; Για ξαναδες λίγο το συλλογισμό που αναπτύσσεις.

Οι νέες διαστάσεις δημιουργούν και νέα επιφάνεια οπότε θα σχεδιαστεί νέα κάτοψη και θα εμβαδομετρηθεί βάσει της νέας αποτύπωσης. Μπορεί ένα δικαιολογητικό να μη ζητείται, αλλά για λόγους μελλοντικής απαίτησης και πληρότητας στον πελάτη προσωπικά θεωρώ ότι μπορούμε να του το δώσουμε, κάνοντας την ανάλογη τιμολόγηση της εργασίας μας. Το δ. κάλυψης των αυθαιρέτων δεν είναι ακριβώς ίδιο με αυτό μιας Ο.Α. Κατά τη γνώμη μου πρέπει να υπάρχει ειδική παράγραφος που να συσχετίζει αυθαιρεσίες, εμβαδά φύλλα καταγραφής, με τις αντίστοιχες σκιαγραφήσεις στα περιγράμματα. Το ότι στην τακτοποίηση μιας αποθήκης κατηγορίας 3 δεν εισάγουμε επιφάνεια στο κελί της εφαρμογής του πληροφοριακού συστήματος, δεν σημαίνει ότι σε περίπτωση έκδοσης άδειας η αποθήκη αυτή δεν θα συμπεριληφθεί στην πραγματοποιούμενη δόμηση. Το ίδιο θα συμβεί και με την επιπλέον επιφάνεια του κτιρίου λόγω της υπαγωγής του στην κατηγορία 3 για αλλαγή διαστάσεων και επιφάνειας.

Η μόνη αναφορά για να κριθεί το πρόστιμο χωρίς άδεια όταν το κτίριο κατασκευάζεται με διαφορετικό Φ.Ο είναι η περίπτωση του παραρτήματος Α (όπως και στους προηγούμενους νόμους) που αφορά λυόμενα που κτίστηκαν με συμβατική κατασκευή. Αν εφαρμοστεί κατ αναλογία η διάταξη αυτή τότε μάλλον θα πρέπει να το υπολογίσεις χωρίς Ο.Α το πρόστιμο. Όμως, σε τέτοιες περιπτώσεις που έχει αλλάξει πλήρως ο Φ.Ο θεωρώ ότι η καλύτερη επιλογή (εφόσον γίνεται) είναι η νομιμοποίηση του κτιρίου με πληρωμή παραβόλου και έκδοση άδειας. Σε βιομηχανικά ακίνητα συνήθως δεν εξαντλείται ο ΣΔ καθώς αυτός είναι αρκετά μεγάλος (ΣΔ=0,90) και η επιφάνεια γηπέδου τουλάχιστον 4.000 τμ. Οπότε δες και αυτή την πρόταση.

Πολύ σωστά συνάδελφε. Αυτό να μην το ξεχνάμε κάθε φορά που μας "φορτώνουν" επιπλέον ευθύνες και εργασία.

Όντως είναι περίεργο να έχει κατασκευαστεί πεζοδρόμιο σε αγροτική οδό, όμως ακόμη και έτσι να είναι τα υψόμετρα της μελλοντικής οικοδομής δεν θα ληφθούν από το κράσπεδο. Επιφύλαξη μόνο για το αν έχεις κάνει σωστό έλεγχο πολεοδομικού καθεστώτος για παράδειγμα μήπως η περιοχή είναι μια θεσμοθετημένη ΒΙ.ΠΕ (υπάρχει σε αυτές τοπικό ρυμοτομικό), αλλά υποθέτω ότι θα υπήρχαν και κάποιες εγκατεστημένες βιομηχανικές χρήσεις εκεί, οπότε θα το είχες δει.

Για να δεις τι μετράει και τι όχι στο ΣΔ δες και την ερμηνεία των τεχνικών οδηγιών του ΝΟΚ παρ.6ια (ΤΟ) Δεν προσμετράται στη δόμηση σε κτίριο μικτής χρήσης το 50% του υπογείου που έχει χρήση την ειδική χρήση του ισογείου χωρίς προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού ή αερισμού. Για παράδειγμα, ένα εστιατόριο που καταλαμβάνει όλο τον ισόγειο όροφο, μπορεί να έχει χώρους υπογείου κατά το 50% της κάτοψής του, όπως μαγειρεία, wc, χώρο λειτουργίας εστιατορίου. Το υπόλοιπο υπόγειο διατίθεται για αποθήκες του εστιατορίου. Ομοίως ισχύει και για τμήμα ισογείου ειδικής χρήσης, όπου το υπόγειο που αντιστοιχεί στην κάτοψη ισογείου λειτουργεί κατά το 50% με τη χρήση ισογείου και το υπόλοιπο 50% διατίθεται για αποθήκες της ειδικής χρήσης. Το τμήμα ισογείου που είναι κατοικία αντιμετωπίζεται σύμφωνα με την παρ.6ι. Κάτω από τον όροφο υπογείου ειδικής χρήσης μπορεί να υφίσταται υπόγειος όροφος αποθηκών με επιφάνεια ίση με αυτήν της κάλυψης για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής. Το σύνολο των υπογείων αποθηκών κτιρίου μικτής χρήσης που εξυπηρετούν κατοικίες, δεν μπορούν να υπερβαίνουν την κάλυψη του κτιρίου. Δεδομένου ότι ένα κτίριο μικτής χρήσης μπορεί να είναι και ειδικό κτίριο, η παρούσα παράγραφος ισχύει ομοίως και σε ειδικά κτίρια. παρ.6ι (ΤΟ) Δεν προσμετράται στη δόμηση σε κτίριο κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος αποθηκών ίσος με την κάλυψη του κτιρίου. Οι αποθήκες που εξυπηρετούν την ανωδομή κατοικίας μπορεί να μοιράζονται σε περισσότερους του ενός υπογείους ορόφους αρκεί το άθροισμά τους να είναι ίσο με την κάλυψη του κτιρίου. Δεν προσμετράται στη δόμηση το 50% του υπογείου κατοικίας που λειτουργεί ως προσάρτημα της κατοικίας χωρίς να καλύπτει προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού. Στον υπολογισμό αυτό συμπεριλαμβάνονται και τυχόν βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου της κατοικίας (χώρος υγιεινής, διάδρομοι, κλιμακοστάσιο κλπ). Δεν συμπεριλαμβάνονται και δεν προσμετρώνται στη δόμηση τυχόν αποθήκες που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο υπογείου. Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται δεύτερος υπόγειος όροφος, το λεβητοστάσιο και η αποθήκη του επιτρέπεται να βρίσκεται κατ' επέκταση του υπόγειου χώρου κύριας χρήσης της κατοικίας αρκεί να αποτελεί ανεξάρτητο πυροδιαμέρισμα και να έχει έξοδο προς ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ανεξάρτητη του υπολοίπου χώρου υπογείου. Η έννοια του υπογείου νοείται όπως αναφέρεται στην παρ.87 του Αρθ-2 και με την επιφύλαξη ανωτέρω στην παρούσα εγκύκλιο. 6ι (Ν. 4067). Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. "Σε περίπτωση που η κύρια χρήση του υπογείου χώρου δεσμεύεται συμβολαιογραφικά για την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης, η οροφή του σε κανένα σημείο δεν δύναται να υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους" . Ο όροφος αυτός δύναται να εξυπηρετεί κύριες χρήσεις του κτιρίου εφόσον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο σδ. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερισμού.

1. Στα πλαίσια μια πιο "ελαστικής" ερμηνείας, ενδεχομένως και να μπορείς, αφού μπορείς να ισχυρισθείς μείωση του ύψους της μπαλκονόπορτας. 2. Μπορείς να έχεις έναν αναλυτικό που να περιλαμβάνει και εργασίες κατηγορίας 3 σύμφωνα με την εγκύκλιο 2. Ο νόμος δεν αναφέρει κάτι τέτοιο, όπως δεν ανέφερε και ο 4178, όπου και τότε μέσω της εγκ. 4 δόθηκε η ίδια ερμηνεία. Δεν μπορεί να ισχύσει το παραπάνω σε περιπτώσεις της κατηγορίας 3 που αφορούν χώρους (πχ αποθήκη). ερμηνεία της εγκ. 2: "Στις περιπτώσεις που συνυπάρχουν αυθαίρετες μικρές παραβάσεις με αυθαιρεσίες της παρ.5 του άρθρου 100 είναι δυνατή η σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού για το σύνολο των αυθαιρεσιών (Κατηγορίας 3 και παρ.5 του άρθρου 100) προκειμένου να υπολογιστεί το ενιαίο ειδικό πρόστιμο"

Καλησπέρα Δημήτρη. Η απόφαση μάλλον σωστή φαίνεται και στηρίζεται στην εικόνα που παραθέτω από την εφαρμογή ορισμού υπογείου σε επικλινές έδαφος.

Σε εντός ρυμοτομικών σχεδίων περιοχές ζητείται αυτό αφού η αφετηρία μέτρησης ύψους λαμβάνεται από το κράσπεδο. Σε εκτός σχεδίου όχι. Ο δρόμος μπροστά από το γεωτεμάχιο τι χαρακτηρισμό έχει;

Πολύ σωστά σκέφτηκες για όλους τους αυθαίρετους προβόλους ότι απαλλάσσονται από την Μ.Σ.Ε. Όπως ανέφερε και ο συνάδελφος, το ίδιο ισχύει και γι αυτόν. Η σχετική απόφαση αναφέρει για την περίπτωση προβόλων το εξής: γ) αυθαίρετες κατασκευές προβόλων οι οποίοι προεξέχουν έως 2.00 μέτρα ή αυθαίρετες επαυξήσεις της προεξοχής τους μέχρι ποσοστού 25%. Επομένως, ο αυθαίρετος πρόβολος δεν πληροί την δεύτερη συνθήκη (>25%), πληροί όμως την πρώτη, καθώς αυτός είναι μικρότερος των 2.0 μ. Προχώρησε άφοβα στην υπαγωγή και την περαίωση της διαδικασίας.

@χαιδω Το ζήτημα είναι ιδιοκτησιακό. Πρώτα θα λυθεί το θέμα και μετά θα προχωρήσεις σε οτιδήποτε άλλο. Επί του θέματος, πρέπει να διευκρινιστεί μέσω έρευνας σε συμβόλαια, άδειες κλπ αν όντως υπάρχει καταπάτηση ή το διπλανό κτίριο έχει ανεγερθεί σε σωστή θέση, όποτε ο πελάτης σου παίρνει ότι απομένει από το οικόπεδο μη συμπεριλαμβάνοντας την καταπατηθείσα έκταση. Δες και στο κτηματολόγιο αν υπάρχουν κτηματογραφικά αποσπάσματα.

Δεν έχει διευκρινιστεί το ζήτημα. Για ποιες εργασίες ενδιαφέρεσαι;