Pavlos33

Αν η δική σου οικοδομή καταπατά ξένο οικόπεδο δεν θα προχωρήσεις καμία υπαγωγή αν πρώτα δεν λυθεί το θέμα. Ο Δημήτρης πιο πάνω ανέφερε τη σχετική διάταξη του αστικού κώδικα. Θα μιλήσεις και με το δικηγόρο σου. Εξυπακούεται ότι θα γίνει νέο τοπογραφικό διάγραμμα και ο συνάδελφος που θα το αναλάβει θα ελέγξει και τους τίτλους και την άδεια ως προς την ορθή ή μη, εφαρμογή τους.

Τα συμβόλαια που του 2009 και 2010 που αναφέρεις συνοδεύονται από τοπογραφικά; Αν ναι τι αναγράφεται στις δηλώσεις Ν. 651/77; Ο Δημήτρης (με τις καλημέρες μου) έχει απόλυτο δίκιο. Δεν έχεις αποδεδειγμένο προγενέστερο έτος δημιουργίας γηπέδου. Αν πχ είχες μια αποδοχή κληρονομιάς θα έπαιρνες το χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου, ως έτος δημιουργίας γηπέδου. Τώρα το μόνο που με βεβαιότητα μπορείς να θεωρήσεις, ελλείψει δικαστικής απόφασης ως έτος δημιουργίας είναι το 2009 λόγω συμβολαίου που συντάχθηκε ή το 2010 αν όπως αναφέρεις έγινε κατάτμηση.

Στο παρόν θέμα συζητούμε τις περιπτώσεις απαγόρευσης του άρθρου 89. Σε ποια περίπτωση θεωρείς ότι υπάγονται οι αυθαιρεσίες του εξεταζόμενου ακινήτου βάσει της οποίας απαγορεύεται να μεταβιβαστεί;

Συνάδελφε σε ευχαριστώ πολύ για την τοποθέτηση. Ίσως η λογική εφαρμογής μειωτικού στη συνολική Α.Α.Κ.Α να σχετίζεται με το ότι το ακίνητο συνολικά θεωρείται μειονεκτικό (χαμηλής εμπορευσιμότητας, ειδικό ακίνητο) όταν εφαρμόζεται η d.r.c ως ενιαίο και αδιάσπαστο παρά το ότι εμείς για λόγους μεθοδολογίας το εξετάζουμε τμηματικά σε γη, κτίσμα και Π.Χ.

Το οικοπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω τοπικής τροποποίησης του σχεδίου πόλης (βλ. αρχικό μήνυμα και σκαρίφημα). Η οικοδομική γραμμή ορίστηκε διαφορετικά με αποτέλεσμα ολόκληρο το εξεταζόμενο οικόπεδο και κάποια όμορα παρακείμενα να βρίσκονται πλέον απαλλοτριούμενα για κοινόχρηστο χώρο του σχεδίου πόλης. Μέχρι την τροποποίηση του σχεδίου, το οικόπεδο δεν είχε κανένα πρόβλημα και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Το ερώτημα για την εφαρμογή της drc είναι επί της ουσίας το εξής: Βρίσκω πληροφορίες οικοπέδων τα οποία είναι οικοδομήσιμα. Βάζω τα συγκριτικά στον πίνακα και έχω και το εκτιμώμενο. Μια από τις στήλες του πίνακα θα αφορά συντελεστή αναγωγής με βάση το συντελεστή δόμησης (στην περίπτωση που κάποια οικόπεδα θα διαφέρουν λίγο ως προς τον συντελεστή δόμησης καθώς μπορεί να βρίσκονται σε όμορο οικισμό με σχετικά παρόμοια χαρακτηριστικά). Θα θεωρήσω (υπό την ίδια παραδοχή που κάνουμε για την εκτίμηση αξίας ενός απαλλοτριούμενου οικοπέδου όταν ο σκοπός εκτίμησης είναι η εύρεση της αξίας του κατά τη συζήτηση στο δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής) το οικόπεδο ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με απομείωση της αξίας του λόγω των παραγόντων που συζητήσαμε δεσμευμένο οικόπεδο, μειονεκτικό σε σχέση με τα υπόλοιπα οικόπεδα τα οποία είναι άμεσα οικοδομήσιμα, έλευση αγνώστου χρονικού διαστήματος με αβεβαιότητα περί ανάκλησης της απαλλοτρίωσης κλπ); Ένας δεύτερος μειωτικός θα εφαρμοστεί επί της αξίας Α.Κ.Α για να γίνει αναγωγή σε αγοραία αξία. Ο εν λόγω συντελεστής θα λάβει υπόψη τη χαμηλή εμπορευσιμότητα λόγω μικρού οικισμού και είδους ακινήτου (μεγάλος χρόνος απορρόφησης από την αγορά) κλπ.

H μπαζωμένη σκάλα αφορά μέρος της διαμόρφωσης Π.Χ. Ο περιορισμός των 2,50 μ αφορά την οικοδομική γραμμή; Έχεις ελέγξει αν ο δρόμος έχει χαρακτηριστεί με ΦΕΚ ως κύριος δημοτικός; Τα 2,50 μ προκύπτουν με βάση κάποια τοπική νομαρχιακή απόφαση περί γραμμής δόμησης σε οικισμούς της περιοχής;

Υπολογίζεται χωρίς μειωτικό συντελεστή ανεξαρτήτως επιφάνειας κτίσματος.

Συνάδελφε εικάζω ότι το ζήτημα που προέκυψε είναι ότι δεν στο είχαν ζητήσει από την αρχή αυτό και δεν έδωσες μια μεγαλύτερη τιμή για την αποτύπωση. Δεν είναι όμως αργά. Ενημερώνεις τον πελάτη ότι ζητήθηκαν παραπάνω εργασίες και τον χρεώνεις ανάλογα. Διαφορετικά παραδίδεις το τοπογραφικό σου με εξωτερική εμβαδομέτρηση κτιρίων. (αν δεν το έχεις κάνει τώρα να το βάλεις στα επόμενες δουλειές και να κάνεις συμφωνητικά με μια μικρή περιγραφή της εργασίας που σου αναθέτουν)

Αγαπητέ συνάδελφε. Στην επαγγελματική μας πορεία καλώς κάνουμε πολλές φορές να αμφισβητούμε και να ερευνούμε, πλην όμως κάποιες περιπτώσεις είναι σαν να θέλουμε να ανακαλύψουμε ξανά τον τροχό από την αρχή. Υπάρχει λοιπόν η νομοθεσία, υπάρχουν και οι κανόνες της τέχνης και της επιστήμης και ο συνδυασμός αυτών. Το βάθος λοιπόν με βάση και προγενέστερους κανονισμούς σε ήδη καταργηθέντα συστήματα δόμησης (ΓΟΚ 73) ξεκινάει πάντοτε από το πρόσωπο του οικοπέδου. Βεβαίως εδώ έχουμε γήπεδο και όχι οικόπεδο. Όμως οι βασικές αρχές παραμένουν. Αν βρεις ΥΔΟΜ να σου "περάσει" αυτό το γήπεδο ως άρτιο πραγματικά με ενδιαφέρει προσωπικά να μας το δείξεις και υποθέτω ότι ενδιαφέρει και τον αγαπητό συνάδελφο nbr . Δεν έχω να προσθέσω κάτι άλλο στη συζήτηση. Επειδή από την όλη τοποθέτηση φαίνεσαι πρωτοεισερχόμενος στο επάγγελμα με όλο το συναδελφικό σεβασμό προτείνω να είσαι πολύ πολύ προσεκτικός σε περιπτώσεις που διαφοροποιούνται έντονα από τις συνήθεις και διαισθάνεσαι ότι κάτι δεν πάει σωστά.

Σημασία κατά την γνώμη μου έχει να εξυπηρετήσουμε τον πελάτη παρέχοντας την κοστολογημένη υπηρεσία μας. Αν για να γίνει η πράξη χρειάζονται εμβαδομετρήσεις εσωτερικών εξωστών και σοφιτών αναγκαστικά θα τις αποτυπώσεις με επιπλέον φυσικά αμοιβή από αυτή ενός τοπογραφικού όπου θα έπαιρνες σημάδια μόνο για το εξωτερικό περίγραμμα των κτιρίων. Στην ουσία θα πρέπει να πληρωθείς και για την εσωτερική αποτύπωση. Στο τοπογραφικό δεν μπορείς εκ των πραγμάτων να εμφανίσεις πατάρια και σοφίτες. Μπορείς όμως στο υπόμνημα να έχεις αναγράψει υφιστάμενα κτίσματα και εμβαδομέτρηση ανά στάθμη και σε μια άλλη περιοχή του σχεδίου να έχεις τα βοηθητικά περιγράμματα εμβαδομέτρησης (σαν ένα δ. κάλυψης).

το γεωτεμάχιο που παρουσιάζεις φαίνεται να έχει πρόσωπο μεγαλύτερο των 45 μ αλλά το βάθος του διακόπτεται. Το βάθος θα πρέπει να ξεκινάει από το πρόσωπο και να συνεχίζει. Η νοητή ευθεία του βάθους από το πρόσωπο σε κάποιο τμήμα της διαδρομής βγαίνει εκτός γηπέδου. Θα πρέπει να αναθεωρήσεις τη λύση αυτή αν το γήπεδο που μας παρουσιάζεις είναι το προτεινόμενο μετά από κατάτμηση. Στο πρακτικό μέρος τώρα, καταλαβαίνεις ότι όσο πιο κοντά στο ορθογώνιο σχηματίζεται ένα γήπεδο τόσο καλύτερα θα είναι για την οικοδομική του εκμετάλλευση.

Απλώς αποτελεί καταγραφή της παράβασης. Πχ αν δεν έχεις καμία άλλη παράβαση αναλυτικού η χρέωση για την μετακίνηση σε νόμιμη θέση θα είναι πάλι 250 Ευρώ. Στην ΤΕ μπορείς να αναφέρεις ότι στην λοιπή παράβαση περιλαμβάνεται ο υπολογισμός της διαφορετικής θέσης ανέγερσης κτιρίου. Ανάλογη περίπτωση έχουμε σε αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια χωρίς εργασίες (σχετικά σπάνιο αλλά έχει συμβεί), οπότε δεν έχεις κάτι να υπολογίσεις με αναλυτικό προυπολογισμό.

Ως μια λοιπή παράβαση με αναλυτικό θα υπολογιστεί. Στην ΤΕ αναγράφεις αναλυτικά την επιφάνεια κλειστών χώρων (νόμιμα και τακτοποιημένα) της κατοικίας.

Συνάδελφοι ο φίλος φοιτητής κάνει μια εργασία. Τώρα μαθαίνει και δικαιολογημένα έχει στα χέρια του μια απλουστευμένη κάτοψη και ο συνάδελφος pirsogiannis δεν έθιξε κανέναν. Οπότε, συνεχίζουμε εντός θέματος, σε προτεινόμενες λύσεις στον σχεδιασμό του ξυλότυπου.

Eυχαριστώ για την τοποθέτηση. Όπως αναφέρω και στην πρώτη δημοσίευση, σκέφτομαι (αν τελικά βρω αξιόπιστες πληροφορίες) να προσεγγίσω την αξία τόσο με μέθοδο εισοδήματος (τεχνική άμεσης κεφαλαιοποίησης) όσο και με d.r.c. Αναφορικά με την πρώτη μέθοδο, η παραδοχή θα είναι ότι το κατάστημα θα συνεχίσει να παράγει εισόδημα συνεχώς, κάτι το οποίο μπορεί να μην ισχύσει (θεωρητικά ακόμη και την επόμενη μέρα) αν ο Δήμος προβεί σε αποζημίωση. Σχετικά με την εφαρμογή της D.R.C θεωρείς ότι η προσέγγιση (όπως αναφέρω στο αρχικό ποστ) αξίας οικοπέδου,, ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατ αναλογία με την εύρεση αξίας για σκοπό καθορισμού μονάδος αποζημίωσης (με τους σχετικούς μειωτικούς συντελεστές λόγω δέσμευσης) μπορεί να εφαρμοστεί, παρά το ότι αυτή τη στιγμή το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο; Η ερώτηση αφορά την αξία οικοπέδου ( που θα υπεισέλθει στην αξία αποσβεσβέσμένου κόστους αντικατάστασης) βάσει της συγκριτικής μεθόδου και τελικά την εφαρμογή ενός μειωτικού συντελεστή λόγω δέσμευσης καθώς τα οικόπεδα της πληροφόρησης θα υπερτερούν λόγω του ότι δεν είναι δεσμευμένα από απαλλοτρίωση.

Όχι ότι ενδιαφέρει την εμπορική αξία, αλλά για την πληρότητα της συζήτησης να αναφέρουμε ότι και στο έντυπο ΅Ε3 για προσδιορισμό αντικειμενικής οικοπέδου ένα οικόπεδο που είναι απαλλοτριωτέο θα απομειωθεί κατά 20% και ένα δεσμευμένο από αρχαιολογία κατά 30 % (συντελεστές ειδικών συνθηκών). Εξυπακούεται ότι η ίδια η αγορά αντιλαμβάνεται ότι δεν θα πρέπει να προβεί στην απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου το οποίο είναι δεσμευμένο για να γίνει κοινόχρηστος χώρος, αφού δεν θα μπορεί να το οικοδομήσει και επιπλέον, η προσδοκία της αποζημίωσης από το Δήμο μπορεί χρονικά να καθυστερήσει υπερβολικά. Όμως δεν σημαίνει ότι το ακίνητο αυτό έχει μηδενική αξία. Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έχει την ίδια αξία (αλλά πολύ χαμηλότερη) σε σχέση με ένα "ελεύθερο" ακίνητο.

Καλημέρα συνάδελφε και ευχαριστώ για τη συμμετοχή σου. Μπορεί να εγγραφεί βάρος στο ακίνητο, καθώς αυτό είναι απαλλοτριούμενο και δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση με την εγγραφή-αναφορά της δέσμευσης που έχει. Πράγματι το μεταβιβαστικό συμβόλαιο αναφέρει το οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο κάτι που αποδεικνύεται σήμερα με βάση τα δεδομένα του πρόσφατου προσκομισθέντος τοπογραφικού ότι δεν θα έπρεπε στο τοπογραφικό συμβολαίου να αναφέρεται ότι ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, αλλά μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Αναφορικά με την αξία που μπορεί να έχει θα μπορούσαμε να σκεφτούμε ότι το ακίνητο μπορεί να παράγει εισόδημα (κατάστημα που ήδη υφίσταται πολλά χρόνια στο οικόπεδο).

Πριν ανακυκλώσεις τη συζήτηση διάβασε από την αρχή το νήμα. Όλοι συμφωνούμε ότι επιτρέπεται. Οι συνάδελφοι ελεγκτές κάποιων ΥΔΟΜ διαφωνούν βασιζόμενοι στο ότι δεν αναγράφεται στις επιτρεπόμενες κατασκευές στα προκήπια.

Από ότι είδα η διασταση βάθους που αναγράφει το σχέδιο περιλαμβάνει τον τοίχο που εφάπτεται στον διάδρομο και επ αυτού βρίσκονται οι θύρες εισόδου στις αποθήκες.. Επί της ουσίας προσμετρώ το ήμισυ του μεσότοιχου προς την κάθε αποθήκη και ολόκληρο το πάχος εξωτερικού τοιχίου, όπως εμβαδομετρούμε με σκοπό την σύσταση οριζόντιων.

Άρα πάσχει η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, αν μας τα μεταφέρεις σωστά. Αρχικά θα πρότεινα να μιλήσεις με συμβολαιογράφο πελάτη ώστε να αποσαφηνιστεί τι έχει γίνει. Αν δεν υπάρχει πουθενά κοινόχρηστος χώρος στο κτίριο προφανώς μιλάμε για τιτανοτεράστια γκάφα. Δεν μπορούμε να πούμε κάτι άλλο.

Ανατροφοδοτώ τη συζήτηση καθώς πρόσφατα στην περιοχή μου διέκρινα ράμπα καθόδου προς υπόγειο γκαράζ η οποία ξεκινά από την ρυμοτομική γραμμή και διαπερνά όλο το πλάτος της πρασιάς (4). Η κατασκευή της αφορά πολυκατοικία διαμερισμάτων εντός Ρ.Σ. με επιβαλλόμενη πρασιά 4 μ. Το κτίριο αδειοδοτήθηκε με διατάξεις ΝΟΚ (μετά το 2012 με έτος άδειας το 2015-2016)

Καλησπέρα Νικ. Έχω την άποψη ότι πρέπει να εμβαδομετρήσεις με μικτές διαστάσεις λαμβάνοντας υπόψη το ήμισυ πάχους των μεσότοιχων για κάθε αποθήκη και το συνολικό πάχος του περιμετρικού τοιχίου για κάθε μια από τις αποθήκες. ΑΠ1: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,05) ΑΠ3: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,25)

Μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3.

Πρόκειται για εκτίμηση ενός ισόγειου καταστήματος 70 περίπου τ.μ, το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο οικόπεδο ίσης έκτασης. Η ιδιοκτησία είναι αυτοτελής (χωρίς κάποια σύσταση) και βρίσκεται σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο. Το πρώτο διάταγμα ρυμοτομίας είναι το έτος 1902 και επ αυτού έγινε τροποποίηση το 1984 αναφορικά με την οικοδομική γραμμή (ταυτίζονται όλες οι γραμμές με τις ρυμοτομικές-δεν υπάρχει πρασιά) ΒΓ όπως αυτή φαίνεται στο συνημμένο σκαρίφημα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μερικά ακίνητα να ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου. Ένα από αυτά είναι και το ακίνητο ενδιαφέροντος για εκτίμηση αξίας του. Ο σκοπός της εκτίμησης αφορά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών). Προς το παρόν δεν έχει συντελεστεί καμία απαλλοτρίωση (δεν έχουν δοθεί αποζημιώσεις και δεν έχει γίνει κάποια άλλη ενέργεια σύμφωνα με την πληροφόρηση που έχω). Οι ισχύοντες όροι δόμησης παρακείμενων ακινήτων αλλά και ολόκληρου του οικισμού προκύπτουν από το ΒΔ 25.8.1969 ΦΕΚ 164 Δ (ΣΔ=1,0/ ΠΚ=50%, ΥΨΟΣ 11Μ, αρτιότητα 150/8 κατά κανόνα για οικόπεδα μετά τον γοκ 85 400/15). Σύμφωνα με πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ο συντάξας τοπογράφος μηχανικός δηλώνει ότι το παρόν οικόπεδο είναι μη άρτιο και δεν μπορεί να οικοδομηθεί καθώς αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για κοινόχρηστο χώρο. Συμβολαιογραφικά το ακίνητο έχει περάσει από αγορά στον σημερινό ιδιοκτήτη με συμβόλαιο αγοράς το έτος 1998, όπου σε αυτό το συνημμένο τοπογραφικό αναπαράχθηκε από τοπογραφικό σε παλιότεροσυμβόλαιο και δεν έλαβε υπόψη την τροποποίηση του ρυμοτομικού και έτσι στο προσαρτημένο στον τίτλο τοπογραφικό, δηλώνεται από άλλο μηχανικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οικοδομική άδεια δεν υπάρχει στο ακίνητο και αναμένω τεχνικά έγγραφα από συνάδελφο για το αν αυτό είναι προ 55 ή θα προχωρήσει σε υπαγωγή Ν. 4495. Αυτά ήταν τα πολεοδομικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα. Κατά τη γνώμη μου η εκτίμηση του ακινήτου θα πρέπει να βασιστεί στην ίδια θεώρηση που γίνεται για εκτίμηση απαλλοτριούμενου ακινήτου κατά τη συζήτηση στο Δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής μονάδος. Δηλαδή η αξία του θα πρέπει να ισούται με την αξία που θα είχε ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους δόμησης αυτούς που προϋπήρχαν της δέσμευσης (απαλλοτρίωσης) ή αυτούς που ισχύουν για παρακείμενα-μη δεσμευμένα ακίνητα, ήτοι με αυτούς του ΒΔ 25/8/69. Σκέφτομαι ότι θα πρέπει να γίνει χρήση δυο μεθόδων και συγκεκριμένα: (α) μέθοδος εισοδήματος με την τεχνική της άμεσης κεφαλαιοποίησης (εφόσον βρεθούν πληροφορίες μίσθωσης παρακείμενων καταστημάτων) καθώς μιλάμε για μικρό οικισμό με όχι ιδιαίτερα διαμορφωμένη αγορά (λίγα καταστήματα γύρω από μια πλατεία). Το συγκεκριμένο κατάστημα είναι κάποια χρόνια κλειστό (ίσως 3-4 χρόνια). Σε κεντρική θέση και χρήζει μερικής ανακαίνισης και συντήρησης. και (β) μέθοδος αποσβεσμένου κόστους (d.r.c) με την παραδοχή ότι η αξία του οικοπέδου θα είναι ως αυτό να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με πρόσθεση της απόσβεσμένου κόστους για το κτίσμα και τελικά στάθμιση των αποτελεσμάτων δίνοντας μεγαλύτερο συντελεστή βαρύτητας σε μια από τις δυο μεθόδους (ανάλογα με τα αποτελέσματα της έρευνας). Ως βάση εκτίμησης για το σκοπό της εκτίμησης που αναφέρω αρχικά, σκέφτομαι ότι θα παραμείνει η αγοραία αξία με ειδική παραδοχή (ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο) και αναγραφή και της εθνικής νομοθεσίας περί απαλλοτριώσεων (άρθρο 13 Ν 2882/01) καθώς η αγοραία αξία επί της ουσίας για ένα αναγκαστικώς απαλλοτριούμενο ακίνητο πριν τη συζήτηση στο δικαστήριο θα ισούται με την παρούσα αξία του (θα αφορά πλήρη αποζημίωση) που θα καθοριστεί δικαστικά για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Διευκρινίζω για να μην δημιουργήσω σύγχυση ότι ο σκοπός της εκτίμησης δεν αφορά καθορισμό τιμής μονάδος, αλλά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για εσωτερική τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών δανειολήπτη). Συνάδελφοι όσοι έχετε ασχοληθεί εκτιμητικά με το αντικείμενο αυτό θα ήθελα τις απόψεις σας. Ευχαριστώ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΟΥΜΕΝΟ.pdf

Επειδή οι αποθήκες εξυπηρετούν τα διαμερίσματα και στην πρώτη τροποποίηση σύστασης το πιθανότερο είναι να συνδεθούν με αυτά ως παρακολουθήματα, έχω τη γνώμη ότι για τις ανάγκες υπολογισμού προστίμου η χρήση να καταχωρηθεί ως "άλλη κατοικία" υπό την έννοια ότι οι αποθήκες ακολουθούν και "υποστηρίζουν" την κύρια χρήση, η οποία είναι η κατοικία.