Pavlos33

Ο μηχανικός που δραστηριοποιείται εκτός Ελλάδος, ακόμη και Έλληνας να είναι, δεν θα γνωρίζει διαδικασίες έκδοσης οικοδομικής άδειας και κυρίως πολεοδομική νομοθεσία και προδιαγραφές σύνταξης μελετών προκειμένου αυτές να είναι κατάλληλες αλλά και σύννομες για έκδοση άδειας. Όσοι ακολούθησαν τον τρόπο που σκέφτηκες, διπλοπλήρωσαν, καθώς μετά απευθύνθηκαν σε μηχανικό που εδρεύει στην Ελλάδα για να τους φτιάξει μελέτες και να επιβλέψει την οικοδομή. Επομένως η γνώμη μου είναι να απευθυνθείς σε Έλληνα μηχανικό που εδρεύει στην Ελλάδα και να είναι η έδρα του κοντά στον τόπο του έργου ή ακόμη καλύτερα εκεί που θα γίνει το έργο. Η αμοιβή του μηχανικού είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη. Ο μόνος που μπορεί να σου απαντήσει για την αμοιβή του είναι ο μηχανικός που θα απευθυνθείς, ο οποίος θα αξιολογήσει το έργο και θα σου προτείνει την εύλογη -κατ αυτόν- αμοιβή.

Το απεικονίζω (βάζοντας γράμματα στις κορυφές) και στο υπόμνημα του τοπογραφικού βάζω μια υποπαράγραφο με "υφιστάμενα κτίσματα" και περιγράφω εμβαδομετρικά, χώρους και χρήσεις. Όμως, για την δουλειά που προορίζεται, δηλαδή να πάρει ΚΗΔ δε νομίζω ότι έχει ιδιαίτερη σημασία μια τόσο ακριβής προσέγγιση στο συγκεκριμένο layer.

Προσωπικά θα έβαζα μόνο το περίγραμμα της κάλυψης του ισογείου που είναι το μεγαλύτερο. Ίσως δημιουργηθεί σφάλμα αν βάλεις εντός μεγαλύτερης polyline μια μικρότερη που θα αφορά τον όροφο.

Αυτής της άποψης είμαι και εγώ Βασίλη και το αναφέρω στην προηγούμενη δημοσίευσή μου. Ο Θόδωρος το ανέλυσε πολύ ωραία παραπάνω.

Η άδεια που συζητάμε θα έχει τίτλο "προσθήκη" ή "αλλαγή χρήσης τμήματος πυλωτής σε κατοικία". Μήπως αν το δούμε ως αλλαγή χρήσης δε μας αφορά το ύψος του ΝΟΚ (2,65 μ) αφού ο ΓΟΚ όριζε 2,40 μ;

Μόνο αν υπάρχει οικοδομή στο πρόσωπο δεν παραχωρείς. Στις άλλες περιπτώσεις (πχ μάντρες, συρματόπλεγμα, κλπ) παραχωρείς. Δεν παραχωρείς για την άμεση κατασκευή δρόμου. Το κάνεις για την οικοδομησιμότητα, ανεξαρτήτως του πότε ο Δήμος υλοποιήσει έργα καθαίρεσης των παραχωρημένων και έργα οδοποιίας. Οι διατάξεις βρίσκονται στα ΦΕΚ που έχω αναγράψει παραπάνω. Για την οικοδομησιμότητα αρκεί η συμβολαιογραφική παραχώρηση. Αν πληροί την κατά κανόνα αρτιότητα το εκτός τότε είναι άρτιο στον κανόνα, αν και λόγω προυφιστάμενου του 2003 το πιθανότερο είναι η Ζ.Ο.Ε να αναφέρει κάτι σχετικό με τήρηση λοιπών όρων σύμφωνα με το ΦΕΚ 270.Δ.85 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα (βλ. ν. 3212/03 όπου η κατά κανόνα αρτιότητα απαιτεί πρόσωπο σε δρόμο 25 μ, αποδεδειγμένα κοινόχρηστα και συνήθως προ 23 οπότε απαιτείται διαδικασία να ληφθεί ΦΕΚ χαρακτηρισμού) Η περίπτωσή σου είναι εύκολη καθώς μπορείς να οικοδομήσεις είτε στο εντός (μετά την παραχώρηση), είτε στο εκτός. Η ανέγερση κτιρίου από το εντός στο εκτός απαιτεί έγκριση ΣΑ και φυσικά θα υπακούει στους περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης (πλάγιες αποστάσεις) , ενώ μπορεί να γίνει ακόμη και σε περίπτωση που το εκτός δεν είναι άρτιο κ οικοδομήσιμο.

Πάρε από το στατικό τεύχος τα αξονικά των θεμελίων για να έχεις τα συνολικά φορτία της οικοδομής και κάνε σύγκριση με αυτά. Αν δεν έχεις μεγάλη αυθαίρετη επιφάνεια πιθανόν να βγει το κριτήριο, αφού όπως φαίνεται έχεις εξαντλήσει τα υπόλοιπα κριτήρια απαλλαγής. Για την περίμετρο της πυλωτής, το πνεύμα της απαλλαγής είναι οτι τα αυθαίρετα τοιχία ή τοιχοποιίες ενισχύουν την δυσκαμψία. Όμως φυσικά δεν θα μπορούσες να βάλεις ένα υαλοστάσιο 3-4 μ ή πολύ μεγάλα ανοίγματα τα οποία στην ουσία αποδυναμώνουν τον τοίχο. Είναι στην κρίση σου τι θα βάλεις και πως θα το τεκμηριώσεις. Επίσης εξαρτάται και από τον αριθμό των ανοιγμάτων στον τοίχο, το μέγεθός τους φυσικά αλλά και την θέση τους. Τις κολόνες τις υπολογίζεις κανονικά μέσα στην περίμετρο. Αν μέτρησες τοίχο κοντά στα 23-25 εκ και δεν βλέπεις πουθενά χωνευτό συρόμενο κατά πάσα πιθανότητα έχει κτιστεί μπατική.

To γεωτεμάχιο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και αποτελείται από δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς α) το εντός οικισμού τμήμα οικοδομείται με βάση την σχετική νομαρχιακή απόφαση ,το ΦΕΚ 181/Δ/85, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το ΑΑΠ 289 2011,μετά την παραχώρηση σε κοινή χρήση του τμήματος που αναφέρεις ώστε σε κάθε σημείο του προσώπου του, ο δρόμος να έχει ημιπλάτος τουλάχιστον 2 μ εις βάρος της ιδιοκτησίας το β οικοδομείται με τις διατάξεις εκτός οικισμού τηρώντας τις προυποθέσεις της ΖΟΕ και της εκτός σχεδίου δόμησης. Προφανώς οικοδομείς ή με το (α) ή με το (β). Δεν αθροίζεις συντελεστές. Ο δρόμος πρέπει να προυπάρχει διότι διαφορετικά σημαίνει ότι ή προέκυψε από παραχώρηση τετράμετρης λωρίδας (διάταξη η οποία καταργήθηκε το 2008 από το ΣτΕ) ή προέκυψε μέσω απαλλοτρίωσης οπότε αναζητάς αν έχει λάβει ΦΕΚ ως δημοτικός δρόμος. Οπότε, ξεκινάς από το πιο εύκολο να δεις αν προυπήρχε μέσω αναφοράς σε συμβόλαια, οικοδομικών αδειών, αεροφωτογραφιών, απόσπασμα 1/5000 της ΓΥΣ κλπ.

Στις υπαγωγές δεν εξετάζεις το τι θα μετρούσε αν εκδίδονταν άδεια. Είναι άλλη η αντιμετώπιση. Αν τυχόν έχεις ασχοληθεί με τους 2 προηγούμενους νόμους, υποθέτω ότι θα το θυμάσαι. Δεν έχει αλλάξει κάτι ως προς αυτό. Επιπλέον αυτό που αναφέρεις αν δεν κάνω λάθος αφορά το Ν.Ο.Κ και εκτός από τους ορισμούς σοφίτας και εσωτερικού εξώστη που εισάγει η εγκ 2 ν. 4495, ο ΝΟΚ δεν έχει εφαρμογή στις υπαγωγές αυθαιρέτων αφού για να γίνει η υπαγωγή η πρώτη προϋπόθεση είναι οι αυθαιρεσίες να έχουν γίνει πριν την 28/7/2011 ήτοι προ ισχύος του Ν. 4067/12 (ΝΟΚ).

Μη γράφεις υποθετικές ερωτήσεις. Με τόσα "εαν" και "εφόσον" που βάζεις πραγματικά δεν βγάζω νόημα. Στο είπα και πριν. Πρέπει από την πρώτη δημοσίευση στο φόρουμ να περιγράφεις με πλήρη λεπτομέρεια και όλα τα στοιχεία της υπόθεσης για να βοηθηθείς στις απαντήσεις ώστε να μη γίνεται "αχρηστος" διάλογος με διευκρινιστικές ερωτοαπαντήσεις. Ο συντελεστής 0,50 αφορά υπολογισμό προστίμου. Τι δουλειά έχει να τον ανακατέψεις με τη δόμηση;

Το αναφέρω και παραπάνω. Η γνώμη μου είναι να μπουν οι 2 αυθαιρεσίες κατηγορία 1 και η τρίτη στην κατηγορία 5. Η εμπλοκή κατηγορίας με προκήπιο αφορά γενικώς μια παράβαση κατ 4 που μεταπίπτει εξ αιτίας αυτού σε κατηγορία 5.

Έχω διαφορετική άποψη για την εκ κατασκευής αυθαιρεσία προ 75 η οποία επίσης θα πρέπει να υπαχθεί στην κατηγορία 1 όπως και η δεύτερη που αναφέρεις. Η διαφοροποίηση κατηγορίας με το αν είναι εντός προκηπίου ή όχι, έχει να κάνει με την κατηγορία 4, όπου μια αυθαιρεσία της κατηγορίας αυτής μεταπίπτει στην κατηγορία 5 λόγω παραβίασης προκηπίου. Για το ερώτημα που θέτεις όντως έχουν εκφραστεί διαφορετικές απόψεις και στο φόρουμ. Η ασφαλής απάντηση βρίσκεται στην φράση της κατηγορίας 4 δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 : Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης : αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013, γγ) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, δδ) αυθαίρετες κατασκευές ημιυπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου και με την προϋπόθεση ότι η χρήση τους είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του εξήντα τοις εκατό (60%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου.

Ναι, εκτός και αν έχεις και αυθαιρεσίες κατηγορίας 1 ή 2, οπότε θα τις βάλεις σε διαφορετικά φύλλα καταγραφής. Καλύτερα όμως να διατυπώσεις αναλυτικά το υπαρκτό θέμα ώστε να μην συζητάμε με υποθέσεις και γίνει κάποια παρανόηση.

Μπορείς να το γράψεις και κατ αποκοπή χρησιμοποιώντας τιμές αγοράς. Μη χάνεις το χρόνο σου με τόσες λεπτομέρειες. Η ουσία της υπαγωγής δεν είναι ο αναλυτικός της εστίας ψησίματος.

Από τη διαδικασία έγινε αποδεκτό το διανυσματικό αρχείο με το σχετικό μήνυμα. Δεν προχώρησε όμως η υποβολή. Επομένως δεν εκδόθηκε Κ.Η.Δ. Ο νέος συνάδελφος θα ξεκινήσει τη διαδικασία από την αρχή. Κανέναν νομικό ή τεχνικό κώλυμα δεν υπάρχει. Ακόμη και σε περίπτωση που για κάποιο λόγο διαπιστωθεί μια λανθασμένη καταχώρηση και έχει εκδοθεί ΚΗΔ, τότε δεν το δίνουμε αλλά ξεκινάμε πάλι την διαδικασία από την αρχή με νέα υποβολή.

Με τις τότε διατάξεις του Ν. 4178 απαιτείτο να υπάρχει συναίνεση ακόμη και αν ο προς υπαγωγή χώρος τελούσε υπό καθεστώς συνιδιοκτησίας, δηλαδή για παράδειγμα ένα διαμέρισμα που το είχαν εξ αδιαιρέτου δυο ιδιοκτήτες. Με το ν. 4495 και το σχετικό άρθρο 98 αυτά άλλαξαν και στην περίπτωση που έχεις και παραβίαση κοινόχρηστου χώρου (οικόπεδο ή κτίριο) μπορείς με το "εκ κατασκευής" και φυσικά την υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη να μην χρειαστεί καθόλου συναίνεση.

όχι και ποτέ σε κανέναν από τους προηγούμενους δύο νόμους, δεν ίσχυσε κάτι τέτοιο. Ο συντελεστής και η κατηγορία προσδιορίζονται με βάση το σύνολο των αυθαίρετων χώρων. Δες αν θες λίγο περισσότερο την κατηγορία 4 του άρθρου 96 για το πως την προσδιορίζει. Αν επιτρέπεται, είναι η πρώτη σου επαφή με το αντικείμενο των τακτοποιήσεων αυθαιρέτων;

Οι κατηγορίες που αναφέρεις μπορούν να συνδυαστούν. Για την κατηγορία να ελέγξεις την εποχή έκδοσης της άδειας αν τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη (επιτρεπόμενη δόμηση, κάλυψη) είναι μεγαλύτερα από τα σημερινά (ή το αντίστροφο) ώστε για τη σύγκριση να πάρεις τα ευμενέστερα μήπως και αποφύγεις την κατηγορία 5. Βεβαίως, αν αναφέρεσαι σε αυθαιρεσίες εντός πρασιάς, η κατηγορία 5 είναι αναπόφευκτη.

Νικ μάλλον δεν το πρόσεξα οτι έχεις αναφέρει πως ο εξώστης είναι παντελώς αυθαίρετος. Οπότε την κατηγορία 3 την ξεχνάμε και με τα αυτά τα (νέα) δεδομένα απαντώ ότι απαιτείται τακτοποίηση καθώς ο εξώστης δεν μπορεί ούτε να υπαχθεί σε κάποια εργασία μικρής κλίμακας, ούτε να να υπαχθεί στην κατηγορία 3 ώστε να ισχυριστούμε την εξαίρεση βάσει του Α 82 σε συνδυασμό με την παρ. 3 του Α 81. Κοινόχρηστός ο εξώστης του διαμερίσματος δεν είναι όπως αναφέρω σε προηγούμενη δημοσίευσή μου.

Nik εφόσον έκρινες ότι ο επιπλέον εξώστης μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3, το τεκμηριώνεις στην ΤΕ και χορηγείς βεβαίωση της υποπερίπτωσης (γ). Από κει και πέρα ας τα βρουν αγοραστής και πωλητής, αν δηλαδή ο αγοραστής δεχτεί να αγοράσει ακίνητο με αυθαιρεσία. Εσύ θα έχεις ενεργήσει βάσει του νόμου και ουδεμία ευθύνη φέρεις πέραν της ορθής αναγραφής περί εξαίρεσης της εν λόγω αυθαιρεσίας.

Ο εξώστης σε ένα διαμέρισμα μπορεί να είναι κοινόκτητος αλλά ουσιαστικά (στις περισσότερες συστάσεις τελευταίων ετών το αναφέρουν) είναι αποκλειστικής χρήσης όσο αφορά το τμήμα εξώστη που ανήκει στο διαμέρισμα. Γενικότερα, ένας εξώστης θα μπορούσε να προσμετρά στη δόμηση και κάλυψη, αν το ποσοστο είχε υπερβεί το 20% της επιτρεπόμενης δόμησης (40% στο σύνολο, εκ των οποίων το 20% μέγιστο αφορούσε τους Η.Χ και προς το τέλος του ΓΟΚ 85 τροποποιήθηκε). Όμως στα πλαίσια υπαγωγής δεν εντέλλεσαι και δεν μπορείς να ελέγξεις κάτι τέτοιο σε μια πολυκατοικία. Αν η επιπλέον επιφάνεια εξώστη εντάσσεται στο ποσοστό που αναφέρει η κατηγορία 3 μπορείς να χορηγήσεις βεβαίωση (περίπτωση βεβαίωσης που αναφέρει εξαιρέσεις) χωρίς τακτοποίηση σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 82 που παραπέμπει στις πολεοδομικές παραβάσεις του άρθρου 81 (εδάφιο ζ), τεκμηριώνοντας στην Τ.Ε της βεβαίωσης την εξαίρεση αυτή.

Αν αποφασίσεις να κάνεις εφαρμογή της εγκ. 2 ν. 4495 η οποία ερμηνεύει διαφορετικά το νόμο, αφού στο κείμενο του νόμου αναγράφεται "χώροι σε υπόγειες στάθμες" και δεν γίνεται κανένας συσχετισμός με κανονισμούς, μπορείς και στην περίπτωση αυτή να κάνεις χρήση μειωτικού 0,50. Ο ΝΟΚ δεν εφαρμόζεται για την κρίση των αυθαίρετων κατασκευών προς υπαγωγή, εκτός από τις περιπτώσεις όπως πχ σοφίτες που δεν υπήρχαν σε κανένα ορισμό προγενέστερου του ΝΟΚ, οικοδομικού κανονισμού.

Με αναλυτικό τακτοποιείται χωρίς τη συναίνεση του γείτονα. Το αν θα είχε έναν άλλο γείτονα που δεν θα συμφωνούσε, θα μπορούσε να το σύρει δικαστικά και ενδεχομένως να του ακυρώσει την τακτοποίηση και να τον βάλει ακόμη και να το κλείσει. Όλα αυτά όμως δεν αφορούν την τακτοποίηση αφού εσύ ως μηχανικός έχεις ενεργήσει νόμιμα καθώς ο νόμος δεν απαγορεύει υπαγωγή μιας τέτοιας περίπτωσης και δεν απαιτεί συναίνεση.

Καλησπέρα Δημήτρη και πολύ καλά κάνεις και θίγεις το θέμα της αποζημίωσης για την οριστική τιμή μονάδος, καθώς φαίνεται εκ πρώτης όψεως (εκτός αν ο συνάδελφος μα το διαψεύσει) ότι το απομένων αχρηστεύεται οικοδομικά και βεβαίως οικονομικά και αν είναι έτσι τα πράγματα θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να αιτηθεί και την ιδιαίτερη αποζημίωση του απομένοντος τμήματος. Στην περίπτωση του γηπέδου αυτού, φαίνεται ότι το τεκμήριο ωφέλειας (απαλλοτρίωση 15 μ εκατέρωθεν με αυτοαποζημίωση) θα είναι μαχητό, καθώς ήδη είχε πρόσωπο σε εθνική οδό και δεν θα το αποκτήσει λόγω της νέας διάνοιξης.

Πολύ σωστά, γι αυτό και συζητάμε για την απόσταση από την υπό διάνοιξη Ε.Ο που σχηματικά δείχνει να προκαλεί την δυσμενέστερη περίπτωση από άποψη αποστάσεων.