Pavlos33

Έχεις κτίριο με ενιαίο φέροντα οργανισμό ή ξεχωριστά ή εν επαφή με αρμό, αυτοτελή κτίρια;

Άρα, στη τότε μελέτη έγινε λάθος καθώς ο χώρος που δεσμεύονταν για χώρο στάθμευσης δεν προσμετρούσε στη δόμηση. Όμως, μένουμε στο Δ.κάλυψης που δείχνει στον υπολογισμό πραγματοποιούμενου Σ.Δ τον χώρο να προσμετρά στον Σ.Δ. Συνεχίζω να μην αντιλαμβάνομαι για ποιο λόγο τα 40 τμ του χώρου θα μπορούσαν να "μεταφερθούν" αφού σήμερα η υφιστάμενη χρήση αφορά κατάστημα (κύρια χρήση) και η τότε χρήση που αφορούσε θέση στάθμευσης, είχε δεσμεύσει την επιφάνεια στη δόμηση. Αυτό που μένεις να δεις είναι όλα τα παραπάνω. Διατάξεις ΝΟΚ, έλεγχος όλου του ακινήτου, επιτρεπόμενο ύψος, θέσεις στάθμευσης κλπ.

Kαλημέρα. Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κλειστού χώρου στάθμευσης σε κύριας χρήσης χώρο (κατάστημα) που ρυθμίστηκε με Ν. 3843/10 οδηγεί σε αναστολή κυρώσεων για 40 έτη. Δύναται όμως ο χώρος να υπαχθεί στο ν. 4495/17 προς οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση με παράβολο 100 Ευρώ (επιλογή ειδικής ρύθμισης στην πλατφόρμα) εφόσον βεβαίως δεν παραβιάζονται τα ποσοστά 40-40-20 για δόμηση, κάλυψη και ύψος όπως ορίζεται στο άρθρο 88 Ν. 4495. Στα πλαίσια έκδοσης της αρχικής Ο.Α τα 40 τμ δεσμεύτηκαν συμβολαιογραφικά και ο ΄χώρος δεν είχε προσμετρήσει στον Σ.Δ. Θα πρέπει να το διερευνήσεις αυτό το θέμα, διότι στην δημοσίευσή σου περιγράφεις ότι ο χώρος προσμέτρησε τελικά στον Σ.Δ. Επιπλέον θα πρέπει να επαληθεύσεις ότι δεν δεσμεύτηκε ή όντως δεσμεύτηκε συμβολαιογραφικά. Η συνήθης περίπτωση είναι οι κλειστοί χώροι να δεσμεύονται συμβολαιογραφικά για χρήση χώρου στάθμευσης και να μην προσμετρούν στη δόμηση. Σήμερα η χρήση είναι αυτή του καταστήματος και συνεπώς αυτό το εμβαδόν θα πρέπει να προσμετρήσει στον συνολικό Σ.Δ. Επιπλέον θα πρέπει να διερευνηθεί σε περίπτωση έκδοσης Ο.Α αν και εφόσον καλύπτεται πλέον ο απαιτούμενος αριθμός θέσεων στάθμευσης στο ακίνητο με δέσμευση άλλου χώρου. Όμως, ακόμη και αν ισχυριστούμε (προς υπόθεση εργασίας) ότι ο χώρος τότε είχε προσμετρήσει στο Σ.Δ δεν κάνει νόημα το ερώτημα, διότι δεν περισσεύει κάποια επιφάνεια για να "πιστωθεί" στον μη υλοποιημένο Σ.Δ. Η περίπτωση προσθήκης που εξετάζεις χρειάζεται μελέτη για το αν υπάρχει υπόλοιπο ΣΔ σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΟΚ (πχ αφαιρώντας επιφάνειες κλιμ/σιων ή βάσει άλλων ευεργετικών διατάξεων προσαύξησης επιτρεπόμενου ΣΔ), αν δεν εξαντλείται το επιτρεπόμενο ύψος και αν δεν παραβιάζονται διατάξεις για θέσεις στάθμευσης (αριθμός απαιτούμενων) και επιπλέον κάλυψη διατάξεων για προσβασιμότητα εμποδιζόμενων ατόμων.

Αυτό να κάνεις. Τέτοιες δουλειές από το internet δεν γίνονται.

Αν ρώτησες κάποιους μηχανικούς ή κατασκευαστές στην περιοχή και σου είπαν ότι το οικόπεδο δεν έχει ενδιαφέρον για αντιπαροχή τότε μάλλον έτσι θα είναι. Εμείς τι άλλο να σχολιάσουμε. Γενικώς μπορεί να ισχύει το ότι ένα πολύ μικρό οικόπεδο να μην έχει επενδυτικό ενδιαφέρον. Όμως, δεν παίζει ρόλο μόνο το εμβαδόν του οικοπέδου και κάθε τέτοια σκέψη εξετάζεται με βάση και άλλα χαρακτηριστικά, όπως για παράδειγμα η ζήτηση, η σπανιότητα, η ύπαρξη υφιστάμενου κτίσματος με μεγαλύτερη δόμηση από την σημερινή επιτρεπόμενη και η διερεύνηση της επισκευής, ανακαίνισης κλπ. Οπότε, κατά τη γνώμη μου θα πρέπει να μιλήσεις μόνο με ανθρώπους του επαγγέλματος που δραστηριοποιούνται εκεί.

Καλημέρα. Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Η διαφορετική διαμερισμάτωση θα πρέπει, με όποιο τρόπο και αν υπολογιστεί, να αναφέρεται ρητά στην Τ.Ε προκειμένου ο ιδιοκτήτης να εκκινήσει ενέργειες για τροποποίηση της σύστασης. Η σύγκριση γίνεται με βάση το νόμιμο περίγραμμα του διαμερίσματος σε σχέση με το υφιστάμενο περίγραμμα.

Θα μπορούσες να ξεκινήσεις την έρευνα από κατασκευαστές οικοδομών που δραστηριοποιούνται στην περιοχή.

Θα μπορούσες να το θεωρήσεις όπως το λες με την σωστή τεκμηρίωση στην Τ.Ε, πλην όμως, προτού να προβείς σε αυτή τη λύση, προτείνω να επισκεφθείς εκ νέου την Πολεοδομία και να συζητήσεις το θέμα που προκύπτει, μήπως μπορεί να δοθεί κάποια λύση από την Υπηρεσία ή αν μπορούν να ψάξουν στο αρχείο για κάτι άλλο.

Η υπόθεση δεν είναι ξεκάθαρη, καθώς δεν μπορείς να γνωρίζεις με βεβαιότητα εάν το νεότερο τοπογραφικό (το οποίο επέχει ταυτόχρονα και θέση διαγράμματος κάλυψης στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α εκείνης της εποχής) προσαρτάται νομίμως στην αναθεωρημένη άδεια ή μπήκε με δόλο για να "ξεπλύνει" πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Στις αναθεωρήσεις με τα παλιά συστήματα είχαν και μια σφραγίδα μεγάλη σχήματος παραλληλόγραμμου σαν το πινακάκι μεγεθών της 2ης σελίδας του στελέχους και πάνω σε αυτό συμπλήρωναν τα νέα-διαφοροποιημένα εμβαδά που προέκυπταν από την αναθεώρηση. Προφανώς και δεν είναι η δουλειά μας να κάνουμε μαντεψιές. Συνεπώς για μένα δυο επιλογές υπάρχουν. Είτε να μην λάβεις υπόψη το σχέδιο αυτό και να συγκρίνεις με την αρχική Ο.Α, ή να μην λάβεις υπόψη καμία άδεια λόγω αμφιβολιών καθώς όπως είναι τα πράγματα δεν μπορείς να βασιστείς ούτε στην αρχική (λόγω διαφαινόμενης αναθεώρησης) αλλά ούτε στην υποτιθέμενη αναθεωρημένη άδεια λόγω έλλειψης στοιχείων.

Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Θα πρέπει να ερευνήσεις λίγο περισσότερο την υπόθεση. Υπάρχει μια αρχική Ο.Α και μια αναθεώρηση για παράταση ισχύος στο οπισθόφυλλο της αρχικής, όπου θα αναγράφεται πέραν της παράτασης και η αλλαγή μελετών. Αν δεν γράφεται αλλαγή μελετών στην αναθεώρηση υπάρχει πρόβλημα καθώς θα πρέπει η αναθεωρημένη άδεια να συνοδεύεται και από τα νέα σχέδια. ΥΓ. Θεωρώ δεδομένο ότι έκανες αίτηση στο αρχείο της Πολεοδομίας και παρέλαβες ο ίδιος φάκελο Ο.Α και σχέδια και δεν στα έδωσε ο πελάτης από το συρτάρι του. Να ελέγξεις μέσω ονοματεπώνυμου ιδιοκτήτη ακινήτου και αρχικής Ο.Α μήπως η αναθεώρηση έλαβε άλλο αριθμό και άνοιξαν νέο-ξεχωριστό φάκελο. (έχει συμβεί).

To παρόν κλειδώνεται μέχρι να το δει ο αρμόδιος συντονιστής της ενότητας για τα περαιτέρω.

Ακριβώς Δημήτρη Το κείμενο του άρθρου 40 πριν την τροποποίησή του είχε ως εξής: 1. Εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ)και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος, "έχει υποβληθεί αίτημα για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας με τα δικαιολογητικά και τις μελέτες της παρ.5 του Αρθ-35 του Ν-4495/17 (ΦΕΚ-167/Α/17) ή έχει υποβληθεί αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, κατά την υποπεριπτ.βα) της περιπτ.β) της παρ.2 του Αρθ-38 του Ν-4495/17, αν στην τελευταία περίπτωση η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης υποβληθεί μέχρι και την 31η Μαρτίου 2024, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία: Όπου αναφέρεται "μεχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος" αφορά την ημερομηνία ισχύος Ν. 4759/20. Όσοι λοιπόν κατοχύρωσαν δικαίωμα είτε με προέγκριση Ο.Α είτε με έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης στην ορισθείσα ημερομηνία, είχαν χρόνο να εκδώσουν Ο.Α ή προέγκριση Ο.Α μέχρι 31.3.2024. Η ημερομηνία αυτή έληξε και δόθηκε παράταση μέχρι το τέλος του χρόνου για να εκδοθεί είτε η Ο.Α (γι αυτούς που είχαν προέγκριση) είτε προέγκριση Ο.Α (γι αυτούς που είχαν βεβαίωση όρων δόμησης) και στη συνέχεια να εκδώσουν την Ο.Α.

Kαλημέρα. Μπορείς να ανεβάσεις κάτοψη χώρου και χαρακτηριστική τομή πάνω στη ράμπα για να το κατανοήσουμε;

Απλή είναι η απάντηση. Δεν υφίσταται επιβάρυνση φορτίων στην κατασκευή από την εν λόγω αυθαιρεσία.

Καλησπέρα και πάλι. Όπως αναφέρω και παραπάνω ο πιο σωστός τρόπος είναι ο επανακαθορισμός. Προσωπικά αν ήμουν μηχανικός του αγοραστή θα τον συμβούλευα να μην το αγοράσει αν πρώτα δεν επανακαθοριστεί η γραμμή αιγιαλού-παραλίας. Λόγω και της απόφασης 176/23 ΣτΕ το εν λόγω γήπεδο έστω και μη συμπεριλαμβάνοντας την ζώνη της παραλίας (λόγω αυτοδίκαιης ανάκλησης θα μπορούσε) διαθέτει οικοδομησιμότητα; (αναφέρεται στο αρχικό μήνυμα πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο). Θέλει προσοχή το θέμα από πλευράς των συναδέλφων για το τι θα υπογράψουν και πως θα συντάξουν την δήλωση Ν. 651/77.

Θα συμφωνήσω απόλυτα με τον Ιάσονα. Το θέμα "εκτός σχεδίου δόμηση" (όπως την μάθαμε) μας άφησε χρόνους...Δες την απόφαση 176/23 του ΣτΕ και θα καταλάβεις το λόγο.

@SophK Η απαλλοτρίωση με το προισχύον καθεστώς θεωρείται αυτοδικαίως ανακληθείσα. Προ έκδοσης Ο.Α απαιτείται επανακαθορισμός οριογραμμών αιγιαλού παραλίας. Η εγκ.5/11 δίνει τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να μην επικαλεστεί την αυτοδίκαιη ανάκληση της απαλλοτρίωσης και να την αποδεχτεί. Στην περίπτωση αυτή δεν θα συμπεριλάβει την επιφάνεια της παραλίας στο ακίνητό του και δεν θα απαιτηθεί επανακαθορισμος παραλίας σύμφωνα με το άρθρο 8 Ν. 2291/01. Θα πρέπει ο μηχανικός να ελέγξει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, ειδικά μετά την προβληματική κατάσταση που έχει δημιουργηθεί μετά την απόφαση 176/23 του ΣτΕ (απαίτηση προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ακόμη και για τα προ 31/12/2003) και την όλη "αδράνεια" του ΥΠΕΝ για λύση στο πρόβλημα. Η ως άνω εγκύκλιος λέει ότι εφόσον ο ιδιοκτήτης αποδέχεται την παλιά απαλλοτρίωση, για την έκδοση Ο.Α δείχνεται στο τοπογραφικό και το τμήμα που εμπίπτει στη ζώνη της παραλίας, αλλά το τμήμα αυτό δεν συμμετέχει στους υπολογισμούς πολεοδομικών μεγεθών. Τώρα, στην περίπτωση που επικαλείται την αυτοδίκαιη ανάκληση της απαλλοτρίωσης (προφανώς όλη η χώρα είναι σε αυτή την κατάσταση καθώς ουδείς αποζημιώθηκε) το ακίνητο μπορεί να δειχτεί μέχρι και την γραμμή αιγιαλού (Προσοχή αν υπάρχει παλαιός αιγιαλός όπου εκεί έχουμε πρόβλημα) και να συμπεριλαμβάνει μέσα και την γραμμή παραλίας της αυτοδικαίως ανακληθείσας απαλλοτρίωσης. Το πρόβλημα στην περίπτωση αυτή είναι ότι δεν μπορεί ο μηχανικός να δηλώσει "καθαρά" ότι το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς δεν θα έχει στην διάθεσή του τον απαιτούμενο επανακαθορισμό της παραλίας και του αιγιαλού. Άρα, ναι μεν μπορεί να δείξει το γήπεδο ολόκληρο πλην όμως χωρίς επανακαθορισμό η δήλωση Ν. 651 θα είναι του τύπου άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον...." ή μη οικοδομήσιμο μέχρι επανακαθορισμού γραμμής κλπ. Αυτός λοιπόν που αγοράζει θα πρέπει πρώτα να συνεννοηθεί με των πωλητή (οι μηχανικοί των δυο πλευρών) για να επισπεύσουν τον επανακαθορισμό και να τα βρούν και στο οικονομικό σκέλος καθώς το κόστος θα είναι αρκετά μεγάλο και βεβαίως να διασφαλιστεί ότι στο τέλος-ακόμη και μετά τον επανακαθορισμό-το γήπεδο θα οικοδομείται. Οι μηχανικοί σας τι γνώμη έχουν και τι αναγράφουν στο προς μεταβίβαση τοπογραφικό;

Εφόσον ο τοίχος -όπως αναφέρεις παραπάνω-είναι φέρων δεν μπορείς με ΕΕΔΜΚ καθώς θίγεται στοιχείο του φέροντος οργανισμού.

Η δικαστική απόφαση μας καλύπτει . Είναι αυτό που ζητάμε σε τέτοιες περιπτώσεις και εσύ το έχεις. Είναι προφανές ότι ο χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου είναι το έτος που αναγράφεται στην δικαστική απόφαση, ήτοι το 1971 και η κατά παρέκκλιση αρτιότητα ισχύει. Η απόφαση έχει μεταγραφεί;

To βάθος καθορίζει την οπίσθια απόσταση και το μήκος προσώπου τις πλάγιες. Το βάθος είναι άνω των 35 μ και κάτω των 50 μ. Άρα, 5 μ. η οπίσθια απόσταση. Η ΑΒ είναι πίσω όριο και όχι πλάγιο στο εν λόγω γήπεδο. Πλάγιο όριο είναι το ΑΔ διότι η πλευρά που εφάπτεται στην αγροτική οδό προσομοιάζει με αυτό. Τα 15 μ που σου είπαν είναι παντελώς εσφαλμένο για το γήπεδο προ του 62 με Ε<1200 τμ. Αυτά τα 5 μ που αναφέρουμε αποτελούν την ελάχιστη Δ. Αν σε παίρνει πας και στα 15 και ακόμη παραπάνω. Δεν απαγορεύεται μεγαλύτερη πλάγια και οπίσθια απόσταση. Η γραμμή δόμησης καθορίζεται από το ΠΔ 209/98 και μόνο βάσει αυτού. Τα θέματα αυτά (καιρό είχαμε να τα ξεθάψουμε) έχουν συζητηθεί κατά το παρελθόν στο φόρουμ. Κάνε και μια αναζήτηση θα βρεις πολύ υλικό για τα ερωτήματά σου.

Ο ΝΟΚ θα κατισχύσει στις διατάξεις που δεν έρχονται σε αντίθεση εκτός και αν στα ΠΔ της εκτός σχεδίου επιβάλλονται δυσμενέστερα μεγέθη. Με μια πρώτη ανάγνωση δεν φαίνεται να δημιουργείται πρόβλημα αφού το φυλάκιο επιτρέπεται. Απλά ο ΝΟΚ το περιέγραψε με ακρίβεια ώστε να μην δημιουργούνται οι παλιές αμφιβολίες για το αν και που επιτρέπεται.

Από παλαιότερα έγγραφα που θυμάμαι το δικτυωτό διάτρητο κινητό ρολό επιτρέπεται.

@sdakos Μετά τις νέες διευκρινίσεις που έδωσες, προκύπτει ότι το παρακολούθημα υφίσταται βάσει τίτλου και μάλιστα δόθηκε και αρίθμηση. Αυτό σημαίνει ότι πολύ πιθανό να υπάρχει διάγραμμα κάλυψης στο οποίο να αποτυπώνονται οι θέσεις και αυτό να προσαρτήθηκε στην ΠΣΟΙ. Όπως αναφέρω και στην πρώτη μου απάντηση χρήζει διερεύνησης το θέμα αν και κατά πόσο πέραν της παράλειψης αναγραφής επιφάνειας, υπάρχει και παράλειψη αναγραφής προσανατολισμού της θέσης. Όμως, έκανες ερώτημα εδώ χωρίς να έχεις πάρει τη σύσταση και τα προσαρτημένα σε αυτή σχέδια; Πρώτα λαμβάνουμε πλήρη φάκελο τον οποίο μελετάμε σχολαστικά και ύστερα προκύπτουν οι όποιες αμφιβολίες απορίες τις οποίες με χαρά μας και στα πλαίσια της συναδελφικότητας να τις συζητήσουμε.

Αν δεν αναφέρεται αυτό το δικαίωμα στο διαμέρισμα, που και ποιός το βρήκε και σου έδωσε τέτοια εντολή; αν ήταν παρακολούθημα της οριζόντιας θα έπρεπε να αναφέρεται, στο πιο πρόσφατο πωλητήριο του προκτήτορα, στην σύσταση ή μπορεί και να γίνεται αναφορά στον κανονισμό. Από τη στιγμή όμως που όπως λες έλαβες απόσπασμα κτηματολογικών εγγραφών και δεν αναγράφεται ούτε εκεί το θέμα αρχίζει και "μπάζει". Μιλάς με συμβολαιογράφο να σου εξηγήσει τι έχει συμβεί και αν προτίθενται να κάνουν τροποποίηση της σύστασης (κάτι για το οποίο δεν σε ενημέρωσε κανείς). Αν όμως η θέση αναγράφεται αλλά χωρίς περιγραφή επιφάνειας, χωρίς περιγραφή συνόρων, προσανατολισμού κλπ, και αυτό αποτελεί στοιχείο που υποδηλώνει την απαίτηση τροποποίησης σύστασης καθώς η ταυτότητα του πράγματος δεν είναι χωρικά -σαφώς-ορισμένη.

Χρόνια πολλά και καλά. Απλά είναι μια μεγάλη ταλαιπωρία τόσες καταχωρήσεις (πχ μια πολυκατοικία με 50 διαμερίσματα).