Pavlos33

@Νεοκλής Καλησπέρα. Το δικαίωμα υψούν δεν έχει ποσοστό κοινόχρηστων δαπανών ούτε ψήφους. Άρα, από την άποψη της απαίτησης να πληρώσεις κοινόχρηστες δαπάνες, δεν υπάρχει. Να σου επισημάνω ότι το δικαίωμα υψούν δεν αναιρεί τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της ταράτσας. Όμως, λόγω των χιλιοστών μελλοντικής καθ ύψος δόμησης, παραμένεις συνιδιοκτήτης (συνήθως 50-100 χιλιοστά δίνονταν/δίνονται). Τώρα, η τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων στο δώμα δεν απαιτεί άδεια (βλ. άρθρο 30 Ν. 4495) ενώ στην απόληξη δεν επιτρέπεται (άρθρο 19 ΝΟΚ) Η κατασκευή υγρομόνωσης δώματος προφανώς δεν γίνεται μονομερώς καθώς αυτό δεν ωφελεί τεχνικά ακόμη και αυτόν που θα το επιχειρήσει και επιπλέον αν διαβάσεις στον κανονισμό, οποιαδήποτε κατασκευή σε κοινόχρηστες-κοινόκτητες εγκαταστάσεις πρέπει να εγκρίνεται από την γενική συνέλευση με κάποιο ποσοστό πλειοψηφίας (συνήθως αυξημένης ή και καθολικής σε κάποιες περιπτώσεις). Για την κατασκευή αυθαίρετου στην ταράτσα και αυτό υπάγεται στο άρθρο 98 Ν. 4495, καθώς για να γίνει υπαγωγή πρέπει να υπάρξουν είτε συναινέσεις πλειοψηφίας είτε προϋποθέσεις του άρθρου 98, οι οποίες δεν βρίσκουν εφαρμογή στην περίπτωση κατασκευής σε δώμα. Αφετέρου, ακόμη και αν πληρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής, μπορεί η κοινωνία της συνιδιοκτησίας να προβεί σε δικαστικές ενέργειες (αφενός ακύρωσης μιας τέτοιας υπαγωγής) αφετέρου να υπάρξει δικαστική απόφαση καθαίρεσης-κατεδάφισης ακόμη και τακτοποιημένων αυθαίρετων κατασκευών.

@patty Eπαναδιατύπωσε με σαφήνεια το τι θέλεις να πεις. Υπάρχει πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών σε συσταθείσα κάθετη ιδιοκτησία (μικτή κάθετη) όπως αναφέρει ο Δημήτρης; Γενικώς, σε ό,τι αφορά τον αριθμό δηλώσεων υπαγωγής κατηγορίας1, σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, ισχύει αυτό που γράφεις και θα πρέπει οι δηλώσεις να είναι αριθμητικά όσες και οι οριζόντιες.

31/12/2024 είναι η καταληκτική ημερομηνία για την ολοκλήρωση υποβολής δικαιολογητικών. Οπότε μέσα στο χρόνο αυτό θα πρέπει να έχεις φτάσει και στην περαίωση.

Ιάσωνα καλησπέρα. Γιατί αναφέρεις ότι δεν γίνεται να υποβληθεί δήλωση από την εταιρία, αφού στο άρθρο 99 παρ.α , υποπαρ. αα, παρ 1 αναφέρεται ότι (...) Την αίτηση υποβάλλει : " ο ιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση. Δικαίωμα υπαγωγής έχουν, επίσης, ο ψιλός κύριος, ο επικαρπωτής, ο εργολάβος για τις περιερχόμενες σε αυτόν συνεπεία εργολαβικού προσυμφώνου ιδιοκτησίες, ο μισθωτής εφόσον έχει το δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας από τη μισθωτική σύμβαση και επί νομικών προσώπων ο νόμιμος εκπρόσωπος αυτών, καθώς και ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης επί του οποίου έχουν καταλογιστεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης" Αν λοιπόν μια Α.Ε ως αυτή εκπροσωπείται νόμιμα, έχει βάσει της μισθωτικής σύμβασης δικαίωμα έκδοσης Ο.Α τότε δεν θα μπορούσε να μπεί ως αιτούσα στο αντίστοιχο κελί της δήλωσης;

Ναι και πρέπει να λυθεί διότι όπως έχουμε αναφέρει πολλές φορές, όταν ένα κτίριο πατάει ταυτόχρονα και στα δυο οικόπεδα, τότε κανένα οικόπεδο δεν έχει αυτοτέλεια στο να μεταβιβαστεί. Από την στιγμή που το κτίσμα είναι πρόχειρη κατασκευή εικάζω ότι μπορούν (ως οφείλουν) να το γκρεμίσουν. Η κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη επέχει θέση νόμιμου τίτλου. Οπότε ο καταπατητής δεν μπορεί να ισχυριστεί κάτι διαφορετικό.

Το τζάκι μέσα στο διαμέρισμα δεν αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή. Το ερώτημα είναι τι γίνεται με την αυθαίρετη καμινάδα, αναφορικά με το αν παραβιάζει κοινόκτητα τμήματα της πολυκατοικίας.

Πολύ πονηρά σκέφτεσαι... Ανασύσταση σημαίνει να φτιάξεις τα σχέδια όπως προβλέπονταν από τις αρχικώς εγκεκριμένες μελέτες. Στις κατόψεις της ανασύστασης θα σκιαγραφηθούν τα τμήματα που είναι αυθαίρετα, όπως δηλαδή θα έκανες και αν είχες στην διάθεσή σου τα εγκεκριμένα.

Δεν μπορείς να κάνεις τακτοποίηση εάν δεν διαθέτεις φάκελο με εγκεκριμένα σχέδια ή αν δεν έχεις κάνει πρώτα ανασύσταση φακέλου. Πρώτα θα κάνεις ανασύσταση (αφού από ότι φαίνεται η συνιδιοκτήτες έχουν συμφωνήσει) και μετά υπαγωγή αυθαιρεσιών. Από την στιγμή που αποφασίζεται από την γενική συνέλευση της πολυκατοικίας με το 100% των ψήφων να γίνει τροποποίηση της ΠΣΟΙ, θα σου δοθούν και οι αντίστοιχες εξουσιοδοτήσεις-αναθέσεις. Οι κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής θα υπαχθούν σε ξεχωριστή δήλωση, οπως το ίδιο θα γίνει (ήτοι ξεχωριστή ιδιοκτησία) κατά την σύνταξη της ΗΤΚ. Για τις περιπτώσεις καταπάτησης Κ.Χ από Ο.Ι θα διαβάσεις προσεκτικά το άρθρο 98 του νόμου.

Ο έλεγχος του ακινήτου γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια που προσαρτώνται στην οικοδομική άδεια και όχι με τα σχέδια της ΠΣΟΙ. Τα σχέδια της ΠΣΟΙ χρειάζονται μόνο για την διαπίστωση ενδεχόμενης διαφορετικής διαμερισμάτωσης. Η αναφορά που γίνεται στο νόμο σχετικά με την χρήση σχεδίων ΠΣΟΙ έχει να κάνει με την διευκόλυνσή μας, όταν η κάτοψη της ΠΣΟΙ και η υφιστάμενη κατάσταση ταυτίζονται, ώστε να μην χρειάζεται να ξανασυνταχθεί σχέδιο κάτοψης. Για τις συναινέσεις που αναφέρεις δεν γίνεται κατανοητό το ερωτημά σου. Κάπου με όλα όσα ρωτάς δείχνεις μια σύγχυση για την όλη διαδικασία. Για παράδειγμα, η τροποποίηση της σύστασης απαιτεί σύνταξη ΗΤΚ και προφανώς πλήρη νομιμότητα.

Καλησπέρα. Αν και το θέμα δεν είναι αντικείμενο της ειδικότητάς μου σε ότι αφορά τις προδιαγραφές ασφαλούς όδευσης καλωδίων, έχω τη γνώμη ότι ένα καλώδιο σε τέτοιο μήκος χωρίς να βρίσκεται μέσα σε προστατευτικό σωλήνα και μάλιστα σε μικρό βάθος είναι απλώς εγκληματικό. Επιπροσθέτως θα ήθελα να ρωτήσω, το πως βρέθηκε καλώδιο παροχής γειτονικού ακινήτου να διέρχεται μέσα από το δικό σου ακίνητο. Η όλη όδευση έγινε νόμιμα με έγκριση από τη ΔΕΗ όπως για παράδειγμα βλέπουμε εναέρια καλώδια πάνω σε κολόνες ακόμη και μέσα στα οικόπεδά μας (χωρίς να μας ρωτήσει κανείς) ;

Συμφωνώ και το έχω δει να συμβαίνει και συμβολαιογραφικά με την αναφορά της συνένωσης του μη άρτιου στο όμορο και οπωσδήποτε στο ίδιο συμβόλαιο. Είναι εκείνη η "στιγμιαία" κατάτμηση που λέγαμε κατά καιρούς στο παρελθόν.

O λόγος ποιος είναι γι αυτή την κατάτμηση; Στα δυο οικόπεδα υπάρχουν κτίρια ;

To τι ήταν το κτίσμα που γκρεμίστηκε πλέον δεν έχει καμία απολύτως σημασία. Αν παρέμενε στη θέση του θα ήταν ένα προ 55 κτίσμα που εφόσον δεν θα είχε κάποιες μεταγενέστερες προσθήκες θα μπορούσε να μεταβιβαστεί. Σήμερα, όπως αναφέρεις το κτίσμα αυτό δεν υφίσταται, αλλά ένα άλλο νέο και παντελώς αυθαίρετο κτίσμα έχει ανεγερθεί. Το νέο αυτό κτίσμα εφόσον ανεγέρθηκε πριν τις 28/7/2011 και εφόσον πληρούνται και άλλες προϋποθέσεις μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 4495 για υπαγωγή. Προφανώς σε αυθαίρετο κτίσμα δεν εκδίδεται ΗΤΚ ούτε αυτό μπορεί να μεταββαστεί εάν δεν τακτοποιηθεί ή δεν νομιμοποιηθεί . Τα υπόλοιπα τα συζητάς με τον μηχανικό διότι για όλα όσα ρωτας χρειάζεται αυτοψία και μελέτη όλων των στοιχείων, κάτι που όπως αντιλαμβάνεσαι δεν μπορεί να γίνει μέσω ενός φόρουμ.

Αναφέρεται στο ν. 4495/17 ,άρθρο 39 παρ 2 για διόρθωση σε περιπτώσεις διαφοράς άνω του 5% οπότε ένα τέτοιο θέμα χρειάζεται διερεύνηση.

Οδηγία επίσημη (μέσω κάποιας εγκυκλίου) δεν υπάρχει. Στα διαδικτυακά σεμινάρια είχαν πει (σαν πρόταση) να μπαίνει η επιφάνεια της αποτύπωσης. Μπορείς να βάλεις την επιφάνεια βάσει τίτλου και στα σχόλια να γράψεις και τις άλλες δυο επιφάνειες. Τώρα, εκτός Η.Τ.Κ, η διαφορά μεταξύ εμβαδού οικοπέδου βάσει της σύστασης Ο.Ι και βάσει Ο.Α είναι μεγάλη πέραν του 5%;

Είναι σωστό διότι μετά το Ν. 3937/11 η ελάχιστη κατά παρέκκλιση αρτιότητα σε περιοχές δικτύου natura είναι 4.000 τμ και το γήπεδο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο προ έναρξης ισχύος του νόμου (ήτοι την 31/3/2011). Η κατά κανόνα αρτιότητα στην περιοχή είναι τα 10.000 τ.μ. Συνεπώς, ορθώς ο συνάδελφος αναγράφει στην δήλωσή του μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Η αποδοχή γίνεται κανονικά. Δεν επηρεάζεται από την έλλειψη οικοδομησιμότητας.

Σε αυτό που μπορώ να συνδράμω στην συζήτηση είναι να πω ότι αυτός ο τρόπος συνεργασίας στις εκτιμήσεις δεν είναι διαδεδομένος καθώς 99/100 περιπτώσεων οι εκτιμητές εγγράφονται και στο Υπ. Οικ μετά την λήψη της πιστοποίησης. Όμως, αν υποθετικά μιλάμε ότι θα γινόταν μια τέτοια συνεργασία, παίζουν πολλά ρόλο. Κάποια από αυτά είναι η συγχνότητα-ποσότητα εκτιμήσεων, οι αμοιβές που μπορούν να αξιωθούν, η δυσκολία του θέματος της εκτίμησης αλλά και ο βαθμός επικινδυνότητάς της λόγω προσβολής της από διάδικους κλπ.

Την κατάτμηση την ξεχνάς λόγω έλλειψης ικανού μήκους προσώπου .

Kαλησπέρα και καλή σταδιοδρομία στο νέο σου (και πολύ ενδιαφέρον) αντικείμενο. Αναφέρεις για πιστοποίηση από το Υπουργείο. Εικάζω εννοείς εγγραφή στο μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών του Υπ. Οικονομικών. Για την εγγραφή σου δεν πληρώνεις κάτι. Αυτό που θα πληρώνεις ετησίως είναι η λεγόμενη συντήρηση της πιστοποίησης και η ετήσια συνδρομή στον ΣΕΚΕ + το κόστος σεμιναρίων για τις 20 ώρες cpd. Auτά ζητούνται κάθε χρόνο και στην πενταετία γίνεται επαναπιστοποίηση, ανεξαρτήτως εγγραφής στο Υπ. Οικ. Να σε ενημερώσω ότι είναι πάγια πολιτική μας στο φόρουμ να μην δημοσιοποιούνται αμοιβές για ευνόητους λόγους. Το ερώτημά σου δεν είναι σαφές, διότι από την στιγμή που είσαι πιστοποιημένος μπορείς να υπογράφεις τις εκτιμήσεις. Αυτό που δεν μπορείς, εάν δεν εγγραφείς στο μητρώο Υπ. Οικ. είναι εκτιμήσεις για δικαστικούς σκοπούς και πλειστηριασμούς. Ενημερωτικά σου αναφέρω ότι η συντριπτική πλειοψηφία εκτιμήσεων για πλειστηριασμούς ανατίθενται είτε απευθείας μέσω των εταιριών διαχείρισης (servicers) είτε μέσω των εταιριών r.e αλλά και ένα μικρότερο πλέον κομμάτι (λόγω του ότι έχουν ξεφορτωθεί to μεγαλύτερο κομμάτι από κόκκινα δάνεια στα funds) από τις τράπεζες. Αναφορικά με το ερώτημα της συνεργασίας αυτό προφανώς είναι συζητήσιμο και εξαρτάται κυρίως από το ποιός αναθέτει και αυτό διότι, συνήθως υπάρχει συγκεκριμένος τιμοκατάλογος από τις αναθέτουσες εταιρίες για εκτιμήσεις που εμπίπτουν στο ΠΔ 59/2016.

@mixalislionakis Aνέβασε το τοπογραφικό διάγραμμα για να μην αναλωθούμε σε ερωτήσεις και υποθέσεις. Επιπλέον, διευκρίνισε αν τα 6 μ που αναφέρεις αφορούν το απαιτούμενο πλάτος οδού σύμφωνα με την οικεία απόφαση οριοθέτησης και αν αυτό το πλάτος υφίσταται χωρίς απαίτηση πράξης παραχώρησης ή αφορά το μήκος προσώπου του εντός οικισμού τμήαμτος, όπως εύλογα ερωτούν παραπάνω οι συνάδελφοι.

Είναι μεγάλη συζήτηση (έχει γίνει σε σχετικό νήμα στο παρόν φόρουμ) για το σκοπό και τις προθέσεις της απόφασης ΣΤΕ. Τους τελευταίους μήνες μετά την έκδοση της απόφασης, διανύουμε μια περίοδο "σύγχυσης", καθώς από την μια πλευρά οι Πολεοδομίες δεν εκδίδουν άδειες από την άλλη, η νομοθεσία δεν έχει αλλάξει. Η προσωπική μου γνώμη για την σύνταξη τοπογραφικών είναι να αναγράφεται ρητά και η επιφύλαξη λόγω της απόφασης ΣτΕ και ενυπογράφως (επί τοπογραφικού) να λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι. Με τα ως τώρα ισχύοντα το γήπεδο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση (ως προυφιστάμενο του Ν. 3212/03) και οικοδομήσιμο. Σύμφωνα με την απόφαση ΣτΕ όπως αναφέραμε, τα πράγματα περιπλέκονται. Ανέφερα παραπάνω, ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομολογία δρόμο διανομής θεωρούνται κοινόχρηστοι.

Το ελάχιστο πλάτος 4 μ αφορά οριοθετημένους οικισμούς με το 181/δ/85. Το πρόβλημα που έχει ανακύψει είναι ότι μετά την 176/23 απόφαση ΣτΕ απαιτείται πρόσωπο σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) κοινόχρηστο δρόμο 25 μ. Με την ως τώρα νομολογία ο δρόμος διανομής θεωρείται κοινόχρηστος. Η πολεοδομική νομοθεσία ως σήμερα δεν έχει αλλάξει και δεν έχει εναρμονιστεί με την απόφαση. Παρόλα αυτά πολλές Πολεοδομίες δεν εκδίδουν Ο.Α σε εκτός σχεδίου και δεν χορηγούν βεβαιώσεις όρων δόμησης.

Το θέμα δεν είναι το τζάκι που από ότι θυμάμαι πρέπει να εμπίπτει στο άρθρο 30 αλλά η διέλευση της καπνοδόχου. Στην κάτοψη σύστασης πως έχει αποτυπωθεί και τι περιγράφεται αναφορικά με κοινόκτητες εγκαταστάσεις του κτιρίου.

Με αναλυτικό για τα φέροντα στοιχεία της. Η κατασκευή έγινε μετά το 1983;

Καλημέρα το παρατήρησα σε επαγγελματικό της Πειραιώς ότι γίνεται ακριβώς το ίδιο. Θα μπορούσες εναλλακτικά σε όσες μέρες απομένουν μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους να μεταφέρεις τα χρήματα από επαγγελματικό σε ταμιευτηρίου και να κάνεις δαπάνες από τον άλλο λογαριασμό για να πιάσεις το όριο ποσού κατανάλωσης με κάρτες, e banking κλπ. Επιπλέον, ρώτησε το λογιστή ( δεν γνωρίζω αν γίνεται) αν μπορεί στη φορολογική δήλωση του 2024 (οικονομικό έτος 2023) να καταχωρήσει χειροκίνητα σε κάποιο κωδικό, ποσό δαπανών κατά δήλωσή σου.