Pavlos33

Όταν λες κατάτμηση, γνωρίζεις αν έγινε μεταβίβαση των 8 γηπέδων (μέσω ιδιωτικών συμφωνητικών όπως αναφέρεις) ή απλώς σχεδιάστηκαν σε ένα τοπογραφικό;

Όχι η συμβ/φος δεν φέρει ουδεμία ευθύνη. Επίσυναψε και μνημόνευσε στο συμβόλαιο την βεβαίωση νομιμότητας και έκανε τη δουλεία της καθόλα νόμιμα. Την ευθύνη την έχει ο μηχανικός αν εκδοθεί βεβαίωση νομιμότητας ενώ υπάρχουν αυθαιρεσίες που δεν τακτοποιήθηκαν.

Παραθέτω την παρ 12 άρθρ 83 Ν. 4495/17 περί ποινών και κυρώσεων, την οποία φυσικά την γνωρίζει και ο δικηγόρος που θα απευθυνθείς. Επίσης χρήσιμη η παρ 1 του Άρθρου 82. Καλή τύχη στην υπόθεσή σου. Άρθρο 82 Απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις 1. α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β, γ, δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Παρ 12 άρθρ. 83 12. α) Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση του παρόντος, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι (6) μηνών και χρηματική ποινή από τριάντα χιλιάδες (30.000) μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ. Κατά την επιμέτρηση των ποινών του προηγούμενου εδαφίου λαμβάνεται υποχρεωτικά και αναλογικά υπόψη η αξία της αυθαίρετης κατασκευής. β) Στους μηχανικούς της περίπτωσης α, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα του οποίου είναι μέλη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε άλλο σχετικό θέμα. γ) Ειδικά, στις περιπτώσεις υπαγωγής στον παρόντα ή μεταβίβασης αυτοτελών νέων αυθαίρετων κτισμάτων χωρίς την έκδοση άδειας για κτίσματα που κατασκευάστηκαν ή άλλαξαν οι χρήσεις αυτών μετά τις 28.7.2011, στον αρμόδιο για την υπαγωγή ή την έκδοση βεβαίωσης μηχανικό, επιβάλλεται οριστική παύση άδειας άσκησης επαγγέλματος, ύστερα από απόφαση του αρμόδιου πειθαρχικού οργάνου του Τ.Ε.Ε. και διαγραφή από οποιοδήποτε μητρώο επαγγέλματος μηχανικού, ύστερα από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Οπότε, σύμφωνα με τα γραφόμενά σου, στην άδεια προβλεπόταν να γίνει ένα διαμέρισμα, ενώ η υφιστάμενη κατάσταση περιλαμβάνει δυο διαμερίσματα (υποθέτω και στην κάτοψη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών εμφαίνονται δυο διαμερίσματα όπως αυτά έχουν κατασκευαστεί). Υπάρχει παράβαση διαφορετικής διαμερισμάτωσης η οποία διαφαίνεται να μην έχει τακτοποιηθεί. Αυτά μπορούμε μόνο να σχολιάσουμε εξ αποστάσεως και σύμφωνα πάντοτε με την περιγραφή που μας δίνεις. Στα πλαίσια του φόρουμ δεν μπορούμε να προτείνουμε ενέργειες νομικής φύσης, καθώς για κάτι τέτοιο αρμόδιοι είναι οι δικηγόροι.

Επειδή η τοποθέτησή σου αφήνει κάποια ερωτήματα, πες μας για να κατανοήσουμε καλύτερα. Ο μηχανικός σου έκανε αυτοψία προκειμένου να ελέγξει το προς μεταβίβαση διαμέρισμα; Αν έκανε την αυτοψία, την έκανε χωρίς τη σωστή κάτοψη που προσαρτάται στην οικοδομική άδεια και δεν το αντιλήφθηκε;

Όταν θα πάρεις στα χέρια σου την αποδοχή κληρονομιάς του εντολέα σου (η οποία μπορεί να είναι και μονομερής, δηλαδή να πήγε και να αποδέχτηκε το νόμιμο ποσοστό του) θα δώσεις τη βεβαίωση για το αδόμητο. Δεν γνωρίζεις τους υπόλοιπους κληρονόμους και δεν ξέρεις αν έχουν κάνει αποδοχή. Δεν ασχολείσαι με το ιδιοκτησιακό-κληρονομικό κομμάτι. Δεν είναι δουλειά μας να ψάχνουμε πιστοποιητικά συγγενών και ποιος κληρονομεί. Συστημικά για να εκδοθεί η βεβαίωση κάνεις ότι σου είπε ο Δημήτρης (με τις καλησπέρες μου). Καταχωρείς 100% και στην τεχνική έκθεση αναγράφεις ότι για συστημικούς λόγους καταχωρείται το 100% και το ποσοστό του βάσει της αποδοχής κληρονομιάς (αναγράφεις τα στοιχεία) είναι το δικαίωμα Χ% πλήρους κυριότητος.

Να γίνει πρώτα η αποδοχή κληρονομιάς η οποία δεν απαιτεί βάσει του νόμου βεβαίωση μηχανικού.

Το αναλυτικό τον ξεχνάς. Μόνο κατηγορία 3 (αν πληροί τα κριτήρια) ή με ΥΔ (και μειωτικό) εφόσον συμφέρει. Δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα με την συνύπαρξη της κατηγορίας 3 στη δήλωση, με οποιαδήποτε άλλη κατηγορία.

Για το εν λόγω εδάφιο της τότε εγκυκλίου 4 είχα εκφράσει αρκετές φορές τη διαφωνία μου για την ορθότητά του και αυτό διότι το συγκεκριμένο ερχόταν σε αντίθεση με το σώμα του νόμου, όπως έρχεται σε αντίθεση και με το σημερινό νόμο. Η αποθήκη είναι κλειστός χώρος και σε καμία περίπτωση δεν επιτρέπεται να υπολογίζεται (ή να συμψηφίζεται) με αναλυτικό.

από το άρθρο 30 δεν φαίνεται η αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων να απαιτεί ΕΔΜΚ Εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται Οικοδομική Άδεια ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας 1. Δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τις εξής εργασίες, με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων που αφορούν την περιοχή ή το κτίριο : (...) γ) εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων. Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας θα απαιτείτο αν γινόταν χρήση ικριωμάτων. Βλέπεις και το παρακάτω για παραδοσιακούς οικισμούς, τμήματα πόλεων κλπ. Επίσης, ανεξαρτήτως απαίτησης άδειας υπάρχει και ο κανονισμός της οικοδομής που συνήθως απαγορεύει μεμονωμένες αλλαγές όψεων αλλά και απαιτείται αυξημένη έως απόλυτη πλειοψηφία στη γενική συνέλευση για επεμβάσεις στα κοινόχρηστα-κοινόκτητα μέρη (άρα και στις όψεις). Σε περιοχές χαρακτηρισμένες ως παραδοσιακοί οικι- σμοί, παραδοσιακά τμήματα πόλεων, περιοχές φυσικού κάλλους, αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, για τις εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάστασης κιγκλιδωμάτων ή επισκευής επιχρισμάτων ή επισκευής όψεων με διαφορετικό υλικό και ανεξαρτήτως χρήσης ικριωμάτων, εκδίδεται υποχρεωτικά έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και κατατίθενται συμπληρω- ματικά όψεις του κτιρίου. Στην περίπτωση που από την τεχνική έκθεση του μηχανικού προκύπτει ότι οι εργασί- ες θα υλοποιηθούν με το ίδιο ακριβώς υλικό κατά την τυπολογία της υπάρχουσας κατασκευής, απαιτείται η έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, μόνο εφόσον γίνεται χρήση ικριωμάτων και δεν απαιτεί- ται η υποβολή όψεων του κτιρίου. Σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως μνημεία και διατηρητέα κτίρια για τις εργασίες της παρούσας περίπτωσης κατα- τίθενται συμπληρωματικά και όψεις του κτιρίου.

Απολιθώματα του παρελθόντος (δασαρχείο όπως λέει ο συνάδελφος). Αν και αρκετές φορές αλιεύονται χρήσιμες πληροφορίες από αυτά τα 1/5000. Για μετατροπή από hatt σε ΕΓΣΑ 87 υπάρχει στο ίντερνετ και η εφαρμογή εδώ. Αν την έχετε χρησιμοποιήσει και είναι αξιόπιστη μπορούμε να την συστήσουμε στο συνάδελφο.

Εννοείς ότι το πλυσταριό αποτυπώθηκε σε εγκεκριμένο σχέδιο κάτοψης δώματος και στη συνέχεια άλλαξε χρήση ενώ ταυτόχρονα κατασκευάστηκε και διαμέρισμα που το ενσωμάτωσε;

Με τα νέα δεδομένα, τα 100 τμ γραφείων θα τακτοποιηθούν με αναλυτικό και όχι με συντελεστή αλλαγής χρήσης, καθώς η επιφάνειά τους είναι κάτω από τα 600 τμ που είναι η επιτρεπόμενη επιφάνεια για την χρήση αυτή. Επιπλέον ρυθμίζονται και τα 500 τμ αυθαίρετης προσθήκης ορόφου όπως έχεις αναφέρει. Για την απαλλαγή από την ΜΣΕ χωράει συζήτηση για το αν η επαγγελματική αποθήκη (βιοτεχνικό κτίριο) απαλλάσσεται από αυτή. Στον ΕΑΚ αναφέρεται ότι πχ βιομηχανικά κτίρια εμπίπτουν στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ2. Πρακτικά τώρα, μιλάμε για αυθαίρετο πανωσήκωμα 500 τμ πιθανώς χωρίς καμία μελέτη. Μήπως θα ήταν ευκαιρία να ελεγχθεί το κτίριο; ΥΓ για συζήτηση περί ΜΣΕ να ποστάρεις το ερώτημα στο αντίστοιχο νήμα να το συζητήσουμε εκεί εκτενώς.

Ναι, μπορείς να κάνεις χρήση μειωτικού εφόσον ο χώρος έχει βοηθητική χρήση (να μην έχει γίνει κατοικία).

Αν θεωρείς ότι πρέπει να "κλέψεις" στο μέτρημα και να το δείξεις ίδιο είναι άλλο θέμα. Αλλιώς θα δείχνεις το διαμέρισμα μικρότερο έναντι του όμορου, δηλαδή θα έχει το γνωστό "πάρε-δώσε" μεταξύ των διαμερισμάτων, το οποίο αφορά την διαφορετική διαμερισμάτωση και θα πρέπει να ρυθμιστεί. Το σχέδιο της σύστασης μας ενδιαφέρει για να διαπιστώσουμε αν το όμορο διαμέρισμα έχει παρανόμως εισέλθει (καταπατήσει) το διαμέρισμα του πελάτη σου. Διάβασε το σχετικό θέμα στο φόρουμ για Δ.Δ έχει αναφερθεί πολλές φορές το θέμα αυτό.

Η συλλογιστική μου έχει αναπτυχθεί στο προηγούμενο μήνυμα. Απλώς να επισημάνω ότι το ύψος που θα προσδιορίσει την υπέρβαση ύψους δεν θα ξεκινήσει από το ταμπάνι δεξιά της χαμηλής πλευράς, αλλά από αριστερά, εκεί δηλαδή που φαίνεται η πλάκα δαπέδου ισογείου και συνεπώς το κτίριο να έχει υπερυψωθεί σε σχέση με την προβλεπόμενη καθ ύψος θέση του. Αν πχ έχουμε υπερύψωση 70 εκ. το ύψος που θα συμμετάσχει στην ΥΥ θα είναι 0,70+3,0+3,0=6,70 (αν τα ύψη των 3 μ είναι καθαρά προσαύξησέ τα με το πάχος πλάκας σε κάθε στάθμη). Αν με βάση τα παραπάνω η στάθμη της τελευταίας πλάκας είναι 7,30 όπως γράφεις τότε η σοφίτα πλέον θα λάβει ΥΥ+ΥΔ για το ύψος που υπερβαίνει τα 7,50 μ. και η τελευταία στάθμη θα "χρεωθεί" για την ΥΥ του κτιρίου που είναι κάτω απο τα 7,50 μ όμως στην περίπτωση αυτή επειδή δεν ξεπερνάει το μέγιστο ύψος η παράβαση ΥΥ θα χρεωθεί με αναλυτικό και έτσι μειώνεται το πρόστιμο ακόμη περισσότερο καθώς στον ίδιο αναλυτικό θα μπουν και άλλες παραβάσεις (εκχωμάτωση κλπ) αναλυτικού.

Βεβαίως. Παρ. 6 Άρθρου 100 6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: α) υπόγειες στάθμες που δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, β) εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. Στις υπόγειες στάθμες, που αποτελούν αυτοτελή χώρο, καθώς και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης, κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ., εφαρμόζεται συντελεστής 0,50.

"Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια". (ΚΑΤ 4) Το υπόγειο έχει μετατραπεί σε κατοικία. Στη σημερινή του κατάσταση είναι αυτοτελής χώρος; Η γνώμη μου για την ερμηνεία της παραπάνω διατύπωσης είναι ότι αφορούσε τους λειτουργικά εξαρτημένους με την κύρια χρήση χώρους, όπως πατάρια, σοφίτες και υπόγειους χώρους και όχι περιπτώσεις που οι χώροι αυτοί έγιναν αυτοτελείς με κύρια χρήση (συνήθως κατοικίες). Οπότε για την κατηγορία τηρώ σοβαρή επιφύλαξη και προσωπικά θα έβαζα στο άθροισμα του αριθμητή και την επιφάνεια της κατοικίας του υπογείου. Για τον συντελεστή προσαύξησης προστίμου, λόγω ΥΔ συμφωνώ όπως το έχεις υπολογίσει.

Επομένως έχεις να τακτοποιήσεις 500 τμ (400 τμ επαγγελματική αποθήκη και 100 τμ γραφεία που αφορούν την επιχείρηση). Άρα ως ΥΔ ΚΧ χωρίς ΥΥ, εφόσον το ύψος των νόμιμων 500 τμ (άδεια 1965) καλύπτει το ύψος της αυθαίρετης προσθήκης. Στην τεχνική έκθεση περιγράφεις τις χρήσεις (τις οποίες δείχνεις και στην κάτοψη αποτύπωσης). Στην δαιδαλώδη νομοθεσία βιοτεχνικών-βιομηχανικών κτιρίων κάπου αναφέρεται ότι σε επαγγελματικές αποθήκες μπορούν να λειτουργούν και χαμηλής (που μάλλον κάτι τέτοιο είναι) όχλησης επαγγελματικά εργαστήρια. Κατά τη γνώμη μου το ισόγειο δεν χρειάζεται τακτοποίηση λόγω εγκατεστημένης δραστηριότητας.

Ο χώρος αυλισμού από ότι αντιλαμβάνομαι είναι η αυλή για κάθε δωμάτιο φιλοξενίας. Χώρος ασκεπής, άρα ουσιαστικά διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου. Αν είναι έτσι δεν έχεις πρόβλημα να τον σχεδιάσεις και εντός Δ.

Στο άρθρο 16 του ΝΟΚ ο περιορισμός αναφέρει ότι Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε προέκταση κλειστών εξωστών. Είναι δυνατή όμως η κατασκευή ανοικτών εξωστών δίπλα (σε επαφή ή σε απόσταση) από κλειστό εξώστη" δηλαδή στο επίπεδο της πλάκας δαπέδου του α ορόφου, δεν επιτρέπεται να κατασκευαστεί ΕΡΚΕΡ και κατ επέκταση αυτού ανοικτός εξώστης. Δεν θεωρώ ότι ο περιορισμός αυτός σχετίζεται με την προέκταση της πλάκας οροφής του έρκερ, η οποία στη συνέχειά της θα αποτελεί πρόβολο. Από πρακτική άποψη τώρα, αυτό το κενό που πρέπει να αφεθεί (όπως ισχυρίζεται η ΥΔΟΜ) πάνω από την πλάκα οροφής του έρκερ και την υπερκείμενη πλάκα προβόλου είναι βέβαιο ότι θα είναι αντιαισθητικό.

Το κτίριο συνολικά έχει υπερβεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (7,50 μ) κατά 3,50 μ. Οπότε έχεις ποσοστό ΥΥ πάνω από 40%. Αυτή η υπέρβαση θα αφορά επιφάνεια σοφίτας (ΥΔ+υυ για τον χώρο της "σοφίτας" η οποία ελέγχεται σύμφωνα με το άρθρο 2 του ΝΟΚ για το αν είναι όντως σοφίτα και δικαιούται μειωτικό) και ΥΥ για το υπερβάλλον, από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής δηλαδή τα 7,50 μ, που αφορά την επιφάνεια α ορόφου. Αν όμως, στον α όροφο δεν έχεις υδ, τότε για την εν λόγω ΥΥ (0,5 μ υπέρβαση ύψους σε σχέση με το μέγιστο επιτρεπόμενο) θα κάνεις χρήση των συντελεστή 0,40 (παρ 10 άρθρο 100). Ενδεχομένως την ΥΥ που αφορά τον α όροφο να την γλυτώνεις καθώς από το σχήμα φαίνεται ότι ένα μέρος από το μηδέν μέχρι το +1,50 προέρχεται από μη επιχωματωση και σύμφωνα με την παρ 11 άρθρου 100: 11. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά την υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται αναλυτικά σύμφωνα με την παράγραφο 5. Άρα, από το 0.00 μέχρι το +1,50 πρέπει να δείξεις ποιο ύψος αφορά την υπερύψωση του κτιρίου και ποιο την εκχωμάτωση και να προσαρμόσεις τα παραπάνω ύψη που αναφέρω, ώστε να γλυτώσεις πρόστιμο. Βεβαίως μην παραλείψεις το πρόστιμο μιας λοιπής παράβασης για την εκχωμάτωση

Ποιο είναι το πολεοδομικό καθεστώς στην έκταση του οικοδομικού συνεταιρισμού. Μήπως προβλέπεται κάποιο τοπικό σχέδιο (ρυμοτομικό ίσως); Από αυτό θα ξεκινήσεις την έρευνά σου.

Ναι. Αυτό θα συμπληρώσεις. Υποθέτω ότι δεν μιλάμε για οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο ή να έχει γίνει κάποια πολεοδόμηση περιοχής. Αναφερόμαστε σε οικισμό του ΦΕΚ 181/Δ/85 με απόφαση οριοθέτησης Νομάρχη.

Από τη στιγμή που σε κανένα εγκεκριμένο σχέδιο της άδειας δεν εμφανίζεται πατάρι δεν μπορείς να θεωρήσεις νόμιμο το πατάρι παρά το ότι με τη νομοθεσία του ΓΟΚ 73 θα μπορούσε να αδειοδοτηθεί μια οικοδομή με πατάρια. Ο έλεγχος αυθαιρεσιών γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Τομές και σχέδια Η/Μ (κατόψεις τους) κοίταξες; Πολλές φορές έχουμε δει σχέδια διαφορετικών μελετών να έχουν διαφορές μεταξύ τους.