Pavlos33

Προσωπικά θα έκανα ένα χονδροειδή υπολογισμό για ατομική χρήση (χωρίς να το αναγράφω στην εκθεση) σύμφωνα με το Ν. 4315 με την υπόθεση ότι το οικόπεδο θα ήταν και η μοναδική ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη μέχρι το 2014 στην περιοχή της πολεοδομικής μελέτης και θα έβλεπα στο περίπου τι υποχρέωση έχει σε εισφορα σε γη και τι επιφάνεια ρυμοτομείται. Συνήθως για οικόπεδα της τάξης των 500 τμ-1000 τμ, ένα ποσοστό απομείωσης της τάξης του 10-20% στην τελική ανηγμένη τιμή των συγκριτικών με την υποσημείωση ότι ο μειωτικός συντελεστής εκφράζει την μικρότερη επιφάνεια οικοπέδου (άρα και την μικρότερη αξία/τμ) που εύλογα θα προκύψει μετά την κύρωση της Π.Ε, θεωρώ ότι είναι λογική. Αν όμως είχα μια μεγαλύτερη ιδιοκτησία (πχ 3000 τμ) θα έβαζα ίσως και μειωτικό της τάξης του 25-30%. Επίσης ως αρχικό εμβαδόν για τα συγκριτικά θα έπαιρνα το απομένον μετά τη ρυμοτόμηση.

Συστημικό πρόβλημα εδώ και χρόνια αυτό. Όταν σχεδιάστηκε το σύστημα μάλλον είχαν σκεφτεί μόνο την περίπτωση να υπάρχει αυθαίρετη επέκταση η οποία θα παραβίαζε την Δ. Έτσι για κακή μας τύχη, η παραβίαση Δ, δεν μπορεί να καταχωρηθεί (δηλαδή δεν υπολογίζεται το πρόστιμο) αν δεν βάλουμε στο αντίστοιχο κελί της ΥΔ ΚΧ την επιφάνεια του κτιρίου η οποία παραβιάζει την απόσταση αυτή. Άρα, επειδή η καταχώρηση αυτή γίνεται για καθαρά συστημικούς λόγους εφαρμογής υπολογισμού προστίμου και δεν υπάρχουν νέες αυθαίρετες επιφάνειες, θεωρώ ότι το σωστό είναι να μπαίνει ο συντελεστής 1 (ΥΔ<50%). Στην περίπτωση μιας τέτοιας παραβίασης Δ, το σημαντικό είναι να γραφεί στην τεχνική έκθεση ποια είναι η επιφάνεια αυθαίρετων χώρων κύριας χρήσης και ποια είναι η επιφάνεια που καταχωρείται για συστημικούς λόγους υπολογισμού προστίμου και δεν αποτελεί επιφάνεια αυθαίρετων κατασκευών και αυτό διότι στην πρώτη σελίδα του εντύπου της δήλωσης θα μας έχει αθροίσει το σύνολο της ΥΔ, οπότε πρέπει οπωσδήποτε να αναλυθεί στην ΤΕ για κάθε χρήστη της δήλωσης αυτής (πχ συμβολαιογράφος, ΔΕΗ κλπ), διαφορετικά δεν θα καταλαβαίνει και δεν θα δέχεται κανείς ότι η πραγματική επιφάνεια αυθαίρετων κατασκευών είναι μικρότερη από το αναγραφόμενο στη δήλωση νούμερο της πρώτης σελίδας ("αυθαίρετοι κύριοι χώροι).

Απάντηση στο ερώτημα θα σου δώσει μηχανικός τον οποίο θα επισκεφτείς στο γραφείο του. Για τις ανάγκες της πρώτης συνάντησης έχε μαζί σου την συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κτηματολογικό απόσπασμα (αν βρίσκεται σε περιοχή Κτηματολογίου) και όποιο άλλο έγγραφο υπάρχει (πχ άδεια λειτουργίας, οικοδομική άδεια, κάτοψη, τοπογραφικό κλπ).

1 θεωρώ πως μπορεί αφού τα ύψη των περιτοιχίσεων μετρώνται από την ψηλότερη πλευρά. παρ 9 Άρθρο 17 ΝΟΚ (...) γ) (...)Αφετηρία μέτρησης των υψών είναι η υψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος. 2. Η εργασία περιγράφει συγκεκριμένα λιθοδομή ύψους ενός μέτρου. Όμως, ενδεχομένως να μπορεί στην ίδια έγκριση εργασιών να υπάρξει αίτηση και για περίφραξη με ελαφρύ υλικό (συρματόπλεγμα) και στην τεχνική έκθεση να αναφέρεις ότι οι γαλβανισμένοι πάσσαλλοι θα στερεωθούν πάνω στη λιθοδομή. Κατά τη γνώμη μου δεν θα στο περάσουν και αυτό γιατί, τεχνικά υποτίθεται ότι για να στερεωθούν οι πάσσαλοι θα ρίξει σενάζ σκυροδέματος, κάτι το οποίο ανέκαθεν αποτελούσε (και αποτελεί) το σημείο τριβής μεταξύ μηχανικών και Πολεοδομίας, διότι δεν μας το επιτρέπουν με ΕΕΜΚ.

Συνάδελφοι έχετε δίκιο. Ξαναδιαβάζοντας την παρ 3 του άρθρου 81 στην οποία παραπέμπει το άρθρο 82, προηγείται η παράγραφος ε " η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης," Όπως αναφέρει ο συνάδελφος παραπάνω η παρ. στ του άρθρου 81 αναφορικά με το δεύτερο μέρος της "εργασίες που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παρ. 2 του άρθρου 29" μπήκε ως "επιβεβαίωση καθ υπερβολή". Οπότε, αναθεωρώ την πρώτη μου άποψη και τάσσομαι υπερ της απαλλαγής και των εργασιών μικρής κλίμακας που έγιναν χωρίς καμία έγκριση και των εργασιών της κατηγορίας 3 για τη χορήγηση βεβαίωσης χωρίς τακτοποίηση. Αναλογικά θεωρούμε ότι ισχύει το ίδιο και για τις εργασίες του άρθρου 30, οι οποίες σύμφωνα με το νόμο γίνονται χωρίς καμία έγκριση ή άδεια δόμησης.

Για αυθαίρετες κατασκευές που εντάσσονται στην κατηγορία 3 (κατηγορία γ του άρθρου 96) και δεν ανήκουν στις περιπτώσεις για τις οποίες είτε απαιτείται ΕΕΜΚ (παρ 2 άρθρου 29) είτε δεν απαιτείται καμία άδεια (άρθρο 30), δύναται να χορηγηθεί βεβαίωση χωρίς τακτοποίηση. Δεν αναφέρει για περιπτώσεις με αναλυτικό. Για παράδειγμα μια περίπτωση της κατηγορίας 3 (εδάφιο ιηιη) αναφέρει ότι εντάσσονται στην κατηγορία 3 "ιηιη) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο. " Στην υποπαράγραφο λγ της παρ 2 του Άρθρου 29 (έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας) αναφέρεται ότι μπορεί να αδειοδοτηθεί η ίδια περίπτωση λγ) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο. Οπότε, στην παραπάνω περίπτωση δεν θα μπορούσε να χορηγηθεί βεβαίωση σε μια τέτοια αυθαίρετη κατασκευή, αφού αυτή εντάσσεται στις περιπτώσεις της παρ 2 του Άρθρου 29

Δεν βρίσκω στις εργασίες ΕΕΜΚ τις εξής περιπτώσεις -εσωτερικές επιστρώσεις δαπέδων (πχ πλακίδια) ενώ κάτι θυμάμαι από προηγούμενη νομοθεσία ότι δεν χρειαζόταν άδεια. -κατασκευή υδραυλικών εγκαταστάσεων (ύδρευση αποχέτευση) και ηλεκτρολογική εγκατάσταση (αν δεν την έχει ήδη κάνει). -κατασκευή επιχρισμάτων (αναφέρει επισκευή εξωτερικών επιχρισμάτων). Μήπως τελικά δεν μπορέσει να αποπερατώσει με ΕΕΜΚ και πάει με άδεια δόμησης ή αν έχει κάνει τακτοποίηση στον όροφο τότε δικαιούται έγκριση αποπεράτωσης (κάτι σαν άδεια αποπεράτωσης) η οποία ολοκληρώνεται στην ΥΔΟΜ.

Για το τι πρόβλημα δημιουργεί μια κατάτμηση η οποία δεν εμφανίστηκε σε μια οικοδομική άδεια (ενημέρωση, αναθεώρηση, νέα άδεια) βλέπεις το παράρτημα του νόμου (ίδια αντιμετώπιση με το ν. 4178-δεν άλλαξε κάτι) και αν θέλεις ρίξε μια ματιά σε προηγούμενη δημοσίευση στο παρόν topic. Αν έχεις επιπλέον διάθεση, μπορείς να δεις τις συζητήσεις μας στο αντίστοιχο νήμα του Ν. 4178 και να διαβάσεις τις δυο αντίθετες απόψεις για το θέμα. Για μένα η πιο συμφέρουσα λύση σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η νομιμοποίηση για αλλαγή τοπογραφικού, δ κάλυψης με πληρωμή του παράβολου. Συμφέρει και εσένα διότι έχεις να κερδίσεις μεγαλύτερη αμοιβή, την οποία στα πλαίσια τακτοποίησης δεν θα είχες αλλά ταυτόχρονα ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει υπέρογκο πρόστιμο και πίστεψέ με δεν θα του αρέσει καθόλου η ιδέα.

Ως πάγια τακτική στο φόρουμ συστήνουμε να μην δημοσιοποιούνται εύλογες ή συμφωνηθείσες αμοιβές μηχανικών για ευνόητους λόγους. Ρώτησε τον πολιτικό μηχανικό με τον οποίο συνεργάζεσαι στην περιοχή σου.

Εννοείται πως δεν τρώμε γκολ από τα αποδυτήρια και εξαντλούμε κάθε μέσο για να το απαλλάξουμε. Εκτός η επιφάνεια που υπάγεται σε κατηγορία 1,2 και 3, για τον έλεγχο απαλλαγής. Όλα αυτά μέχρι να εκδοθεί κάτι διαφορετικό που να αποσαφηνίζει ή να απαγορεύει ρητά. Προς το παρόν εκμεταλλευόμαστε το οτιδήποτε δεν έχει γραφεί ή διευκρινιστεί σωστά.

Κατά τη γνώμη μου και ο πρόβολος που αναφέρεις στο παράδειγμα εμπίπτει στις απαλλαγές (ή το 25% ή τα 2 μέτρα). Πχ στην άδεια ο πρόβολος μπορεί να προβλέπεται 1,80 και να εγινε κατασκευαστικα 2,20. Στην περίπτωση αυτή έχουμε απαλλαγή καθώς η μεταβολή της διάστασης βρίσκεται στο 25% παρά το ότι έχει υπερβεί το βάθος των 2 μ. Στο δικό σου παράδειγμα απαλλάσσεται γιατί παρά το ότι έχει υπερβεί το 25% βρίσκεται μέσα στο όριο των 2 μ. Αυτό που δεν απαλλάσσεται είναι ένας παντελώς αυθαίρετος πρόβολος βάθους πάνω από 2 μ και μια μεταβολή προβόλου πάνω από 25% και ταυτόχρονα πάνω από 2 μ, όπου η στατική συμπεριφορά αλλάζει πάρα πολύ. Αν πχ στην άδεια ο πρόβολος προβλέπονταν 2 μ και στην πράξη έγινε 2,60 εκει δεν την γλυτώνεις την ΜΣΕ.

Απαλλάσσεται λόγω μεταβολής επιφάνειας μικρότερης του 30%. Λογικά ως πλάτος εννοεί από το εξωτερικό του σημείο μέχρι την παρειά στήριξης (προσεγγιστικά το στατικό μήκος του φορέα). Αλλά αφού σε καλύπτει η απόκλιση επιφάνειας μην το ψάχνεις περαιτέρω.

Η απόφαση αναφέρει γ) αυθαίρετες κατασκευές προβόλων οι οποίοι προ- εξέχουν έως 2.00 μέτρα ή αυθαίρετες επαυξήσεις της προεξοχής τους μέχρι ποσοστού 25% Ο νόμος αναφέρει: δδδ) πρόβολοι με προσαύξηση μέχρι τριάντα τοις εκα- τό (30%) του εμβαδού τους και μέχρι είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του πλάτους τους,

για δες αυτό: ζ) υπόγεια που ξεμπαζώθηκαν και είναι κατασκευασμέ- να με περιμετρικούς τοίχους από μπατική τοιχοποιία ή οπλισμένο σκυρόδεμα, οι οποίοι καλύπτουν τουλάχιστον το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της περιμέτρου, Δεν αναφέρει κάτι για περίγραμμα, όπως επίσης δεν αναφέρει τίποτα για περίγραμμα και η υποπαράγραφος ε (βλ. παρακάτω) της απόφασης, παρά μόνο για μέγιστη επιφάνεια (όχι ίδιο περίγραμμα) έως αυτής του ισογείου. ε) υπόγειοι χώροι μέγιστης επιφάνειας έως αυτής του ισογείου, κατασκευασμένοι με περιμετρικούς τοίχους από μπατική τοιχοποιία ή οπλισμένο σκυρόδεμα, τα οποία καλύπτουν τουλάχιστον το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της περιμέτρου,

Κανείς δεν μας απαγορεύει να εφαρμόσουμε περισσότερα του ενός κριτήρια για να πετύχουμε την απαλλαγή από την ΜΣΕ.

Δεν κατάλαβα ακριβώς το ερώτημα που θέτεις ειδικά εκεί που αναφέρεις περί "τροποποίησης"

Tα κριτήρια του νόμου και της σχετικής απόφασης βάσει των οποίων το κτίριο απαλλάσσεται από την ΜΣΕ. Αν στο μέλλον εκδοθεί κάποια διευκρίνηση το συζητάμε. Για παράδειγμα αναφέρεις ότι έχεις αυθαίρετο υπόγειο που πληροί το αντίστοιχο κριτήριο απαλλαγής ή αυθαίρετο χώρο μέχρι 25 τμ κλπ. Δεν υπάρχει καμία αναφορά στο νόμο και στη σχετική απόφαση ότι θα πρέπει να γράψεις για μη εμφανείς βλάβες κλπ.

Να σου πω την άποψή μου και αυτό που εφαρμόζω ως τώρα. Έστω, οικοδομική άδεια που προέβλεπε κατοικία 100 τμ σε εκτός σχεδίου γήπεδο 4.000 τμ με επιτρεπόμενο ΣΔ=200 τμ. Έγιναν αυθαίρετοι κύριοι χώροι 50 τμ. Με βάση το ν. 4178 η κατηγορία θα ήταν η 5 (50/100>40%), ενώ με βάση το ν. 4495 το κλάσμα αυθαίρετα προς επιτρεπόμενα, δηλαδή 50/200=25% οπότε σύμφωνα με την υποπαρ. ββ της κατηγορίας 4 εμπίπτει σε ευμενέστερη κατηγορία (κατ. 4).

Περίπτωση χωρίς άδεια για όλο το κτίριο. Μόνο Υ.Δ ενεργοποιείται και ΥΔ με μειωτικό για το αυθαίρετο υπόγειο. Στροφή και εσφαλμένη θέση δεν εξετάζεται αφού έχεις δηλώσεις χωρίς άδεια

Διαιρείς με ότι συμφέρει, δηλαδή είτε με τα ισχύοντα την εποχή έκδοσης της άδειας, είτε με τα σημερινά.

Είχες οικισμό που εντάχθηκε σε πολεοδομική μελέτη; Με όποιο συμφέρει θα διαιρέσεις. Στην περίπτωσή σου δεν υπάρχει διαφορά. Η παραβίαση ανήκει στην κλίμακα του 20%

δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 : Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές η αλλαγές χρήσης : αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ο νόμος δεν συνδέει τους "εσωτερικούς εξώστες" με κανένα ορισμό βάσει ΝΟΚ. Το ίδιο είχε διευκρινιστεί για άλλη περίπτωση (ν. 4178- χρήση μειωτικού συντελεστή προστίμου) στην εγκύκλιο 4, ότι ο ορισμός αφορούσε μόνο τη σοφίτα και όχι τον εσωτερικό εξώστη. Άρα, έχουμε σιγουρέψει ότι ο αυθαίρετος εσωτερικός εξώστης δεν θα προσμετρήσει στην επιφάνεια αυθαίρετων κατασκευών προκειμένου να προσδιοριστεί η κατηγορία 4 ή 5. Στην προκειμένη έχεις κατηγορία 4. Όμως, και από το παραπάνω εδάφιο ββ για λοιπές-πλην κατοικίας-χρήσεις φαίνεται ότι πληροί το κριτήριο ( 40-40-20) κατηγορίας 4, αφού θεωρήσουμε ότι το πολεοδομικό μέγεθος αφορά την επιφάνεια της ιδιοκτησίας βάσει άδειας και όχι αυτή που προκύπτει με βάση τα ελάχιστα χιλιοστά που της δόθηκαν από την Π.Σ.Ο.Ι.

Το Α 21 του Ν. 1337, το οποίο μνημονεύεται στις εξαιρέσεις του Ν. 4495 και του Ν. 4178 , εξαιρούσε τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών προκειμένου να απαλλαχθούν από τη δήλωση του Α 15 του ίδιου νόμου. Τότε δεν ήταν παραδοσιακός ο οικισμός και συνεπώς αυτοδίκαια χωρίς υποχρέωση υποβολής δήλωσης, έπαιρνε αναστολή από την κατεδάφιση λόγω στάσιμου οικισμού. Νομίζω είναι ξεκάθαρο.

Πολύ σωστά.

Ελένη, συμφωνώντας με την τοποθέτηση του συναδέλφου, μήπως η περίπτωσή σου περιλαμβάνει κατοικία με οικιακή αποθήκη;