Μετάβαση στο περιεχόμενο

Pavlos33

Συντονιστής
  • Περιεχόμενα

    17.982
  • Εντάχθηκε

  • Τελευταία επίσκεψη

  • Days Won

    375

Everything posted by Pavlos33

  1. Συνάδελφε στο έχω απαντήσει και σε ΠΜ. Μην επιμένεις. Έχεις μπερδευτεί με την υπολειμματική. Στην drc δεν εφαρμόζεις προεξόφληση με συντελεστή προεξόφλησης στον παρανομαστή και χρονική διάρκεια αυτή της κατασκευής, όπως στην υπολειμματική. Εξ ορισμού η μέθοδος DRC αφορά ακίνητα, ιδιαίτερων χαρακτηριστικών πολύ δύσκολα εμπορεύσιμων και μη έχοντας (προφανώς) πληροφόρηση στην αγορά ώστε να τα εκτιμούσαμε με συγκριτική ή εισοδηματική μέθοδο. Οι όλες δυσκολίες (ακίνητο χαμηλής εμπορευσιμότητας-δυσκολία διάθεσης στην αγορά, φθορές λόγω εγκατάλειψης (πχ παλιά εργοστάσια), μη δυνατότητα εναλλακτικής χρήσης κλπ) εισάγονται όπως ορθά αναφέρει ο συνάδελφος μέσω μειωτικού συντελεστή ανάγοντας την αξία αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης σε τρέχουσα αγοραία αξία.
  2. Αυθαιρεσίες έχεις σε σχέση με την Ο.Α. Αυτά που λένε και έχουν καταλάβει οι ιδιοκτήτες είναι σε προφορικό επίπεδο. Η κατάσταση του ακινήτου, από ιδιοκτησιακής άποψης, είναι όπως την περιγράφεις, δηλαδή ακίνητο με δυο συνιδιοκτήτες, ενώ πολεοδομικά εκδόθηκε μια Ο.Α στο γήπεδο των 2.000 τμ και απλώς δεν υλοποιήθηκε το ένα τμήμα της. Δες και το παραπάνω μήνυμα για το τι πρέπει να κοιτάξεις στην ΥΔΟΜ.
  3. Αν χρησιμοποιείς μέθοδο ΑΚΑ δεν εμπλέκεται ο παράγοντας που έβαλες. Αν όμως κάνεις χρήση της υπολειμματικής μεθόδου, σε αυτήν εισέρχεται ο παράγοντας προκειμένου να προσδιορίσεις την παρούσα αξία.
  4. το risk free+risk premium το χρησιμοποιείς για την εφαρμογή της υπολειμματικής μεθόδου, στο προεξοφλητικό επιτόκιο του συντελεστή προεξόφλησης. Η μέθοδος προσέγγισης της αξίας βάσει αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης περιλαμβάνει την απαξίωση κόστους με τον τύπο (1-α)^t. Πχ αν έχεις παλαιότητα 30 χρόνια και έστω χρήση γραφείων (α=2% ετησίως) και t=30, θα έχεις συντελεστή απαξιώσης περίπου 0,55.
  5. Έτσι όπως τα λες σήμερα είναι συνιδιοκτήτες επί του ακινήτου η "Ε" (κόρη) και ο "Δ" (γιος). Άρα δεν φαίνεται να υπάρχει κατάτμηση. Συνεπώς, είναι συνιδιοκτήτες και στο κτίριο. Πολεοδομικά, έχουμε μια άδεια στην οποία δεν υλοποιήθηκε ένα κτιριακό της μέρος (100 τμ). Καταγράφεις τις παραβάσεις σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια επί του συνολικού γηπέδου και φυσικά καλή και πλήρη τεχνική έκθεση. Πήγαινε πολεοδομία να πάρεις ο ίδιος από το αρχείο την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια. Δες στο στέλεχος της άδειας πότε και σε τι αφορά η θεώρηση για ρεύμα. Λογικά θα το έχουν ρευματοδοτήσει ως λειτουργικά ανεξάρτητο τμήμα της συνολικής κατοικίας.
  6. Το οικόπεδο ήταν εντός προ 23 οικισμού; Κατά τις προγενέστερες μεταβιβάσεις, η περιγραφή κάθε φορά αφορούσε στο 1/2 εξ αδιαιρέτου και χωρίς καμία αναφορά στην οικοδομική άδεια;
  7. Πολύ συνηθισμένη περίπτωση Θόδωρε, να βγαίνει μια άδεια για πανωσήκωμα ή κατ επέκταση προσθήκη και να κατεδαφίζεται το υφιστάμενο προ 55 και βεβαίως να ανεγείρεται ένα νέο κτήριο με σκελετό οπλισμένου σκυροδέματος, με διαφορετικές τοιχοποιίες κλπ. Ένα νέο κτήριο. Γιατί αυτό το νέο κτήριο να πάει με αναλυτικό αφού ολόκληρο είναι καθ υπέρβαση μιας άδειας η οποία αφορούσε κάτι εντελώς διαφορετικό. Κατ αναλογία, στο παράρτημα (και του προηγούμενου και του παρόντος) νόμου, γίνεται λόγος για λυόμενο που έγινε με συμβατική κατασκευή. Άρα, σε αυτή την περίπτωση γιατί το προστιμοποιεί υπολογίζοντας το πρόστιμο χωρίς άδεια και στην περίπτωση του προ 55 θα πρέπει να πάει με αναλυτικό. Να πεις ότι είχε κρατήσει τουλάχιστον το ίδιο κέλυφος (πχ τις παλιές πέτρινες τοιχοποίες) και έβαλε το σκελετό εσωτερικά θα μπορούσαμε να είμαστε ίσως πιο ελαστικοί, αλλά σε περιπτώσεις νέου κτηρίου, προσωπικά δεν θα έβαζα αναλυτικό. Και ένα γενικότερο σχόλιο. Ο ιδιοκτήτης δεν είναι πάντα ο καημενούλης που δεν γνωρίζει και τον κορόιδεψε ο τότε μηχανικός. Είναι συνήθως πρωτεργάτης στην παρανομία για να γλυτώσει την περιττή κατά την αντίληψή του μελέτη, άδεια κλπ είτε για να αυξήσει παράνομα τον επιτρεπόμενο ΣΔ του οικοπέδου. Εξάλλου, αν ένα κτήριο (έστω και νέο) πληροί προϋποθέσεις νομιμοποίησης, ας το νομιμοποιήσουν, διότι οι αυθαιρετονόμοι από κατασκευής τους δεν είναι σίγουρο ότι πραγματεύονται όλα τα θέματα αυθαιρεσιών, όπως πχ διαφορετική στατική μελέτη, ιδιοκτησιακά κλπ.
  8. Θεωρώ πως πρέπει να εκδοθεί η άδεια, διότι εμπλέκεται Πολεοδομία και αυτή θα θεωρήσει το στέλεχος για ρευματοδότηση. Επαλήθευσε το στην ΥΔΟΜ. Αν έκανες υπαγωγή θα αρκούσε η πληρωμή της πρώτης δόσης (άρθρο 105 παρ. 3).
  9. Θόδωρε, μας λέει ότι το προ 55 γκρεμίστηκε και κατασκευάστηκε νέο κτήριο εντελώς διαφορετικό από το αρχικό και την προβλεπόμενη προσθήκη. Δεν είναι μόνο μια μερική διαφοροποίηση φέροντος οργανισμού. Λόγω μεγάλου προστίμου θα ήταν σκόπιμο να εξετάσει την περίπτωση νομιμοποίησης με πληρωμή του παράβολου.
  10. 1. Εννοείς μάλλον το "εγκεκριμένο" σχέδιο κάτοψης που αφορά την οικοδομική άδεια, εκτός και αν εννοείς ότι εκδόθηκε ενημέρωση της αρχικής άδειας, οπότε φυσικά ισχύει η ενημέρωση στα στοιχεία τα οποία διαφοροποιούνται από την αρχική άδεια. Η πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών (Π.Σ.Ο.Ι) αναφέρει 5 οριζόντιες ιδιοκτησίες; Η πράξη αποδοχής μνημονεύει την ΠΣΟΙ;
  11. Προσωπικά θα το αντιμετώπιζα ως παντελώς αυθαίρετο σε ότι αφορά τον υπολογισμό προστίμου με την ανάλογη τεκμηρίωση στην Τ.Ε
  12. Αν το διαμέρισμα έχει καταλάβει μέρος κοινόχρηστου (φωταγωγός) με τη μεταβολή διάστασης που παρουσιάζεις πως ακριβώς αποδεικνύεται ότι εμπίπτει στο μέγιστο ποσοστό 5% για να υπαχθεί στην κατηγορία 3. Υ.Γ Ανέβασε κάτοψη αποτύπωσης και εγκεκριμένη για να έχουμε εικόνα.
  13. Συμφωνώ Δημήτρη. Αναλυτικός για όλα με σκοπό να υπάρχουν για το κτήριο επικαιροποιημένες κατόψεις.
  14. Υπερ ποιου έγινε η απαλλοτρίωση και για ποιο σκοπό; Πως εξακρίβωσες ότι συντελέστηκε; Από πότε υπάρχει το ακίνητο; Ο πρώτος τίτλος; Ποια η αρτιότητα στον οριοθετημένο οικισμό. Το ακίνητο στη σημερινή του μορφή (αν υποθέσουμε ότι έγινε η απαλλοτρίωση) έχει πρόσωπο σε δρόμο (κοινόχρηστο προ 85); Στο ακίνητο έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες προκειμένου να λάβεις περισσότερα στοιχεία;
  15. Λείπουν πολλά στοιχεία για να καταλάβουμε. Ξεκινάς το ιστορικό τίτλων. Αρχικός τίτλος (χρονολογία, επιφάνεια) κλπ. Το μεταβιβασθέν ήταν εξ αδιαιρέτου ποσοστό; Υπερ ου η απαλλοτρίωση; ο Καθ ου η απαλλοτρίωση; Συντελέστηκε; (δηλαδή κατάθεση αποζημίωσης)
  16. Συμφωνώ. Δυο δηλώσεις από τον καθένα. Στη μία ο συντελεστής επιβάρυνσης λόγω Υ.Δ θα προκύψει με παρανομαστή τα χιλιοστά της οριζόντιας επί του ΣΔ οικοπέδου, ενώ για την απομακρυσμένη-εντός ακαλύπτου χώρου-αυθαίρετη ιδιοκτησία, η σύγκριση θα γίνει με το 100% του ΣΔ.
  17. Ισχύει. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από ΒΧ σε Κ.Χ σε υπόγεια στάθμη, ή εντελώς αυθαίρετο υπόγειο (βοηθητικής ή κύριας χρήσης) λαμβάνουν μειωτικό συντελεστή. Πλέον στον ν. 4495 έχουμε δυο μειωτικούς συντελεστές (0,50 ή 0,30).
  18. Βάλε μια λοιπή παράβαση για εργασίες ανακαίνισης (που λογικά θα υπάρχουν και εξωτερικά) και μη ρισκάρεις τέτοιες βεβαιώσεις. Κατηγορία 1 η πιο γρήγορη λύση.
  19. Το πως τα ακινητοποιημένα τροχόσπιτα πήραν κάποτε σύνδεση με τα δίκτυα, να μην το συζητήσουμε καλύτερα.
  20. αγοραία αξία ή εύλογη αξία. Πως έχεις αναλάβει μια εκτίμηση χωρίς συγγραφή υποχρεώσεων τεύχος προδιαγραφών κλπ; Όλα θα πρέπει να καθορίζονται γραπτώς ειδικά η βάση αξίας και η εκπόνηση εκτίμησης βάσει προτύπων. Αν σε κάποια θέματα δεν γνωρίζουν πως να τα συντάξουν μπορείς να τους βοηθήσεις δίνοντας τους όρους και τις υποχρεώσεις ώστε να συνυπογραψούν. Απευθείας ανάθεση είναι; Δεν έχουν κάνει πρόσκληση ενδιαφέροντος και στους υπόλοιπους εκτιμητές της περιοχής ή έκαναν και κέρδισες την εκτίμηση λόγω χαμηλότερης προσφοράς;
  21. Έχετε καθορίσει τη βάση αξίας εκτίμησης με το Δήμο; Σου παραδόθηκε προς υπογραφή τεύχος τεχνικών προδιαγραφών (διατιθέμενα στοιχεία, παραδοτέα, αμοιβή, υποχρεώσεις κλπ);
  22. Το δημοτικό σχολείο πως βρέθηκε σε ακίνητο ιδιώτη; Αν κατάλαβα καλά ο Δήμος προτίθεται να αγοράσει από ιδιώτη. Σωστά; Έχει γίνει πρόσκληση ενδιαφέροντος σε ιδιοκτήτες οικοπέδων στην περιοχή ή πήγε απευθείας ;
  23. Επομένως αφού μιλάμε για αναπαραγωγή παλιού σχολείου ως να το κατασκευάζαμε πιστό του αντίγραφο σήμερα (καινούργιο) το καθαρό κόστος κατασκευής θα είναι και μικρότερο, αφού ένα παλιό σχολείο δε θυμίζει σε τίποτα σχολείο του 2011. Βατή φαίνεται αυτή η εκτίμηση. Ο σκοπός της εκτίμησης ποιος είναι;
×
×
  • Create New...

Σημαντικό

Χρησιμοποιούμε cookies για να βελτιώνουμε το περιεχόμενο του website μας. Μπορείτε να τροποποιήσετε τις ρυθμίσεις των cookie, ή να δώσετε τη συγκατάθεσή σας για την χρήση τους.