Pavlos33

Έγινε μεγάλη συζήτηση για ένα θέμα το οποίο όλοι αντιλαμβανόμαστε ότι αφορά συστημική έλλειψη της εφαρμογής. Θα μπορούσε για παράδειγμα να έχει και μια ακόμη μια στήλη δίπλα στην εκδούσα αρχή και να καταχωρούνται στοιχεία εκδότη (πχ τεχνική έκθεση μηχανικού για προ 55 κλπ). Εξάλλου έχουμε συζητήσει πολλές φορές ότι, στις περιπτώσεις που συστημικά δεν υποστηρίζεται κάτι, το αναγράφουμε στην τεχνική έκθεση, στο πεδίο σχολίων κλπ, είτε αφορά δήλωση υπαγωγής, είτε σύνταξη Η.Τ.Κ. Βεβαίως, σε ότι αφορά το τυπικό σκέλος-πέρα από τις καταχωρήσεις-ως εκδούσα αρχή έχουμε μάθει-συνηθίσει ότι είναι κάποια κρατική υπηρεσία (Πολεοδομία, Υπουργείο κλπ) και όχι ιδιώτης. Μέσα στην όλη προχειρότητα όλων αυτών των νομοθετημάτων και των υποστηρικτικών τους εφαρμογών, αυτό που συζητήσαμε μάλλον αποτελεί πταίσμα σε σχέση με άλλες αστοχίες, αμφιλεγόμενες ερμηνείες κ.ο.κ.

Από τη νομοθεσία βλέπω ότι για τα βιομηχανικά κτίρια οι παρεκκλίσεις πλην αυτής του ύψους έχουν καταργηθεί Ν-3982/11 (ΦΕΚ-143/Α/17-6-11) Απλοποίηση της αδειοδότησης τεχνικών επαγγελματικών και μεταποιητικών δραστηριοτήτων και επιχειρηματικών πάρκων και άλλες διατάξεις ΑΡΘΡΟΝ-64 Καταργούμενες διατάξεις "Από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου καταργούνται:...... 2. Οι παρεκκλίσεις στους όρους δόμησης που προβλέπονται για την εκτός σχεδίου πόλεως δόμηση βιομηχανικών εγκαταστάσεων σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-4 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85) πλην της παρέκκλισης ύψους και με εξαίρεση τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις για τις οποίες έχει εκδοθεί άδεια εγκατάστασης ή λειτουργίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Σίγουρα ήταν ολόκληρο εντός προ 23 οικισμού; Το μέγεθος ενός τέτοιου οικοπέδου δεν είναι πολύ συνηθισμένο να υπάρχει εντός των ορίων οικισμού. Μήπως έχεις ακίνητο εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οικισμού ή σε ζώνη 800 μ από κέντρο στάσιμου οικισμού;

δβ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Κατά τη γνώμη μου όπως αντιλαμβάνομαι την παραπάνω διατύπωση, στην δική σου περίπτωση -μη έχοντας Π.Σ.Ο.Ι η ιδιοκτησία είναι μια (περιλαμβάνει και τα δυο κτίρια) και υφίσταται μικτή χρήση. Το λογικό για μένα είναι να συγκρίνεις για την εύρεση κατηγορίας με την επικρατούσα χρήση, η οποία όπως λες είναι η κατοικία. Στο άθροισμα των επιφανειών που θα αθροιστούν για την εύρεση της κατηγορίας, θα μπουν όλα τα αυθαίρετα υπόγεια και αποθήκες (εντός και εκτός περιγράμματος).

Κατά την κείμενη νομοθεσία, αναφορικά με τις πλάγιες αποστάσεις ο αγροτικός δρόμος προσομοιώνεται με πλάγιο όριο. Σωστά έχεις καταλάβει.

Για το αν ισχύουν οι παρεκκλίσεις υποθέτω ότι το έχεις ψάξει και βρίσκεσαι εντός κάποιου ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που τις επιτρέπει. Αν δεν είσαι σίγουρη να το δούμε ξανά διότι είναι το πιο σοβαρό όπως αναφέρουν οι συνάδελφοι παραπάνω. Έχεις γήπεδο (ο όρος "οικόπεδο" στην εκτός σχεδίου δόμηση είναι αδόκιμος και δεν πρέπει να χρησιμοποιείται) 1.700 μ προυφιστάμενο του 1962 (υποθέτω ότι έχεις ελέγξει τίτλους και προκύπτει η κρίσιμη ημεροχρονολογία της παρέκκλισης) με πρόσωπο σε επαρχιακό δρόμο (πρωτεύον ή δευτερεύον δεν μας έχεις πει) 42 μ και βάθος 56. Η γραμμή δόμησης καθορίζεται από το ΠΔ 209/98. Αν λοιπόν έχεις πρωτεύον επαρχιακό είναι 20 μ από τον άξονα και αν έχεις δευτερεύον είναι 15 μ. Επειδή αναφέρεις για 15 μ υποθέτουμε ότι έχεις δευτερεύοντα επαρχιακό δρόμο. Το μήκος προσώπου καθορίζει τις πλάγιες αποστάσεις και το βάθος την οπίσθια απόσταση. Σύμφωνα με την 5 ββ άρθρου 1 ΦΕΚ 270/Δ/85 το πρόσωπο 20 μ<42 μ<45 μ---> πλάγιες αποστάσεις 5 μ. Βάθος=56 μ>50μ---> οπίσθια απόσταση 15 μ. Υ.γ Επειδή στο αρχικό ποστ αναφέρεις κάτι για χαμηλά κτίρια, να είσαι προσεκτική διότι το άρθρο περί χαμηλών κτιρίων δεν ισχύει σε εκτός σχεδίου περιοχές και αν το διαβάσεις θα δεις ότι σε εντός σχεδίου ισχύει όταν το επιτρεπόμενο ύψος είναι πάνω από 11 μ. δηλαδή δεν εφαρμόζονται σε περιοχές εντός σχεδίου με επιτρεπόμενο ύψος μικρότερο των 11 μ.

Καλημέρα να δούμε λίγο τις αποκλίσεις. Αναφέρει ο ερωτών ότι η σημερινή μέτρηση είναι 162 τμ. Η επιφάνεια βάσει κτηματολογίου 173. Η αποδεκτή απόκλιση των 17 τμ από που προκύπτει; Αν δεν κάνω λάθος (@sdtopo τα φώτα σου) η αποδεκτή απόκλιση δεν είναι στο 7% ήτοι 173*0,07=12,11 τμ; Πέραν των εμβαδομετρικών αποκλίσεων (ας υποθέσουμε ότι είναι εντάξει) μπορεί να έχουμε έντονες διαφοροποιήσεις στις οριζόντιες κλίσεις και τα μήκη πλευρών. Δηλαδή, μπορεί το εμβαδόν να μένει εντός απόκλισης, αλλά για παράδειγμα μια πλευρά να μπαίνει μέσα στο διπλανό οικόπεδο κατά 2 μέτρα. Άρα, @ΓιάννηςΝακ το θέμα ανάγεται σε μελέτη μηχανικού (τοπογράφου θα πρότεινα). Εδώ μόνο γνώμες μπορούμε να λέμε.

Καλημέρα. Γενικώς, πολλά ΣΧΟΟΑΠ είναι κακογραμμένα, ειδικά αυτά παρελθόντων ετών. Το σύνηθες λεκτικό σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η αναφορά "χωρίς τις προβλεπόμενες παρεκκλίσεις". Οπότε, σε πρώτη φάση διαβάζεις εκτενώς όλο το ΣΧΟΟΑΠ μήπως κάπου υπάρχει "κρυμμένη" πληροφορία. Επιπλέον, στη ζώνη χρήσεων που βρίσκεται το υπό εξέταση ακίνητο, το ΣΧΟΟΑΠ τι ορίζει αναφορικά με την αρτιότητα και το όριο κατάτμησης; Τρίτον. Η πολεοδομία που ρώτησες ποια γνώμη εκφέρει επί του θέματος; Τέλος, οι συνάδελφοι στην περιοχή σου πως το αντιμετωπίζουν; Αν από τα παραπάνω δεν βγαίνει κανένα έγκυρο συμπέρασμα, τότε έχουμε το εξής πρόβλημα. Στο ΣΧΟΟΑΠ δεν γίνεται ρητή αναφορά για το ότι επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις. Άρα, κατά τη γνώμη μου δεν έχεις αρτιότητα και οικοδομησιμότητα.

Καλημέρα. Αναφέρεις ότι η αποδοχή είναι σε εξέλιξη, κάτι που σημαίνει ότι δεν έχει ολοκληρωθεί. Άρα, η αποδοχή το πιθανότερο (δεν μας λες λεπτομέρειες) να έχει βασιστεί σε κάποια παλαιότερα σχέδια, όπως αναφέρεις προφανώς λανθασμένα. Στη δήλωση Φ.Κ κατά 99,99% αναγράφεται ότι αναγράφει και το προς σύνταξη συμβόλαιο της αποδοχής. Να αφήσουν κληρονόμοι και συμβ/φος τις κουτοπονηριές. Θα εκπονήσεις νέα σχέδια (τοπογραφικό κλπ) και με βάση αυτά θα γίνει η αποδοχή αλλά και η διόρθωση του Ε9 του κληρονομούμενου ώστε να εκδοθούν σωστά τα πιστοποιητικά πενταετίας του ΕΝΦΙΑ. Αν απαιτείται υπαγωγή στο ν. 4495, θα την κάνεις έχοντας την μεταγεγραμμένη αποδοχή κληρονομιάς.

Καλημέρα. Προσωπικά αυτή την διατύπωση δεν την αντιλαμβάνομαι πλήρως. Μήπως εννοούν ότι η οριζόντια συμπεριλαμβάνει αφενός εξώστες και Η.Χ, αφετέρου ποσοστό συνιδιοκτησίας (το προφανές) εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο ή και στην κάθετη; Ο τίτλος παραχωρητηρίου τι γράφει ; Από την κάτοψη με εμβαδομέτρηση βγαίνει κάποιο συμπέρασμα για το εμβαδόν της οριζόντιας;

@Lorenzo Στην αναρτημένη κάτοψη δείχνεις την αυθαίρετη επέκταση να εξέχει της οικοδομικής γραμμής και εικάζω ότι ταυτίζεται με την ρυμοτομική γραμμή. Αποσαφήνισε αν όντως εξέχει, διότι αν είναι έτσι, μόνο με το εδάφιο της κατηγορίας 3, ενδέχεται να μπορεί να ρυθμιστεί εφόσον πληρούνται τα κριτήρια (περίγραμμα <5% και επιφάνεια <5%)

Υπάρχει η φάση της πολεοδομικής μελέτης. Αν έχει λάβει ΦΕΚ τότε η περιοχή είναι εντός Ρ.Σ. Αν όχι, τότε δεν είναι ακόμη εντός Ρ.Σ. Αν η Π.Μ έχει εγκριθεί και δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, το επόμενο στάδιο σε μελλοντικό χρόνο είναι η σύνταξη, ανάρτηση και κύρωση πράξης εφαρμογής.

Δεν έχω εικόνα. Στην κρίση σου αν θα το δεχτείς. Από όσα γράφεις δεν διαφαίνεται πρόβλημα.

Καλημέρα δεν είμαι σίγουρος ότι έχω αντιληφθεί πλήρως το ερώτημά σου. Θα ήταν χρήσιμο αν μπορούσες να ανεβάσεις κάτοψη-όψη της πρότασής σου. Αναφέρεσαι σε δώμα το οποίο διαθέτει εξώστη. Το δώμα περιλαμβάνει κλειστό χώρο κύριας χρήσης σε εσοχή έναντι υποκείμενου ορόφου και πέραν του περιγράμματος κάλυψης ορόφου υφίσταται προεξέχων εξώστης; Το έρκερ σύμφωνα με τον ορισμό του θα πρέπει αφενός να προβάλει πέρα από τις επιφάνειες όψεων και να εξέχει του περιγράμματος κάλυψης του ορόφου. Διαθέτει αυτά τα στοιχεία;

Καλημέρα και από μένα. Έχω εκφράσει την ίδια επιφύλαξη σε προηγούμενο post καθώς από την διατύπωση του άρθρου 88 δεν είναι ξεκάθαρο τι συμβαίνει όταν συνυπάρχουν χώροι από περαιωμένες δηλώσεις αυθαιρέτων Ν. 3843 και αυθαιρεσίες που δηλώνονται στο Ν. 4495. Ίσως γι αυτό ο συνάδελφος να μην το δέχεται. Πάντως σε επίπεδο επεξεργασίας δήλωσης, το σύστημα φαίνεται να "δέχεται" σε ένα Φ.Κ να μπει αντί για ρύθμιση η οριστική εξαίρεση του άρθρου 88 για Ν. 3843 και σε άλλο Φ.Κ άλλη παράβαση (κάνε υποβολή να δεις αν όντως ισχύει κάτι τέτοιο και ότι δεν θα σου βγάλει μήνυμα σφάλματος)

Ακριβώς.

Σωστά τα λέει και η εγκύκλιος . Καλύπτονται από τα άρθρα αυτά (άρθρο 15)

Συνάδελφε κάτι σε έχει μπερδέψει. Αν ένα ακίνητο έχει ρυθμιστεί με το ν. 720/77 (2 δηλώσεις περί προσωρινής και οριστικής εξαιρέσεως έγγραφαν οι τότε σφραγίδες) και έστω ότι η υφιστάμενη κατάσταση ταυτίζεται (πράγμα σπάνιο) με τα σχέδια της τότε ρύθμισης και ότι δεν υπάρχουν μεταγενέστερες αυθαιρεσίες, τότε το ακίνητο εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 82 και μπορεί να μεταβιβαστεί άνευ υπαγωγής. Στη δική σου περίπτωση, ακόμη και το ρυθμισμένο με Ν. 720/77 να είναι εντάξει έχεις και το υπόλοιπο τμήμα των 15 τμ που είναι αυθαίρετο και θα πρέπει να τακτοποιηθεί. Αν λοιπόν για κάποιο λόγο δεν θέλει ο ιδιοκτήτης να ρυθμίσει και το προ 77 τμήμα, κάνεις υπαγωγή μόνο για τα 15 τ.μ, στην Τ.Ε περιγράφεις το ρυθμισμένο με ν. 720 και περαιώνεις τη δήλωση. Στη συνέχεια εκδίδεις ΗΤΚ και ΠΠΗΤΚ. Στο πεδίο των διοικητικών πράξεων θα αναγράψεις στην πρώτη σειρά τις 2 δηλώσεις ν. 720 και στην επόμενη την δήλωση υπαγωγής ν. 4495. Να συμπληρώσω στα παραπάνω ότι το όφελος του να υπαχθεί εξ ολοκλήρου το ακίνητο στο Ν. 4495, πέραν της απόκτησης οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση, είναι ότι μπορεί πλέον (αφού θεωρείται από το νόμο νομίμως υφιστάμενο) να δανειοδοτηθεί αν παραστεί ανάγκη και ο ιδιοκτήτης θελήσει να πάρει ένα δάνειο υποθηκεύοντάς το.

Τα ρυθμισμένα με ν. 720/77 (προσωρινή και οριστική -2 δηλώσεις) και του Ν. 1337/83(2 δηλώσεις) δεν απαιτείται να υπαχθούν στο Ν. 4495. Όμως, αν ο ιδιοκτήτης θέλει, μπορεί να εντάξει το τμήμα που ρυθμίστηκε με τον 720/77 και να κερδίσει την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Νομίζω ότι αξίζει το μικρό πρόστιμο (ειδικά αν είναι προ 75) για να αποκτήσει ένα νομίμως-πλέον-υφιστάμενο κτίριο. Προσωπικά, αν με ρωτούσες θα επέλεγα την 2η λύση (να το λάβω ως παντελώς αυθαίρετο με κατηγορία 1 τα 65 τμ και κατηγορία 2 τα υπόλοιπα 15 τμ

Με απλά λόγια μπορεί κάποιος με βεβαιότητα να ελέγξει βάσει των σχεδίων του 2010 και να ταυτίσει ότι το σχεδιασμένο περίγραμμα είναι το ίδιο με αυτό που ήταν στην αρχική άδεια; Έχουν γίνει πολλές λοβιτούρες με τέτοια και γι αυτό ρώτησα αν υπάρχει στο σχέδιο κάτοψης τόσο το υφιστάμενο (να αναγράφεται έστω ότι είναι υφιστάμενο βάσει της τάδε .Ο.Α) και να υπάρχει και η πρόταση αναδιαρρύθμισης.

Αν ανατρέξεις στις αρχές της ενότητας ΗΤΚ εδώ στο φόρουμ λέγαμε και συνεχίζαμε να λέμε για το άδικο του θέματος και ίσως παράνομο, να ζητείται μέσω Υ.Α (ενώ στο νόμο δεν αναφέρεται) Η.Τ.Κ και για αδόμητα οικόπεδα ή γήπεδα. Σε κάποιες περιπτώσεις μεταβιβάσεων, συνήθως σε Ο.Ι πολυκατοικιών (και βάσει νόμου ισχύει) δεν απαιτείται νέο τοπογραφικό διάγραμμα, γνωρίζοντας ο νομοθέτης εκ των προτέρων ότι έτσι και απαιτηθεί θα προκαλέσει πολλά προβλήματα. Σε κάθε άλλη περίπτωση, ακόμη και αν εσύ δεν πας με σύγχρονο τοπογραφικό θα στο ζητήσει η συμβ/φος. Στα πεδία που αφορούν καταχώρηση οικοπέδου της ΗΤΚ και με βάση κάποιες άτυπες οδηγίες στα διαδικτυακά σεμινάρια του ΤΕΕ καταχωρείται επιφάνεια του πιο πρόσφατου τοπογραφικού (αν υπάρχει) ενώ προσωπικά στα σχόλια αναγράφω και την επιφάνεια βάσει τίτλου και κτηματολογίου. Άλλοι συνάδελφοι έχω δει να καταχωρούν μόνο την επιφάνεια βάσει κτηματολογίου.

Στα σχέδια της άδειας του έτους 2010, απεικονίζεται κάτοψη αποτύπωσης υπάρχοντος και φαίνεται το υπάρχον στο δ. κάλυψης;

Καταρχάς το ΓΠΣ και το ΣΧΟΟΑΠ δίνει προτεινόμενες χρήσεις σε οικισμούς και λογικά θα έχει δώσει και Μ.Σ.Δ . Μήπως λοιπόν οι διατάξεις των προ 23 οικισμών διατηρούνται και οι προτεινόμενες χρήσεις θα ισχύουν μετά την πολεοδόμησή τους; Οι μεταβατικές διατάξεις στο τέλος του ΓΠΣ τι αναφέρουν;

Αν δεν έχεις σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, επί ποιας έκτασης θα πας να γνωματεύσεις ότι σε αυτή δεν υφίσταται κτίσμα. Αν για παράδειγμα, σήμερα έχει ένα τοπογραφικό με έκταση 5.000 τμ και αύριο κατά τη σύνταξη του συμβολαίου προσκομίζει άλλο τοπογραφικό με έκταση 7.000 τμ και με μια αποθήκη μέσα, θεωρείς ότι η ΗΤΚ που συνέταξες ήταν σωστή; Υ.Γ Μην βασίζεσαι στους ιδιοκτήτες οι οποίοι βλέπουν τη δουλειά μας σαν αναγκαίο κακό, σαν χαράτσι και όχι σα μια μελέτη που διασφαλίζει τόσο τη συναλλαγή όσο και την αξία της περιουσίας τους.

Καλημέρα. Θα επαναλάβω την βασική αρχή. Πριν ένα ακίνητο φτάσει στο στάδιο της ΗΤΚ θα πρέπει να είναι το τεχνικό και το νομικό του σκέλος, καθόλα έτοιμα. Άρα, για το πρώτο ερώτημα προφανώς υπάρχει ζήτημα . Δεν έχεις νόμιμο ιδιοκτήτη ή δεν ξέρουμε τι άλλο συμβαίνει (ίσως το διεκδικεί κλπ) και δεν μας αφορά. Αν έχει νόμιμο μεταγεγραμμένο τίτλο που να φαίνεται ως ιδιοκτήτης το συζητάμε. Για το δεύτερο ερώτημα. Πάλι, πριν φτάσει το ακίνητο στην ΗΤΚ, να σκεφτείς την μεταβίβασή του. Πως η συμβ/φος θα συντάξει συμβόλαιο; Με τι τοπογραφικό; Ακόμη και προ ΗΤΚ πήγαινες χωρίς "σίγουρο" τοπογραφικό και εξέδιδες βεβαίωση; Που βασιζόσουν και τι έγραφες ; (προσωπικά αν με ρωτάς έγραφα στην Τ.Ε ότι βασίστηκα στα τάδε στοιχεία, όπως εξαρτημένο τοπογραφικό, συμβόλαιο, Ε9 πολλές φορές κλπ).