Pavlos33

Δε βλέπω αναλογία από στατικής άποψης του κλεισίματος πυλωτής με τον αυθαίρετο χώρο που περιγράφεις. Άσε με το καλό να βγει αυτή η απόφαση, γιατί τώρα συζητάμε άνευ αντικειμένου.

Κάνε μια ανακεφαλαίωση γιατι το χάνουμε λίγο. Τελικά το οικόπεδο λόγω πράξης τακτοποίησης δεν είναι σε καμία επιφάνεια αυτοαποζημιούμενο, αλλά μέρος του θα αποζημιωθεί από το Δήμο για χώρο πρασίνου και μέρος του από άλλες ιδιοκτησίες λόγω πράξης εφαρμογής. Το ΣτΕ εμπλέκεται στο ότι ακύρωσε την πράξη τακτοποίησης; Τελικά θεωρείς την παραδοχή ότι θα εκτιμήσεις εμπορική αξία κατά το χρόνο συζήτησης στο δικαστήριο για καθορισμό τιμής μονάδος; Παίζει μεγάλο ρόλο εκτιμητικά βάσει ποιας παραδοχής θα εκτιμήσεις το ακίνητο.

Συμφωνώ και για διασφάλιση του συναδέλφου να λάβει ΥΔ από τον ιδιοκτήτη ότι δεν του παραδόθηκε ποτέ άδεια και εγκεκριμένη κάτοψη.

Πρέπει να υπάρχει ταύτιση με την αποτύπωσή σου, κάτι που ποτέ δεν συμβαίνει σε παλαιά συμβόλαια. Επιπλέον αν μιλάμε για ένα κτίριο που ακόμη εξυπηρετεί κάποια λειτουργία είναι σίγουρο ότι υπάρχουν μεταγενέστερες του έτους 55 αυθαιρεσίες από λοιπές παραβάσεις αναλυτικού μέχρι επεκτάσεις. Οπότε δε βλέπω το λόγο για 250 Ευρώ πρόστιμο να μην έχει κάποιος πλήρη στοιχεία νομιμότητας για το ακινητό του. Εξάλλου σε μεταβίβαση θα ζητηθεί τουλάχιστον τοπογραφικό διάγραμμα με το περίγραμμα της οικοδομής και εμβαδομέτρηση κτηρίου. Οπότε, ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει αισθητά περισσότερα χρήματα από ότι θα πλήρωνε για τα σχέδια ενός συμβολαίου. Μη ξεχάσει να τροποποιήσει το Ε9 σύμφωνα με τη δική σου αποτύπωση και φυσικά με έτος προ 1955 στην αντίστοιχη αναγραφή.

η παραβίαση για παράδειγμα του ΣΔ δεν αποτελεί παραβίαση πολεοδομικών διατάξεων; Η διάταξη αυτή κατά την προσωπική μου άποψη (από την εποχή του ν. 4178) βγήκε για να περιλαμβάνει τα εντελώς "καθαρά" από πολεοδομικές παραβάσεις ακίνητα, των οποίων η μόνη αυθαιρεσία ήταν η εσφαλμένη θέση ανέγερσης ή η περιστροφή τους (mirror).

Η μετακίνηση δεν μπορεί να υπαχθεί στην κατηγορία 3 διότι υπάρχουν οι αυθαιρεσίες τόσο στο κτίριο όσο και στο οικόπεδο. ιδιδ) αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδο- μική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιά- ζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.

Να επιβάλεις την αλλαγή στο Ε9. Θα περάσουν όλη την επιφάνεια (νόμιμο και υπό τακτοποίηση) με παλαιότητα το έτος +2 έτη μετά από την οικοδομική άδεια και μάλλον το πιο πιθανό είναι ο χώρος να έκλεισε κατά την κατασκευή. Αυτό το διαπιστώνεις αν τα υλικά κατασκευής είναι ίδια με το υπόλοιπο διαμέρισμα. Αν όμως βλέπεις πρόχειρες κατασκευές, πάνελ, γυψοσανίδες, διαφορετικό δάπεδο κλπ, ίσως να έγινε μετά την αποπεράτωση της οικοδομής.

Αν κατάλαβα σωστά, στην αρχή δεν προβλεπόταν καθόλου υπόγειο (αναγράφεις μπάζωμα) και έγινε αυθαίρετο υπόγειο ή προβλεπόταν να γίνει υπόγειο και αυτό έγινε ψηλότερο (δηλαδή βαθύτερα προς το έδαφος;) Αν δεν προβλεπόταν να γίνει υπόγειο έχεις ένα αυθαίρετο υπόγειο το βάζεις με ΥΔ, η εκχωμάτωση μια λοιπή παράβαση.

Καλησπέρα Αντώνη. Το θέμα είναι αρκετά σύνθετο και υπάρχει η κοινή αντίληψη είναι ότι μπορεί να κάνει κατάτμηση κάποιος αρκεί να διαπιστώσει ότι στο προκύπτον οικόπεδο που βρίσκεται το κτήριο δεν υπάρχει παραβίαση πολεοδομικών διατάξεων και επιπροσθέτως ο ισχύον ΣΔ και το ποσοστό κάλυψης επαρκούν. Ξεχνούν ότι μια κατάτμηση χωρίς αναθεώρηση, ενημέρωση ή νέα άδεια, είναι χωρίς άδεια ουσιαστικά. Έχω τη γνώμη ότι η κατάτμηση δεν είναι άκυρη, αφού συμβολαιογραφικά δεν διακρίνω να είναι αυτοδικαίως άκυρη (για παράδειγμα κατάτμηση εντός Ρ.Σ σε μη άρτιο οικόπεδα). Σε πλήθος περιπτώσεων στα συμβόλαια που προέκυπταν (πχ κατάτμηση οικοπέδου/γηπέδου σε δυο τμήματα) δεν αναφέρονταν η ύπαρξη οικοδομικής άδειας (ίσως με τη γνωστή Υ.Δ για κτήριο προ 83). Η άδεια έχει το πρόβλημα και γι αυτό τονίζω ότι η νομιμοποίηση ως προς το νεο τοπογραφικό και δ. κάλυψης, είναι αυτή που προκρίνεται ως λύση. Στους νόμους των αυθαιρέτων (και όχι σε ερμηνευτική εγκύκλιο) αναφέρεται ότι θα ληφθεί "οχι" στην οικοδομική άδεια (προφανώς σε ότι αφορά τον υπολογισμό προστίμου) και όχι ότι μπορεί ο μηχανικός να κρίνει το αν η άδεια πρέπει να ακυρωθεί ή όχι, διότι δεν έχει καμία τέτοια αρμοδιότητα. Το ίδιο ισχύει και για τις υπόλοιπες περιπτώσεις του παραρτήματος που αναφέρεται ότι δεν θα ληφθεί η άδεια υπ όψιν στον υπολογισμό.

Η μη επιχωμάτωση δεν δημιουργεί υπέρβαση ύψους εφόσον η οικοδομή έχει θεμελιωθεί όπως προβλέπονταν.

Για το θέμα τακτοποίησης ασχολείσαι μόνο με την οριζόντια. Η ΥΔΟΜ μπορεί να ελέγξει ότι θέλει και να επιβάλλει πρόστιμα στο ακίνητο στους συνιδιοκτήτες αφού οι σκάλα είναι κοινόχρηστη. Καλύτερα να ρωτήσεις την Πολεοδομία γι αυτό. Σκέψου ότι δεν υπήρχε νόμος τακτοποίησης όπως παλιά. Ρεύμα μπορούσε να πάρει κάθε λειτουργικά αυτοτελής χώρος, ακόμη και αν δεν είχε το ισόγειο χωριστεί με σύσταση. Η πολεοδομία (αν έλεγχε) θα κοιτούσε μόνο το ισόγειο ή όλο το ακίνητο για κατασκευές καθ υπέρβαση της άδειας; Η περίπτωση της αυτοψίας της, είναι διαφορετική από αυτή για την οποία (βάσει προηγούμενων νόμων) θα έλεγχε (δειγματοληπτικά ή ύστερα από καταγγελία) ένα ακίνητο υπαχθέν σε νόμο τακτοποίησης.

Από τη στιγμή που υπάρχει στο ακίνητο κατάτμηση, ο ν. 4178 και ο 4495 είναι σαφής. Θεωρείται για τον υπολογισμό προστίμου ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια. Το μπέρδεμα ξεκίνησε από την πρώτη τροποποίηση του νόμου 4178 η οποία πρόσθεσε το εδάφιο με μπλε χρώμα (βλ. παρακάτω) βάζουμε όχι στην οικοδομική άδεια: γ) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο/οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι: - δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια - είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια - το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. Το γνωρίζουμε από την προηγούμενη πλατφόρμα. Συστημικά, το τελευταίο εδάφιο (μπλε χρώμα) δεν υποστηρίζεται. Πέρα από αυτό όμως, το εδάφιο αυτό και επί εποχής ν. 4178 περισσότερο μπέρδεψε παρά αποσαφήνισε. ΄Μια οικοδομική άδεια εκδίδεται σε ένα οικόπεδο και συνοδεύεται από συγκεκριμένο τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης. Η κατάτμηση χωρίς να εναρμονίζεται με νεώτερη διοικητική πράξη, σημαίνει ότι διαφοροποιεί εντελώς τόσο το αρχικό τοπογραφικό όσο και το διάγραμμα κάλυψης. Ενδεχομένως να διαφοροποιεί και τις αρχιτεκτονικές όψεις (λόγω εδάφους). Άρα, μπορεί να ισχύει ότι το κατατμηθέν με το κτήριο εντός πληροί τους πολεοδομικούς όρους αλλά για το οικόπεδο αυτό δεν υπάρχει ουδεμία εναρμόνιση με την άδεια. Ουσιαστικά δεν έχει άδεια. Αυτός ήταν ο λόγος που στον αρχικό ν. 4178 το εδάφιο (μπλε χρώμα) δεν υπήρχε και ήταν το κτήριο θεωρούνταν παντελώς αυθαίρετο ακόμη και αν δεν παραβίαζε συντελεστή δόμησης, κάλυψης, ύψος κλπ. Σκεφτείτε την ιδεατή περίπτωση κατάτμησης, σε δυο οικόπεδα, άρτια και οικοδομήσιμα, που το κτήριο δεν έχει καμία αυθαιρεσία και πληροί τους πολεοδομικούς όρους. Η αρχική άδεια στο μεγαλύτερο οικόπεδο. Η κατάτμηση χωρίς καμία εναρμόνιση με την άδεια (νεώτερη άδεια για αλλαγή τοπογραφικού-δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, ή ενημέρωση κλπ). Σε μια τέτοια περίπτωση η μόνη κατά τη γνώμη μου λύση μέσω του ν. 4495 είναι η νομιμοποίηση με πληρωμή 250 Ευρώ και νέα άδεια για αλλαγή τοπογραφικού και δ. κάλυψης λόγω κατάτμησης, βάσει του άρθρου 106, ώστε η νέα κατάσταση (κατατμηθέν οικόπεδο με το κτήριο εντός) να αποκτήσει νομιμοποιητικό στοιχείο (άδεια).

Καλημέρα συνάδελφε. Καλώς ήλθες στα νήματα των αυθαιρέτων. Καλό θα είναι να περιγράφεις αναλυτικά το ερώτημα με πλήρη στοιχεία ώστε να πετύχεις και τις ανάλογες απαντήσεις. Από το σκαρίφημα που παραθέτεις, διακρίνω ότι το κτίριο έχει στραφεί κατά 90 μοίρες και έχει ανεγερθεί δεξιότερα από την εγκεκριμένη θέση. α) Είναι αυτοτελής ιδιοκτησία β) Στο ακίνητο (οικόπεδο και κτήριο) υπάρχουν άλλες αυθαιρεσίες;

10. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστα- μένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμέ- νων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελε- στή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α΄ αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρε- πόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακί- νητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5. Το τελευταίο εδάφιο θεωρώ ότι συνδέεται με το πρώτο που λέει "σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων"...."στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Συμφωνώ ως προς την αντιμετώπιση με υπέρβαση ύψους και όχι με αναλυτικό.

Για τον προσδιορισμό συντελεστών υπέρβασης κάνεις χρήση των σημερινών όρων δόμησης. Όπως αναφέρει ο συνάδελφος παραπάνω. Μπορεί τυπικά να μην απαιτείται τοπογραφικό αλλά αφού οι όροι δόμησης έχουν αλλάξει και μάλιστα με ρυμοτόμηση του υπάρχοντος ακινήτου θεωρώ πως πρέπει για τη δική σου διασφάλιση να συντάξεις νέο τοπογραφικό. Υ/Γ Διάβασα την απάντηση σου περί ρυμοτόμησης σχεδόν ολόκληρου του οικοπέδου, οπότε πιθανώς να προκύπτει και ως μη άρτιο. Σε αυτή την περίπτωση μια λογική αντιμετώπιση θα ήταν να συγκρίνεις με όρους δόμησης ενός αρτίου οικοπέδου στη θέση του ακινήτου. Μεταβίβαση ακινήτου με ρυμοτομικό βάρος γιατί να μην μπορεί να γίνει;

Μπορείς να προχωρήσεις στην έκδοση βεβαίωσης, αναγράφοντας στην ΤΕ ότι εντοπίστηκαν οι ανωτέρω αυθαιρεσίες, οι οποίες όμως δεν προσαυξάνουν τη δόμηση, κάλυψη, ύψος και δεν αλλάζουν τη χρήση και έτσι δύναται να χορηγηθεί η παρούσα βεβαίωση με βάση το νόμο.

.Με την παρ.1α Αρθ-7 του Ν-4315/14 ΦΕΚ-269/Α/24-12-14 οι διατάξεις του Α 14 ΝΟΚ δεν ισχύουν για οριοθετημένους και επανέρχονται σε ισχύ οι διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 ΦΕΚ-181/Δ/85 όπως αυτό ισχύει. Οπότε, 2,50 ή 0.00 είναι η πλάγια απόσταση

Συνάδελφε έτσι πως το περιγράφεις καταλαβαίνω ότι το έτος 1972 εντάχθηκε η περιοχή στο σχέδιο πόλης. Δεν έγινε καμία πράξη εφαρμογής (προφανώς αφού ήταν προ 83). Το οικόπεδο ρυμοτομείται χωρίς να έχει γίνει καμία πράξη τακτοποίησης. Συνεπώς η όποια απαλλοτρίωση δεν έχει ακόμη συντελεστεί (καμία αποζημίωση του ιδιοκτήτη). Βάσει εγγράφου που είχαμε από το Ν. 4178 θεωρώ ότι μπορείς να κάνεις υπαγωγή. υπαγωγή ρυμοτομούμενων-έγγρ.13417 6-6-014-δ.νση νομοθ.κου έργου.pdf

Αναλυτικό για την γεφυροπλάστιγγα με κόστος αγοράς ουσιαστικά, αφού δεν υπάρχουν τιμές σε πίνακα. Οικίσκος με ΥΔ+ΥΚ. Αν η αδειοδοτημένη δραστηριότητα αφορά συσκευασία και μεταποίηση θα βάλεις αυτό που λες (συντ. 0,4)

Λάθος τα δηλώνουν στο Ε9. Εξ αδιαιρέτου είναι σε οικόπεδο και κτίριο. Όλοι μαζί είναι τόσο στα νόμιμα, όσο και στα αυθαίρετα.

Αφού το οικόπεδο είναι κενό και δεν έχει καν περίφραξη προφανώς δεν έχεις να ασχοληθείς με επικείμενα. Επομένως κατά τη γνώμη μου προκρίνεται η συγκριτική μέθοδος βάσει της οποίας θα καταλήξεις στην ανηγμένη τιμή πώλησης (Ε/τμ) η οποία θα είναι η αγοραία αξία. Μπορεί να μην υπάρχουν οικόπεδα στη γειτονιά, αλλά σε μεγαλύτερη ακτίνα με παρόμοια χαρακτηριστικά. Κάνε αναγωγές με βάση τα γνωστά κριτήρια (πρόσβαση, προβολή, σχήμα, βάθος, Σ.Δ, ακάλυπτο χώρο, ειδικά χαρακτηριστικά κλπ) Πιο πριν αναφέρεις ότι όλο το οικόπεδο δεσμεύεται. Άρα, το τμήμα που δεσμεύεται από το Δήμο και το τμήμα που αποζημιώνεται από ιδιοκτησίες, θα πρέπει να έχουν την ίδια τιμή μονάδος για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Υ/Γ Έχεις περιοχή στην οποία κτίστηκαν διαμερίσματα το έτος 2016-2018; υτό εννοούσα πριν ότι αν δεν υπάρχουν αυτές οι πληροφορίες δεν μπορείς με ασφάλεια να προσδιορίσεις έσοδα στο σενάριο αξιοποίησης της υπολειμματικής.

Καταρχάς να δούμε αν έχουμε καταλάβει σωστά. 1. Η εκτίμηση αφορά δικαστική χρήση όπως αναφέρω παραπάνω και αφορά τον προσδιορισμό αξίας κατά το χρόνο συζήτησης στο Δικαστήριο προς προσδιορισμό οριστικής τιμής μονάδος. 2. Το οικόπεδο δεν αυτοαποζημιώνεται (μου κάνει μια εντύπωση αυτό) αλλά αποζημιώνεται από άλλες ιδιοκτησίες και Δήμο και στο τέλος δεν του μένει τίποτα. Αν ναι, τότε αναζητείται πλήρης αποζημίωση, δηλαδή η αξία πριν τη δέσμευση αποζημίωση μετά. Οπότε αν υπάρχουν επικείμενα (πχ περίφραξη κλπ) θα πρέπει να κοστολογηθούν ως χρηματική αξία (άρα drc μόνο γι αυτά) επιπροσθέτως της αξία που θα εξαχθεί με συγκριτική μέθοδο. Τώρα αν θέλεις να εφαρμόσεις και υπολειμματική όπως πολύ σωστά προανέφερε ο συνάδελφος δεν ωφελεί λόγω του πολύ χαμηλού ΣΔ και βεβαίως λόγω του ότι πιθανότατα δεν θα έχεις πληροφορίες πώλησεις νεόδμητων ώστε να κάνεις το σενάριο πώλησης και να εξαχθούν τελικά ασφαλή συμπεράσματα. Ακόμη και υπολειμματική αν ήταν να εφαρμόσεις θα έπρεπε να γίνει η παραδοχή περί άρτιου και οικοδομήσιμου και πάντοτε για το ίδιο στάδιο (συζήτηση στο δικαστήριο).

Το αρχικό οικόπεδο δεν αυτοαποζημιώνεται και το αποζημιώνουν οι άλλες ιδιοκτησίες και ο Δήμος και στο τέλος δεν απομένει οικοπεδική επιφάνεια για τον ιδιοκτήτη; Αν έχω καταλάβει σωστά ο σκοπός της εκτίμησης είναι για δικαστική χρήση και ζητείται η αγοραία αξία κατά το χρόνο συζήτησης στο Δικαστήριο για τον οριστικό καθορισμό τιμής μονάδος. Επειδή η αποζημίωση οφείλει να είναι πλήρης μετά τη δέσμευση του οικοπέδου, έχω τη γνώμη ότι το οικόπεδο ίσως θα πρέπει να εκτιμηθεί ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους αυτούς που πρoυπήρχαν της δέσμευσης ή αυτούς που ισχύουν σε άλλα παρακείμενα μη δεσμευμένα άρτια και οικοδομήσιμα. Η αγοραία αξία θα επαυξηθεί με τα τυχόντα επικείμενα κάνοντας χρήση μεθόδου d.r.c. Αυτή την αξία θα πρέπει να αποζημιώσει το δικαστήριο.

Για να μην μπερδευτεί κάποιος συνάδελφος το διευκρινίζουμε ξανά. Αν τακτοποιείς οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) θα βάλεις τους συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος με τα ποσοστά τους (πχ 2 συνιδιοκτήτες με 50% και 50%) και όχι όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Αν όμως έχεις να τακτοποιήσεις αυτοτελή ιδιοκτησία (πχ μονοκατοικία σε ένα οικόπεδο χωρίς σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) τότε θα βάλεις όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου.

Η κατάληψη διαμερίσματος επί του κοινόχρηστου διαδρόμου θα απαιτήσει συναίνεση του 51%. Στην πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών. μνημονεύεται αριθμός οικοδομικής άδειας;