Pavlos33

Θα απευθυνθείς σε μηχανικό να ελέγξει το ακίνητό σου βάσει των εγκεκριμένων σχεδίων και των τακτοποιήσεων που έχουν γίνει. Ένας χώρος μπορεί να έχει τακτοποιηθεί δυνάμει κάποιου νόμου τακτοποίησης, πλην όμως ο χώρος αυτός μπορεί να μην πληροί τις προϋποθέσεις για την εγκατάσταση κάποιας επαγγελματικής δραστηριότητας.

Μη έχοντας γνώση της υπόθεσης και των παρατηρήσεων-διορθώσεων που κατέδειξε ο τεχνικός και νομικός έλεγχος του ακινήτου, υποθέτω και πάλι ότι αν δεν προσκομίσεις ότι ζήτησαν υπογραφή δανειακής σύμβασης δεν θα γίνει. Στο μόνο που σε αφήνουν να προσκομίσεις κατά την υπογραφή του συμβολαίου είναι την ηλεκτρονική ταυτότητα και το πιστοποιητικό πληρότητας, έγγραφα τα οποία έτσι και αλλιώς απαιτούνται πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Δυστυχώς για το πρόγραμμα "σπίτι μου" έχουμε να πούμε πολλά αρνητικά, όχι ως προς την γενική του φιλοσοφία, αλλά ως προς τους όρους και περιορισμούς που περιλαμβάνει, οι οποίοι-ως αναμενόταν-δημιούργησαν μεγάλη στρέβλωση στην κτηματαγορά αναφορικά με τα κτίσματα μεγάλης παλαιότητας με αποτέλεσμα την τεχνητή αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης των ακινήτων αυτών. Η γνώμη μου στο θέμα σου είναι να πας στην τράπεζα και να σε βοηθήσουν να κατανοήσεις τι ακριβώς πρέπει να κάνεις. Μη χάνεις χρόνο με διαδικτυακή βοήθεια. Η διαλυτική αίρεση, όπως μας είπε ορθότατα και ο Δημήτρης παραπάνω, κρύβει κινδύνους. Φαντάσου, για κάποιο λόγο να κάνεις ένα τέτοιο συμβόλαιο και να μην χορηγηθεί το δάνειο. Έπειτα θα πρέπει να το "επιστρέψεις" και να χάσεις χρήματα που θα έχεις πληρώσει (πχ μεσιτικά, έξοδα φακέλου, προσημειώσεις κλπ).

Υποθέτω ότι υπάρχει εσωτερική-από το κατάστημα-σκάλα ανόδου προς το πατάρι. Λόγω αυτού (και όχι λόγω Β.Χ) θα λάβει μειωτικό συντελεστή προστίμου 0,30 (παρ. 6 άρθρο 100) 6. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: β) εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. (...) Το ύψος δεν θα καθορίσει τη χρήση (δες εγκ. 3 Ν. 4178). Αν για παράδειγμα έχεις ένα κατάστημα εστίασης, το οποίο χρησιμοποιεί τον χώρο για ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων, θα έχει αναφερθεί κύρια χρήση καταστήματος και για το πατάρι. Αν έχεις βοηθητική χρήση (πχ αποθηκευτικό χώρο) θα αναφέρεις βοηθητική χρήση. Για την εύρεση κατηγορίας η επιφάνεια παταριού το οποίο δεν αποτελεί λειτουργικά αυτοτελή χώρο, δεν προσμετράται. Για τον υπολογισμό επιβαρυντικού συντελεστή λόγω υπέρβασης δόμησης και επειδή μάλλον έχεις οριζόντια ιδιοκτησία θα πρέπει να βάλεις την συνολική υπέρβαση (πατάρι) προς τον συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στα χιλιοστά της οριζόντιας του καταστήματος.

Θα πας Πολεοδομία και θα πάρεις το στέλεχος της άδειας από το αρχείο προκειμένου να διαπιστώσεις αν υπάρχει αναθεώρηση επ΄αόριστο μέχρι αποπερατώσεως.

Όπως πολύ εύστοχα αναφέρει παραπάνω ο Δημήτρης, εικάζω ότι σε πρώτη φάση ολοκληρώθηκε νομικός και τεχνικός έλεγχος-εκτίμηση. Το προς αγορά διαμέρισμα/κατοικία έχει αυθαίρετους χώρους εκτός περιγράμματος (ενδεχομένως καταπατείται κοινόχρηστος χώρος οικοδομής/οικοπέδου) και πρέπει να διορθωθεί η σύσταση οροφοκτησίας. Συνήθως, 9/10 φορές αυτό συμβαίνει. Επομένως, αν όντως έχεις μια τέτοια περίπτωση, πρέπει πρώτα να γίνει διόρθωση σύμφωνα με τις παρατηρήσεις του τεχνικού-νομικού ελέγχου της τράπεζας και μετά θα αποστείλεις στην τράπεζα το τελικό συμβόλαιο προς επανεκτίμηση της υπόθεσης για να προχωρήσει η εκταμίευση. Τώρα, αν έχεις μόνο μια αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης (προσοχή, όχι διαμερισμάτωσης) σε ένα διαμέρισμα, σαφώς τα πράγματα είναι πιο εύκολα καθώς δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.

Ναι θα μπορούσες να το βάλεις σύμφωνα και με την διευκρίνηση της εγκ. 2 Ν. 4495. Αλλά, προσωπικά δεν θα το επέλεγα, διότι δεν έχεις κλειστό χώρο . Γι αυτό μίλησα για λοιπή με αναλυτικό στην αρχή.

Αν βάλεις και την ξύλινη αποθήκη στην κατηγορία 3 θα έχεις υπερβεί τα 15 τμ που δικαιούσαι.

Βάζεις το περίγραμμα διαμερίσματος βάσει άδειας σε ένα layer, βάσει σύστασης σε άλλο Layer και από πάνω, σε ένα διαφορετικό layer, σχεδιάζεις την υφιστάμενη κατάσταση για να γίνεται εύκολα αντιληπτό. Δεξιά, ο φωταγωγός έχει μεγαλώσει εμβαδομετρικά εις βάρος ποιου χώρου;

Καλησπέρα. Αν πληρούν τα κριτήρια βάζεις τόσες αποθήκες μέχρι να συμπληρώσεις τα 15 τ.μ με συνδυασμό όπως σε συμφέρει. Για το ύψος, αν είσαι οριακά και θέλεις να βγει μπορείς να εξετάσεις τα μέσα ύψη με τον "επίσημο" ορισμό που αναφέρεται στον ΝΟΚ 69. Πραγματοποιούμενο μέσο ύψος χώρου είναι ο λόγος του καθαρού όγκου του προς το εμβαδόν της επιφάνειας του δαπέδου του. Βεβαίως, σε κακογραμμένο νόμο ο συντάκτης του μπορεί να σκέφτηκε ως μέσο ύψος ακόμη και το μέσο όρο υψών ενός κτίσματος ανάμεσα στη χαμηλότερη και την ψηλότερη υψομετρικά όψη του. Το ελεύθερο ύψος που αναφέρεις είναι άλλο από το πραγματοποιούμενο. Για μένα, εκ του ασφαλούς, δες εξωτερικά ποιο είναι το πραγματοποιούμενο ύψος. Αν δεν σου βγαίνει κάτω από 2,50 μ τότε ψάχνεσαι με τα παραπάνω. Για την πρόχειρη ξύλινη αποθήκη των 8 τμ η οποία όπως λες είναι ανοιχτή από δυο πλευρές θα μπορούσες να την υπάγεις μαζί με την μια λοιπή παράβαση για να μην χρεώσεις 2 φορές κατηγορία 3 και σου βγει 2*325 Παρεμπιπτόντως, το λυόμενο έχει Ο.Α;

H νομιμοποίηση είναι μια τελείως διαφορετική διαδικασία από την υπαγωγή αυθαιρεσιών στο Ν. 4495/17. Για τακτοποίηση μάλλον απίθανο καθώς έχεις αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1983 και αναφέρεις ότι δεν υπάρχει Ο.Α, οπότε θα πρέπει η υπαγωγή να γίνει στην κατηγορία 5, η οποία μετά τον 9/2020 δεν επιτρέπεται. Υπάρχουν στο νόμο κάποιες εξαιρέσεις, όπως κληρονομική διαδοχή, ακίνητα από πλειστηριασμό, ακίνητα που έχουν πληγεί από θεομηνίες κλπ, αλλά μάλλον δεν πρέπει να είσαι μέσα σε αυτά. Ένα πρώτο γενικό σχόλιο περί νομιμοποίησης είναι ότι θα πρέπει να εξετάσεις ενδελεχώς εάν τα υφιστάμενα αυθαίρετα κτίσματα πληρούν τις προϋποθέσεις νομιμοποίησης σύμφωνα με το σύνολο των πολεοδομικών διατάξεων του χρόνου αυθαίρετης εγκατάστασής τους ή των σημερινών. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ξεκινήσεις με ένα τοπογραφικό διάγραμμα αποτύπωσης υφιστάμενης κατάστασης. Βασική προϋπόθεση, το γήπεδο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και να επιτρέπονται οι εγκατεστημένες χρήσεις. Υ.Γ Η περιοχή διαθέτει ΒΙ.ΠΕ με όρους δόμησης ειδικού σχεδίου και διαχειρίστρια εταιρία ή απλώς μιλάμε για μια περιοχή Γ.Π.Σ με επιτρεπόμενες χρήσεις βιομηχανικών εγκαταστάσεων;

Το πρόβλημα είναι η μη κατασκευή πλευρικού τοίχου στον προβλεπόμενο φωταγωγό; Δείξε πάνω στην κάτοψη την υφιστάμενη κατάσταση.

Σύμφωνα με την απόφαση 98728/7722/93 (ΦΕΚ-167/Δ/2-3-93) Οι διατάξεις της ισχύουν για τους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων που κατασκευάζονται σε εφαρμογή του Ν-960/79 όπως ισχύει και των εκτελεστικών του διαταγμάτων και εφόσον η μέγιστη χωρητικότητά τους είναι τριάντα (30) θέσεις αυτοκινήτων, έστω και αν οι θέσεις αυτές είναι περισσότερες από τις υποχρεωτικά καθοριζόμενες. Στο άρθρο 1 παρ 2 αναφέρεται ότι 2. Χώροι στάθμευσης με περισσότερες των τριάντα (30) θέσεων ή με σύστημα μηχανικών μέσων ανεξαρτήτως αριθμού θέσεων υπάγονται στις διατάξεις του ΠΔ-455/76 με εξαίρεση τους χώρους στάθμευσης χωρητικότητας το πολύ 30 θέσεων, που λειτουργούν με ανελκυστήρες αυτοκινήτων για τους οποίους ισχύουν τα αναφερόμενα στο παράρτημα της παρούσας σ' ό,τι αφορά μόνο τις διαστάσεις των θέσεων στάθμευσης και των διαδρόμων κυκλοφορίας. Αλλάζουν οι προδιαγραφές για χώρο στάθμευσης άνω των 30 θέσεων και σε "πηγαίνει" στο ΠΔ 455/76 . Ουσιαστικά μελετάς στεγασμένο ιδιωτικό σταθμό. Για κάθε ενδεχόμενο διασταύρωσέ το για να μην κάνεις άσκοπες μελέτες, μήπως υπάρχει κάποια εξαίρεση για κτίρια κατοικίας.

Αν έχω καταλάβει σωστά, βάσει του εγκεκριμένου σχεδίου, η κουζίνα του διαμερίσματος είχε (και έχει) παράθυρο προς φωταγωγό διαστάσεων 0,70*0,70. Ο απέναντι χώρος με την ονομασία hall ανήκει στο ίδιο διαμέρισμα ή σε διαφορετικό;

Προφανώς, αν δεν καλύπτεσαι από τα παραπάνω, η υπαγωγή δεν μπορεί να γίνει σήμερα λόγω της κατηγορίας 5.

Καλημέρα. Πάντα υπάρχει η πιθανότητα να δεις διαφορετικά πράγματα σε οικοδομική άδεια, σύσταση και υφιστάμενη κατάσταση. Αφού αναφέρεις μπαλκονόπορτα, εικάζω ότι στην πρόσοψη του υπογείου (προς ακάλυπτο) υπάρχει ξεμπάζωμα και μάλλον αυτό εννοούν στη διατύπωση του συμβολαίου αναφορικά με τον άσκαφτο χώρο. Στη χώρα που ο καθένας κάνει ότι του έρθει χωρίς να ελέγχεται δυστυχώς η λογική έχει απολεσθεί προ πολλού. Την οικοδομική άδεια της οικοδομής θα την λάβεις με αίτηση στην Πολεοδομία που ανήκει το ακίνητο. Αν ο σκοπός σου είναι ο έλεγχος νομιμότητας του χώρου, δεν μπορεί να γίνει μόνο εξωτερικά. Πες μας τι ακριβώς θέλετε να κάνετε για να υπάρξουν απόψεις.

Καλημέρα. Μπορείς απλώς να πάρεις την οικοδομική άδεια, την κάτοψη υπογείου και την κάτοψη της σύστασης. Κατά 99% προβλέπονταν αποθήκη υπογείου και στην πράξη μετατάπηκε σε διαμέρισμα κατοικίας. Τα ελάχιστα χιλιοστά όπως αναφέρεις δίνονται σε υπόγειες αποθήκες και θέσεις στάθμευσης, δηλαδή βοηθητικούς χώρους. Να πούμε στο σημείο αυτό ότι ο χώρος αυτός ενδέχεται να έχει τακτοποιηθεί πολεοδομικώς αναφορικά με την αλλαγή χρήσης από Β.Χ σε Κ.Χ. Το πως μπορεί να γίνει η αναδιαμόρφωση ποσοστών κοινοχρήστων και συνιδιοκτησίας, αυτό γίνεται μόνο με τροποποίηση της σύστασης της οικοδομής. Αν διαφωνείτε με την τρέχουσα χρήση του διαμερίσματος ή με το ενδεχόμενο ότι βλάπτονται τα συμφέροντα της συνιδιοκτησίας, έχετε κάθε δικαίωμα δικαστικής προσφυγής.

Καλησπέρα. Δεν αντιλήφθηκα το ερώτημα. Αναφορικά με την κλειστή θέση στάθμευσης η οποία μετατατράπηκε σε κατοικία. Αναφέρεις ότι ρυθμίστηκε (δεν θυμάμαι αν με τον τότε νόμο επιτρέπονταν η ρύθμιση και των κλειστών θέσεων στάθμευσης. Θυμάμαι για αλλαγές χρήσης σε υπόγεια και κλείσιμο Η.Χ) οπότε το ελέγχεις αν όντως ισχύει και η ρύθμιση του ν. 3843 είναι σωστή. Τα επιπλέον τετραγωνικά θα πάνε ως Υ.Δ.Κ.Χ. Για την κατηγορία 4 έχουμε το εξής: Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013, και επιπλέον, αν δεν καλύπτεσαι από τα παραπάνω, έχεις και αυτό: αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση,

Ανέβασε την κάτοψη με τις διαστάσεις του Α.Η.Χ για να μην αναλωθούμε σε υποθέσεις.

Με το γράμμα του νόμου θεωρώ πως όχι, διότι άλλο είναι η αλλαγή διαστάσεων (πχ προβλέπονταν μια πόρτα 1,50Χ 2,20 και έγινε 1,30Χ 2,20) και άλλο η μη κατασκευή της. Η σίγουρη λύση είναι η μια λοιπή παράβαση κατηγορίας 4 όπως λες. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3: γδ) αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους.

Με την ΕΕΔΜΚ και εφαρμογή της υποπαρ. λβ (*) αναρτάς τα ακόλουθα-επιπρόσθετα-δικαιολογητικά σύμφωνα με την σχετική απόφαση του έτους 2020 (**). (*)λβ) επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις. (**) λβ) Για τις περιπτώσεις της περ. λβ της παρ. 2 του άρ-θρου 29 του ν. 4495/2017, κατατίθενται επιπρόσθετα των γενικών δικαιολογητικών του άρθ. 2 της παρούσας: αα) Αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος. ββ) Τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία δηλώνεται ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις (προσοχή σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά-ιστορικά τμήματα πόλεων) Επομένως, από τη στιγμή που έχεις εκδώσει ΕΕΔΜΚ για αλλαγή όψεων και αυτή η άδεια υλοποιήθηκε, η θερμοπρόσοψη-εφόσον δεν μεταβάλλει ανοίγματα (δηλαδή δεν κλείσεις κάτι ή δεν ανοίξεις κάτι νέο) δεν μεταβάλλει-αλλοιώνει την όψη.

Επικροτώ.

Εκ παραδρομής έγραψα αρτιότητα κατά κανόνα καθώς ως γνωστόν στη νομοθεσία δεν μπορεί να συνυπάρχουν δυο κανόνες αρτιότητας ταυτόχρονα και έχει δίκιο ο συνάδελφος. Από τη στιγμή που μετά την έναρξη ισχύος του ΠΔ/4.11.11 η κατά κανόνα αρτιότητα περιλαμβάνει και ελάχιστα μήκη προσώπου αναλόγως εμβαδού οικοπέδου, όλες οι άλλες περιπτώσεις εμπίπτουν στην παρέκκλιση. Συνεπώς και τα προ ισχύος του ΠΔ/4.11.11 δημιουργηθέντα οικόπεδα που δεν πληρούν τα ελάχιστα μήκη προσώπου εμπίπτουν στην παρέκκλιση της αρτιότητας.

@Evangelia-SΑπό όσα αναφέρεις η πρώτη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς γίνεται το έτος 1989 και ο τότε κληρονομούμενος απεβίωσε το 1988. Άρα, αν ανατρέξουμε στην εγκ. 2/92 θα πρέπει να λάβουμε υπόψη ως χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου το έτος 1988. Το οποίο δεν επιβεβαιώνει την προΰπαρξη οικοπέδου προ του έτους 1985. Όμως, με τα νέα δεδομένα που δίνεις (θα έπρεπε εξ΄αρχης να έχεις παραθέσει τα μετρικά στοιχεία του οικοπέδου), έχεις οικόπεδο το οποίο καλύπτει την κατά κανόνα αρτιότητα του οικισμού και πρόσωπο σε δρόμο πλάτους άνω των τεσσάρων μέτρων. Εάν και εφόσον ο δρόμος προύπήρχε του 1985 και με αυτό εννοώ, ο δρόμος να μην δημιουργήθηκε με βάση τις προϋσχύουσες -καταργηθείσες το 2008-διατάξεις για την απόκτηση οικοδομησιμότητας "τυφλών" οικοπέδων με παραχώρηση σε κοινή χρήση τετράμετρης λωρίδας, το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο καθώς δημιουργήθηκε πριν το 2011, δηλαδή πριν την έναρξη ισχύος του ΠΔ/4-11-11 (ΦΕΚ-289/ΑΑΠ/4-11-11) και ως εκ τούτου, δεν απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρων (για Εοικ>500 τμ) προκειμένου το οικόπεδο να είναι άρτιο κατά κανόνα και οικοδομήσιμο. Αυτό αναφέρεται και στην .Εγκ-31168/12/12 (Δ/νση Πολεοδομικού Σχεδιασμού) απόσπασμά της παρατίθεται(*) (*)6. Τέλος, απαντώντας σε σχετικά ερωτήματα προς τις Υπηρεσίας μας, διευκρινίζεται (όπως εξάλλου αναφερόταν και στην Εγκ-3/10 ) ότι εξακολουθεί και εφαρμόζεται η παρ.1 του Αρθ-6 του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85) όπως ισχύει, ενώ το απαιτούμενο μήκος προσώπου για την κατάτμηση γηπέδων έχει οριστεί με τις διατάξεις της παρ.1 του Αρθ-1 του ΠΔ/4-11-11 (ΦΕΚ-289/ΑΑΠ/11) και είναι: 10,00 μ. για εμβαδόν γηπέδου έως 500 τμ και 15,00 μ. για εμβαδόν γηπέδου άνω των 500 τμ. Τα μεγέθη αυτά δεν ισχύουν για προγενέστερες της 4-11-2011 κατατμήσεις καθώς και τους παραδοσιακούς οικισμούς στους οποίους εφαρμόζονται οι ανάλογες σχετικές διατάξεις.

Να συντονίσουμε τον πελάτη μας και να αμειφθούμε γι αυτό, διότι στην όλη διαδικασία θα χρειαστεί να χαθούν αρκετές ώρες σε επικοινωνία με πελάτη και συμβολαιογράφο. Δεν είπε κανείς να ψάξουμε εμείς στο Κτηματολογικό γραφείο και αν δεν κάνω λάθος δεν μας δίνεται και το δικαίωμα αναζήτησης τίτλων, το οποίο το έχουν μόνο οι δικηγόροι.

Οπότε, να κρατήσουμε το τεχνικά αυτονόητο ότι θα πρέπει να τοποθετηθεί στηθαίο ή κιγκλιδώματα στο δώμα στο περίγραμμα του ορόφου για λόγους ασφαλείας και ακόμη και αν οι διατυπώσεις του νόμου δημιουργούν ασάφεια, διότι όπως προείπαμε υπάρχουν και οι "άγραφοι" κανόνες και εννοώ με αυτό ότι ακόμη και αν ο νόμος για κάποιο ανεξήγητο- τεχνικά- λόγο έγραφε να μην τοποθετηθεί στηθαίο ή κιγκλίδωμα, εμείς προφανώς και δεν θα το εφαρμόζαμε.