Pavlos33

Άρθρο 89 Απαγόρευση υπαγωγής 1. Δεν υπάγονται στις διατάξεις των άρθρων 96 επ. αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εμπίπτουν στις περιπτώσεις του παρόντος, καθώς και οι περιπτώσεις των κτιρίων που χαρακτηρίζονται αυθαίρετα κατ' εφαρμογή της παρ.4 του άρθρου 26 του ν.4067/2012 (Α79). 2. Απαγορεύεται η μεταβίβαση δικαιώματος ακινήτου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης βρίσκεται : (...) ζ) στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων εντός του παλαιού αιγιαλού, εφόσον υφίστανται νομίμως εμπράγματα δικαιώματα πολιτών που προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού, καθώς και οι περιπτώσεις στον παλαιό αιγιαλό για τις οποίες εκκρεμεί δικαστική απόφαση, μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, για την εξαίρεση των κτισμάτων σύμφωνα με τη σχετική χάραξη. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία τυχόν απαλλοτρίωσης, καθώς και η επιβολή των κυρώσεων μετά την έκδοση της πρωτόδικης δικαστικής απόφασης, ανεξαρτήτως της αναστολής των ποινικών κυρώσεων που προβλέπονται στον παρόντα. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Στην έννοια των απαγορευτικών περιοχών της παρούσας παραγράφου περιλαμβάνονται και η όχθη και η παλαιά όχθη, όπως ορίζονται στο άρθρο 1 του ν.2971/2001, η) στη ζώνη παραλίας. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα νόμο δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Στην έννοια της απαγορευτικής περιοχής της παρούσας περιλαμβάνεται και η παρόχθια ζώνη, όπως ορίζεται στο άρθρο 1 του ν.2971/2001, ....

Οι χρωματισμοί απαιτούν ένσημα και ενδεχομένως οι εργασίες συντήρησης που αναφέρεις.

Σε κάθε εργασία μη εστεγασμένου επαγγέλματος απαιτούνται. Ποιες εργασίες θα γίνουν;

@fotsiak Καλησπέρα. Επιτροπή δεν περνάει. Μόνο αν ήταν διατηρητέο ή σε ιστορικό κέντρο, παραδοσιακό οικισμό και υπό προϋποθέσεις (βλ. άρθρο 116 και 117). Για την μη τήρηση των ειδικών ΄όρων του οικισμού, σχετική και ισχύουσα κατ' αναλογία, ελλείψει μεταγενέστερης διάταξης, στο νόμο 4495 είναι η εγκύκλιος 3 Ν. 4178, στο σημείο που αναφέρει ότι η μη υλοποίηση κατασκευών ή τμημάτων κτιρίου δεν αποτελεί αυθαιρεσία, εκτός και αν, από την μη υλοποίηση/κατασκευή, παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Για παράδειγμα η μη κατασκευή στέγης σε οριοθετημένο οικισμό, όπου είναι υποχρεωτική, θα ληφθεί σαν παράβαση. Συνεπώς και κατά την προσωπική μου άποψη, θα ρυθμίσεις την μη υλοποίηση των μορφολογικών στοιχείων των όψεων με αναλυτικό (1 λοιπή παράβαση).

@ΜΑΤΑΛΑΣ ΠΕΤΡΟΣ γ) αυθαίρετες κατασκευές προβόλων οι οποίοι προεξέχουν έως 2.00 μέτρα ή αυθαίρετες επαυξήσεις της προεξοχής τους μέχρι ποσοστού 25%, Για να το δούμε ξανά το θέμα του εξώστη. Ποια ήταν η εγκεκριμένη διάσταση βάθους του και ποια μέτρησες;

@zaxos n Δύσκολη η έρευνα σε παλιούς κανονισμούς. Τα εγκεκριμένα σχέδια των τότε αδειών ελάχιστα πράγματα έγραφαν στους υπολογισμούς. Μήπως είναι προτιμότερο, λόγω παλαιότητας, να το πας ως μη έχον Ο.Α πληρώνοντας μόνο το παράβολο (κατηγορία 1);

Θα πρέπει να δίνεις πλήρη και αναλυτική περιγραφή ακινήτου (πολεοδομικό και συμβολαιογραφικό σκέλος) σε κάθε ερώτημα, προς οικονομία συζήτησης. Όπως αντιλαμβάνεσαι ένα τόσο γενικό ερώτημα δεν μπορεί να απαντηθεί.

Υπάρχει κτίριο με σύσταση ο.ι; Το δικαίωμα υψούν διαθέτει χιλιοστά επί του οικοπέδου και ως εκ τούτου, μεταβιβάζεται αυτοτελώς; Επί του δικαιώματος υψούν ("αέρινη στήλη" κατά τις αναγραφές των συμβολαίων) έχει επέλθει αυθαίρετη προσθήκη; Ρωτάς για τους κοινόχρηστους χώρους . Υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει ΠΣΟΙ οι κοινόχρηστοι χώροι δεν αφορούν μόνο το οικόπεδο αλλά και το κτίριο. Συνεπώς, ελέγχεις το κτίριο και το οικόπεδο με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια. Υ.Γ Όταν ρωτάτε φροντίστε να δίνετε όλες τις απαιτούμενες πληροφορίες για να υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα να σας απαντήσουν. Δεν είμαστε μάγοι να μαντεύουμε...

@Skrats Καλημέρα. Δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί μια τέτοια κατάτμηση. Όμως, πριν από αυτό, είχες εξασφαλίσει ότι η μεταβίβαση θα γινεί σε μόνιμο κάτοικό ή καταγόμενο από τον οικισμό, μη έχοντα άλλη κατοικία; Αυτό είναι το πρώτο που θα πρέπει να εξεταστεί.

Η άποψή μου είναι ότι πρέπει να γίνει τροποποίηση, καθώς υπάρχει αναντιστοιχία μεταξύ σχεδίων άδειας-σύστασης και υφιστάμενης κατάστασης. Το διαμέρισμα δεν πρέπει να εμπεριέχει κοινόχρηστους χώρους και οι φωταγωγοί είναι κοινόχρηστοι. Τυχόν λάθη και παραλείψεις του παρελθόντος θα διορθωθούν σήμερα.

Είναι το σύνηθες λάθος που γινόταν με τα διαμερίσματα προ ΓΟΚ 85, όπου περνούσε στην εμβαδομέτρηση η επιφάνεια του φωταγωγού ενώ δεν θα έπρεπε. Σήμερα, θα εμβαδομετρήσεις τους κλειστούς χώρους του διαμερίσματος χωρίς τον φωταγωγό. Πολύ πιθανό και η περιγραφή στον τίτλο να μην αναφέρει ότι το διαμέρισμα συνορεύει με φωταγωγό. Η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει μέσω τροποποίησης της σύστασης να "περάσει" μόνο η επιφάνεια κλειστών χώρων του διαμερίσματος χωρίς τον φωταγωγό.

@Skrats Στην περιοχή (ζώνη) προτεινόμενης οριοθέτησης (ουσιαστικά επέκτασης του συνεκτικού τμήματος) οικισμού και βεβαίως εντός ζώνης των 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις των στάσιμων οικισμών και όχι αυτές του ΣΧΟΟΑΠ. Επομένως, η κατάτμηση (εφόσον το ακίνητο έχει αποκλειστική χρήση κατοικία και όχι μικτή χρήση) ελέγχεται με ελάχιστη αρτιότητα 500 τμ εφόσον η μεταβίβαση γίνει σε μόνιμο ή καταγόμενο από τον οικισμό που δεν έχει άλλη κατοικία (όπως το γράφει το ΠΔ) και εφόσον έχει πρόσωπο σε δρόμο. Προφανώς στο τμήμα που θα βρεθεί το κτίριο θα πρέπει να πληρούνται και όλες οι διατάξεις, όπως δόμηση, κάλυψη, πλάγιες αποστάσεις και ύψος. Στους στάσιμους έχεις μέγιστη δόμηση 200 τμ, κάλυψη 60%, πλάγιες 2,50 μ και ύψος 7,50 μ. Τέλος θα πρέπει στην περίπτωση κατάτμησης να ενημερωθεί και η οικοδομική άδεια καθώς η αρχική άδεια, μετά την κατάτμηση, παύει να αντιστοιχεί στο αρχικό οικόπεδο. Αν πάλι, η κατάτμηση δεν γίνεται μέσω μεταβίβασης σε μόνιμο ή καταγόμενο από τον οικισμό τα πράγματα αλλάζουν. Οπότε, κάνε την έρευνά σου σύμφωνα με τα παραπάνω. Για την πληρότητα της απάντησης να προσθέσω ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα Πολεοδομίες έχουν υποβάλει ερώτημα για το αν απαιτείται και στους στάσιμους οικισμούς (ζώνη 800 μ εκτός συνεκτικού τμήματος) πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, κατ' εφαρμογή της απόφασης ΣτΕ 176/23 για τις εκτός σχεδίου/οικισμού περιοχές. Οπότε, μαζί με την δική σου έρευνα, ρώτησε και στην ΥΔΟΜ μήπως έχει "ξεφυτρώσει" κανένα περίεργο έγγραφο που μας διαφεύγει. Προσωπικά δεν το θεωρώ πιθανό κάτι τέτοιο, αλλά με τόσες αλλαγές που έχουν γίνει, ποτέ δεν ξέρεις.

Καλησπέρα Θεόφραστε. Υπολογίζεται και το υπόγειο στον προσδιορισμό της κατηγορίας 4, διότι βρίσκεται σε ακίνητο εκτός σχεδίου. Δεν θα υπολογίζονταν, αν ήταν εντός σχεδίου και δεν αποτελούσε αυτοτελή χώρο.

Το θέμα είναι πιο σύνθετο από ότι φαίνεται. Έχουμε την απόφαση ΣτΕ 176/23. Βάσει αυτής, το γήπεδο, ακόμη και αν διέθετε την ελάχιστη αρτιότητα, έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) κοινόχρηστο δρόμο και βεβαίως, ως επιπλέον ερώτημα, ισχύουν οι παρεκκλίσεις (πχ εντός ζώνης 500 μ) ; Από τη στιγμή που έθεσες σε ακυρότητα την Ο.Α κατά την υπαγωγή (ψευδή στοιχεία Ο.Α), με ποια χρήση υπήγαγες το αυθαίρετο; Έβαλες κτηνοτροφικό κτίριο ή κάτι άλλο;

Καταρχάς, μην παραλείπεις να τονίζεις τις λέξεις. Δεν κατάλαβα...Η υπαγωγή έχει γίνει ή όχι; Τι εννοείς ότι η αγοράστρια επιθυμεί να αλλάξει χρήση; Πως θα την αλλάξει;

@ntemhs Καλησπέρα. Δώσε περισσότερες πληροφορίες. Πότε έγινε η υπαγωγή; Τι εννοείς ότι το γήπεδο είναι 2 στρέμματα και όχι τέσσερα; Υπήρχε Ο.Α με ψευδή στοιχεία;

@Skrats Καλησπέρα. Θα πρέπει να δώσεις περισσότερες πληροφορίες. Το ακίνητο βρίσκεται εντός 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού και εντός προτεινόμενης επέκτασης-οριοθέτησης οικισμού; Το κτίσμα είναι παντελώς αυθαίρετο και για ποια χρήση ρυθμίστηκε;

@panosges Στην εκτενή και πολύ αναλυτική απάντηση του Ιάσονα να συμπληρώσω ότι δεν αρκεί να συμπληρώσεις τον ψηφιακό φάκελο της ΗΤΚ. Θα πρέπει να ελέγξεις το ακίνητο βάσει των στοιχείων που τεκμηριώνουν τη νομιμότητα του κτίσματος. Ο Ν.1337/83 έδωσε αναστολή κυρώσεων και σύμφωνα με τις τότε διατάξεις στο φάκελο (θα τον αναζητήσεις στο τμήμα αυθαιρέτων της ΥΔΟΜ) θα πρέπει να αλιεύσεις δυο υπεύθυνες δηλώσεις το παράβολο (ήτοι το καταθετήριο που νομίζω ήταν 10.000 δραχμές τότε) τοπογραφικό διάγραμμα και κάτοψη. Με αυτά θα συγκρίνεις προκειμένου να διαπιστώσεις αν το κτίσμα τελεί υπό αναστολή κυρώσεων. Διαφορετικά θα πρέπει να τακτοποιηθεί. Βεβαίως αν θέλει ο ιδιοκτήτης μπορεί να το τακτοποιήσει κερδίζοντας έτσι την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Επιπλέον θα ελέγξεις τυχόν άλλες αυθαίρετες κατασκευές στο οικόπεδο, όπως για παράδειγμα περιτοιχίσεις, περιφράξεις, κάποιο στέγαστρο ίσως κλπ. Σε καμία περίπτωση δεν καταχωρείται σαν αδόμητο όπως ορθώς προανέφερε ο συνάδελφος παραπάνω.

Καλημέρα. Θα απαιτηθεί έκδοση οικοδομικής άδειας. Η ΕΕΔΜΚ δεν υποστηρίζει τέτοια περίπτωση.

Για να εξαντλήσεις την έρευνα μπορείς να απευθυνθείς στην Πολεοδομία αιτούμενη με βάση τα στοιχεία του ιδιοκτήτη, την δ/νση και την απόφαση χαρακτηρισμού του. Εκτιμώ ότι αν τυχόν έχει εκδοθεί κάποια άδεια θα υπάρχουν στοιχεία και στην εφορεία Νεοτέρων η οποία θα είχε δώσει έγκριση. Έτσι όπως το περιγράφεις, μάλλον απίθανο να έχει υπάρξει άδεια.

Καλησπέρα. Αν κρίνω από την ημερομηνία έκδοσης της Ο.Α, εφαρμόστηκε ο ΓΟΚ 73. Τότε εμβαδομετρούσαν με το περίγραμμα της κάλυψης οπότε γι αυτό και το μπέρδεμα. Ο συνάδελφος που ρύθμισε τις αυθαιρεσίες, ορθώς εμβαδομέτρησε την επιφάνεια κλειστών χώρων και δεν έβαλε το φωταγωγό. Σε ενδεχόμενη μελλοντική ΠΣΟΙ ο φωταγωγός θα εισαχθεί στους κοινόχρηστους χώρους. Για την έκδοση της Η.Τ όπως ίσως γνωρίζεις, στον πίνακα των επιφανειών αντιστοιχίζονται ανά σειρά οι εκδοθείσες διοικητικές πράξεις με τις επιφάνειες. Συνεπώς, στην πρώτη σειρά βάζεις την Ο.Α και επιφάνεια 114,40 τμ. Σε επόμενη σειρά, την πράξη υπαγωγής ν. 4495 με επιφάνεια 107,98 τμ και θα βάλεις και μια ακόμη σειρά με την πράξη της υπαγωγής με αρνητική επιφάνεια -114,40 τμ ώστε να σου βγει στο τέλος η υφιστάμενη επιφάνεια 107,98 τμ. Στα σχόλια του πίνακα επεξηγείς για να μπορεί κάποιος να κατανοήσει τι έχει συμβεί.

Καλησπέρα. Η συμβολαιογραφική δέσμευση θέσεων στάθμευσης επιτρέπεται εφόσον δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Αν λοιπόν η προς δέσμευση Θ.Σ δεν επηρεάζει την φύτευση, ή κάποια υποχρεωτική για την έκδοση της άδειας, θέση ή χώρο ελιγμών των υποχρεωτικών θέσεων, τότε μπορεί να δεσμευτεί συμβολαιογραφικά χωρίς κάτι περαιτέρω.

@NefeliPa Καλημέρα. Μήπως δεν έχει εκδοθεί ποτέ οικοδομική άδεια μιας και το κτίριο είναι διατηρητέο; Αν έχει στοιχεία αναπαλαίωσης ανακατασκευής τότε θα πρέπει να γίνει ενδελεχής έρευνα γιατί τότε, το πιθανότερο είναι να εκδόθηκε κάποια άδεια επισκευής.

@MariaAn95 Το ένα θέμα είναι η νομιμότητα του υπάρχοντος, την οποία από ότι φαίνεται διαθέτεις λόγω της τακτοποίησης που έχει γίνει. Το να κριθεί μια κατασκευή ως επικινδύνως ετοιμόρροπη είναι μια άλλη διαδικασία και παρέχει διαφορετικά δεδομένα. Η ανακατασκευή στέγης αποτελεί μια εργασία του άρθρου 29 πλην όμως (προσωπική άποψη εκφράζοντας) οφείλει να γίνει με τον ίδιο στατικό φορέα. Για παράδειγμα κεραμοσκεπή με ξύλινους αμοίβοντες με την ανακατασκευή να γίνεται πάλι με ξύλινους αμοίβοντες και κεραμίδια. Τώρα, αν έχεις στέγη από οπλισμένο σκυρόδεμα, η άποψή μου είναι ότι δεν μπορείς να την ανακατασκευάσεις μέσω του άρθρου 29 (γενικώς οι άδειες μικρής κλίμακας αποκλείουν το οπλισμένο σκυρόδεμα) και ότι θα απαιτηθεί κανονική Ο.Α, πλην όμως μια τέτοια άδεια προϋποθέτει αρτιότητα οικοδομησιμότητα.

Το ζήτημα δεν μπορεί να απαντηθεί έτσι απλά χωρίς στοιχεία. Υπάρχουν δυο σκέλη που εξετάζονται μαζί. Το πολεοδομικό σκέλος και το νομικό. Δηλαδή η τεχνική ταύτιση του ακινήτου και η νομική του υπόσταση. Αυτά θα πρέπει και μεταξύ τους να ταυτίζονται. Τότε έχουμε την καταχώρηση στην ΗΤΚ. Άρα, στο θέμα τίτλου θα δεις την αλληλουχία των συμβολαίων, τις αναφορές που γίνονται σε τοπογραφικά κατόψεις κλπ, ενώ σε ο,τι αφορά το πολεοδομικό σκέλος θα αναζητήσεις Ο.Α, τυχόν τακτοποιήσεις κλπ. Αν τίποτα από όλα αυτά δεν έχει γίνει, θα πρέπει να γίνουν προ έκδοσης ΗΤΚ.