Pavlos33

Από κατασκευής της οικοδομής δεν είναι (κατά 99,99%). Να την αποξηλώσει.

Στο ακίνητο υφίσταται πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και θα μεταβιβαστεί η οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου; Αν ναι η κατασκευή αυτή μπορεί να τακτοποιηθεί (1 Λ.Π άρθρου 100), είτε με υ.δ του ιδιοκτήτη (την οποία μνημονεύεις στην Τ.Ε και την ανεβάζεις στο σύστήμα) ότι έγινε εκ κατασκευής, ή διαφορετικά με συναίνεση των 501 ψήφων της γενικής συνέλευσης. Η πιο γρήγορη λύση είναι η αποξήλωση καθώς το προστέγασμα δείχνει να μην εξυπηρετεί λειτουργικά κάποιο χώρο. Το να μην το δείξεις καθόλου δεν παίζει. Παρανομείς και το ξέρεις.

Στο έγραψα παραπάνω. Στο εντός οικισμού τμήμα για κατοικία λόγω Ε>700 τμ λαμβάνεις μέγιστη δόμηση 400 τμ.

@Urehit H οικοδομική άδεια είναι σε ισχύ; Αναφέρεις ότι δεν θα κατασκευαστεί η στέγη. Μήπως η στέγη είναι υποχρεωτική από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής και δεν μπορείς να μην την κατασκευάσεις;

@klimakometro H ερώτηση που κάνεις χωρίς να μας δίνεις πλήρη περιγραφή δεν χωράει απάντησης. Η αλλαγή ποσοστού συνιδιοκτησίας γίνεται μόνο με τροποποίηση της Π.Σ.Ο.Ι. Αν έχεις ΠΣΟΙ που αναγράφει 100 χιλιοστά και πήρες από το αρχείο της συμβολαιογράφου τον πίνακα που προσαρτάται στην Π.Σ.Ο.Ι (όχι αυτόν που σου έφερε ο ιδιοκτήτης που μπορεί να μην μπήκε καν στο συμβόλαιο) και επειδή αναφέρεις νέο συμβόλαιο, θα πρέπει να διαβάσεις σχολαστικά τους τίτλους και να δεις αν αναφέρεται στην αλληλουχία τους, κάποια τροποποίηση σύστασης. Σε κάθε περίπτωση αν βλέπεις αναντιστοιχία ποσοστού συνιδιοκτησίας μεταξύ πίνακα και αναγραφής συμβολαίου, θα πρέπει αρχικά να ζητήσεις διευκρινίσεις από την Συμβολαιογράφο για το τι έχει συμβεί.

1. Εδώ δεν υπάρχει ανάγκη θεωρητικής αρτιότητας, διότι το εντός οικισμού τμήμα ως προυφιστάμενο του 1985 είναι άρτιο με όποιες διαστάσεις και εμβαδον και αν είχε κατά την δημοσίευση του ΠΔ του 85 (181 δ) εκτός και αν στην απόφαση οριοθέτησης αναφέρεται διαφορετικά. Οπότε παραχωρώντας εδαφική λωρίδα ώστε το ημιπλάτος δρόμου σε όλο το πρόσωπο του εντός οικισμού τμήματος, να γίνει 2 μ (ή μεγαλύτερο αν ορίζεται από ειδικές διατάξεις οικισμού ή περ/κης ενότητας) έχεις το οικοδομήσιμο τμήμα σου , το οποίο για χρήση κατοικίας σου δίνει 400 τμ (Ε>700 τμ) Η κατάτμηση δεν μπορει να γίνει διότι στο εντός οικισμού τμήμα έχεις 900 τμ άρα <1000 τμ που είναι η αρτιότητα. Συνεπώς θα δημιουργούσες εντός οικισμού μη άρτιο μη οικοδομήσιμο. Στο εκτός οικισμού δεν έχεις αναγνωρισμένο δρόμο. Επιπλέον, δες παλιότερες δημοσιεύσεις, η δόμηση στο ενιαίο ως έχει σήμερα, ακίνητο δεν παει αθροιστικά. Έχεις ενιαίο ακίνητο με δυο διαφορετικούς τομείς όρων δόμησης (εντος με το 181 δ/85 και το εκτός , με όρους ΖΟΕ, ΦΕΚ 181/Δ/85, ν. 4759/20 και αξιολογείς και την απόφαση 176 /23 ΣτΕ). Αναλόγως που θα τοποθετήσεις την οικοδομή, παίρνεις και τον ΣΔ σου. Πχ αν την βάλεις στο εντός χτίζεις 400 τμ για κατοικία. Αν υποθέσουμε ότι και το εκτός είναι οικοδομήσιμο παίρνεις τον ΣΔ που σου ορίζει η εκτός σχεδίου δόμηση (πχ 200+0,05 *(Ε-4.000)... αν η ΖΟΕ παραπέμπει στο ΦΕΚ 181/Δ/85).

Κανείς δεν το ξέρει αυτό. Αν ο σημερινός-μη υλοποιημένος ΣΔ-στο ακίνητο, θα μπορεί να υλοποιηθεί μετά το κλείσιμο της Ο.Α. Οι αναθεωρήσεις που αφορούν τον αδειοδοτημένο Σ.Δ εκτελούνται ακόμη και αν υπάρχει αλλαγή στους όρους δόμησης της περιοχής προς το δυσμενέστερο. Ο μη υλοποιημένος ΣΔ, είναι ένα μεγάλο ρίσκο να αφεθεί για το μέλλον. Σκέψου αναλογικά τι έγινε με το δικαίωμα υψούν παλιών οικοδομών (ακόμη και αν είχαν τότε υπόλοιπο ΣΔ). Μειώθηκε ο ΣΔ και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος σε αυτές τις περιοχές εντός Ρ.Σ πόλεων και το άλλοτε αυτό δικαίωμα, αχρηστεύτηκε. Οπότε, η πρόταση είναι, αν και εφόσον κρίνει ότι θα χρειαστεί στο μέλλον μεγαλύτερης επιφάνειας κτίριο, να εκδώσει την Ο.Α για μεγαλύτερη επιφάνεια και να δημιουργήσει αυτοτελείς-λειτουργικά ανεξάρτητες-κατοικίες (π.χ διώροφο κτίριο με οροφοδιαμερίσματα στο ισόγειο και τον πρώτο όροφο), οπότε ακόμη και αν δεν καταφέρει να αποπερατώσει θα μπορεί να πάρει ρεύμα για τις αυτοτελείς κατοικίες του.

@Christos Σύμφωνα με τη νομοθεσία (βλ. εγκ. 3 Ν. 4178 η οποία μπορεί να ισχύσει κατ΄αναλογία ελλείψει νεότερης ερμηνείας και κατά τις διατάξεις που δεν αντίκεινται σε αυτές του παρόντος νόμου 4495) το πρόστιμο θα επιβληθεί ανεξαρτήτως ισχύος προϋποθέσεων της χρήσης βάσει των κανονισμών. Ανάλογη ερμηνεία είχε δοθεί και για τις σοφίτες, για τα ακραία-πολύ χαμηλά τμήματά του για το αν θα έπρεπε να εισέρχονται στον εμβαδομετρικό υπολογισμό προστίμου υπαγωγής και δυστυχώς έπρεπε να χρεώνεται ολη η επιφάνεια και όχι μόνο αυτή που θα είχε ύψος Κ.Χ ή έστω Β.Χ. Επομένως, έχεις επιφάνεια κλειστού χώρου και το άρθρο 100 δεν έχει εφαρμογή.

Βασικά για μένα δεν θα έπρεπε να ζητείται τίποτα από όλα αυτά. Απλώς θα έπρεπε να δείχνονται τα όρια του γηπέδου και μετά η προς υλοποίηση περίφραξη, με μια τεχνική έκθεση στην οποία θα τεκμηριώνεται ο λόγος που η περίφραξη τοποθετείται εσώτερα (κυκλοφοριακές ανάγκες κλπ).

Για το κενό που αναφέρεις δεν αντιλαμβάνομαι τι εννοείς; Που θα δημιουργηθεί το κενό; (αν θέλεις ανέβασε το τοπογραφικό σου να καταλάβουμε) Σωστά σου λέει η Πολεοδομία ότι θα πρέπει να λάβει έγκριση από Σ.Α, διότι έτσι αναφέρεται στη νομοθεσία (άρθρο 17 ΝΟΚ). Τα περιφράγματα τοποθετούνται είτε κατά μήκος των ορίων των ομόρων οικοπέδων είτε στο πρόσωπο αυτών. "Τα περιφράγματα και τα αυλόθυρα - πορτασιές επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε απόσταση από τα όρια του οικοπέδου και εντός των ορίων αυτού ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΣΑ). Όλα τα περιφράγματα κατασκευάζονται εξ ολοκλήρου εντός του οικοπέδου. Θεωρώ ότι η ύπαρξη εσοχής-εισόδου, εξόδου, ειδικά σε έναν στενό δρόμο είναι απαραίτητη, ειδικά δε όταν έχουμε να κάνουμε με επαγγελματική -βιοτεχνική/βιομηχανική χρήση, λόγω της οποίας αναμένεται η κίνηση βαρέων οχημάτων. Η εσοχή-δημιουργώντας ένα κενό μπροστά-βοηθάει στο να μην κλείνεται η κυκλοφορία και να βελτιώνεται η ορατότητα, η οποία βελτιώνεται περισσότερο αν εκατέρωθεν της εισόδου-εξόδου αποτμηθεί βαθμιαία και μέρος της περίφραξης (δηλαδή μπει η περίφραξη πιο μέσα από τα όρια), δημιουργώντας έτσι μια άτυπη ζώνη επιβράδυνσης και επιτάχυνσης, όπως δηλαδή στις κυκλοφοριακές συνδέσεις.

H Πολεοδομία οφείλει να εκδώσει βεβαίωση απώλειας αν στο φάκελο της Ο.Α δεν υπάρχουν σχέδια. Από κει και πέρα. Το δ. κάλυψης είναι βασικό σχέδιο. Δεν μπορεί να μην ανέβει. Ανασύσταση φακέλου θα πρέπει να γίνει αφού πρώτα βεβαιώσει η Πολεοδομία την απώλεια των σχεδίων που λείπουν από το φάκελο. Πάντως, η άδεια δεν είναι τόσο παλιά για να μην βρίσκονται. Λάβε το στέλεχος της Ο.Α από το αρχείο της Υπηρεσίας και δες στα οπισθόφυλλα μήπως έχει γίνει κάποια αναθεώρηση. Ενδέχεται από λάθος να δημιουργήθηκε νέος αριθμός άδειας λόγω αναθεώρησης και να τα έβαλαν στο νέο φάκελο.

Θα χρειαστεί αφενός να πάρεις τη συναίνεση των συνιδιοκτητών διότι θα κατασκευάσεις κάτι που θα εδράζεται σε κοινόκτητη κατασκευή της οικοδομής (πχ δοκάρι κλπ), αφετέρου αφού πάρεις τη συναίνεση (πλειοψηφίας ή όπως ορίζεται στον κανονισμό) θα πας σε μηχανικό να σου εκδώσει βεβαίωση του άρθρου 30 Ν. 4495 για κατασκευή τέντας.

Η συζήτηση δεν πρέπει να συνεχιστεί χωρίς στοιχεία. Παραθέτεις μια κατάσταση πολύ σύνθετη για την οποία δεν μπορεί να εκφραστεί καμία ασφαλής άποψη από το διαδίκτυο. Κάθετες επιτρέπονταν ακόμη και σε εκτός σχεδίου περιοχές πριν το 1992.

Διότι ο νόμος για να τακτοποιήσεις σου λέει αυτά που έχουμε παραθέσει. Αν δεν έχουν προσωρινά καθοριστεί οι οριογραμμές ή το ρέμα δεν είναι οριοθετημένο, εφαρμόζεις το άρθρο που έχουμε πει. Οι ενδείξεις που έχεις οδηγούν το πιθανότερο στο ότι μπορείς να τακτοποιήσεις. Πλην όμως, στο τοπογραφικό διάγραμμα που θα κάνεις, βλέπεις και την λεκάνη απορροής, την εμβαδομετρείς και έτσι έχεις ένδειξη τάξης ρέματος (μικρό, μεσαίο μεγάλο).

@vasilori Πολύ σωστά σε παραπέμπει ο συνάδελφος @Skrats στο άρθρο 89 όπως έχει τροποποιηθεί. Αναφέρεται και στην πρώτη δημοσίευση του παρόντος θέματος. Θα εξετάσεις αν το ρέμα είναι οριοθετημένο. Αν δεν είναι για τις ανάγκες ελέγχου της υπαγωγής, αναφέρεται πως θεωρούνται οι οριογραμμές για κάθε κατηγορία ρέματος (μικρό, μεσαίο, μεγάλο). Πχ στο μικρό οι οριογραμμές ορίζονται από τις φυσικές όχθες, οπότε εντός αυτών απαγορεύεται η υπαγωγή. κλπ.

Αν δεν έχει γίνει κάποια άλλη μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη η οποία να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, η επιτόπια έρευνα είναι το ξεκίνημα. Σκέφτομαι και μια άλλη λύση. Να γίνει έρευνα τίτλων από δικηγόρο στην μερίδα τόσο του ιδιοκτήτη (μήπως υπάρχει μεταγενέστερος τίτλος) όσο και των όμορων. Μετά με αντιπαραβολή ονομάτων και τοπωνυμίων ίσως βρεθεί η άκρη. Όμως, όπως και να γίνει θα πρέπει να υποδειχθούν τα όρια του γηπέδου (αν δεν έχει καταπατηθεί).

@Casandra Πρόκειται για δικό σου συγγενικό ακίνητο; Σίγουρα τα πράγματα θα είναι δύσκολα αν το γήπεδο έχει εγκαταλειφθεί από προηγούμενες γενιές και ενδεχομένως να έχε χαρακτηριστεί και δασικό. Μια καλή αρχή είναι αυτό που προτείνει ο συνάδελφος. Επιτόπια έρευνα εστιάζοντας σε μεγαλύτερους σε ηλικία μήπως και θυμούνται είτε τον αρχικό ιδιοκτήτη ή τους όμορους και έτσι περιοριστεί η ακτίνα αναζήτησης. Λογικά η περιοχή θα είναι υπό κτηματογράφηση .

Όπως αντιλαμβάνεσαι τέτοιου τύπου ερωτήματα απαιτούν μελέτη και οπωσδήποτε θα πρέπει να ανεβάσεις τοπογραφικό αποτύπωσης και τοπογραφικό τίτλου (κάθετης).

@giorgosv Αν δεν έχει γίνει μικτή κάθετη δηλαδή σύσταση οριζοντίων επί καθέτων, έχουμε την επιλογή να καταχωρήσουμε το συνολικό οικόπεδο, ή το τμήμα (δηλαδή τα όρια χρήσης) της κάθετης για την οποία κάνουμε Η.Τ.Κ. Επομένως, στο ερώτημά σου, δεν θα αρχειοθετηθεί το οικόπεδο (το οποίο ενδεχομένως να περιλαμβάνει και άλλες κάθετες), αλλά αυτές που τροποποιούνται. Δεν ξέρω αν αναφέρεσαι σε παλιότερο ερώτημά σου. Αν ναι δεν το έχω διαβάσει και κάνε τον κόπο αν θες να το επαναδημοσιεύσεις. Y.γ κάνε edit στο προηγούμενο και βάλε τονισμό στο κείμενό σου.

@AKISKOYR Kαλησπέρα. Όπως αντιλαμβάνεσαι με έναν "ξερό" προυπολογισμό με αποκοπές δεν μπορεί να βγει κάποιο συμπέρασμα. Αρχικά ένα σχόλιο για την δομή του προϋπολογισμού. Στοιχειωδώς ένας προυπολογισμός συνταγμένος από μηχανικό, περιλαμβάνει τουλάχιστον 4 στήλες. Στην πρώτη γίνεται σύντομη περιγραφή εργασιών, στη δεύτερη προμετρούμενη ποσότητα, στην τρίτη τιμή μονάδος και στην τέταρτη τα επιμέρους γινόμενα με το τελικό άθροισμα ή και τα επιμέρους αθροίσματα ανά κατηγορίες εργασιών (πχ σκυροδέματα, τοιχοποιίες κλπ). Στο θέμα που εξετάζεις θα κάνω έναν απλό συλλογισμό για να δω έστω και χωρίς καθόλου στοιχεία έργου, περιοχής κλπ, αν ο προϋπολογισμός που παρουσιάζεις είναι εύλογος. Θεωρώ ότι ένα μέσο κόστος κατασκευής συνήθους κατασκευής 1500 Ε/τμ. Θεωρώ επίσης ότι ένα ποσοστό κατασκευαστικής ετοιμότητας (σκελετός, τοιχοποιίες, σοβάδες που θα παραμείνουν κλπ) ανέρχεται στο 40%. Επομένως ένα 60% που απομένει ανάγεται σε 900 Ε/τμ. Ανάγω την επιφάνεια του παταριού σε χώρο κύριας χρήσης με συντελεστή 50% μιας και θα είναι μέρος κατοικίας, οπότε η επιφάνεια χώρου κύριας χρήσης ανέρχεται σε 35+0,50χ20=45 τ.μ--->475μ2*900Ε/μ2=40.500 Ευρώ. --->κατόπιν στρογγυλοποίησης ας πούμε 40.000 Ευρώ. Είμαστε σχετικά κοντά και ίσως θα μπορούσαμε να πούμε ότι ο προϋπολογισμός σου είναι και λίγο υποεκτιμημένος. Τώρα για τις επιμέρους δαπάνες πολλά θα μπορούσαμε να πούμε αλλά δεν έχουμε εικόνα του έργου. Πχ ηλ/κες δαπάνες 1000 Ε και υδραυλικές 3.000Ε. Γιατί; Μήπως οι ηλεκτρολογικές θα σου βγουν παραπάνω; Λες απρόβλεπτα 1600 δηλαδή περίπου 4,84% επί του συνόλου. Θεωρώ ότι είναι μεγάλο το ποσοστό για ένα τέτοιο σύνηθες έργο.

Καλύτερα να βγάλεις ΕΕΔΜΚ για περιτοίχιση από λιθοδομή Αν υπερβαίνει το 1 μ ΄δεν γίνεται με ΕΕΔΜΚ. υγ Μην ποστάρεις το ίδιο ερώτημα σε διαφορετικές θέσεις. Δεν επιτρέπεται από τους κανόνες συμμετοχής.

Καλησπέρα. ΈΕΔΜΚ εκδίδεται για εργασίες περιτοίχισης από λιθοδομή μέχρι 1 μ. Πρόκειται για να μπει διακοσμητική πέτρα (εκείνη την πάχους 4 εκ ή θα επενδυθεί με λιθοδομή εξωτερικά τοιχίο οπλισμένου σκυροδέματος;

Μιλάμε για ερείπιο. Άρα δεν έχεις να δηλώσεις χώρο και χρήση. Αν στο ακίνητο υπάρχει κάποια άλλη αυθαιρεσία και γίνει υπαγωγή γι αυτή, μπορείς στην Τ.Ε να αναφέρεις την ύπαρξη μισγκρεμισμένων τοίχων ερειπίου, που ήταν κάποτε περιστερώνας και οι τοίχοι αυτοί προύφίστανται του 1955 και εμπίπτουν στις εξαιρέσεις του Ν. 4495 (άρθρο 82) και δεν απαιτείται ρύθμιση. Αν δεν κάνεις υπαγωγή γι άλλες αυθαιρεσίες, τα παραπάνω θα τα γράψεις σε μια Τ.Ε και θα την επισυνάψεις στις διοικητικές πράξεις για προ 55 κατασκευές στην Η.Τ.Κ.

@theofani Η απαίτηση για παραχώρηση σε κοινή χρήση στο συνολικό μήκος προσώπου σε όλους τους δρόμους, αποσαφηνίστηκε με την απόφαση 78933/10889/90. Καμία δικαιολογία δεν υπάρχει ειδικά αν η άδεια εκδόθηκε μετά την ημερομηνία αυτή όπου προφανώς εκδόθηκε λανθασμένα, αφού δεν παραχωρήθηκε εδαφική λωρίδα και στους δυο δρόμους, ώστε το ημιπλάτος των οδών στο συνολικό μήκος προσώπου του οικοπέδου, να γίνει 2 μέτρα. Από άποψη αρτιότητας δεν μας επηρεάζει διότι η νομοθεσία λέει ότι η παραχωρηθείσα λωρίδα δεν επηρεάζει την αρτιότητα του οικοπέδου, η οποία καθορίζεται με βάση το αρχικό εμβαδόν προ παραχώρησης. Μας επηρεάζει όμως στην επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη που καθορίζονται βάσει της επιφάνειας του οικοπέδου μετά την παραχώρηση (στο καθαρό εμβαδόν). Εικάζω ότι ενημέρωση Ο.Α δεν μπορεί να γίνει διότι επηρεάζεται το δ. κάλυψης. Αναθεώρηση πάλι δεν μπορεί να γίνει διότι η άδεια έχει μάλλον λήξει. Νομίζω ότι η πιο "ανώδυνη" λύση, από τη στιγμή που το μικρότερο οικοπεδικό εμβαδόν δεν συντελεί σε υπέρβαση Σ.Δ και δεν έχεις κάποια παραβίαση σε πλάγια απόσταση ή οικοδομική γραμμή, από το υφιστάμενο αδειοδοτημένο κτίριο, είναι να θεωρήσεις την Ο.Α καλώς εκδοθείσα και να κάνεις σήμερα την παραχώρηση και στον άλλο δρόμο, εκδίδοντας τη νέα άδεια επισκευών. Μια άλλη λύση είναι να κάνεις υπαγωγή στο Ν. 4495 για νομιμοποίηση λόγω διαφορετικού τοπογραφικού και διαφορετικού δ. κάλυψης πληρώνοντας το παράβολο, αλλά προσωπικά πιστεύω ότι κάνοντας το πρώτο (υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχεις παραβίαση σε πολεοδομικά μεγέθη λόγω του ελαφρώς μικρότερου εμβαδού οικοπέδου) μπορείς να το προχωρήσεις. Τέλος, να προσθέσω ότι πριν από όλα θα πρέπει να εξετάσεις, αν εκείνος ο δρόμος που έδειξαν τότε στο τοπογραφικό της Ο.Α ήταν όντως κοινόχρηστος κοινοτικός δρόμος και όχι κάποια τετράμετρη λωρίδα που είχε ίσως παραχωρηθεί από "τυφλό" οικόπεδο, είτε ενδεχομένως, κάποιος δρόμος που ίσως να μην ήταν καν κοινόχρηστος και να δείχτηκε εσφαλμένα.

@casablanca90 Θα είχε ενδιαφέρον να μας πει πως προέκυψε αυτή η παραβίαση της Δ, αν δηλαδή προήλθε από εσφαλμένη θέση ανέγερσης της οικοδομής, ή λόγω αυθαίρετης επέκτασης εντός της υποχρεωτικής πλάγιας απόστασης.