Pavlos33

Άνοιξες μεγάλη συζήτηση η οποία ξεκίνησε από το Ν. 4014 και άκρη δεν έχει βρεθεί. Η διατύπωση της περίπτωσης 1 α άρθρου 3 ΦΕΚ 270/Δ/85 είναι η εξής: α) Τα κτίσματα για στέγαση των αντλητικών εγκαταστάσεων πρέπει να έχουν τις απολύτως απαραίτητες για το σκοπό αυτό διαστάσεις και μέγιστο ύψος δύο και μισό (2,50) μέτρα. Στα ανωτέρω κτίρια δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 1 παράγραφος 5 εδάφιον α του παρόντος. Υπήρξαν στο παρελθόν εγκύκλιοι για το θέμα των διαστάσεων, αλλά δεν έχουν καμία σημασία. Νομίζω ότι έχει αφεθεί ένα νομοθετικό κενό στην περίπτωση αυτή, καθώς θεωρήθηκε ότι οι αντλητικές εγκαταστάσεις θα είχαν ήδη πάρει ρεύμα, άρα θα είχαν κάποια έγκριση από Δ/νση Γεωργίας. Και μόνο ότι η υποπερίπτωση γη ** της κατηγορίας 3, η οποία αφέθηκε χωρίς να απαιτείται πρόστιμο ή παράβολο, δείχνει ότι για τις συγκεκριμένες κατασκευές είχε εξ αρχής θεωρηθεί άλλο καθεστώς. **(γη) οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζειτο π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου, Κάποτε λόγω της εγκ. 159641/86 την οποία είχε ανεβάσει συνάδελφος εδώ (σε χαμηλή δυστυχώς ανάλυση) και την παραθέτω, είχε επικρατήσει να θεωρούμε τις απαραίτητες διαστάσεις οικίσκου 3χ3=9 τμ και το ύψος 2,50 μ. , πλην όμως κάτι τέτοιο δεν αναφέρεται ρητά στη νομοθεσία πλέον. Επομένως, προσωπική γνώμη εκφράζοντας υπάρχει μια "ανοχή" στο όλο θέμα των διαστάσεων και εναπόκειται στην κρίση μας και τον επαγγελματισμό μας για το κατά πόσο θα θεωρήσουμε ένα χώρο 50 τμ (5χ10) ως απολύτως απαραίτων διαστάσεων για μια αντλητική εγκατάσταση ενός γηπέδου όταν από εμπειρία και γνώση ξέρουμε ότι μια τέτοια συνήθης εγκατάσταση δεν απαιτεί οικίσκο με επιφάνεια πάνω από 5-10 τ.μ. Το παραπάνω παράδειγμα το αντιλαμβανόμαστε αν πάμε και δούμε μέσα και μια μικρή κατοικία, ότι εκεί έχουμε πρόβλημα και ουδεμία σχέση θα έχει αυτό με αντλητικές εγκαταστάσεις, πόσο μάλλον με αναγκαίες διαστάσεις οικίσκου. εγκ. 159641 18.11.86 κτίσματα αντλητικών εγκαταστάσεων.pdf

Σωστά τα λες nbr. Το επισημαίνω και στο αρχικό μήνυμα της συζήτησης ότι αν προβεί σήμερα σε κατάτμηση δεν θα πάρει το "ευργέτημα" που ισχύει δηλαδή να έχει μετά ένα δεύτερο ακίνητο με 200 τμ εντός και 5000 τμ εκτός, δίνοντας τη δόμηση από το εντός στο εκτός, διότι για να ισχύσει αυτό θα έπρεπε το ακίνητο να προϋφίσταται του ΠΔ του 85 (προ ισχύος του ΦΕΚ 181/Δ/85) κάτι που προφανώς δεν θα ισχύει αφού η κατάτμηση θα γίνει σήμερα. Άρα η γνώμη μου είναι ότι ακριβώς αναφέρω στο αρχικό μήνυμα. εδώ

Η απόσταση για τα εκτός είναι 15 μ.

Καλησπέρα @nbr Aπό ότι γράφει το εντός οικισμού τμήμα διαθέτει την απαιτούμενη κατά κανόνα αρτιότητα (1200>1000 ) για να κατατμηθεί σε άρτιο (μένει να μας πει και αν πληροί τα κριτήρια οικοδομησιμότητας). Το εκτός οικισμού όπως αναφέρει έχει 5.000 τμ αλλά χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο (οπότε έχουμε το ζήτημα εδω και 4 μήνες με την υπ΄΄ αριθμ. 176/23 ΣτΕ.

@desptsouk Kαλησπέρα. Αρχικά ισχύει ότι αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος ted. Έχεις ένα ακίνητο με δυο τομείς διαφορετικού πολεοδομικού καθεστώτος. Το εντός οικισμού τμήμα διέπεται από τις διατάξεις του ΦΕΚ 181/Δ/85, όπως τροποποιήθηκε με το ΑΑΠ/289/2011 και βεβαίως από τις ειδικές διατάξεις της σχετικής απόφασης οριοθέτησης-κατηγοριοποίησης του οικισμού (απόφαση Νομάρχη). Το εκτός οικισμού τμήμα διέπεται από τη νομοθεσία περί εκτός σχεδίου δόμησης (ΦΕΚ 270/Δ/85, ν.3212/03, Ν. 3937/11, ν.4759/20 κλπ, και δεν ξεχνάμε την πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 176/23) και ενδεχομένως από ειδικότερες διατάξεις (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ). Κάθε τμήμα εξετάζεται αυτοτελώς για το αν είναι οικοδομήσιμο. Αν το εντός οικισμού τμήμα δεν πληροί την απαιτούμενη αρτιότητα θεωρείται ότι την διαθέτει (θεωρητική αρτιότητα). Το αν είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο (προ 85). Αν για κάποιο λόγο σε ΄΄αρτιο και οικοδομήσιμο, εντός οικισμού τμήμα θες να οικοδομήσεις στο εκτός, θα πρέπει να πληρούνται οι προυποθέσεις της εκτός σχεδίου δόμησης, ήτοι πλάγιες αποστάσεις, ύψος κλπ για την προς αδειοδότηση χρήση.

Αν το δούμε καθαρά με το γράμμα του νόμου, στην κατηγορία 3 δεν υπάρχει απαγόρευση υπαγωγής όταν οι αυθαιρεσίες βρίσκονται σε προκήπιο, όπως ρητά αναφέρεται στην κατηγορία 4. Από την άλλη, μας προβληματίζει το γεγονός για το πως μια αυθαιρεσία κατηγορίας 4, η οποία ενώ μπορεί να είναι μια μικρή παράβαση (πχ με αναλυτικό) ευρισκόμενη στο προκήπιο, αυτή να οδηγεί τη δήλωση σε κατηγορία 5, ενώ μια αυθαίρετη κατασκευή κατηγορίας 3 (π.χ μια αποθήκη) στο προκήπιο να γίνεται αποδεκτή για την υπαγωγή στην εν λόγω κατηγορία. Προσωπικά κλίνω ότι μια τέτοια υπαγωγή στην κατηγορία 3 επιτρέπεται και δεν θα πρέπει να μας φοβίζει διότι αν δούμε το ότι μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 (δηλαδή ακόμη και με μια αυθαίρετη αποθήκη κατηγορίας 3) χωρίς τακτοποίηση, αντιλαμβανόμαστε ότι για τις αυθαιρεσίες αυτές δόθηκε μια σχεδόν πλήρης άφεση πολεοδομικών αμαρτιών.

@teo2 Καλησπέρα Θεόφραστε. Όπως τα λέει ο @venezia παραπάνω. Αν έχεις μέχρι και 50 τμ αυθαίρετη δόμηση ανεξαρτήτως ποσοστού (π.χ έστω ότι είχες 45 τμ και σου έβγαζε ποσοστό υπέρβασης 50%) θα μπορούσες να το υπάγεις κατηγορία 4. δγ) αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση,

@Roukat Σε παρόμοια περίπτωση (όχι προ 55) έλαβα απάντηση από συμβ/φο ότι μπορεί να προχωρήσει σε μεταβιβαστικό (λογικά θα αναγράφει και την επιφάνεια βάσει νεότερης καταμέτρησης) χωρίς τροποποίηση, ο υποψήφιος αγοραστής όμως υπαναχώρησε διότι θέλησε να γίνει τροποποίηση ΠΣΟΙ πράγμα αδύνατον σε πολυκατοικία πολλών διαμερισμάτων. Όμως, κάθε περίπτωση είναι μοναδική με τα ακίνητα στη χώρα μας και θα πρέπει οπωσδήποτε να μιλάμε με την συμβ/φο της υπόθεσης κάθε φορά. Ένα σημαντικό στοιχείο που θα πρέπει να αναδεικνύουμε και εμείς ως μηχανικοί, είναι το να εφιστούμε την προσοχή στον πελάτη μας (υποψήφιο αγοραστή) σε τέτοιες περιπτώσεις που ο τίτλος θα αναγράφει μεγαλύτερη επιφάνεια κλειστών χώρων και περισσότερα χιλιοστά από ότι θα είναι στην πραγματικότητα και μια κατάσταση που σήμερα δεν μπορεί να την διορθώσει με μονομερή τροποποίηση και ποιος ξέρει στο μέλλον τι πρόβλημα μπορεί να του δημιουργήσει μετά από ενδεχόμενες αλλαγές της νομοθεσίας, όταν ο νυν υποψήφιος αγοραστής, θελήσει αύριο να γίνει πωλητής του ακινήτου.

Καλησπέρα. Αρχικά να δεις στην εκτός οικισμού περιοχή αν υπάρχουν περιοριστικές διατάξεις πέραν των γενικών, οι οποίες ορίζουν μεγαλύτερο των 4.000 τμ όριο αρτιότητας και κατάτμησης (πχ περιοχή natura 2000, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ κλπ). Αν μιλάμε για τις γενικές διατάξεις (ελάχιστο όριο αρτιότητας τα 4.000 τμ) τότε αυτό που σκέφτεσαι δεν μπορεί να εφαρμοστεί διότι για να εφαρμοστεί θα έπρεπε το γήπεδο (200+5.000) να προυφίσταται του διατάγματος του 85 (ΦΕΚ 181/Δ/85). Θα κατατμήσεις 1.200 τμ εντός οικισμού και εφόσον ο δρόμος στο εντός οικισμού τμήμα είναι προ 85 θα έχεις ένα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο. Το εκτός οικισμού 5.000 τμ, θα "περιμένει" τα ΤΧΣ και τον χαρακτηρισμό των αγροτικών οδών (ζήσε Μάη μου δηλαδή).

Καλημέρα. Συμφωνώ μαζί σας. Για την έκδοση της Ο.Α δόθηκαν "προνομιακοί" όροι δόμησης για χαμηλά κτίρια με τον περιορισμό ύψους μέχρι τα 8,50 μ. και αυτό θα πρέπει να είναι το ύψος με το οποίο θα γίνουν οι συγκρίσεις και όχι γενικώς με το ύψος περιοχής όπου αυτό σίγουρα είναι πολύ μεγαλύτερο (αφού εφαρμόστηκαν οι διατάξεις χαμηλών κτιρίων).

Ο νόμος αναφέρει για αποθήκες όχι για λεβητοστάσια. Πως σκέφτεσαι να το δηλώσεις;

Ναι, διότι διαφορετικά θα πρέπει να την βάλεις ως μια Λ.Π με αναλυτικό και να μεγαλώσει το πρόστιμο.

Ναι, διότι ο νόμος δεν αναφέρει άλλα κριτήρια πέραν αυτών της χρήσης, της επιφάνειας και του ύψους.

Το συναντώ συχνά στα πλαίσια ελέγχων μου. Δυστυχώς επαληθεύεται ότι γράφαμε εδώ προ διετίας. Πολλοί είδαν φως και μπήκαν αγνοώντας παντελώς τις συνέπειες και τις ευθύνες που απορρέουν από την σύνταξη της ΗΤΚ και μετέτρεψαν αυτό το δύσκολο έργο σύνταξης της Η.Τ να φαίνεται στα μάτια των ιδιοκτητών σαν ένα διεκπεραιωτικό έγγραφο το οποίο κατά τη γνώμη τους θα πρέπει να εκδίδεται γρήγορα και με συνοπτικές διαδικασίες.. Προφανώς και δεν θα μπορούσες να ολοκληρώσεις μια Η.Τ με λανθασμένη υπαγωγή καθώς αν το έκανες θα έφερες εσύ την ευθύνη της νομιμότητας του ακινήτου. Αυτό που προσωπικά κάνω (μαζί μου και πολλοί άλλοι συνάδελφοι) είναι αρχικά να ζητάμε (ή να αναζητούμε επί πληρωμή φυσικά) πλήρη φάκελο από όλα τα απαιτούμενα για να μελετήσουμε την υπόθεση. Επιπλέον και ίσως αυτό είναι το πιο σοβαρό, όταν υπάρχει δήλωση υπαγωγής από άλλο συνάδελφο ενημερώνω τον ιδιοκτήτη ότι το κόστος ελέγχου θα είναι μεγάλο καθώς το ακίνητο θα ελεγχθεί εξονυχιστικά από την αρχή και εφόσον βρεθούν λάθη και ανακρίβειες ενδέχεται να υπάρξει πρόστιμο , εάν και εφόσον βεβαίως η υπάρχουσα δήλωση μπορεί να διορθωθεί. Αν όχι ή αν αυτός διαφωνεί, η υπόθεση απορρίπτεται και ας τα βρει με τον προηγούμενο που προσέλαβε.

Δεν είναι υποχρεωτικό να συμπληρώσεις αριθμό παροχής νερού και ρεύματος.

Όπως φάνηκε διέγραψες το ερώτημα με αποτέλεσμα οι απαντήσεις των συναδέλφων να φαίνονται ξεκρέμαστες. Το παρόν κλειδώνεται μέχρι να το δει ο αρμόδιος συντονιστής και να επιβάλλει την αρμόζουσα ποινή.

Τα παράπονά σου στο ΥΠ.ΕΝ . Εμείς εδώ τι να κάνουμε;

Για να μη χάνεις άσκοπα χρόνο με καθυστερήσεις κατά τον έλεγχο από τον μηχανικό της τράπεζας, θα απευθυνθείς πρώτα σε δικό σου μηχανικό ο οποίος θα ελέγξει το ακίνητο και θα έρθει σε συνεννόηση με τον μηχανικό του πωλητή. αλλά και θα συνδράμει σε ότι χρειαστεί και ο μηχανικός της τράπεζας. Έτσι θα ελεγχθεί το ακίνητο καθώς και τα τεχνικά του έγγραφα από δικό σου μηχανικό ώστε αφενός να είσαι απολύτως σίγουρος ότι το ακίνητο είναι "καθαρό" αφετέρου, ο μηχανικός της τράπεζας θα έχει πλήρη στοιχεία για να κάνει τεχνικό έλεγχο και εκτίμηση του ακινήτου προκειμένου στη συνέχεια η τράπεζα να σου χορηγήσει το δάνειο που σου έχει προεγκρίνει. Ο μηχανικός της τράπεζας θα βασιστεί στα στοιχεία που θα του δοθούν και σε συνδυασμό με την μακροσκοπική αυτοψία που θα κάνει στο ακίνητο θα συντάξει την έκθεση εκτίμησης. Άρα, σημασία για σένα έχει να ξέρεις ότι ο δικός σου μηχανικός έχει ελέγξει ενδελεχώς το ακίνητο που πας να αγοράσεις, ο οποίος θα ελέγξει όλα του τα στοιχεία και θα το μετρήσει. Ανάλογα ισχύουν και για το νομικό έλεγχο όπου θα πρέπει να δεις αν για παράδειγμα το ακίνητο έχει βάρη κλπ. Γενικώς, όταν πάμε να ζητήσουμε δάνειο για αγορά ακινήτου θα πρέπει να έχουμε πλήρη φάκελο και να ξέρουμε από πριν ότι το ακίνητο είναι πεντακάθαρο από νομικής και τεχνικής άποψης. Αλλιώς, σε περιμένουν καθυστερήσεις και επιπλέον έξοδα.

Αρχικά, στο να κατανοήσουμε το ιστορικό της άγνωστης-προς εμάς-υπόθεσης.

Εντάξει με αυτές τις εγκυκλίους θα το έκαναν. Αναμενόμενο και μάλλον κατά την τότε διαδικασία θα πρέπει να προσδιόρισαν οφειλές σε γη και χρήμα βάσει του ν. 1337 οι οποίες θα εκπληρωθούν μετά την κύρωση της Π.Ε. Τώρα για το τμήμα που τέθηκε σε κοινή χρήση (προφανώς για να εφαρμοστεί ένα από τα κριτήρια των ανωτέρω εγκυκλίων για να υπάρχει πρόσωπο σε Κ.Χ) εκτιμώ ότι θα αναγράφεται κάπου κάποια επιφύλαξη αποζημίωσης ή συμψηφισμού με τις εισφορές (;).

Να ρωτήσω με τη σειρά μου το εξής. Σε περιοχή που δεν είχε αναρτηθεί η Π.Ε παρά μόνο η πολεοδομική μελέτη υπήρχε σε ΦΕΚ πως ενέκριναν μόνο με πράξη παραχώρησης σε κοινή χρήση την οικοδομησιμότητα; Μήπως η περιοχή ήταν πρώην προ 23 οικισμός ή πυκνοδομημένο; Πάντως, αυτό που λέει ο tetris γνωρίζω και ο ίδιος αναφορικά με τον τίτλο της πράξης ότι αυτός συνήθως είναι "παραχώρηση σε κ.χ ρυμοτομούμενου" .

Πολύ σωστά.

Αν επιλεγεί σε ένα ΦΚ κατηγορία 1 και σε άλλο ΦΚ κατηγορία 3 (πχ περίπτωση εξώστη άνωθεν Κ.Χ) τότε θα πληρωθεί το παράβολο αλλά και το πρόστιμο λόγω κατηγορίας 3. Αν όλες οι αυθαιρεσίες υπάγονται κατηγορία 1 τότε μόνο το παράβολο. Αν στη δήλωση έχεις και κατ 1 τότε θα κάνεις και κάτοψη ασχέτως αν σε άλλες αυθαιρεσίες που θα βάλεις (κατ. 3) δεν απαιτείται. Οι εξώστες άνωθεν Κ.Χ είναι το πρόβλημα. Αλλιώς μπορείς να τους υπάγεις και με αναλυτικό αν είναι πχ άνωθεν ακαλύπτου οικοπέδου. Υπάρχει μια αλληλουχία διατάξεων από προηγούμενους νόμους που χρησιμοποιούμε και μπορείς να πατήσεις πάνω σε αυτές. Εγκ. 3 Ν. 4178 μας όρισε ότι εξώστες προ ΓΟΚ 85 ανεξαρτήτως επιφάνειας μπορούν να υπαχθούν στην κατηγορία 3. Αν λοιπόν έχεις καθ υπέρβαση εξώστη με επιφάνεια μεγαλύτερη του 20% και βρίσκεται άνωθεν Κ.Χ πόλης (προβολή εσώτερα όμως του κρασπεδόρειθρου) και ο εξώστης κατασκευάστηκε προ 85 μπορείς (και απαιτείται) να τον εντάξεις στην κατηγορία 3. Αν μου επιτρέπεις, επειδή διαισθάνομαι ότι δεν έχεις ασχοληθεί με αυθαίρετα και ίσως είναι η πρώτη επαφή, θα πρότεινα για μερικές φορές να συνεργαστείς με κάποιον έμπειρο συνάδελφο μέχρι να ξετρίψεις και να μπεις στο νόημα.

Στο μόνο που έχω να συνδράμω στην συζήτηση είναι ότι θα χρειαστείς πολλή υπομονή. Από εμπειρία μιλώντας, όλοι όσους ξέρω και προσπαθούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα έχουν σημαντικά προβλήματα τα οποία κατά κύριο λόγο σχετίζονται με το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των πωλητών δεν είχαν ετοιμάσει το ακίνητο για να πωληθεί. Δεν συζητάμε καν για ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας, ενώ μέσω των μηχανικών τους, έχουν ενημερωθεί ότι είναι απαιτούμενο για την πώληση. Πολλοί μεσίτες αγνοούν στοιχείωδη πράγματα και καταφέρονται εναντίον μηχανικών που ζητάνε (ζητάμε) πλήρη στοιχεία (τεχνικά και νομικά) για να προβούν σε έλεγχο νομιμότητας και έκδοση ΗΤΚ. Τα πράγματα δεν είναι απλά τις περισσότερες φορές, καθώς μιλάμε για παλιά ακίνητα-πολλά δε δεκαετίας 60-70-όπου σχέδια έχουν χαθεί και ακόμη και οικοδομικές άδειες είναι χαμένες από τις υπηρεσίες. Ακόμη ένα πρόγραμμα που στην φιλοσοφία του ναι μεν ήταν σωστό, αλλά στήθηκε γρήγορα και οι υπεύθυνοι δεν έλαβαν υπόψη την "αντίδραση" της αγοράς ακινήτων η οποία αντίδραση ήταν η άμεση και τις περισσότερες φορές αναιτιολόγητη, αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης από τους πωλητές κάτι που τείνει να ακυρώσει το πρόγραμμα στην πράξη λόγω έλλειψης ακινήτων. Ένα άλλο στοιχείο που αν δεν κάνω λάθος ισχύει είναι ότι μέσω της ένταξης πρέπει το προς αγορά ακίνητο-εφόσον κριθεί επιλέξιμο και δανειοδοτηθεί-"δεσμεύεται" (μέσω του ΑΤΑΚ του) για 6 μήνες, κάτι που λειτουργεί αποθαρρυντικά στο να διατεθούν ακίνητα, ειδικά δε σε περιοχές με καλή εμπορευσιμότητα κατοικιών.

Καλησπέρα. Από την αρχή των αυθαιρετονόμων ο επιμερισμός παράβασης ύψους και κάλυψης στις οριζόντιες ήταν προβληματικός. Εσύ δεν έχεις διαφοροποίηση μικτού ύψους κάθε οριζόντιας αλλά μεταβολή υψομετρικής στάθμης αφού το υπόγειο έγινε ισόγειο και όλο αυτό μεταφέρεται στην ανοδομή. Θα μπορούσες να βάλεις μια Λ.Π εξηγώντας ότι δεν έχεις υπέρβαση ύψους Ο.Ι ως απόλυτο μέγεθος, αλλά όλη η οικοδομή υπερυψώθηκε κατά 2,85 μ με το συνολικό της ύψος να είναι μικρότερο του μέγιστου επιτρεπόμενου. Κάτι ανάλογο δηλαδή και με την περίπτωση κατά την οποία το συνολικό ύψος οικοδομής ήταν σωστό, αλλά είχαμε μεταβολές στα μικτά εγκεκριμένα ύψη ορόφων (άρα και ύψη Ο.Ι).