Pavlos33

@manolispap Θέτω υπόψη σου και το κεφάλαιο Δ της εγκυκλίου του Ν. 4759/20. Αρκετά μπερδεμένο ζήτημα όπως και τα περισσότερα του Ν. 4759. Είχα κάνει μια προσπάθεια αποκωδικοποίησης εδώ.

Όπως σωστά απάντησε ο συνάδελφος να προσθέσω ότι οι παραπάνω όροι δόμησης αφορούν χρήση κατοικία και οι όροι δόμησης στην εκτός σχεδίου δόμηση, διαφοροποιούνται αναλόγως της προς αδειοδότηση χρήσης. Επιπλέον, στα ισόγεια με χρήση κατοικία το ανώτατο ύψος ανέρχεται στα 4 μ. Σε περιοχές χωρίς ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ ισχύουν όσα γράφεις. Τα υπόλοιπα τα συζητάμε μήνες τώρα αναφορικά με την 176/23 απόφαση ΣτΕ.

Επικαλούμενοι την εγκ. 3 Ν. 4178 και θεωρώντας την ότι ισχύει κατ' αναλογία αφού δεν έρχεται σε αντίθεση με τις διατάξεις του Ν. 4495, στο παράρτημα ΣΤ έγραφε ότι η μη κατασκευή δεν αποτελεί αυθαιρεσία όταν δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Οπότε, αν η θέση είχε προβλεφθεί κλειστή και δεν έγινε τότε θα πρέπει να βάλεις μια Λ.Π (εννοείται χωρίς προυπολογισμό) ώστε να ρυθμιστεί. Αν όμως η θέση προβλέπονταν ανοιχτή, τότε δεν υπάρχει κάτι να τακτοποιηθεί, αφού παραμένει το δάπεδο και δεν έχει χτιστεί κάτι πάνω σε αυτό. Από κει και πέρα είναι δικό σου το ψάξιμο να βρεις τι έχει συμβεί στην Ο.Α διότι δεν είναι λογικό μια υπαίθρια θέση να μετράει στην κάλυψη, στο δ. κάλυψης να μην γίνεται έλεγχος θέσεων και να μην υπάρχει αναφορά σε πράξη δέσμευσης θέσης.

Αν προστίθεται στην κάλυψη τότε προβλέπονταν κλειστή θέση στάθμευσης. Κάπου θα πρέπει να δείχνει τον έλεγχο θέσεων (αναφέρεσαι σε εντός σχεδίου ακίνητο να υποθέσω) και στο φάκελο της άδειας λογικά θα βρήκες και συμβ/κή δέσμευση για τη θέση.

Η αυθαιρεσία ποια είναι; Η θέση στάθμευσης μήπως είναι από τις υποχρεωτικές για την έκδοση της Ο.Α; Στο δ. κάλυψης θα αναφέρεται ο έλεγχος για τον αριθμό των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης.

Το "ειδικής έκτασης" ΚΑΕΚ δεν λέει απολύτως τίποτα καθώς το κτηματολόγιο δεν έχει καμία αρμοδιότητα αναγνώρισης οδών. Μπορεί εσφαλμένα να έδωσε τέτοιο ΚΑΕΚ σε δρόμο αλλά και το αντίστροφο, δηλαδή να έδωσε "ΕΚ" σε ιδιωτική έκταση. Όπως ορθώς ανέφερες παραπάνω και όλοι οι συνομιλητές είπαμε, το πρόβλημα είναι ότι υπάρχει πρόσωπο σε εθνική οδό και το γήπεδο δημιουργήθηκε μετά το 1985.

Καλό απόγευμα Δημήτρη. Πού δύσκολο το βλέπω να σώζεται. Θεώρησαν "τυφλό" προγενέστερο του 2003 αλλά την πάτησαν διότι αγνόησαν ότι έχει πρόσωπο σε εθνική οδό και δημιουργήθηκε μετά το 1985. Εδώ η απόφαση ΣτΕ δεν εμπλέκεται.

Καλησπέρα. Ο αποδεδειγμένος χρόνος δημιουργίας του γηπέδου είναι ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου, δηλαδή το 1991. Τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του ΠΔ 85 (ΦΕΚ 270/Δ/85) και έχουν πρόσωπο σε εθνική οδό για να είναι άρτια απαιτείται πρόσωπο 45 μ και βάθος 50 μ (κατ΄ ελάχιστο). Θα ήταν άρτιο κατά παρέκκλιση αν είχε δημιουργηθεί μεταξύ του 1978 και 1985. Κατά τη γνώμη μου και σύμφωνα με τα στοιχεία που μας δίνεις το γήπεδο δεν είναι άρτιο και κατά συνέπεια δεν οικοδομείται.

Να το πάρουμε με τη σειρά. Υπήρχε μεγαλύτερο γήπεδο το οποίο κατατμήθηκε σε μικρότερα. Το μεγαλύτερο αποτελούσε δουλεύον γήπεδο και αναφέρονταν δουλεία διόδου εις βάρος του και υπέρ όμορου γηπέδου (δεσπόζον) το οποίο λογικά ήταν "τυφλό". Όταν, λοιπόν το μεγαλύτερο γήπεδο, κατατμήθηκε σε μικρότερα, η υποχρέωση συνέχισης δουλείας συνεχίστηκε, όπως και το δικαίωμα από το "τυφλό". Σε αυτό το συμβόλαιο μεταβίβασης που έγινε κατάτμηση τι ακριβώς έγραψαν και τι παρουσίασαν στο προσαρτημένο τοπογραφικό; Έχεις εικόνα αλληλουχίας τίτλων;

Προχώρησέ το όπως το λες. Το πρόστιμο είναι πολύ μικρό.

Αν πηγαίνει για γκρέμισμα μήπως είναι προτιμότερο να γκρεμιστεί προ υπαγωγής. Από κει και ύστερα, αν για κάποιο λόγο ο ιδιοκτήτης θελήσει να το επισκευάσει-αποπερατώσει θα το δηλώσεις με Υ.Δ.Κ.Χ κατά τα γνωστά. Αν όχι, θα το γράψεις ασκεπές ερείπιο και θα το πας με αναλυτικό για ότι υπάρχει από το κτίσμα.

Θα διαφωνήσω. Δεν υπάρχουν ούτε εύκολες αναφορές ούτε παιχνιδάκι όπως λες. Κάθε έργο είναι πολυπαραμετρικό, έχει τις δικές του ιδιαιτερότητες και απαιτήσεις και κρίνεται αυτοτελώς. Για το θέμα της απόφασης 176/23 έχει γίνει ο χαμός . 4 μήνες τώρα έχουν παγώσει όλες οι αγοραπωλησίες και η έκδοση αδειών. Εσύ και άλλοι απέκτησες ένα γήπεδο με υπογραφή μηχανικού ότι ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Δεν παρανόμησε κανείς. Το ότι το ΣτΕ έβγαλε μια απόφαση και μπλόκαρε με τον τρόπο αυτό την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων είναι το πρόβλημα από την απόφαση αυτή και έπειτα. Όπως και να έχει συμβουλέψου τον μηχανικό σου. Μην πάρεις αποφάσεις από μόνος σου.

Το θέμα πρέπει να το μελετήσει μηχανικός. Δεν μπορεί να απαντηθεί από το ίντερνετ. Αρχικά το πρόβλημα που μπορεί να έχεις είναι λόγω της πρόσφατης απόφασης 176/23 του ΣτΕ που ορίζει υποχρέωση προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο κάτι που σχεδόν στο σύνολο της χώρας, οι αγροτικοί δρόμοι δεν έχουν τέτοιο χαρακτηρισμό. Επομένως, αρχικά ενδέχεται το γήπεδο να μην οικοδομείται ή ακόμη και αν βγει Ο.Α από την ΥΔΟΜ αυτή να ανακληθεί στη συνέχεια. Προς το παρόν το τοπίο είναι θολό καθώς από τη μια υπάρχει αυτή η απόφαση και από την άλλη η Διοίκηση δεν έχει προβεί σε καμία κίνηση, εναρμόνισης της νομοθεσίας με αυτή την απόφαση ή έστω κάποιας μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης. Όμως, ανεξαρτήτως αυτής της απόφασης, δεν υπάρχουν δεδομένα για το ακίνητό σου και όπως προανεφερα θα πρέπει να μελετηθεί το θέμα.

Αυτό που μπορείς να κάνεις είναι ένα και μοναδικό. Να κλείσεις ραντεβού με πολιτικό μηχανικό στο γραφείο του και να κανονίσετε να μελετήσει την υπόθεσή σου. Όλα τα άλλα είναι υποθέσεις και με υποθέσεις δεν γίνεται η δουλειά.

Η ερώτηση γενική και οι πληροφορίες λίγες. Το πιθανότερο ο όροφος να είναι παντελώς αυθαίρετος και να διανοίχτηκε οπή για εσωτερική επικοινωνία στην πλάκα οροφής ισογείου. Θα πρέπει να σε προβληματίσει το γεγονός ότι δεν υπάρχει σκελετός οπλισμένου σκυροδέματος στο πρώτο όροφο (αν φυσικά είναι σωστό αυτό που αναφέρεις) σε συνέχεια του σκελετού ισογείου. Επιπλέον, αν όντως τα πράγματα είναι έτσι, εικάζω ότι το ισόγειο θα είναι αρκετά προγενέστερο κτίσμα του 1983. Αν σκοπεύεις να το αγοράσεις να το σκεφτείς πολύ και οπωσδήποτε να συμβουλευτείς πολιτικό μηχανικό να παει να κάνει αυτοψία και να το μελετήσει. Αν το κληρονόμησες και δεν μπορείς να το ξεφορτωθείς το μόνο που μπορείς να κάνεις είναι να το συντηρείς σωστά και να επισκευάζεις ότι έχει φθαρεί, όπου και πάλι θα πρέπει να έχεις την τεχνική γνώμη πολιτικού μηχανικού.

Καλησπέρα. Δεν νομίζω ότι τα σεμινάρια (αν κάποιος τα κάνει) έχουν να προσφέρουν κάτι. Όσοι από εμάς έχουμε ασχοληθεί και με τους τελευταίους "αυθαιρετονόμους" της τελευταίας 15-ετίας έχουμε καταλήξει ότι πολλά (να μην πω τα περισσότερα) διέπονται από ασάφεια. Η δική μου πρόταση είναι να διαβάσεις καλά το ν. 4495 αλλά και να κοιτάζεις τις διάφορες ερωτοαπαντήσεις του ΤΕΕ (έχουν βγει εκατοντάδες) αλλά με επιφύλαξη, διότι αυτές αποτελούν απλώς γνώμες και τίποτα περισσότερο καθώς δεν έχουν την ισχύ νόμου ή εγκυκλίου. Να κοιτάζεις εδώ στο φόρουμ (υπάρχουν θέματα ανά κατηγορία τόσο στο 4495 όσο και στην ΗΤΚ και να ρωτάς ό,τι έχεις απορία. Αν σου τύχει κάποια υπαγωγή, για αρχή (ίσως και για λίγες φορές μετά) θα μπορούσες να συνεργαστείς με έναν έμπειρο συνάδελφο μέχρι να πάρεις τον αέρα.

Για να μην μπερδεύονται όσοι διαβάζουν τα 15 Ευρώ δεν είναι πρόστιμο αλλά τέλος υπέρ ΤΕΕ για την χρήση του συστήματος. Η υπαγωγή οικίσκου αντλητικών εγκαταστάσεων δεν απαιτεί πρόστιμο (ή παράβολο). Η συζήτηση για τις αναγκαίες διαστάσεις όπως αναφέρω είναι μεγάλη και τόσα χρόνια δεν καταλήξαμε κάπου με βεβαιότητα. Όπως αναφέρω και παραπάνω, αρκεί να μην το παρακάνουμε. Τώρα αν έχεις 3χ3 ή 3χ4 ή 2,5 χ 5 μικρή σημασία έχει από τη στιγμή που μέσα υπάρχει το σύστημα της άντλησης. Το στέγαστρο που λες και αυτό περιλαμβάνεται στην υποπαρ. γη διότι στεγάζει μέρος του συστήματος. Επειδή τα ρωτάς και αλλού και χανόμαστε. Η κατηγορία 3 όπως ξέρεις δεν απαιτεί σχέδια. Όμως, επειδή θα τα χρειαστείς (για την ΗΤ) πλεοναστικά θα το κάνεις και θα το ανεβάσεις στα προαιρετικά ώστε μετά την κάτοψη να την συνδέσεις με την πράξη της τακτ/σης στην ΗΤΚ. Τομή δεν απαιτείται.

Άνοιξες μεγάλη συζήτηση η οποία ξεκίνησε από το Ν. 4014 και άκρη δεν έχει βρεθεί. Η διατύπωση της περίπτωσης 1 α άρθρου 3 ΦΕΚ 270/Δ/85 είναι η εξής: α) Τα κτίσματα για στέγαση των αντλητικών εγκαταστάσεων πρέπει να έχουν τις απολύτως απαραίτητες για το σκοπό αυτό διαστάσεις και μέγιστο ύψος δύο και μισό (2,50) μέτρα. Στα ανωτέρω κτίρια δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 1 παράγραφος 5 εδάφιον α του παρόντος. Υπήρξαν στο παρελθόν εγκύκλιοι για το θέμα των διαστάσεων, αλλά δεν έχουν καμία σημασία. Νομίζω ότι έχει αφεθεί ένα νομοθετικό κενό στην περίπτωση αυτή, καθώς θεωρήθηκε ότι οι αντλητικές εγκαταστάσεις θα είχαν ήδη πάρει ρεύμα, άρα θα είχαν κάποια έγκριση από Δ/νση Γεωργίας. Και μόνο ότι η υποπερίπτωση γη ** της κατηγορίας 3, η οποία αφέθηκε χωρίς να απαιτείται πρόστιμο ή παράβολο, δείχνει ότι για τις συγκεκριμένες κατασκευές είχε εξ αρχής θεωρηθεί άλλο καθεστώς. **(γη) οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζειτο π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου, Κάποτε λόγω της εγκ. 159641/86 την οποία είχε ανεβάσει συνάδελφος εδώ (σε χαμηλή δυστυχώς ανάλυση) και την παραθέτω, είχε επικρατήσει να θεωρούμε τις απαραίτητες διαστάσεις οικίσκου 3χ3=9 τμ και το ύψος 2,50 μ. , πλην όμως κάτι τέτοιο δεν αναφέρεται ρητά στη νομοθεσία πλέον. Επομένως, προσωπική γνώμη εκφράζοντας υπάρχει μια "ανοχή" στο όλο θέμα των διαστάσεων και εναπόκειται στην κρίση μας και τον επαγγελματισμό μας για το κατά πόσο θα θεωρήσουμε ένα χώρο 50 τμ (5χ10) ως απολύτως απαραίτων διαστάσεων για μια αντλητική εγκατάσταση ενός γηπέδου όταν από εμπειρία και γνώση ξέρουμε ότι μια τέτοια συνήθης εγκατάσταση δεν απαιτεί οικίσκο με επιφάνεια πάνω από 5-10 τ.μ. Το παραπάνω παράδειγμα το αντιλαμβανόμαστε αν πάμε και δούμε μέσα και μια μικρή κατοικία, ότι εκεί έχουμε πρόβλημα και ουδεμία σχέση θα έχει αυτό με αντλητικές εγκαταστάσεις, πόσο μάλλον με αναγκαίες διαστάσεις οικίσκου. εγκ. 159641 18.11.86 κτίσματα αντλητικών εγκαταστάσεων.pdf

Σωστά τα λες nbr. Το επισημαίνω και στο αρχικό μήνυμα της συζήτησης ότι αν προβεί σήμερα σε κατάτμηση δεν θα πάρει το "ευργέτημα" που ισχύει δηλαδή να έχει μετά ένα δεύτερο ακίνητο με 200 τμ εντός και 5000 τμ εκτός, δίνοντας τη δόμηση από το εντός στο εκτός, διότι για να ισχύσει αυτό θα έπρεπε το ακίνητο να προϋφίσταται του ΠΔ του 85 (προ ισχύος του ΦΕΚ 181/Δ/85) κάτι που προφανώς δεν θα ισχύει αφού η κατάτμηση θα γίνει σήμερα. Άρα η γνώμη μου είναι ότι ακριβώς αναφέρω στο αρχικό μήνυμα. εδώ

Η απόσταση για τα εκτός είναι 15 μ.

Καλησπέρα @nbr Aπό ότι γράφει το εντός οικισμού τμήμα διαθέτει την απαιτούμενη κατά κανόνα αρτιότητα (1200>1000 ) για να κατατμηθεί σε άρτιο (μένει να μας πει και αν πληροί τα κριτήρια οικοδομησιμότητας). Το εκτός οικισμού όπως αναφέρει έχει 5.000 τμ αλλά χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο (οπότε έχουμε το ζήτημα εδω και 4 μήνες με την υπ΄΄ αριθμ. 176/23 ΣτΕ.

@desptsouk Kαλησπέρα. Αρχικά ισχύει ότι αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος ted. Έχεις ένα ακίνητο με δυο τομείς διαφορετικού πολεοδομικού καθεστώτος. Το εντός οικισμού τμήμα διέπεται από τις διατάξεις του ΦΕΚ 181/Δ/85, όπως τροποποιήθηκε με το ΑΑΠ/289/2011 και βεβαίως από τις ειδικές διατάξεις της σχετικής απόφασης οριοθέτησης-κατηγοριοποίησης του οικισμού (απόφαση Νομάρχη). Το εκτός οικισμού τμήμα διέπεται από τη νομοθεσία περί εκτός σχεδίου δόμησης (ΦΕΚ 270/Δ/85, ν.3212/03, Ν. 3937/11, ν.4759/20 κλπ, και δεν ξεχνάμε την πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 176/23) και ενδεχομένως από ειδικότερες διατάξεις (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ). Κάθε τμήμα εξετάζεται αυτοτελώς για το αν είναι οικοδομήσιμο. Αν το εντός οικισμού τμήμα δεν πληροί την απαιτούμενη αρτιότητα θεωρείται ότι την διαθέτει (θεωρητική αρτιότητα). Το αν είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο (προ 85). Αν για κάποιο λόγο σε ΄΄αρτιο και οικοδομήσιμο, εντός οικισμού τμήμα θες να οικοδομήσεις στο εκτός, θα πρέπει να πληρούνται οι προυποθέσεις της εκτός σχεδίου δόμησης, ήτοι πλάγιες αποστάσεις, ύψος κλπ για την προς αδειοδότηση χρήση.

Αν το δούμε καθαρά με το γράμμα του νόμου, στην κατηγορία 3 δεν υπάρχει απαγόρευση υπαγωγής όταν οι αυθαιρεσίες βρίσκονται σε προκήπιο, όπως ρητά αναφέρεται στην κατηγορία 4. Από την άλλη, μας προβληματίζει το γεγονός για το πως μια αυθαιρεσία κατηγορίας 4, η οποία ενώ μπορεί να είναι μια μικρή παράβαση (πχ με αναλυτικό) ευρισκόμενη στο προκήπιο, αυτή να οδηγεί τη δήλωση σε κατηγορία 5, ενώ μια αυθαίρετη κατασκευή κατηγορίας 3 (π.χ μια αποθήκη) στο προκήπιο να γίνεται αποδεκτή για την υπαγωγή στην εν λόγω κατηγορία. Προσωπικά κλίνω ότι μια τέτοια υπαγωγή στην κατηγορία 3 επιτρέπεται και δεν θα πρέπει να μας φοβίζει διότι αν δούμε το ότι μπορεί να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 (δηλαδή ακόμη και με μια αυθαίρετη αποθήκη κατηγορίας 3) χωρίς τακτοποίηση, αντιλαμβανόμαστε ότι για τις αυθαιρεσίες αυτές δόθηκε μια σχεδόν πλήρης άφεση πολεοδομικών αμαρτιών.

@teo2 Καλησπέρα Θεόφραστε. Όπως τα λέει ο @venezia παραπάνω. Αν έχεις μέχρι και 50 τμ αυθαίρετη δόμηση ανεξαρτήτως ποσοστού (π.χ έστω ότι είχες 45 τμ και σου έβγαζε ποσοστό υπέρβασης 50%) θα μπορούσες να το υπάγεις κατηγορία 4. δγ) αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση,

@Roukat Σε παρόμοια περίπτωση (όχι προ 55) έλαβα απάντηση από συμβ/φο ότι μπορεί να προχωρήσει σε μεταβιβαστικό (λογικά θα αναγράφει και την επιφάνεια βάσει νεότερης καταμέτρησης) χωρίς τροποποίηση, ο υποψήφιος αγοραστής όμως υπαναχώρησε διότι θέλησε να γίνει τροποποίηση ΠΣΟΙ πράγμα αδύνατον σε πολυκατοικία πολλών διαμερισμάτων. Όμως, κάθε περίπτωση είναι μοναδική με τα ακίνητα στη χώρα μας και θα πρέπει οπωσδήποτε να μιλάμε με την συμβ/φο της υπόθεσης κάθε φορά. Ένα σημαντικό στοιχείο που θα πρέπει να αναδεικνύουμε και εμείς ως μηχανικοί, είναι το να εφιστούμε την προσοχή στον πελάτη μας (υποψήφιο αγοραστή) σε τέτοιες περιπτώσεις που ο τίτλος θα αναγράφει μεγαλύτερη επιφάνεια κλειστών χώρων και περισσότερα χιλιοστά από ότι θα είναι στην πραγματικότητα και μια κατάσταση που σήμερα δεν μπορεί να την διορθώσει με μονομερή τροποποίηση και ποιος ξέρει στο μέλλον τι πρόβλημα μπορεί να του δημιουργήσει μετά από ενδεχόμενες αλλαγές της νομοθεσίας, όταν ο νυν υποψήφιος αγοραστής, θελήσει αύριο να γίνει πωλητής του ακινήτου.