Pavlos33

Η άποψή μου είναι ότι πρέπει να γίνει τροποποίηση, καθώς υπάρχει αναντιστοιχία μεταξύ σχεδίων άδειας-σύστασης και υφιστάμενης κατάστασης. Το διαμέρισμα δεν πρέπει να εμπεριέχει κοινόχρηστους χώρους και οι φωταγωγοί είναι κοινόχρηστοι. Τυχόν λάθη και παραλείψεις του παρελθόντος θα διορθωθούν σήμερα.

Είναι το σύνηθες λάθος που γινόταν με τα διαμερίσματα προ ΓΟΚ 85, όπου περνούσε στην εμβαδομέτρηση η επιφάνεια του φωταγωγού ενώ δεν θα έπρεπε. Σήμερα, θα εμβαδομετρήσεις τους κλειστούς χώρους του διαμερίσματος χωρίς τον φωταγωγό. Πολύ πιθανό και η περιγραφή στον τίτλο να μην αναφέρει ότι το διαμέρισμα συνορεύει με φωταγωγό. Η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει μέσω τροποποίησης της σύστασης να "περάσει" μόνο η επιφάνεια κλειστών χώρων του διαμερίσματος χωρίς τον φωταγωγό.

@Skrats Στην περιοχή (ζώνη) προτεινόμενης οριοθέτησης (ουσιαστικά επέκτασης του συνεκτικού τμήματος) οικισμού και βεβαίως εντός ζώνης των 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις των στάσιμων οικισμών και όχι αυτές του ΣΧΟΟΑΠ. Επομένως, η κατάτμηση (εφόσον το ακίνητο έχει αποκλειστική χρήση κατοικία και όχι μικτή χρήση) ελέγχεται με ελάχιστη αρτιότητα 500 τμ εφόσον η μεταβίβαση γίνει σε μόνιμο ή καταγόμενο από τον οικισμό που δεν έχει άλλη κατοικία (όπως το γράφει το ΠΔ) και εφόσον έχει πρόσωπο σε δρόμο. Προφανώς στο τμήμα που θα βρεθεί το κτίριο θα πρέπει να πληρούνται και όλες οι διατάξεις, όπως δόμηση, κάλυψη, πλάγιες αποστάσεις και ύψος. Στους στάσιμους έχεις μέγιστη δόμηση 200 τμ, κάλυψη 60%, πλάγιες 2,50 μ και ύψος 7,50 μ. Τέλος θα πρέπει στην περίπτωση κατάτμησης να ενημερωθεί και η οικοδομική άδεια καθώς η αρχική άδεια, μετά την κατάτμηση, παύει να αντιστοιχεί στο αρχικό οικόπεδο. Αν πάλι, η κατάτμηση δεν γίνεται μέσω μεταβίβασης σε μόνιμο ή καταγόμενο από τον οικισμό τα πράγματα αλλάζουν. Οπότε, κάνε την έρευνά σου σύμφωνα με τα παραπάνω. Για την πληρότητα της απάντησης να προσθέσω ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα Πολεοδομίες έχουν υποβάλει ερώτημα για το αν απαιτείται και στους στάσιμους οικισμούς (ζώνη 800 μ εκτός συνεκτικού τμήματος) πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, κατ' εφαρμογή της απόφασης ΣτΕ 176/23 για τις εκτός σχεδίου/οικισμού περιοχές. Οπότε, μαζί με την δική σου έρευνα, ρώτησε και στην ΥΔΟΜ μήπως έχει "ξεφυτρώσει" κανένα περίεργο έγγραφο που μας διαφεύγει. Προσωπικά δεν το θεωρώ πιθανό κάτι τέτοιο, αλλά με τόσες αλλαγές που έχουν γίνει, ποτέ δεν ξέρεις.

Καλησπέρα Θεόφραστε. Υπολογίζεται και το υπόγειο στον προσδιορισμό της κατηγορίας 4, διότι βρίσκεται σε ακίνητο εκτός σχεδίου. Δεν θα υπολογίζονταν, αν ήταν εντός σχεδίου και δεν αποτελούσε αυτοτελή χώρο.

Το θέμα είναι πιο σύνθετο από ότι φαίνεται. Έχουμε την απόφαση ΣτΕ 176/23. Βάσει αυτής, το γήπεδο, ακόμη και αν διέθετε την ελάχιστη αρτιότητα, έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) κοινόχρηστο δρόμο και βεβαίως, ως επιπλέον ερώτημα, ισχύουν οι παρεκκλίσεις (πχ εντός ζώνης 500 μ) ; Από τη στιγμή που έθεσες σε ακυρότητα την Ο.Α κατά την υπαγωγή (ψευδή στοιχεία Ο.Α), με ποια χρήση υπήγαγες το αυθαίρετο; Έβαλες κτηνοτροφικό κτίριο ή κάτι άλλο;

Καταρχάς, μην παραλείπεις να τονίζεις τις λέξεις. Δεν κατάλαβα...Η υπαγωγή έχει γίνει ή όχι; Τι εννοείς ότι η αγοράστρια επιθυμεί να αλλάξει χρήση; Πως θα την αλλάξει;

@ntemhs Καλησπέρα. Δώσε περισσότερες πληροφορίες. Πότε έγινε η υπαγωγή; Τι εννοείς ότι το γήπεδο είναι 2 στρέμματα και όχι τέσσερα; Υπήρχε Ο.Α με ψευδή στοιχεία;

@Skrats Καλησπέρα. Θα πρέπει να δώσεις περισσότερες πληροφορίες. Το ακίνητο βρίσκεται εντός 800 μ από το κέντρο του στάσιμου οικισμού και εντός προτεινόμενης επέκτασης-οριοθέτησης οικισμού; Το κτίσμα είναι παντελώς αυθαίρετο και για ποια χρήση ρυθμίστηκε;

@panosges Στην εκτενή και πολύ αναλυτική απάντηση του Ιάσονα να συμπληρώσω ότι δεν αρκεί να συμπληρώσεις τον ψηφιακό φάκελο της ΗΤΚ. Θα πρέπει να ελέγξεις το ακίνητο βάσει των στοιχείων που τεκμηριώνουν τη νομιμότητα του κτίσματος. Ο Ν.1337/83 έδωσε αναστολή κυρώσεων και σύμφωνα με τις τότε διατάξεις στο φάκελο (θα τον αναζητήσεις στο τμήμα αυθαιρέτων της ΥΔΟΜ) θα πρέπει να αλιεύσεις δυο υπεύθυνες δηλώσεις το παράβολο (ήτοι το καταθετήριο που νομίζω ήταν 10.000 δραχμές τότε) τοπογραφικό διάγραμμα και κάτοψη. Με αυτά θα συγκρίνεις προκειμένου να διαπιστώσεις αν το κτίσμα τελεί υπό αναστολή κυρώσεων. Διαφορετικά θα πρέπει να τακτοποιηθεί. Βεβαίως αν θέλει ο ιδιοκτήτης μπορεί να το τακτοποιήσει κερδίζοντας έτσι την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Επιπλέον θα ελέγξεις τυχόν άλλες αυθαίρετες κατασκευές στο οικόπεδο, όπως για παράδειγμα περιτοιχίσεις, περιφράξεις, κάποιο στέγαστρο ίσως κλπ. Σε καμία περίπτωση δεν καταχωρείται σαν αδόμητο όπως ορθώς προανέφερε ο συνάδελφος παραπάνω.

Καλημέρα. Θα απαιτηθεί έκδοση οικοδομικής άδειας. Η ΕΕΔΜΚ δεν υποστηρίζει τέτοια περίπτωση.

Για να εξαντλήσεις την έρευνα μπορείς να απευθυνθείς στην Πολεοδομία αιτούμενη με βάση τα στοιχεία του ιδιοκτήτη, την δ/νση και την απόφαση χαρακτηρισμού του. Εκτιμώ ότι αν τυχόν έχει εκδοθεί κάποια άδεια θα υπάρχουν στοιχεία και στην εφορεία Νεοτέρων η οποία θα είχε δώσει έγκριση. Έτσι όπως το περιγράφεις, μάλλον απίθανο να έχει υπάρξει άδεια.

Καλησπέρα. Αν κρίνω από την ημερομηνία έκδοσης της Ο.Α, εφαρμόστηκε ο ΓΟΚ 73. Τότε εμβαδομετρούσαν με το περίγραμμα της κάλυψης οπότε γι αυτό και το μπέρδεμα. Ο συνάδελφος που ρύθμισε τις αυθαιρεσίες, ορθώς εμβαδομέτρησε την επιφάνεια κλειστών χώρων και δεν έβαλε το φωταγωγό. Σε ενδεχόμενη μελλοντική ΠΣΟΙ ο φωταγωγός θα εισαχθεί στους κοινόχρηστους χώρους. Για την έκδοση της Η.Τ όπως ίσως γνωρίζεις, στον πίνακα των επιφανειών αντιστοιχίζονται ανά σειρά οι εκδοθείσες διοικητικές πράξεις με τις επιφάνειες. Συνεπώς, στην πρώτη σειρά βάζεις την Ο.Α και επιφάνεια 114,40 τμ. Σε επόμενη σειρά, την πράξη υπαγωγής ν. 4495 με επιφάνεια 107,98 τμ και θα βάλεις και μια ακόμη σειρά με την πράξη της υπαγωγής με αρνητική επιφάνεια -114,40 τμ ώστε να σου βγει στο τέλος η υφιστάμενη επιφάνεια 107,98 τμ. Στα σχόλια του πίνακα επεξηγείς για να μπορεί κάποιος να κατανοήσει τι έχει συμβεί.

Καλησπέρα. Η συμβολαιογραφική δέσμευση θέσεων στάθμευσης επιτρέπεται εφόσον δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Αν λοιπόν η προς δέσμευση Θ.Σ δεν επηρεάζει την φύτευση, ή κάποια υποχρεωτική για την έκδοση της άδειας, θέση ή χώρο ελιγμών των υποχρεωτικών θέσεων, τότε μπορεί να δεσμευτεί συμβολαιογραφικά χωρίς κάτι περαιτέρω.

@NefeliPa Καλημέρα. Μήπως δεν έχει εκδοθεί ποτέ οικοδομική άδεια μιας και το κτίριο είναι διατηρητέο; Αν έχει στοιχεία αναπαλαίωσης ανακατασκευής τότε θα πρέπει να γίνει ενδελεχής έρευνα γιατί τότε, το πιθανότερο είναι να εκδόθηκε κάποια άδεια επισκευής.

@MariaAn95 Το ένα θέμα είναι η νομιμότητα του υπάρχοντος, την οποία από ότι φαίνεται διαθέτεις λόγω της τακτοποίησης που έχει γίνει. Το να κριθεί μια κατασκευή ως επικινδύνως ετοιμόρροπη είναι μια άλλη διαδικασία και παρέχει διαφορετικά δεδομένα. Η ανακατασκευή στέγης αποτελεί μια εργασία του άρθρου 29 πλην όμως (προσωπική άποψη εκφράζοντας) οφείλει να γίνει με τον ίδιο στατικό φορέα. Για παράδειγμα κεραμοσκεπή με ξύλινους αμοίβοντες με την ανακατασκευή να γίνεται πάλι με ξύλινους αμοίβοντες και κεραμίδια. Τώρα, αν έχεις στέγη από οπλισμένο σκυρόδεμα, η άποψή μου είναι ότι δεν μπορείς να την ανακατασκευάσεις μέσω του άρθρου 29 (γενικώς οι άδειες μικρής κλίμακας αποκλείουν το οπλισμένο σκυρόδεμα) και ότι θα απαιτηθεί κανονική Ο.Α, πλην όμως μια τέτοια άδεια προϋποθέτει αρτιότητα οικοδομησιμότητα.

Το ζήτημα δεν μπορεί να απαντηθεί έτσι απλά χωρίς στοιχεία. Υπάρχουν δυο σκέλη που εξετάζονται μαζί. Το πολεοδομικό σκέλος και το νομικό. Δηλαδή η τεχνική ταύτιση του ακινήτου και η νομική του υπόσταση. Αυτά θα πρέπει και μεταξύ τους να ταυτίζονται. Τότε έχουμε την καταχώρηση στην ΗΤΚ. Άρα, στο θέμα τίτλου θα δεις την αλληλουχία των συμβολαίων, τις αναφορές που γίνονται σε τοπογραφικά κατόψεις κλπ, ενώ σε ο,τι αφορά το πολεοδομικό σκέλος θα αναζητήσεις Ο.Α, τυχόν τακτοποιήσεις κλπ. Αν τίποτα από όλα αυτά δεν έχει γίνει, θα πρέπει να γίνουν προ έκδοσης ΗΤΚ.

Αν στραβώσει η δουλειά και αποδειχθεί αργότερα ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να χτίσει αντιλαμβάνεσαι φαντάζομαι τι θα επακολουθήσει. Οπότε, αν χρειάζεται τόσος χρόνος αυτό δεν είναι δικό σου πρόβλημα, αλλά του ιδιοκτήτη. Εσύ απλώς τον ενημερώνεις.

@KaizerSozeΓια να μην συζητάμε άσκοπα μια και το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης έχει ατονήσει μετά την απόφαση 176/23 του ΣτΕ, θα πρέπει να δεις δυο πράγματα. 1ο (το εύκολο). Να εκδόσεις πιστοποιητικό natura (θα ζητούνταν στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α) μέσω της πύλης του Κτηματολογίου https://www.ktimatologio.gr/e-services/35 για να είσαι 100% σίγουρος ότι όντως υπάρχει το τμήμα αυτό εντός του γηπέδου. 2ο (το δύσκολο). Να επιβεβαιώσεις (όχι με προσωπικές απόψεις αλλά εγγράφως) αν στην περιοχή εφαρμογής του ΓΠΣ επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Γενικότερα, ζητήματα σε περιοχές natura δεν έχουν διευκρινιστεί τα τελευταία χρόνια καθώς ο πρώτος νόμος εφαρμογής μας ήρθε το 2011 (Ν.3937) και στη συνέχεια πέρασε σχεδόν μια δεκαετία απόλυτης διάλυσης-κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας, εντός και εκτός σχεδίου. Αν και εφόσον τελικά αποδειχθεί εγγράφως ότι το γήπεδο δύναται να είναι οικοδομήσιμο βάσει παρεκκλίσεων θα πρέπει λόγω του ότι το θέμα είναι σύνθετο (εν μέρει εντός natura) να αιτηθείς βεβαίωση όρων δόμησης. Σε καμία περίπτωση να μην ρισκάρεις και να δώσεις "καθαρή" δήλωση αρτιότητας οικοδομησιμότητας χωρίς βεβαίωση.

Καλύτερο θα ήταν να περιγράψεις με λεπτομέρειες το θέμα που σε απασχολεί για να υπάρξουν απαντήσεις.

@alexandergreek Καλησπέρα. Στο παρόν δίνονται τιμές ζώνης που ίσχυαν την 1.2016 για τον υπολογισμό προστίμου αυθαιρέτων κατασκευών. Αν το ερώτημα αφορά υπολογισμό αντικειμενικής αξίας και όχι τιμής ζώνης για τα αυθαίρετα, ενημέρωσε να το μεταφέρω στο σωστό νήμα.

Απευθύνεσαι στο μηχανικό σου. Τα αυθαίρετα και τα πρόστιμά τους είναι αρκετά σύνθετα και έχουν υποπεριπτώσεις. Άρθρο 94 Ν. 4495/17 ως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα.

@KaizerSozeΗ Πολεοδομία που ρώτησες ποια γνώμη εξέφρασε;

To θέμα συνεχίζεται σε αντίστοιχο του ΝΟΚ

@deskar Υποθέτω ότι η σκάλα θέλεις να κατασκευαστεί εντός Δ (υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος). Δύσκολο θέμα θίγεις και χωρίς σαφή αναφορά στο άρθρο 17 του ΝΟΚ. Με το άρθρο 14 (αποστάσεις από τα όμορα κτίρια) είσαι εντάξει στη μελέτη; Πάντως, μια αναφορά που γίνεται για τις κλίμακες κινδύνου, ο νόμος απαιτεί 1 μέτρο απόσταση από το όριο, όταν αυτές θα κατασκευαστούν εντός υποχρεωτικού ακάλυπτου.

@ElissavetBΘίγεις διαφορετικά και πιο σύνθετα ζητήματα, τα οποία δεν αναφέρεις στο αρχικό σου ερώτημα Καταπατάται όμορο οικόπεδο; Η αναφορά στην μεσοτοιχία καταλαβαίνεις ότι μας παραπέμπει στον ΓΟΚ 29 (παλαιό σύστημα δόμησης) με κοινό μεσότοιχο μεταξύ των όμορων κτιρίων εν επαφή σε διαφορετικά οικόπεδα. Περιέγραψε το ερώτημα σωστά και αναλυτικά προς οικονομία συζήτησης.