Pavlos33

@DPS Έχεις παραβίαση κοινόχρηστου χώρου πολυκατοικίας. Το πιθανότερο είναι να επιτρέπεται η υπαγωγή εάν η επέκταση του διαμερίσματος έγινε από κατασκευής της οικοδομής, κάτι το οποίο δηλώνει υπεύθυνα ο νυν ιδιοκτήτης (παρ. 5 άρθρο 98). Στη συνέχεια και πάντοτε σε συνεργασία με την συμβολαιογράφο της υπόθεσης, εξετάζεται αν μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης σύμφωνα με την παρ. 7 (*)του ίδιου άρθρου. Το πως θα προσδιορίσεις την παράβαση συνήθως είναι δευτερεύον θέμα στην προκειμένη περίπτωση. Έχουμε στο παρελθόν συζητήσει για ΥΔΚΧ, ή Δ.Δ σύμφωνα με την εγκ. 2 . Τώρα, εφόσον ο αυθαίρετος χώρος πληροί τις προυποθέσεις της παρ "γιε" κατηγορίας 3 (**μεταβολή διαστάσεων περιγράμματος μέχρι 5% και εμβαδού μέχρι 5%) το εξετάζεις. Όμως, ακόμη και στην περίπτωση που καταλήξεις στην κατηγορία 3 θα πρέπει να σχεδιάσεις την νέα κάτοψη (αν όλα τα υπόλοιπα είναι σωστά, θα το κάνεις επάνω στο εγκεκριμένο σχέδιο) η οποία ναι μεν στην κατηγορία 3 δεν είναι απαιτούμενο δικαιολογητικό, αλλά θα χρειαστεί στην συνέχεια της διαδικασίας (αν γίνει μονομερής τροποποίηση). Μη ξεχνάς ότι το σημαντικό είναι να εξεταστεί πριν την υπαγωγή σε συνεργασία με την συμβολαιογράφο εάν γίνεται η μονομερής τροποποίηση σύστασης, ώστε και εσύ να είσαι επαγγελματικά σωστός απέναντι στον εντολέα σου. (*) Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση. (**) αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α, β και γ της παρ.2 του άρθρου 89,

Στο έγραψε παραπάνω ο Δημήτρης. Άρθρο 1024 αστικού κώδικα. Κάνε αναζήτηση στην google και θα σου βγάλει πολλά άρθρα.

Τα ένσημα και η διαδικασία ανοίγματος έργου είναι πάντοτε απαιτητά. Το ερώτημα ήταν αν γίνεται κοινοποίηση της έγκρισης του Α 30 στο ΙΚΑ. Προσωπική μου εκτίμηση είναι ότι δεν κοινοποιείται όπως η ΕΕΔΜΚ. Επιπλέον σε βλέπω μπερδεμένη. Η βεβαίωση του Α 30 αφορά την μη απαίτηση εγκρίσεων για τις εργασίες που προβλέπονται στο άρθρο αυτό και όχι βεβαίωση νομιμότητας ή κάποιας μορφής άδεια. Η ημερομηνία που δείχνει η βεβαίωση που αναγράφει ισχύς για μια μέρα δεν παίζει κανένα απολύτως ρόλο. Βοηθητικά και για τυχόν έλεγχο μπορείς στο ελεύθερο κείμενο της βεβαίωσης να αναγράφεις τις εργασίες που σκοπεύει να κάνει ο ιδιοκτήτης οι οποίες προφανώς και εμπίπτουν στο εν λόγω άρθρο και δεν απαιτούν καμία Ο.Α ή ΕΕΔΜΚ.

Αν έχω καταλάβει σωστά, η τρέχουσα χρήση ρυθμίστηκε ως αυθαίρετη και είναι χρήση φροντιστηρίου. Επομένως, για να υπάρξει χρήση κατοικίας θα πρέπει να γίνει μέσω άδειας αλλαγής χρήσης.

@patty Όπως πολύ σωστά αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος Άκη, η βεβαίωση αυτή (αφορά την μη απαίτηση εγκρίσεων από φορείς και όχι βεβαίωση νομιμότητας) δεν έχει θεσμοθετημένη χρονική ισχύ και εύλογα αφού επί της ουσίας δεν αποτελεί κάποια βεβαίωση νομιμότητας. Ίσως και γι αυτό το λόγο, το σύστημα δεν εμφανίζει εύρος χρονικής ισχύος, αλλά δίνει (ομολογουμένως, μπερδεύοντας περισσότερο) μόνο την ημερομηνία έκδοσης και ισχύ για μια ημέρα. Πολύ σωστά επισημαίνει ο Άκης ότι δεν θα την έχεις για πάντα, αφού μπορεί σε μια περιοχή να αλλάξει το καθεστώς και να απαιτηθούν εγκρίσεις. Για την κατάθεση στην Αστυνομία η απάντηση είναι αρνητική και το έναυσμα της ερώτησής σου εικάζω ότι αποτελεί η παλαιά και ήδη καταργηθείσα εδώ και χρόνια, έγκριση εργασιών προ 48 ωρών. Τώρα, για το αν μια βεβαίωση μηχανικού περί μη απαίτησης εγκρίσεων κοινοποιείται στο ΙΚΑ (ΕΦΚΑ) κανείς δεν ξέρει και μάλλον κανείς δεν έχει τέτοια εμπειρία ως σήμερα. Η δική μου υπόθεση είναι ότι η βεβαίωση αυτή δεν κοινοποιείται, σε αντίθεση με την ΕΕΔΜΚ η οποία αναφέρεται ρητά στην νομοθεσία ότι κοινοποιείται αμελλητί στο ΙΚΑ. Αν μάθεις κάτι σχετικά με αυτό ενημέρωσέ μας.

Πολύ σωστά. Το αυτοτελές κτίριο στο γήπεδο θα έχει κάποια από τις κύριες χρήσεις του κτιριοδομικού (άρθρο 3). Η "αποθήκευση" είναι μια από αυτές.

@Giteana Ευχαριστώ για την παράθεση των στοιχείων για το "μπαγδατί". Στις περιοχές μου το λένε "τσατμά" ή "τσατμάδες". Το συναντούσαμε στα πολύ παλιά σπίτια συνήθως με τα οριζόντια στοιχεία των εσωτερικών χωρισμάτων αντί για ξύλινα πηχάκια να είναι καλάμια και το επίχρισμα λάσπη από χώμα με ασβέστη. Επίσης, καλάμια έβαζαν και στις κεραμοσκεπές αντί για το σημερινό ξύλινο πέτσωμα και από πάνω τα παλιά κεραμίδια με λάσπη. Το δικό σας σπίτι πέραν των εσωτερικών χωρισμάτων κατασκευασμένων με τον τρόπο αυτό, ως φέροντα οργανισμό διαθέτει τοιχοποιίες από ωμόπλινθους (πλινθοδομές) ή κάποιο συνδυασμό, συνήθως χαμηλά πέτρα και μετά πλινθοδομή; Η στέγη είναι με κεραμίδια; Από εκεί θα πρέπει να ξεκινήσουμε για να δούμε τι παρεμβάσεις μπορούν να γίνουν. Ένα τέτοιο σπίτι δεν θα αντιμετωπιστεί με την συλλογιστική ενός σπιτιού που χτίζεται σήμερα με σύγχρονα υλικά. Οι παρεμβάσεις θα είναι προσεκτικές και ανάλογες του τρόπου κατασκευής του και θα πρέπει να είστε προετοιμασμένη για απρόβλεπτα κατά την ανακαίνισή του καθώς στα παλιά σπίτια είναι γνωστό ότι μια δουλειά πας να κάνεις και δυο προκύπτουν. Ίσως αν θέλατε να ανεβάσετε φωτογραφίες οι οποίες θα μας βοηθούσαν να καταλάβουμε περισσότερα πράγματα από τα λόγια.

Επειδή πολλοί από εμάς αναρωτιόμαστε τι μπορεί να είναι το "μπαγδάτι" και ίσως να το γνωρίζουμε με άλλη ονομασία στις περιοχές μας, ας κάνει τον κόπο κάποιος συνάδελφος που το γνωρίζει να αναφέρει κάποιες λεπτομέρειες για τον τρόπο δόμησης που αφορά η λέξη.

Από αδιαφορία δεν το κάνουν ή λόγω σύνθετης διαδικασίας; Αν είναι το πρώτο, πραγματικά είναι κρίμα. Βλέπω Δήμους της χώρας με μαγευτικές και πεντακάθαρες παραλίες και έχουν γαλάζια σημαία ελάχιστες παραλίες.

Συνάδελφε, αν θέλεις ανέβασε και το σχέδιο σού να έχουμε εικόνα του ερωτήματός σου και πληροφόρησέ μας για τις επιφάνειες των γηπέδων, τη θέση τους (αν πχ βρίσκονται εντός ΓΠΣ/ natura κλπ) και το αν έχουν πρόσωπο σε δρόμο και αν ναι, τι είδους δρόμος είναι. Σαφώς οι συνάδελφοι επισημαίνουν την πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 176/23 και κοιτάζουμε και το ν. 4759/20 με την ερμηνευτική του εγκύκλιο. Σημαντικό στοιχείο είναι η χρονική στιγμή που θεωρούνται τοις πράγμασι συνενωμένα (πχ η ημερομηνία μεταγραφής του τελευταίου συμβολαίου και στη περίπτωσή σου του ίδιου ενός συμβολαίου).

Στην άδεια δεν προβλέπονταν διαχωρισμός σε διαμερίσματα, ενώ σήμερα βλέπουμε διαμερίσματα τα οποία προέκυψαν από την ΠΣΟΙ. Αυτή η κατάσταση θεωρώ ότι αποτελεί παράβαση Δ.Δ.

Δημήτρη ακόμη και αν η σύσταση υπήρχε προ ανεγέρσεως της οικοδομής, η άδεια δεν προέβλεπε διαχωρισμό σε διαμερίσματα, παρά ενιαίο χώρο (αδιαμόρφωτο τότε). Οπότε, άφηναν το χώρο για μελλοντικό κλείσιμο-διαμόρφωση με έκδοση νέας άδειας. Επομένως, υπάρχει διαφοροποίηση, ανάμεσα σε σχέδιο Ο.Α, σχέδιο κάτοψης που προσαρτήθηκε στη σύσταση και υφιστάμενη κατάσταση η οποία δεν ταιριάζει με την Ο.Α. Με άλλα λόγια, αν κάποιος πάρει την κάτοψη της Ο.Α και προσπαθήσει να αντιπαραβάλλει με σχέδιο σύστασης και υφιστάμενης κατάστασης διαπιστώνει την διαφοροποίηση και πέραν της αλλαγής χρήσης η οποία ρυθμίστηκε με ν. 3843 θα πρέπει αυτή η διαφοροποίηση να ρυθμιστεί . Να προσθέσω ότι πέραν της ρύθμισης με ν. 3843 για το υπόγειο που από ότι αναφέρει ο συνάδελφος ήταν προονοητικός και έβαλε μέσα και τους τοίχους, θα υπάρχει ενδεχομένως και διαφοροποίηση σε ανοίγματα ή διαμόρφωση για την είσοδο στο χώρο τα οποία αν αφορούν την εξεταζόμενη οριζόντια θα πρέπει και αυτά να ληφθούν υπόψη στη ρύθμιση ν. 4495.

Γενικώς, το κτηματολόγιο δεν είναι αρμόδιο να αναγνωρίζει δρόμους. Ο "ειδικής έκτασης" ΕΚ.... που βλέπεις δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο δρόμος είναι χαρακτηρισμένος. Έχει όμως ενδεχομένως χαρακτήρα κοινόχρηστο τοις πράγμασιν. Αν ο δρόμος είναι κάποιας κατηγορίας πχ δημοτικός και έχει λάβει ΦΕΚ έχει καλώς. Μήπως ο δρόμος ανήκει διοικητικά στα όρια όμορης τοπικής κοινότητας άλλου Δήμου;

Πάντως στην υπόθεση του @albert θεωρώ πως θα πρέπει να υπάρξει και παράβαση διαφορετικής διαμερισμάτωσης, διότι αναφέρει ότι έγινε σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών και δημιουργήθηκαν διαμερίσματα στο- τακτοποιημένο με Ν. 3843/10- υπόγειο, ενώ η άδεια προέβλεπε ενιαίο χώρο.

Δεν υπάρχει Ο.Α και συνεπώς εγκεκριμένα σχέδια όψεων και τομών. Οπότε μόνο κάτοψη αποτύπωσης θα κάνεις. Απόσπασμα από την σχετική απόφαση: ι. Σε περίπτωση που η υφιστάμενη κατάσταση δεν προκύπτει από τα σχέδια που συνοδεύουν τις εκδοθείσες πράξεις, εκπονούνται και υποβάλλονται νέα σχέδια αποτύπωσης κατόψεων αρχιτεκτονικών

Aν το γήπεδο είναι ποτιστικό και υδροδοτείται από πηγή εκτός γηπέδου θα υπάρχει κάποιο έγγραφο που να δίνει το δικαίωμα χρήσης νερού ή μια συμβολαιογραφική δουλεία χρήσης. Εμείς δεν έχουμε καμία υποχρέωση να γράψουμε κάτι τέτοιο, από τη στιγμή που το σημείο υδροληψίας δεν βρίσκεται εντός του γηπέδου.

Επειδή το θέμα αφορά το Ν. 4759 και την ερμηνευτική εγκύκλιο. Ρίξε μια ματιά στην ερμηνεία που δόθηκε από την εγκύκλιο, αναφορικά αν έχεις περιοχή με πρώτο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού ή όχι.

Προσοχή. Σύμφωνα με τα παραπάνω οι συναλλαγές δεν είναι τρεις αλλά δυο. Αν διαβάσετε προσεκτικά λέει ότι από 3 συναλλαγές πώλησης ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Όμως, το θέμα είναι ότι κατά την κρίση τους ακόμη και στη μια-μεμονωμένη πώληση εντός διετίας (πχ αγόρασες ένα γήπεδο πριν 2 μήνες βάζοντας ένα τίμημα έστω ΄50.000 Ευρώ και σήμερα το πουλάς 90.000 Ευρώ) μπορούν να πουν ότι σκόπευες να βγάλεις κέρδος και άρα να φορολογηθείς με την "βαριά" φορολογική κλίμακα για κέρδη άνω των 40.000 Ευρώ. Το να μη δηλώσουν το πραγματικό τίμημα της πώλησης και να τα πάρουν τα υπόλοιπα σε μετρητά είναι συνήθης πρακτική αλλά όταν τα ποσά είναι σχετικώς μικρά. Για μεγάλα ποσά αν ο άλλος μείνει με 50-100 Κ στα χέρια πως θα μπορέσει να τα βάλει σε τράπεζα; Θα τον τσιμπήσουν. Βεβαίως στην κατασκευή οικοδομών οι πληρωμές με μετρητά είναι καθεστώς, οπότε μια χαρά θα "νομιμοποιηθούν" τα χρήματα σε μεροκάματα μαστόρων και εργατών. Όμως, δεν είναι όλος ο κόσμος κατασκευαστές. Αυτά αγαπητέ συνάδελφε τα σκέφτονται όσοι δεν έχουν καμία επαφή με την πραγματική οικονομία και όσοι δεν έχουν ιδρώσει τη φανέλα να δουλέψουν. Ξεκάθαρα.

Δηλαδή Δημήτρη, μιλάμε για καθαρή ληστεία, όταν έρχεται το κράτος σε καθόλα νόμιμη πώληση ακινήτου, όπου δε φτάνει που έχει πληρωθεί φόρος μεταβίβασης και εισφορά υπέρ Δήμου, θέλει να εισπράξει και φόρο από την υπεραξία μεταξύ αξίας κτήσης και αξίας πώλησης και μάλιστα με την δυσμενή φορολογική κλίμακα φυσικών προσώπων και με συμπληρωματικούς φόρους (πχ φόρος αλληλεγγύης). Από τη μια έχουν αναστείλει τον φόρο υπεραξίας μέχρι τις 31.12.2024 και από την άλλη έρχονται μετά το 2019 και δύνανται να επιβάλλουν φόρο ακόμη και αν κατά την κρίση της φορολογικής διοίκησης μια μεμονωμένη συναλλαγή πώλησης ακινήτου δείχνει ότι έχει αποφέρει κέρδος (τιμή κτήσης μικρότερη από τιμή πώλησης). Πραγματικά έλεος σε αυτή τη χώρα. Σαν αρπακτικά μυρίζουν το θήραμα ( ιδιώτες) για να βάλουν φορολογικά έσοδα στα ταμεία, ενώ τα μεγάλα πορτοφόλια συνεχίζουν ανενόχλητα. Αυτό που θα έπρεπε να τους ενδιαφέρει δεν είναι το όφελος που θα αποκομίσει ο πωλητής αλλά το πόθεν έσχες του αγοραστή για το ξέπλυμα μαύρου χρήματος.

Ρίξε μια ματιά στα προηγούμενα και εδώ. Για το θέμα της 176/23 απόφασης ΣτΕ όλοι έχουμε αποδεχθεί ότι πρόκειται για "περίεργη" ερμηνεία της νομοθεσίας και παράκαμψη του ν. 3212/03. Υπάρχει συζήτηση εδώ για το θέμα.

Λογικά μόνο τεχνική έκθεση και φωτογραφίες, όπως είναι στα δικαιολογητικά της κατηγορία 3. Στο τοπογραφικό σου αποτυπώνεις το περίγραμμα του οικίσκου και αναγράφεις εμβαδόν κατά τα γνωστά.

@arch25 Θα συμφωνήσω με τα γραφόμενα του συναδέλφου. Δεν νομίζω ότι έχεις να φοβηθείς κάτι. Αν δεν έχει αλλάξει κάτι προ δεκαετιών, θα εξεταστείς στην διπλωματική σου εργασία, την οποία από την στιγμή που την έχεις δουλέψει και κατέχεις το θέμα, όλα θα κυλίσουν ομαλά. Οι συνάδελφοι που εξετάζουν δεν είναι "μπαμπούλες". Καλή σταδιοδρομία σου ευχόμαστε.

Στον τύπο αυθαιρεσίας επιλέγεις "αντλιοστάσιο". Επικρατούσα χρήση, ότι και να επιλέξεις δεν έχει κανένα νόημα καθώς δεν υπάρχει κτίριο στο ακίνητο. Ενδεικτικά μπορείς να βάλεις "υπηρεσίες" ή "άλλη κατοικία" για συστημικούς λόγους. Ότι χρήση βάλεις στην αρχική μάσκα, την ίδια και στο Φ.Κ. Δεν συμπληρώνεις επιφάνεια πουθενά. Το πρόστιμο βγαίνει μηδέν. Στην τεχνική έκθεση αναγράφεις ό,τι κρίνει πως πρέπει να αναγραφεί. Το τι καλύπτεται από την υπαγωγή στην κατηγορία 3 αναφέρεται στην υποπαράγραφο γη. γη) οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζει το π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου,

Σύμφωνα με την σωστή πολεοδομική ορολογία, δεν θα πρέπει να χρησιμοποιείς τον όρο "οικόπεδο" αλλά γήπεδο, όταν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου/οικισμού. Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι μια άλλη, διαφορετική διαδικασία από την έκδοση οικοδομικής άδειας (είμαστε εκτός θέματος και το δεύτερο ερώτημα μεταφέρθηκε εδώ). Αν η αλλαγή έγινε εντός του νόμιμου όγκου τότε τα 200 τμ θα πάνε με αναλυτικό. Σε παραπέμπω να διαβάσεις και το παρόν θέμα.

Η μικτή χρήση είναι επιτρεπτή αλλά σε "πηγαίνει" στην μικρότερη (δυσμενέστερη) από τις δυο χρήσεις επιτρεπόμενη δόμηση, δηλαδή 200 τμ (για κατοικία εντός ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) ή 186 εκτός για ένα γήπεδο 4.000 τμ.