Pavlos33

Κάποτε το είχα ρωτήσει στο λογιστήριο με το οποίο συνεργάζομαι και δεν θυμάμαι σωστά τον λογιστικό όρο. Νομίζω μου είχαν πει για "αυτοπαράδοση"

Στο προηγούμενο μήνυμά μου, έδωσα ένα ακόμη παράδειγμα που αφορούσε το υπόγειο, το οποίο αν πληρούσε τα κριτήρια κατά ΓΟΚ 85/00 (βοηθητική χρήση, ύψος 3 μ κλπ) δεν θα προσμετρούσε στον Σ.Δ στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α, αλλά στα πλαίσια υπαγωγής στους νόμους αυθαιρέτων (ακόμη και αν έχεις αυθαίρετο υπόγειο με β.χ) και για τον υπολογισμό του προστίμου, τίθεται υπέρβαση δόμησης. Δεν ξέρω πόσα χρόνια ασχολείσαι με το αντικείμενο, αλλά επειδή δεν είναι χρονικά μακριά η ημερομηνία στην οποία εκδόθηκε η εγκ. 2 Ν. 4495, εκτιμώ ότι θα θυμάσαι κάτω από ποιες (πολιτικές) συνθήκες εκδόθηκε, πόσος χρόνος πέρασε από την έναρξη ισχύος του ν. 4495, για να εκδοθεί ενώ ο τεχνικός κόσμος ζητούσε εναγωνίως ερμηνευτική εγκύκλιο και βεβαίως, το χειρότερο από όλα, το πλήθος των λανθασμένων ερμηνειών της κατά παράβαση του νόμου, τις οποίες διατύπωσε. Επομένως, για να μην γενικεύσω θα σου πω ότι την εγκύκλιο δεν την κοιτάζω καν, διότι κλίνει περισσότερο σε προσωπικές γνώμες παρά σε εμπεριστατωμένες και αιτιολογημένες ερμηνείες. Επομένως, σεβόμενος την προσωπική σου γνώμη για το θέμα της Υ.Δ σε περιπτώσεις επέκτασης Ο.Ι σε κοινόχρηστους χώρους οικοδομής, με το παρόν μήνυμα (επειδή μας διαβάζουν και νέοι συνάδελφοι) θέλω να καταδείξω ότι, πέραν αυτής της άποψης (της δικής σου), υπάρχει και μια-κρατούσα αν το θες-αντιμετώπιση από μεγάλο μέρος έμπειρων συναδέλφων (την οποία και ο ίδιος υποστηρίζω) η οποία για τον υπολογισμό προστίμου σε περιπτώσεις κατάληψης Κ.Χ από Ο.Ι (σε κτίριο με σύσταση) εφαρμόζει την "υπέρβαση δόμησης" .

Τα έχουμε συζητήσει πολλά χρόνια τώρα και οι περισσότεροι συζητούντες από εμάς τηρούμε αυτή την προσέγγιση, ότι, η επέκταση στα κοινόχρηστα λαμβάνεται σαν Υ.Δ, Στην τακτοποίηση έχουμε δει παρόμοιες προσεγγίσεις, όπως για παράδειγμα, αυθαίρετο υπόγειο ή αυθαίρετη επέκταση υπογείου, να λαμβάνει Υ.Δ, ενώ σε καθεστώς έκδοσης Ο.Α δεν θα προσμετρουσε στη δόμηση. Νομίζω ότι τα πράγματα τα περιέπλεξε η εγκ. 2 ν. 4495, για την οποία έχουμε συζητήσει πολλές φορές κατά το παρελθόν, για τις λανθασμένες ερμηνείες της.

Αφού δεν απαιτούν Ο.Α ή ΕΕΔΜΚ αυτές οι εργασίες, πως θα τις εντάξεις στο άρθρο 29; Αν τις εντάξεις, πως θα τεκμηριώσεις ότι δεν τις βάζεις να προσμετρήσουν στο συνολικό προυπολογισμό; Στο τέλος του άρθρου 30, αναφέρεται ότι "Πριν την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών, συντάσσεται υποχρεωτικά ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, που εκδίδεται από πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.), ότι στην περιοχή του ακινήτου για τις παραπάνω εργασίες δεν απαιτείται έγκριση από κάποιον φορέα. Σε περίπτωση που απαιτούνται εγκρίσεις από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα γίνεται ενημέρωση φακέλου με τις παραπάνω εγκρίσεις"

Έχει αναφέρει στο αρχικό ερώτημα ότι δεν υφίσταται Ο.Α στο ακίνητο και ο χρόνος κατασκευής του είναι μεταγενέστερος του έτους 1983.

Δυστυχώς η δήλωση αυτή δεν μπορεί να υποβληθεί, διότι το στέγαστρο-αφού στο ακίνητο δεν υφίσταται Ο.Α και αυτό έχει κατασκευαστεί μετά το 1983, θα πρέπει να υπαχθεί στην κατηγορία 5, όπου αυτό δεν επιτρέπεται εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων.

@JOANN Το σίγουρο είναι ότι βάσει της νομοθεσίας οι ΕΕΔΜΚ κοινοποιούνται στον ΕΦΚΑ (ΙΚΑ). Για τις εργασίες του άρθρου 30 (δεν απαιτείται καμία Ο.Α), συντάσσεται ηλεκτρονικά η βεβαίωση η οποία αναφέρει ότι δεν απαιτούνται εγκρίσεις από φορείς. Ως σήμερα, δεν έχει ακουστεί το παραμικρό για σύνδεση βεβαιώσεων του άρθρου 30 με τον ΕΦΚΑ. Εξυπακούεται ότι όπως ορθώς αναφέρει ο Άκης, η υποχρέωση για άνοιγμα ΑΜΟΕ και πληρωμή ενσήμων υπάρχει σε κάθε περίπτωση.

Kαλησπέρα. Ο παραλογισμός της ΗΤΚ σε όλο του το μεγαλείο. Για την συστημική καταχώρηση λοιπόν θα επιλέξεις "αδόμητο"="όχι" και υλοποιημένη ιδιοκτησία=οχι (μη υλοποιημένη). Θα πας μετά στις διοικητικές πράξεις και θα καταχωρήσεις τα στοιχεία της δήλωσης τακτοποίησης και στις "λοιπές κατασκευές" θα βάλεις τον αριθμό 1. Δεν ανεβάζεις εκ νέου στοιχεία που αφορούσαν την πληρότητα της δήλωσης Ν. 4495 (πχ Ε9, αποδεικτικά κλπ). Αφού αναφέρεις προ 83, σημαίνει ότι ρυθμίστηκε ως κατηγορία 2 με αναλυτικό. Άρα ούτε σχέδια έχεις να ανεβάσεις. Οπότε μόνο την δήλωση.

Η τότε εγκύκλιος με απλά λόγια εννοούσε ότι τακτοποιείς τα πάντα. Αν θυμάσαι τότε υπήρχαν διαφωνίες με τα χαμηλά τμήματα σοφίτας, αν θα πρέπει να ρυθμίζονται ή να αφαιρούνται από την τακτοποίηση λόγω μη βατότητας (λόγω χαμηλού ύψους). Η τακτοποίηση δεν έχει να κάνει με μελέτη για κτίριο. Οπότε μη σκέφτεσαι τι θα μετρούσε και τι όχι. Πχ άλλες περιπτώσεις, όπως υπόγεια με ύψος 1,70, 1,80 κλπ θα ρυθμιστούν. Παράλογο μεν διότι σωστά σκέφτεσαι ότι δεν χωράει άνθρωπος στο 1,60 και στο 1,70, πλην όμως για να δώσεις νομιμότητα θα το τακτοποιήσεις και δεν διορθώνω κανέναν διότι σε αυτό το χάος στο τέλος όλοι δίκιο έχουμε.

Καλά στα αυθαίρετα 10+ χρόνια δεν κάνουμε τίποτα άλλο από το να προσεγγίζουμε. Μην επαναλαμβάνουμε τα ίδια. Υπάρχει η ασφαλής προσέγγιση της εγκ. 3 και υπάρχει και η ερμηνεία που δίνουμε( την οποία δεν θεωρώ και λάθος για χώρους χαμηλού ύψους). Από κει και πέρα, τεκμηριώνεις και παίρνεις και την ευθύνη σου. Δεν υπάρχει κάτι άλλο. Τώρα, αν κάτι έγινε μεταγενέστερα του 55 προφανώς θα πρέπει με κάποιο τρόπο να ρυθμιστεί.

Πριν την έκδοση της ΕΕΔΜΚ το ακίνητο πρέπει να τακτοποιηθεί. Οπότε, πρώτα τακτοποιείς και μετά συνεχίζεις.

Έχουμε την παρ. Β2 της εγκυκλίου Ν. 4759/20 2. Βιομηχανικές - βιοτεχνικές εγκαταστάσεις: Για τις βιομηχανικές - βιοτεχνικές εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε γήπεδα της παρ.1 του Αρθ-32 του Ν-4759/20 , ο μέγιστος σδ ορίζεται σε 0,6 και ο μέγιστος συντελεστής κατ' όγκον εκμετάλλευσης σε 4. Για τους υπόλοιπους όρους δόμησης (συντελεστής κάλυψης, μέγιστο ύψος, αριθμός ορόφων) εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα στο Αρθ-4 του ΠΔ/24-5-85 . Επισημαίνεται, ότι ο Ν-4759/20 δεν τροποποιεί το ΠΔ/31-3-87 (ΦΕΚ-303/Δ/87) "Καθορισμός των όρων και περιορισμών δόμησης για κατασκευή βιομηχανικών εγκαταστάσεων στα γήπεδα και οικόπεδα που βρίσκονται στο ηπειρωτικό τμήμα του νομού Αττικής και στα νησιά Σαλαμίνα και Αίγινα πλην της περιοχής ισχύος του ΠΔ/12-12-85 (ΦΕΚ-717/Δ/85)" το οποίο ως ειδικότερο διάταγμα για τις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του, κατισχύει. Άλλωστε, με το Αρθ-6 αυτού προβλέφθηκε ότι από την ισχύ του, για τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις στο ηπειρωτικό τμήμα του νομού Αττικής και στα νησιά Σαλαμίνα και Αίγινα, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του Αρθ-4 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85). Συνεπώς, για την κατασκευή βιομηχανικών εγκαταστάσεων στις περιοχές εφαρμογής του ΠΔ/31-3-87 εξακολουθούν να ισχύουν ο καθοριζόμενος σδ 0,9 και ο συντελεστής κατ' όγκον εκμετάλλευσης 5,5*σδ ανεξαρτήτως των γενικών προβλέψεων του Ν-4759/20 . και αν δεν καλύπτεσαι από το παραπάνω, εξετάζεις τις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 40 Ν. 4759/20 όπως αυτός τροποποιήθηκε και ισχύει.

Για την ρύθμιση αυθαιρέτων χώρων δεν κρίνεις σύμφωνα με τις προδιαγραφές -απαιτήσεις χώρων δηλαδή αν είχε 2,20 ύψος θα ήταν αυθαίρετος, ενώ τώρα με 1,80 δεν είναι. Υπήρχαν σχετικές αναφορές στην εγκ. 3 Ν. 4178 για το θέμα αυτό. Όμως αφού έχεις προ 55 αυτό δεν χρειάζεται να τακτοποιηθεί εφόσον βεβαίως δεν υπάρχουν μεταγενέστερες του 1955 αυθαιρεσίες.

Επιτρέπεται η θερμομόνωση (θερμοπρόσοψη) εντός Δ. Αναφέρεται στο άρθρο 11 του ΝΟΚ.

Έχεις πρόσωπο στο δρόμο όσο η λωρίδα (4 μ). Γι αυτό και δεν πήρες παρέκκλιση ως παρόδιο, αλλά ως εντός ζώνης 500 μ. Αναμένεις τις εξελίξεις. Έχει γίνει της....με το θέμα αυτό. Οι Υ.ΔΟΜ ζητούν από το ΥΠ.ΕΝ διευκρινήσεις, το ΥΠ.ΕΝ περιμένει να καθαρογραφεί η απόφαση του ΣτΕ και να δει πως και εάν εναρμονιστεί με την απόφαση 176/23.

Όλα παίζονται... Το ΣτΕ προκάλεσε ταραχή σε πολύ κόσμο. Όλοι παρακολουθούμε τις εξελίξεις να δούμε αν θα υπάρξει νομοθετική ρύθμιση από το ΥΠ.ΕΝ. Στέκομαι σε αυτό που αναφέρεις ότι "Το γήπεδο έχει πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο με ΕΚ (κτηματολόγιο) 4,5 μέτρα (στην ουσία είναι μία λωρίδα πλάτους 4,5 μέτρων και μήκους 10 μέτρων που λειτουργεί ως δίοδος και οδηγεί στο υπόλοιπο γήπεδο που έχει εμβαδόν χοντρικά 20x100)" Να επισημάνω ότι το Κτηματολόγιο δεν έχει δικαιοδοσία να χαρακτηρίζει δρόμους. Το "ειδικής έκτασης (ΕΚ) " ΚΑΕΚ δρόμου δεν σημαίνει απολύτως τίποτα, αναφορικά με τον χαρακτηρισμό δρόμου. Επιπλέον, λες ότι έχει πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο ,λωρίδα που λειτουργεί ως δίοδος. Άρα, μάλλον κάπου τα έχεις μπερδέψει και η προέγκριση που έβγαλες (εξαιτίας του Ν. 4759/20) έγινε με επίκληση της κατά παρέκκλιση αρτιότητας ως γήπεδο εντός ζώνης 500 μ δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759. Αναμένεις τις εξελίξεις...

Το ερώτημά σου ποιο είναι; Αν φορολογικά μπορεί να γίνει η καταχώρηση;

Αν και δεν παρακολούθησα μέχρι τέλους την υπόθεση, εκτιμώ ότι έγινε πλήρης ανακατανομή ποσοστών με τροποποίηση της σύστασης. Βεβαίως ήταν και σχετικά εύκολη περίπτωση, λόγω οικογενειακού τριώροφου με λίγες οριζόντιες.

@athanasanas Συμφωνώ με την άποψη των συναδέλφων. Μπορεί οι διαστάσεις όπως αναφέρεις να μην έχουν αλλάξει, αλλά έγινε χρήση εσφαλμένης επιφάνειας στον έλεγχο εξωστών & η.χ του δ. κάλυψης. Άρθρο 42 παρ. 10 Ν. 4495/17 ως ισχύει: 10. Ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας, ανεξάρτητα από τον χρόνο ισχύος της οικοδομικής άδειας, πραγματοποιείται στις εξής περιπτώσεις : α) αλλαγή ιδιοκτήτη, β) τροποποιήσεις των μελετών, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης, όγκου, ύψους, οι πλάγιες και οπίσθιες αποστάσεις και ο υπολογισμός των αναγκών σε χώρους στάθμευσης (άρθρο 39 παρ.3β του ν.4495/2017) του διαγράμματος κάλυψης και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα, γ) μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα, ή μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα σαράντα (40) εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα, δ) αποκλίσεις θέσης του κτιρίου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του δύο τοις εκατό (2%), με μέγιστο τα δέκα είκοσι (20) εκατοστά όσον αφορά τη θέση του κτίσματος και με την προϋπόθεση υποβολής τυχόν απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα.

Να ξεκινήσουμε από το αν η θέση της οικοδομής είναι σύννομη. (Δ=2,50 μ ή επαφή με το όριο).

Συμφωνώ με τον Ιάσωνα. Με αυθαίρετα κλεισμένο-τακτοποιημένο Η.Χ μπορεί να συνταχθεί μεταβιβαστικό συμβόλαιο (το έχουμε δει πολλές φορές από συμβολαιογράφους να γίνεται) πλην όμως ο χώρος αυτός για να αποκτήσει ποσοστό συνιδιοκτησίας θα πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση. Στην κτηματολογική εγγραφή ενός τέτοιου ακινήτου, αν παρατηρήσετε αναφέρεται το αρχικό εμβαδόν της Ο.Ι βάσει τίτλου με τα χιλιοστά της. Πρόσφατη περίπτωση υποψήφιου αγοραστή, όπου σε αντίστοιχη περίπτωση τακτοποιημένου Η.Χ απαίτησε να γίνει τροποποίηση σύστασης Ο.Ι (ήταν μια μικρή τριώροφη οικοδομή) ώστε ο κλεισμένος Η.Χ-τμήμα του διαμερίσματος, να έχει χιλιοστά και φυσικά ταυτόχρονα ο χώρος αυτός θα επιβαρυνθεί και με το ποσοστό για κοινόχρηστες δαπάνες. Για μένα έπραξε πολύ σωστά, διότι σκέφτηκε ότι στο μέλλον μπορεί να μην του δίνεται αυτή η δυνατότητα λόγω άρνησης των λοιπών συνιδιοκτητών.

Η προσκύρωση οικοπέδου είναι η διοικητική πράξη που συνίσταται στην αφαίρεση ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη της και την απονομή της στον ιδιοκτήτη άλλου όμορου οικοπέδου, με σκοπό τη δημιουργία άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων. Η προσκύρωση αποτελεί πρωτότυπο τίτλο (ΑΚ 1056). Η προσκύρωση αφορά την περίπτωση που το μη οικοδομήσιμο οικόπεδο (μη άρτιο), το οποίο δεν μπορεί να τακτοποιηθεί αφαιρείται αναγκαστικά από τον ιδιοκτήτη του και προσκυρώνεται σε κάποιο γειτονικό. Λογικά λοιπόν το όμορο δεν μπορούσε με κανένα τρόπο να τακτοποιηθεί και να καταστεί άρτιο, οπότε προσκυρώθηκε στο δικό σου οικόπεδο.

(αριθμητής: αυθαίρετες επιφάνειες και παρανομαστής: επιτρεπόμενη δόμηση δηλαδή 470 τμ )

Ναι αν γίνει η χρήση ικριωμάτων θα πρέπει να εκδοθεί και ΕΕΔΜΚ για την τοποθέτησή τους. Περίπτωση θ του άρθρου 29 Ν. 4495 θ) τοποθέτηση ικριωμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται κατάθεση σχεδίου και φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ.305/1996 (Α305) και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου,

Μην ανεβάζεις σκαριφήματα. Κανονικά το τοπογραφικό σου ανέβασε. Όπως είπε και ο Δημήτρης, χωρίς να έχεις την απόφαση δεν έχει κανένα νόημα η οποιαδήποτε συζήτηση. Επανέρχεσαι όταν έχεις πλήρη στοιχεία να μας παρουσιάσεις.