Pavlos33

Υπάρχουν θέματα στο ερώτημά σου που απαιτούν διευκρινήσεις. Τι εννοείς γράφοντας "επί παλαιών θεμελίων". Υπάρχει κτίριο προ 55 χωρίς Ο.Α; Η νέα άδεια οικοδομής που προτίθεται να εκδώσει τι θα περιλαμβάνει;

Υπαγωγή στο ν. 4495 όταν το κτίριο "πατάει" ταυτόχρονα και στα δυο οικόπεδα δεν μπορεί να γίνει. Επειδή είμαστε εκτός θέματος, θα μπεις και θα διαβάσεις το σχετικό θέμα εδώ

1. Από την ερωτοαπάντηση 11: Όταν μία θέση στάθμευσης αποτελεί παρακολούθημα και δεν έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου, καταχωρίζεται μαζί με την ιδιοκτησία στην οποία αντιστοιχεί. Στην καρτέλα "Στοιχεία ιδιοκτησίας", στο πεδίο "Αριθμός θέσεων στάθμευσης" αναγράφεται ο αριθμός 1, και στον πίνακα των επιφανειών καταχωρίζονται, επιπλέον των στοιχείων της ιδιοκτησίας, τα τ.μ. της θέσης στάθμευσης στην αντίστοιχη στήλη, με ειδική αναφορά στα "Σχόλια" της γραμμής ότι πρόκειται για παρακολούθημα. 2. Η χρήση καταχωρείται σύμφωνα με τις κύριες χρήσεις του κτιριοδομικού κανονισμού δηλαδή στην προκειμένη περίπτωση, η χρήση είναι αυτή της κατοικίας. Αν όμως είχαμε ένα κτίριο μικτής χρήσης, για παράδειγμα, στο ισόγειο καταστήματα, στους ορόφους γραφεία και στο ρετιρε διαμερίσματα, θα βάζαμε τις κύριες χρήσεις ανά όροφο (οι επιφάνειες αντιστοιχίζονται ανά διοικητική πράξη).

Δεν θέλω να πω καμιά βαριά κουβέντα δημοσίως γιατί εδώ μας έχουν φτάσει αλλά θέλω να ρωτήσω ρητορικώς. Πως γίνεται να έρχεται εκ των υστέρων το ΣΤΕ και να εκδίδει αποφάσεις οι οποίες το μόνο που κάνουν τελικά είναι να δημιουργούν σύγχυση και αναστάτωση. Τόσα χρόνια εκδίδονται Ο.Α σε προϋφιστάμενα του ν. 3212 χωρίς την απαίτηση προσώπου σε αναγνωρισμένο προ 23 δρόμο όπως αναγράφεται στην πρόσφατη απόφαση και ακόμη και σε τυφλά (έχω στα χέρια μου τέτοια Ο.Α κάπου στο έτος 2011-2012). Τελικά είναι η υπέρτατη εξουσία; Αν ναι να μας το πουν να το ξέρουμε, διότι δεν μπορεί οι πολίτες να προγραμματίζουν τις αποφάσεις τους με βάση την κείμενη νομοθεσία και να έρχεται μετά το στε και να τους καθιστά μάλιστα και ενόχους (χωρίς αιτία) ότι δήθεν θα όφειλαν να γνωρίζουν. Τι ακριβώς αξιοσέβαστοι γέροντες του ΣτΕ θα έπρεπε να γνωρίζουν; Ότι ένα γήπεδο μετά την έκδοση του ΠΔ του 85 (φεκ 270.δ) ήταν άρτιο απλώς αν είχε ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Ο ν. 3212/03, έβαλε την επιπλέον προϋπόθεση (με πρόδηλο σκοπό τον περιορισμό των κατατμήσεων), τα προκύπτοντα γήπεδα μετά την 31/12/2003 να πρέπει να έχουν πρόσωπο 25 τουλάχιστον μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο (πχ χαρακτηρισμένο δρόμο ως προ 23, δρόμο διανομής κλπ). Αν υπάρχει σχέδιο ολικής "δήμευσης" της ιδιοκτησίας στις εκτός σχεδίου περιοχές εκ του πλαγίου , ας το πουν ευθέως και επειδή οι καλοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς φίλους όπως λέει και ο λαός μας, μήπως θα έπρεπε σιγά σιγά να οργανωθούν οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες διεκδικώντας αποζημιώσεις λόγω απαξίωσης της περιουσίας τους; και μια ερώτηση νομικής φύσεως (Δημήτρη ο λόγος σε σένα). Αυτή η απόφαση δεσμεύει το Υπουργείο σε λήψη απόφασης για να τροποποιηθεί ο νόμος ή αγνοείται και απλώς αποτελεί δεδικασμένο για κάποια επόμενη προσφυγή;

Να προσέχετε να μην ξεφύγει η κατάσταση με τις φραγκοσυκιές. Αναπτύσσονται γρήγορα και ανεξέλεγκτα και με ένα πεσμένο πλατύφυλλο πιάνουν αμέσως. Μετά δεν μπορείς να τις μαζέψεις. Σαφώς και αποτελούν φυσικό φράχτη. Προτείνω και αγκινάρες για κάτι πιο χαμηλό (παρεμποδιστικά) αρκεί να μην υπάρχουν ποντίκια στη γειτονιά γιατί τις τρώνε από κάτω και εν τέλει ξεραίνονται.

΄Νόμιμη περίφραξη στο όριο της κάθετης δεν επιτρέπεται. Αυτό είναι ξεκάθαρο. Υπάρχουν εναλλακτικές όπως για παράδειγμα φυτοφράχτες κλπ, αλλά όχι περίφραξη-περιτοίχιση. Η άλλη λύση είναι να αναλάβεις το κόστος της περίφραξης για το ολόκληρο το οικόπεδο ή να έρθεις σε κάποια συμφωνία με τον έτερο συνιδιοκτήτη.

@oresteskal H "αίσθηση" του κόστους δηλαδή οι τιμές πιάτσας που λέμε, σε οδηγούν να μην χρειάζεται να υπολογίζεις για τέτοιες μικρές παραβάσεις γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι για ένα σύνηθες στέγαστρο (Η.Χ κλπ) (οικιακό) το κόστος του δεν θα ξεπερνά τις 15.000 Ευρώ. Ο νόμος δεν σε υποχρεώνει να ανεβάζεις προυπολογισμό σε δηλώσεις ν.4495. Για δική σου χρήση, μπορείς να κρατάς τις προμετρήσεις-επιμετρήσεις και υπολογισμούς στο φάκελο της υπόθεσης.

Επειδή βλέπω να τραβάει μέρες αυτό το θέμα, αν θέλεις απαντήσεις γράψε αναλυτικά το ερώτημά σου και μη βαριέσαι, γράφοντας τηλεγραφικούς τίτλους. Σε διαφορετική περίπτωση το θέμα θα κλειδωθεί.

Αυτό που γράφει η 2η σφραγίδα "περί οριστικής εξαίρεσης" δεν είναι αυτή η οριστική εξαίρεση που εννοούμε και σου ανέλυσα παραπάνω. Είπαμε ότι ένα σωστά ρυθμισμένο με τους τότε νόμους, ακίνητο τελεί υπό αναστολή κυρώσεων και σύμφωνα και με τον 4495/17 μπορεί να μεταβιβαστεί άνευ τακτοποίησης. Αυτο όμως δεν σημαίνει ότι το κτίσμα έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση. Προφανώς, αν έχεις ολοκληρώσει την διαδικασία, δεν θα πας τώρα εκ των υστέρων να το κάνεις.

Για το εντός περιγράμματος αναφέρω ότι θα πάει με μια Λ.Π. Όμως με τα νέα δεδομένα, η εγκεκριμένη χρήση του χώρου δεν ήταν βοηθητική, αλλά κύρια. Το εκτός περιγράμματος θα πάρει ΥΔ βχ κλπ . Στο Ε9 ποια χρήση δηλώνεται;

Πολύ λίγα ρέματα είναι οριοθετημένα. Πόσο μάλλον το ρέμα που έχει "εξαφανιστεί". Η γειτνίαση με ρέμα χτυπάει "alert" σε μας, διότι μπορεί να μας περιορίσει την οικοδομησιμότητα, έως και να μας την καταργήσει λόγω της υποχρεωτικής απόστασης από τις καθορισμένες γραμμές πλημμύρας των 20 μ (βλ. ν. 4258/14 και ειδικά θέματα για τα ρέματα στο φόρουμ). Η γνώμη μου είναι ότι από την στιγμή που το ρέμα φαίνεται στις πινακίδες του ΓΠΣ και αναγράφεται και στο κτηματολογικό απόσπασμα, αυτό δεν θα πρέπει να αγνοηθεί. Μπορείς μέσω του ΓΥΣ 1/5000 να προσδιορίσεις την λεκάνη απορροής του και αν αυτή σου βγει μικρότερη από 0,50 1,0 τ.χλμ να αναφέρεις ότι εντάσσεται στην κατηγορία των μικρών υδατορεμάτων τα οποία εξαιρούνται κατά κανόνα (υπάρχουν και εξαιρέσεις σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές) της οριοθέτησης. Όμως η συζήτηση με τα ρέματα είναι τεράστια και καλύτερα είναι να διαβάσεις πρώτα σχετικές δημοσιεύσεις εδώ καθώς και το Ν. 4258 με τις σχετικές εγκυκλίους.

Άρα, έχεις διαμέρισμα 0,50 τμ ενδεχομένως μικρότερο από την επιφάνεια που αποτυπώνεται σε κάτοψη άδειας και σύστασης; Το πρόβλημα είναι η μεταβίβαση, διότι εσύ αν έστω το διαμέρισμα έχει επιφάνεια 80 τμ και γράψεις στην Τ.Ε 79,50 ΤΜ η μεταβίβαση θα μπλοκαριστεί. Διαφορετική διαμερισμάτωση δεν αποτελεί το "πάρε-δώσε" με κοινόχρηστους, παρά μόνο μεταξύ όμορων διαμερισμάτων. Βλέπεις το άρθρο 98 Ν. 4495 και συζητάτε με συμβολαιογράφο για τα περαιτέρω.

Προφανώς δεν μας λέει κάτι νέο ότι βάζουμε τον ιδιοκτήτη να υπογράψει ότι τα όρια υπεδείχθησαν από αυτόν και φέρει την αποκλειστική ευθύνη. Όμως, η χρησικτησία για εμάς ως μηχανικοί δεν μας καλύπτει γιατί δεν έχουμε τίτλο που να τεκμηριώνει την προύπαρξη του γηπέδου προ 31/12/2003 ώστε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο της 31/12/2003 (Ν. 3212/03). Άρα ο υποθυκοφύλακας σου πρότεινε (λες να διαβάζει michanikos. gr ?) την μια από τις 3 πιθανές επιλογές που έχουμε εκφράσει κατά καιρούς στο φόρουμ για τέτοιες περιπτώσεις για το τι θα γράψεις στην δήλωση Ν. 651. Οι επιλογές είναι: (α) μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω μη ύπαρξης βέβαιων στοιχείων για τον ακριβή χρόνο δημιουργίας του γηπέδου (β) άρτιο εφόσον προϋφίσταται της 31/12/2003 και (γ) αφού έχεις την Υ.Δ Ν 1599/86 του ιδιοκτήτη, αναγράφεις άρτιο κατά παρέκκλιση ως προϋφιστάμενο της 31/12/2003, δημιουργηθέν το έτος π.χ 1970 βάσει της Υ.Δ Ν.1599/86 του ιδιοκτήτη τάδε. Η "γ" επιλογή-από την στιγμή που δεν διαθέτουμε δικαστική απόφαση, είναι πιο κοντά και στο λεκτικό της άλλοτε εγκυκλίου 2/92 και προκειμένου να αποφύγεις μια δήλωση "μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" την θεωρώ προτιμότερη εφόσον βεβαίως και οι υπόλοιπες ενδείξεις συνηγορούν προς την κατεύθυνση της αρτιότητας. Αν τυχόν βρεις μηχανικό που συνέταξε τοπογραφικά για όμορα, θα έχεις λύσει προβλήματα ορίων και επικαλύψεων με πολύ καλύτερο τρόπο από τις αόριστες υποδείξεις ορίων αφού θα τεθεί θέμα συζήτησης αλλά και θέμα διευθέτησης των κοινών ορίων. Η πινακίδα ΓΥΣ (1/500) μπορεί ενδεχομένως να δείχνει και κάποιο ρέμα την δεκαετία του 70.

@michalisp Kαλησπέρα. Εύλογη απορία μας όπως είπε και ο Άκης. Γιατί σώνει και καλά θέλεις να κάνεις ΜΣΕ ενώ το ακίνητο απαλλάσσεται αφού πληροί τα κριτήρια απαλλαγής της σχετικής απόφασης; ε) υπόγειοι χώροι μέγιστης επιφάνειας έως αυτής του ισογείου (δεν λέει ίδιου περιγράμματος αλλά μέγιστης επιφάνειας μέχρι αυτής του ισογείου) , κατασκευασμένοι με περιμετρικούς τοίχους από μπατική τοιχοποιία ή οπλισμένο σκυρόδεμα, τα οποία καλύπτουν τουλάχιστον το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της περιμέτρου, ζ) υπόγεια που ξεμπαζώθηκαν και είναι κατασκευασμένα με περιμετρικούς τοίχους από μπατική τοιχοποιία ή οπλισμένο σκυρόδεμα, οι οποίοι καλύπτουν τουλάχιστον το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της περιμέτρου, και αν δεν σου βγαίνει το ζ πας στο παρακάτω i (μπορεί και το "η") η) στατικά ανεξάρτητοι βοηθητικοί χώροι κατηγορίας σπουδαιότητας Σ2 και εμβαδού κάτοψης μέχρι 25m 2 έκαστος, ι) το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρη-μένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 25 τ.μ., και αν τίποτα από τα παραπάνω δεν σε καλύπτει, πας και το βάζεις στην κολυμπήθρα του "ια" που τα ξεπλένει όλα: ια) το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο δεν επιφέρει αύξηση των κατακόρυφων φορτίων άνω του 20% για κατηγορία σπουδαιότητας Σ2 σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ) και 10% για κατηγορίες σπουδαιότητας Σ3 και Σ4 για τη διηρημένη ιδιοκτησία αυτή ή το ανεξάρτητο κτίριο,

Αγαπητέ συνάδελφε αν δεις όλα τα προηγούμενα χρόνια στα αντίστοιχα νήματα Ν. 720 και 1337 για τις τακτοποιήσεις αυτό προτείνουμε. Τα τακτοποιημένα με Ν. 1337 και 720 δεν είναι νομίμως υφιστάμενα. Τελούν υπό αναστολή κυρώσεων. Οι αυθαιρετονόμοι, απλώς σου επιτρέπουν να μεταβιβάσεις ένα ακίνητο που έχει τακτοποιηθεί με αυτούς τους νόμους χωρίς να απαιτείται να προβείς σε εκ νέου τακτοποίηση. Εμείς λέμε ότι υπάρχει όφελος ένα τέτοιο ακίνητο να τακτοποιηθεί διότι έτσι κερδίζει την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και συμπληρώνω, ότι όταν έχεις ένα ακίνητο με οριστική εξαίρεση μπορείς πάνω σε αυτό να κάνεις πολλά πράγματα όπως πχ να εκδώσεις οικοδομική άδεια.

Θα πρέπει να μας δώσεις περισσότερες πληροφορίες. Ο υπόγειος σταθμός αυτοκινήτων ήταν βάσει Ο.Α και είχε άδεια ίδρυσης και λειτουργίας ή απλώς κάποιος (πιθανώς εσφαλμένα) έγραψε στην κάτοψη του υπογείου αντί για χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων "υπόγειο σταθμό αυτοκινήτων". Αν μιλάμε για την κλασσική περίπτωση όπου εκδόθηκε η Ο.Α και το υπόγειο είχε βοηθητική χρήση για στάθμευση και σήμερα παραμένει β.χ αλλά με χρήση αποθήκης, θα βάλεις 1 Λ.Π για το εγκεκριμένο περίγραμμα, ενώ για την επιφάνεια του εξέχοντος περιγράμματος θα βάλεις, ΥΔ (για ΒΧ με 0,50)+ΥΚ+ενδεχόμενη παραβίαση Δ. Πάμε τώρα στο ιδιοκτησιακό. Αναφέρεις ότι αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία. Θέλει διερεύνηση μήπως υπάρχει κάτι που μας διαφεύγει. Οι θέσεις στάθμευσης των διαμερισμάτων που βρίσκονται αν όχι στο υπόγειο.

Μην σε παρασύρει η δεύτερη σφραγίδα της δήλωσης περί οριστικής εξαιρέσεως. Οι δηλώσεις αυτές δεν έχουν να κάνουν με οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Αυτή θα δινόταν μετά την γ΄φάση του Ν. 1337/83 όταν οι περιοχές έμπαιναν στο σχέδιο πόλης και τα τότε υπαχθέντα αυθαίρετα θα κρίνονταν οριστικά. Τα τακτοποιημένα με Ν. 720/77 τελούν υπό αναστολή κυρώσεων όπως και αυτά του Ν. 1337/83, ο οποίος έλαβε μέριμνα και για τα ρυθμισμένα με τον τότε Ν. 720 ο οποίος στην συνέχεια κηρύχθηκε αντισυνταγματικός. Η πιο σωστή αντιμετώπιση σε τέτοια ακίνητα είναι η εκ νέου υπαγωγή στο νόμο 4495 για να λάβουν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση λαμβάνοντας υπόψη το όφελος σε σχέση με το κόστος τακτοποίησης, το οποίο είναι πολύ μικρό λόγω υπαγωγής σε κατηγορία 1 (προ 75) ή 2 (προ 83).

Αρχικά η δουλειά είναι συνδυαστική. Ζητάς συμβόλαιο και ενδεχομένως τοπογραφικό συμβολαίου. Ρωτάς τον ιδιοκτήτη αν γνωρίζει κάποιον από τους όμορους και αν μπορείς να έρθεις σε επαφή με τον άλλο μηχανικό που ενδεχομένως να συνέταξε τοπογραφικό για όμορη ή όμορες ιδιοκτησίες. Κοιτάζεις στην περιοχή μήπως υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ και απεικονίζεται εκεί υδατόρεμα. Επιπλέον, τσεκάρεις και στην πινακίδα 1/5000 αν φαίνεται κάτι. Το κτηματολόγιο στην περιοχή είναι λειτουργούν ή σε φάση ανάρτησης (ή προανάρτησής); Για τα ρέματα, πολλές φορές ειδικά αυτά που είναι μικρά έχουν ισοπεδωθεί, μπαζωθεί με τρακτέρ συνήθως από τους όμορους ιδιοκτήτες και έτσι δύσκολα διακρίνονται ειδικά αν το χωράφι έχει εγκαταλειφθεί και δεν έχει καθαριστεί, δεν μπορείς να διακρίνεις λεπτομέρειες. Μια άλλη πρακτική είναι να προχωρήσεις περπατώντας πριν και μετά την αποτυπωθείσα ιδιοκτησία. Ίσως διακρίνεις μορφολογικά χαρακτηριστικά κοίτης και όχθεων κάποιου ρέματος, το οποίο ενδέχεται να μην κατεβάζει καν νερό (να είναι όπως το λέγαμε παλιά ξερικό ρέμα).

@ntanos Στο απόσπασμα δείχνει να έχει υλοποιημένα όρια (περιτοίχιση) σε απότμηση με τις ρυμοτομικές γραμμές να ενώνονται υπό ορθή γωνία σχεδόν πάνω στην απότμηση. Αν λάβει τα όρια που κάποτε έδειξε, τότε θα υπάρχει μια ανακολουθία μεταξύ των υλοποιημένων και αυτών που θεωρούσε ότι είχε κάποτε. Βέβαια στην προκειμένη περίπτωση δεν έχει κάποιο νόημα αφού ρυμοτομείται.

Νομιμότητα του ακινήτου απαιτείται. Όχι Η.Τ. Γιατί διαφοροποιείς ανάμεσα σε "μικρή κλίμακα" και "έγκριση εργασιών". Εννοείς, έγκριση εργασίών δόμησης μικρής κλίμακας του άρθρου 29 Ν. 4495 ή κάτι διαφορετικό;

Αναφέρει στα σχετικά το ΦΕΚ 456/Δ/85 για δεύτερη κατοικία και ένα ΠΔ 556/88 (Ζ.Ο.Ε Ν. Αττικής). Μήπως από αυτά προκύπτει και κάτι ακόμη; Στην ΥΔΟΜ ρώτησες και σου είπαν ότι δεν υπάρχει καμία παρέκκλιση σε κάποιο προγενέστερο ή ενδεχομένως μεταγενέστερο ΦΕΚ τροποποίησης όρων δόμησης;

Δεν έχω συναντήσει περίπτωση μη παρέκκλισης σε πολεοδομική μελέτη. Να το ξαναψάξεις. Ίσως κάτι να σου διαφεύγει. Ρώτησε έμπειρους συναδέλφους στην ΥΔΟΜ. Ίσως κάτι να υπάρχει που δεν διακρίνεται με την πρώτη ανάγνωση.

Από την στιγμή που δεν έχεις αυθαίρετη κατασκευή το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί με τα ρυμοτομικά του βάρη. Η συντέλεση της απαλλοτρίωσης δεν έχει γίνει και συνεπώς η περιγραφή του ακινήτου σήμερα θα περιλαμβάνει το ολικό, το ρυμοτομούμενο και το απομένον τμήμα. Σημείωσε, ότι το κτίριο δεν έχει εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, αλλά ως σήμερα τελεί υπό αναστολή κυρώσεων μέχρι να κριθεί οριστικά. Συνήθως, σε κτίσματα τακτοποιημένα με νόμο 720/77 και 1337/83 οι τότε τακτοποιήσεις που έγιναν είναι λανθασμένες και επιλέγουμε, να τα υπάγουμε εκ νέου στο Ν. 4495 εξασφαλίζοντας έτσι σωστά σχέδια και οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.

Το απομένον πίσω από τις ρυμοτομικές γραμμές δεν πληροί έστω κάποια παρέκκλιση από τον τομέα όρων δόμησης της πολεοδομικής μελέτης ή κάποια παρέκκλιση η οποία να αναφέρει πρόσωπο και εμβαδόν, όπως θα προκύψει από την πράξη εφαρμογής;

Συμφωνώ με το συνάδελφο @tetris. Διάγραμμα εφαρμογής, να υποθέσω ότι εννοείς το εφαρμοζόμενο από τις πινακίδες της πολεοδομικής μελέτης; Βλέπω στο μικρό απόσπασμα που έχεις επισυνάψει ότι τα τμήματα αυτά ρυμοτομούνται (;).