Irini

Ο.Κ., ως "γενια του 4495" θα ήθελα να κάνω άλλη μια συμπληρωματική ερώτηση μήπως υπήρχε και σε αυτό κάποια συγκεκριμένη αντιμετωπιση κατά τον Ν. 4178/13. Ενα εγκεκριμένο τμήμα της κατοικίας (εστω 10 τ.μ.) δεν κατασκευάστηκε, ενώ η κατοικία επεκτάθηκε αυθαίρετα κατά ένα άλλο τμήμα (12 τ.μ.), εκτός νομίμου περιγράμματος του κτιρίου. Ο συνάδελφος έχει θεωρήσει ως ΥΔ + ΥΚ το εμβαδό κατα το οποίο επεκτάθηκε αυθαίρετα η κατοικία μείον το εγκεκριμένο εμβαδό που δεν κατασκευάστηκε, δηλαδή υπέρβαση δόμησης σε 12 - 10 = 2 τ.μ. Εγώ θα έβαζα ως ΥΔ + ΥΚ τα 12 τ.μ.

Καλησπέρα, Σε επανέλεγχο μιας δήλωσης ρύθμισης με το Ν. 4178/13, προβληματίστηκα λίγο, καθότι έχω τη νομοθεσία του Ν. 4495/17 στο μυαλό μου τώρα και θα ήθελα τη βοήθεια όποιου συνάδελφου μπορεί. Ο νόμος αναφέρει οτι "Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες, εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες, όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%." Όπου "Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους." Στην περίπτωση μου, η μεζονετα αποτελειται απο υπόγειο, ισογειο και όροφο και έχει κατασκευαστεί στις στάθμες που προβλεπόταν απο την άδεια. Από τη μια πλευρά έχει δρόμο, από τις άλλες δυο πλευρές έχει αλλα κτίσματα ή διαμορφώσεις στο επίπεδο του δρόμου και από την πίσω πλευρά, έχει ξεμπαζωθεί το υπόγειο. Καθότι το υπόγειο έχει αλλάξει χρήσε σε κατοικία, ο συνάδελφος στη δήλωση ρύθμισης έβαλε το εμβαδό υπογείου ως ΥΔ β.χ. με χρήση μειωτικού συντελεστή. Εφόσον η οροφή του υπογείου από τη μεριά της ξεμπάζωσης είναι > 1,20 από την οριστική στάθμη του σημερινού εδάφους...θεωρω οτι δεν ανταποκρίνεται στον ορισμό του "υπογείου", συνεπώς δε θα έπρεπε να μπει ως ΥΔ β.χ. με μειωτικό συντελεστή, αλλά ως ΥΔ κ.χ. Επιπλέον στην εγκύκλιο 4 αναφέρει : Αρα, εγώ καταλαβαίνω οτι γενικά δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής σε χώρους που προσμετρώνται στο ΣΔ.

Καλησπέρα. Λογικά πας με το άρθρο 106, παρ. αα, περίπτωση ii. Θα υποβάλεις δήλωση με το Ν. 4495/17, όπου θα επιλέξεις στον τύπο αυθαιρεσίας "έκδοση άδειας νομιμοποίησης / έγκριση κατεδάφισης"...οποτε θα πληρώσεις μόνο το παράβολο (θα δηλώσεις στα φύλλα καταγραφής τα τ.μ. που θα νομιμοποιήσεις και το τι θα κατεδαφίσεις). Επειτα θα βγαλεις την έγκριση κατεδάφισης...ελεγκτης δόμησης κτλ... Και μετα θα βγάλεις την άδεια νομιμοποίησης για το πατάρι... Μην ξεχάσεις όταν τα τελειώσεις όλα αυτά να ανεβάσεις στη δήλωση του Ν. 4495/17 και την έγκριση κατεδάφισης και την άδεια νομιμοποίησης για να περαιώσεις τη δήλωση αυτή.

Για να υπαχθεί στη ρύθμιση μια αυθαίρετη κατασκευή πρέπει ο φέρων οργανισμός αυτης της αυθαιρετης κατασκευής, να εχει ολοκληρωθεί πριν από τις 28-07-11. Οχι να έχει ολοκληρωθεί όλος ο φέρων οργανισμός μιας εγκεκριμένης οικοδομικής άδειας...

Καλησπέρα. Διαβάζω και ξαναδιαβάζω το άρθρο 106...αλλα δε βγάζω άκρη... Πότε επιλέγουμε το "σύννομο χωρίς έκδοση αδειας νομιμοποίησης" και πότε το "έκδοση άδειας νομιμοποίησης"? Με μπερδεύει η τρόπος που έχουν γράψει τις 2 αυτές επιλογές... Π.Χ. Εχω ένα ακίνητο με άδεια του 1989, στο οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί όλος ο φέρων οργανισμός αλλά ένα μέρος των μπετών. Το τμήμα που έχει υλοποιηθεί, είναι λίγο διαφορετικό από το εγκεκριμένο, συν το οτι ένα μέρος αυτού παραβιάζει την πλάγια απόσταση 2,5 μ. από το όριο του οικοπέδου. Έτσι που άλλαξαν τα μπετα που έπεσαν, και έχει λήξει και η άδεια, μπορεί οι ιδιοκτήτες να αλλάξουν τα πλάνα τους και να αλλάξουνε και την αρχιτεκτονική τους μελέτη και προσαρμόζοντας την στα στατικα που υλοποιήθηκαν...συν να προχωρήσουν και στα υπόλοιπα (που δεν υλοποιήθηκαν) καθώς έχουν και άλλη δόμηση, πέραν των όσων υφιστανται με τα σημερινά μπετά. Αρα να πάω : α) για άδεια νομιμοποίησης του σύννομου τμήματος φέροντος οργανισμού (γιατί πρέπει να διορθωθεί η στατική μελέτη) και β)για άδεια κατεδάφισης του τμήματος που παραβιάζει τις πλάγιες αποστάσεις... Οπότε καταλαβαίνω οτι θα πάω για το "α" ΄θα φτιάξω ένα ΦΚ με τα τετραγωνικά για τα οποία θα βγει άδεια νομιμοποίησης και θα επιλέξω "έκδοση άδειας νομιμοποίησης" και για το "β" θα φτιάξω ενα ΦΚ με τα τετραγωνικά που θα πάνε για κατεδάφιση και θα επιλέξω τι...? "Σύννομο χωρίς έκδοση άδειας νομιμοποίησης"? Ή " έκδοση κατεδάφισης"?

Άρα θα τακτοποιήσει ο συνάδελφος και την αυθαίρετη επέκταση παταριού σε όλη την υποκείμενη επιφάνεια ως πατάρι με το μειωτικό συντελεστη (εφόσον είναι βοηθητικός χώρος)? Με τον ίδιο τρόπο (ΥΔ βοηθ.χώρου με μειωτικό συντελεστή) θα τακτοποιηθεί και η επέκταση του παταριού πάνω από τον κοινόχρηστο διάδρομο, πέραν της οριοθετημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας? Εαν είναι απο κατασκευής απαιτείται και πάλι η συναίνεση >50%?

Καλησπέρα, Στην Κατηγορία 3, με την οποία μπορούμε να τακτοποιήσουμε ισόγεια/ες αποθήκη/ες επιφάνειας < 15 τ.μ. και ύψους < 2 μ........αυτό σημαίνει οτι δεν χρεώνουμε ξεχωριστά ούτε υπέρβαση κάλυψης, σωστα? Εαν αυτή η αποθηκη είναι σε επαφή με το σπίτι, αλλά παραβιάζει τις πλάγιες αποστάσεις του γεωτεμαχίου...χρεώνουμε και την παραβίαση πλάγιων αποστάσεων?

Καλησπέρα, Προχωρώντας το σκεπτικό (και την αυθαιρεσία) ένα βήμα παρακάτω : Σε ισόγειο κατάστημα που προβλεπόταν πατάρι, σχεδόν όσο το μισό της επιφάνειας του υποκείμενου καταστήματος.......το πατάρι επεκτάθηκε και καλύπτει σήμερα όλο το κατάστημα...και προεκτάθηκε και πάνω από τον κοινόχρηστο χώρο εισόδου και διαδρόμου της πολυκατοικίας.... Η οικοδομική άδεια εκδόθηκε το 1985 και ελλείψει σχετικής αναφοράς για εσωτερικούς εξώστες στον ΓΟΚ'85, βάσει της εγκυκλίου 2/19, για να λάβω υπόψιν το μειωτικό συντελεστή του παταριού, θα πρέπει να τηρούνται οι προυποθέσεις του ορισμού του παταριού (εσωτερικού εξώστη) βάσει ΝΟΚ'12 (με μπερδεύει λίγο αυτό που γράφει "ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους). Έχοντας καλύψει την επιφάνεια του υποκείμενου καταστήματος, τα επιπλέον τ.μ. που κατασκευάστηκαν αυθαίρετα δε μπορούμε να τα θεωρήσουμε πατάρι και να χρησιμοποιήσω το μειωτικό συντελεστή, σωστα? Άρα θα τα υπολογίσω ως υπέρβαση δόμησης κύριου χώρου καθ' ύψος........ Όλο το "πατάρι" έχει βοηθητική χρήση (αποθήκευση προιοντων) και έχει ύψος < 2 μ.

Χαχαχα...προφανως ηθελα να γραψω του 1980...και οχι 1080! Κι εγω θεωρω οτι εγινε σκοπιμα το "ξεντωμα" του γεωτεμαχίου...ισως για να πάει > 2000 τ.μ. και να βγει αδεια κατα παρέκλιση καθοτι ακουμπα σε δευτερ. επαρχακή οδό και ισως μπορουσε απλα να αποδειξει οτι υφιστατο ως εχει προ του 1978 και οχι νωριτερα. Αλλά κάποιος μπορεί να με πει και καχύποπτη! Η περίπτωση μου είναι εκτός οικισμού και η απόκλιση είναι > 10% από το αναγραφόμενο στην εγκεκριμενη οικοδομική άδεια. Συνεπώς σήμερα έχω ενα γεωτεμάχιο 1500 τ.μ., η άδεια βγηκε σε γεωτεμαχιο 2000 τ.μ. Την λαμβάνω υπόψιν? Ο αγοραστης ενδιαφέρεται να μάθει και αν έχει υπόλοιπο δόμησης. Άρα θα πρέπει να ελέγξω και αν το ακινητο ως εχει σημερα μπορεί να τοποθετηθει προ του 1964, ωστε να πληροι τουλαχιστον αυτες τις προυποθέσεις...?!

Καλησπέρα, Έχω μια άδεια του 1080 που εκδόθηκε σε γεωτεμάχιο 2000 τ.μ. Σήμερα το γεωτεμάχιο αυτό, κατόπιν νεότερης και ακριβεστερης αποτυπώσεως βρέθηκε 1500 τ.μ. Σήμερα το γεωτεμάχιο μου είναι ορθογώνιο, ενώ στην άδεια είχαν δείξει τη μια από τις μικρές πλευρές του ορθογωνίου...πολύ μεγαλύτερη, δημιουργώντας ένα άλλο σχήμα γεωτεμαχίου. Συμβολαιογραφική πράξη κατάτμησης δεν υπάρχει. Συνεπώς, θα λάβω κανονικά υπόψιν την οικοδομική άδεια και απλά θα εξηγήσω στην τεχνική έκθεση οτι η διαφορά στο εμβαδό γεωτεμαχίου οφείλεται σε ελλειψη μέσων αποτύπωσης ακριβείας εκείνης της εποχής, σωστα?

Έχουμε καμία άποψη γι αυτό?

Το σκεπτικό που περιγράφεις "σκαλώνει" κάπου... Ναι, ο σ.δ. έχει εξαντληθεί. Αυτό σημαίνει οτι η οικοδομή ως έχει με την επιτρεπόμενη δόμηση που έχει σήμερα είναι ολοκληρωμένη με 800 χιλιοστα? Τα 200 χιλιοστά υπάρχουνε βάσει πράξης σύστασης και τα έχει ο "αέρας"...όπου έγινε αυθαίρετη υπέρβαση δόμησης. Δεν καταργούνται ούτε ενσωματώνονται στις άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτίσματος. Επίσης, ο ιδιοκτήτης αποδήμησε εις Κύριον, άφησε διαθήκη και οι κληρονόμοι του θα κάνουν αποδοχή κληρονομιάς τώρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του δώματος...και του αυθαιρέτου διαμερίσματος που βρίσκεται εκεί. Νομικά δεν έχουν λόγο ούτε συμμετοχή οι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, καθώς δε θεωρείται κοινόχρηστος χώρος.

Καλησπέρα! Το δώμα μιας πολυκατοικίας (πέραν της απόληξης του κλιμακοστασίου προφανως), έχει οριστεί ως οριζόντια ιδιοκτησία για "τυχόν μελλοντική επέκταση της οικοδομής εαν επιτραπεί ποτέ". Εκεί σήμερα υπάρχει ένα αυθαίρετα κατασκευασμένο διαμέρισμα 49 τ.μ. Καθώς το διαμέρισμα αυτό είναι < 50 τ.μ., παρότι δεν προβλεπόταν από την οικοδομική άδεια, μπορώ να το τακτοποιήσω ως κατηγορία 4. Βάσει χιλιοστών της οριζόντιας αυτής ιδιοκτησίας στο δώμα (200/1000) η δόμηση που αναλογεί στην οριζόντια αυτή 70 τ.μ. Επομένως, έχω υπέρβαση δόμησης 50-100%. Σωστό σκεπτικό? Για να συνδεθεί στη ΔΕΗ το διαμέρισμα αυτό αφού τακτοποιηθεί, αρκεί η βεβαίωση για συνδεση με δικτυα κοινής ωφέλειας που θα βγει από το σύστημα του ΤΕΕ, ή απαιτείται και η θεώρηση του φύλλου της οικοδομικής άδειας? Ξέρει κάποιος?

Καλησπέρα! Θα ήθελα την αποψη σας για ένα ακίνητο... Σε μια οικοδομή με ισόγειο, Α' όροφο, Β' όροφο και δώμα, έχει συσταθεί πράξη σύστασης. Σε κάθε στάθμη έχει οριστεί ένα οροφοδιαμέρισμα ως ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Η δόμηση έχει εξαντληθεί. Στο δώμα, βάσει αδείας, υπάρχει μόνο η απόληξη του κλιμακοστασίου και βάσει σύστασης έχει 200/1000 για "τυχόν μελλοντική επέκταση της οικοδομής εαν επιτραπεί ποτέ". Στην οριζόντια ιδιοκτησία του δώματος λοιπόν, υπάρχει σήμερα ένα διαμέρισμα 49,06 τ.μ. συν ένα μπάνιο 5,12 τ.μ. που κατασκευάστηκε εντός του χώρου της απόληξης κλιμακοστασίου. Το διαμέρισμα δεν έχει δικό του λουτρό, κάνουν χρήση του εξωτερικού αυτού μπάνιου, οπότε θεωρώ οτι το διαμέρισμα έχει συνολικό εμβαδό 54,18 τ.μ. Προβληματισμοί : α) καθώς το διαμέρισμα αυτό δεν υπάρχει στην οικοδομική άδεια και είναι > 50 τ.μ., θα θεωρήσω υπέρβαση δόμησης κατηγορίας 5, σωστα? β) βάσει χιλιοστών (200/1000) η δόμηση που αναλογεί στην οριζόντια ιδιοκτησία αυτή του δώματος είναι 71,37 τ.μ. Επομένως, έχω υπέρβαση δόμησης 50-100%, σωστα?

Καλοστέριωτο σε όποιον το πάρει!