Irini

Τον τρόπο τακτοποίησης που περιέγραψα, προσωπικά, τον εφάρμοζα και στο Ν.4178/13. Η εγκύκλιος, κατ' εμέ, διευκρινίζει κάποια σημεία του τρόπου αυτού αντιμετώπισης τέτοιων περιπτώσεων, που δεν ήταν απόλυτα ξεκάθαρα με το Ν.4495/17. Παράδειγμα 1 : Κατασκευάστηκε με οικοδομική άδεια ένα σπίτι 100 τ.μ., που όμως δεν τοποθετήθηκε στη θέση που προβλεπόταν από την ο.α., αλλά σε άλλη σύννομη θέση στο γεωτεμάχιο, με αποτέλεσμα τα 20 τ.μ. του να βρίσκονται εκτός εγκεκριμένου περιγράμματος κάλυψης βάσει αδείας. Σε σύννομη θέση παρόλα αυτά. Παράδειγμα 2 : Κατασκευάστηκε με οικοδομική άδεια ένα σπιτι 100 τ.μ. στην προβλεπόμενη εγκεκριμένη θέση. Έχτισαν όμως αυθαίρετα επιπλέον 20 τ.μ. Στην πρώτη περίπτωση, συνεχίζουμε να έχουμε 100 τ.μ. σπίτι. Απλά σε λάθος θέση. Άρα χρεώνω μόνο το πρόστιμο μετακίνησης σε άλλη σύννομη θέση. Δεν έχουμε υπερβεί ούτε την εγκεκριμένη δόμηση ούτε την εγκεκριμένη κάλυψη. Στη δεύτερη περίπτωση, έχουμε τελικά 120 τ.μ. σπίτι. Εδώ, ναι, χρεώνουμε υπέρβαση δόμησης και κάλυψης. Το σπίτι είναι μεγαλύτερο. Πρέπει να το πληρώσει αυτό ο ιδιοκτήτης. Με το δικό σου σκεπτικό @Iaxanos στην πρώτη περίπτωση θα έπρεπε να χρεωθεί υπέρβαση δόμησης και κάλυψης και όχι πρόστιμο μετακίνησης, σωστα? Άρα οι δυο περιπτώσεις θα πλήρωναν το ίδιο πρόστιμο, μόνο που στη δευτερη περίπτωση ο ιδιοκτήτης στο τέλος θα είχε μεγαλύτερο σπίτι!

@freecat Ναι, για τη μετατόπιση τμήματος κτιρίου σε άλλη θέση νόμιμη, επιβάλλεται πρόστιμο μετακίνησης 250 Ευρώ. Εφόσον υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας, λαμβάνουμε υπόψιν την ύπαρξη της άδειας. Τα τμήματα του κτιρίου που βρίσκονται εντός των πλάγιων αποστάσεων θα τακτοποιηθούν ως υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και παραβίαση πλάγιων αποστάσεων (> ή < του Δ).

Συμφωνω με τον @ΙΑΣΟΝΑΣ Δε μπορείς να "σπάσεις" τα τετραγωνικά μιας αποθήκης κ να τα βάλεις σε 2 διαφορετικά φύλλα καταγραφής..

Εφόσον υπάρχει εγκεκριμένη οικοδομική άδεια προσθήκης, και αφού δείχτηκε τότε κτίσμα στην ισόγεια στάθμη, σημαίνει οτι για κάποιο λόγο η πολεοδομία δέχτηκε την νόμιμη ύπαρξη του ισογείου και προχώρησε στην έγκριση και της προσθήκης. Το γιατί δεν είσαι αναγκασμένη να το ελέγξεις εσύ σε αυτή τη φάση. Μπορεί να προσκόμισαν αποδείξεις οτι προυφίσταται του 1955, ή κάποιο παλιότερο συμβόλαιο με αναφορά στο ισόγειο κτίσμα, ή οτιδήποτε άλλο. Εφόσον εσύ έχεις στα χέρια σου μια άδεια προσθήκης ορόφου, στην οποία είχε υποβληθεί ως υπάρχον το όποιο κτίσμα στη στάθμη του ισογείου, και η πολεοδομία το είχε δεχτεί, εσύ θα θεωρήσεις αυτά ως τα δεδομένα σου τώρα, για να ελέγξεις τυχόν αυθαιρεσίες. Θεωρώντας οτι δεν έχει ανακληθεί για οιονδήποτε λόγο η άδεια αυτή. Ελέγχεις τα σχέδια της άδειας για ισόγειο και όροφο, με το τι υπάρχει σήμερα που κάνεις εσύ την αυτοψία σου. Ο Pavlos33 πιθανότατα εννοεί, οτι ΑΝ στην άδεια της προσθήκης δεν υπήρχε κανένα σχέδιο ή αναφορά σε υφιστάμενο κτίσμα στη στάθμη του ισογείου...τοτε μπορεί να μην υπήρχε όντως τιποτα ως ισόγειο οπότε θα έπρεπε να θεωρήσεις όλη τη στάθμη αυτή του ισογείου ως αυθαίρετη δόμηση. Σε αυτή την περίπτωση όμως...θα έλεγαν "προσθήκη οροφου"? Η άδεια θα έβγαινε ως "κατασκευή νεας κατοικιας" ξερω γω...χωρις αναφορα σε "προσθηκη οροφου". Και εφόσον λες οτι στην άδεια της προσθήκης υπάρχει μια κάτοψη υπάρχοντος ισογείου...αυτό το σενάριο δεν έχει βάσει.

Μου έχει τύχει κ εμένα παρόμοια περίπτωση και έψαχνα να βρω τι λάθος έκανα!! Ευτυχώς μου είχε διαφύγει μια λεπτομέρεια που την πρόσεξα στο τέλος : η αποθήκη μου είχε ύψος 3,15 μ. Οπότε, αυτό το κριτήριο υπερίσχυσε έναντι του τι χρήση έχει το κτίσμα και τι το δηλώνει ο ιδιοκτήτης στο Ε9, και το τακτοποίησα ως κύριο χώρο.

Βασικά, αποφάσισα να περιοριστώ απο εδώ και πέρα στο δικό μου αντικείμενο. Από τη μεριά ενός μηχανικού λοιπόν, εγώ έχω καλυφθεί από την ως άνω αντιμετώπιση του θέματος, γιατι με κάποιο τρόπο "χρεώθηκε" ο ιδιοκτήτης την αυθαίρετη αλλαγή σε εμβαδό και σχήμα του οικοπέδου του. Δεν θα ήταν σωστό να μην υπάρχουν κάποιες συνέπειες. Τώρα το αν μπορεί να γίνει συμβόλαιο και να μεταγραφεί είναι ένα θέμα που θα πρέπει να ελέγξει ο δικηγόρος ή / και ο συμβολαιογράφος. Καθείς στο είδος του. Εαν συναντήσουν πρόβλημα, θα το συζητήσουμε για να βρούμε μια λύση που θα καλύπτει όλες τις πλευρές. Εαν μου ζητηθεί να τακτοποιήσω κάπως διαφορετικά το θέμα αυτό, και προκύψουν παραπάνω πρόστιμα, ο πελάτης θα ξέρει οτι αυτά προέκυψαν γιατί έπρεπε να διευθετηθεί ΚΑΙ νομικά τα αυθαίρετα παρε δώσε που έκαναν ελαφρα τη καρδία. Υ.Γ. : Η πιο αυστηρή αντιμετώπιση του θέματος θα ήταν να τακτοποιήσω εγώ οτι αυθαιρεσίες υπάρχουν στο οικόπεδο του συμβολαίου του σημερινου ιδιοκτήτη, να κάνει το ίδιο και ο γείτονας, και μετα να "ανταλλάξουν" συμβολαιογραφικά τα τμήματα που έχει δώσει άτυπα ο καθένας στον άλλον. Δε μπορώ όμως εγώ ως μηχανικός του ενό,ς να επιβάλω στο γείτονα να τακτοποιήσει και τα τυχόν δικά του, για να μπορούμε να το κάνουμε όπως περιέγραψα μόλις.

edit : ρώτησα στην Πολεοδομία πως θα το αντιμετώπιζαν, και η απάντηση με κάλυψε. Μη υλοποίηση ορίων ιδιοκτησίας, με ότι συνεπάγεται αυτό σε αυθαιρεσίες. Στην δικήμου περίπτωση, τμήμα του κτιρίου παραβιάζει τις πλάγιες αποστάσεις του υλοποιημένου ορίου του οικοπέδου, και άρα ΥΔ, ΥΚ κτλ. Ευτυχώς γιατί περίμενα πιο αυστηρή αντιμετώπιση!

Καμία άποψη?

Βασικά...προσπαθώ να δω αν μπορεί η τακτοποίηση να βγει στο όνομα του αγοραστή (ο οποίος και έχει αναλάβει τα έξοδα αυτά), για να το περάσει ακι στα έξοδα του (εταιρία).

Καλησπέρα, Έχω ένα κτίριο που έχει τοποθετηθεί χαμηλότερα από τη στάθμη που αναφερει η οικοδομική άδεια και γι αυτο το λόγω χρεωνω μια λοιπή παράβαση για το ξεμπάζωμα. Έχουν όμως κατασκευάσει αυθαίρετα και μια απόληξη κλιμακοστασίου, η οποία υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Την αυθαίρετη απόληξη την υπολογίζω με αναλυτικό προυπολογισμό. Πρέπει να υπολογίσω και ΥΥ για το εμβαδό της απόληξης? Ή επειδή δεν προσμετράει στη δόμηση δεν χρεωνω ΥΥ?

Καλησπέρα, Έτρεξα όλες τις συζητήσεις του θέματος, αλλά δε βρήκα ανάλογη περίπτωση με τη δική μου (περίεργο!), Έχω κτίριο με υπόγειο, ισόγειο και όροφο, το οποίο βρίσκεται σε απόσταση < από Δ . Για το τμήμα ισογείου + ορόφου θα θεωρήσω ΥΔ, ΥΚ και παραβίαση πλάγιας απόστασης. Για το υπόγειο που εξ ορισμού δε μετράει στη δόμηση?

Καλημέρα, Έχω εντός οικισμού ένα οικόπεδο με μια άδεια του 1986. Κάποια χρόνια μετά την κατασκευή του κτίσματος, ο ιδιοκτήτης έδωσε άτυπα στο γείτονα του ένα τμήμα του οικοπέδου του, και ανάλογα έκανε και ο γείτονας. Ο γείτονας έχτισε στο τμήμα που πήρε από εμάς, ενώ εμείς έχουμε το τμήμα που πήραμε από το γείτονα ως ακάλυπτο χώρο / αυλή. Συνέπεια όλου αυτού, είναι οτι το οικόπεδο μας άλλαξε σχήμα και εμβαδό, αφού μίκρυνε από 700 τ.μ. σε 650 τ.μ. Πως αντιμετωπίζω το θέμα αυτό του οικοπέδου? (Δεν είμαι σίγουρη αν έπρεπει να παραθέσω εδώ τον προβληματισμό μου, ή να δημιουργήσω νέο θέμα προς συζήτηση. Εαν ισχύει το δεύτερο, παρακαλώ ενημερώστε με!)

Άργησε λίγο αλλά το ερώτημα σου απαντήθηκε με την Εγκύκλιο 2, στις διευκρινίσεις για το Άρθρο 100...

Κι εγω το σκέφτηκα όπως ο dimitris GM... Γιατι εφόσον με προσύμφωνο υπάρχει και παράδοση νομής...άρα το βάζει κανονικά ο άλλος στο Ε9 του....γιατι να μην κάνει αυτός την τακτοποίηση στο όνομα του (παρόμοια περίπτωση με τον εργολάβο και το εργολαβικό τύπου προσύμφωνο)? Αφού θα έχει και το Ε9 του να μου παραδώσει να υποβάλλω στο ΤΕΕ...

Καλησπέρα, Ερώτηση κρίσεως : Εαν κάποιος έχει κάνει προσύμφωνο αγοραπωλησίας, με παράδοση της νομής, μπορεί να προχωρήσει σε τακτοποίηση αυθαιρεσιών στο όνομα του?

Έχω μπερδευτεί λίγο με τους παραδοσιακούς οικισμούς...οπότε θα επικαλεστώ την υπομονή σας και τα φώτα σας! Σε παραδοσιακούς οικισμούς / τμήματα πόλης < 2000 κατοίκους : - περνάμε επιτροπή αν οι αυθαιρεσίες έχουν γίνει μετά την κήρυξη του οικισμού / τμήματος πόλης ως παραδοσιακό. - δεν τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές σε ποσοστό > 40% υπέρβασης δόμησης/κάλυψης/όγκου/ύψους/απόστασης Άρα αν οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν γίνει πριν την κήρυξη του ως παραδοσιακό, δεν περνάμε επιτροπή? Αρκεί η τεχνική έκθεση τεκμιρίωσης του μηχανικού? Πρόσθεσε τονισμό στο κείμενο της δημοσίευσής σου. Επίλεξε "επεξεργασία" και διόρθωσέ το. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. Pavlos33

Στο ισόγειο ειναι ενας χώρος με οτι εχει απομεινει απο εγκαταστασεις λουτρου σε μια γωνια. Στον α' όροφο υπάρχει ένα δωματιο μονο, με τον εξωστη του. Το λουτρο στο δωμα θα μπορουσε να εξυπηρετει τον υποκειμενο οροφο.

Καλησπέρα, Στο δώμα ενός κτίσματος με υπόγειο, ισόγειο και όροφο, έχω την απόληξη του κλιμακοστασιου, που δεν αναφέρεται στα συμβόλαια (καθώς το περίγραμμα του τοποθετείται προ του 1955), και μέρος της απόληξης το έχουνε κάνει wc. Το συνολικό εμβαδό αυτό στο δώμα είναι 9 τ.μ. και το εσωτερικό ύψος είναι 1,95 μ. Μπορώ να το βάλω στην κατηγορία 3, παρ. ιβιβ, ως αποθήκη έως 15 τ.μ. και μέγιστου ύψους 2,5 μ.?? Υπερβαση δομησης με ύψος βοηθητικού χώρου...από τη μια δε μου παει να το βάλω, αλλά από την άλλη είναι κύριος χώρος το λουτρό. Και η τριτη σκέψη που εκανα ειναι να το υπολογισω ως κατασκευη αποληξης κλιμακοστασιου όλο το εμβαδό, αρα ως λοιπη παραβαση.

jimyleon1970 : Αν η αποθηκη > 50 τ.μ. είναι ενιαία, θεωρώ οτι δε μπορείς να τη "σπάσεις" σε δυο ξεχωριστα φυλλα καταγραφης. Αν ηταν μια αποθηκη με 2 χωρους, εναν 45 τ.μ. για παραδειγμα και εναν 15 τ.μ., θα εβαζες τα 45 τ.μ. με μειωτικο συνταλεστη και τα 15 τ.μ. ως υπερβαση δομησης. Το θεμα ειναι πως βαζεις υπερβαση δομησης σε Β.Χ. χωρις μειωτικους συντελεστες? Δε βλεπω πως γινεται αυτο. Αρα το βαζεις υπερβαση δομησης Κ.Χ.? Εχω κ γω μια περίπτωση ισόγειου δωματίου 55 τ.μ. περίπου με ύψος από 3,15 μ. εως 3,85 μ. (μονοριχτος τσιγκος!). Ειμαι εκτός οικισμου και αυτό το κτίσμα είναι το μόνο που υπάρχει στο εν λόγω μη αρτιο κ οικοδομησιμο γεωτεμάχιο. Βάζω υπερβαση δόμησης κύριου χώρου, μιας και έχω > 50 τ.μ. και λόγω ύψους. Παρά το γεγονός οτι στο Ε9 του ο ιδιοκτητης το έχει δηλώσει ως αποθήκη. Σωστα?

Αυτό σκέφτηκα κ γω να κάνω......αν κ δε ξερω κατα πόσο είναι σωστο! Ο δρόμος μπροστά από το οικόπεδο μου είναι κατηφορικός. Με βάσει τις υψομετρικές διαφορές που έπρεπε να υπάρχουν (βάσει άδειας) ανάμεσα σε στάθμη δρομου και στάθμη ισογείου......η οριζοντια ιδιοκτησία μου είναι κατά 0,20 μ. στη μια άκρη και κατά 0,70 μ. στην άλλη της άκρη πιο ψηλα. Θεωρωντας οτι ο δρομος είναι στην ίδια στάθμη όπως τότε στην άδεια. Το να θεωρήσω οτι το συνολικό εμβαδό της ιδιοκτησίας μου λεχει υπερβαση υψους 0,45 μ....ευσταθει? Πρέπει να τσεκάρω και το τελικό ύψος του κτιρίου που βρίσκεται? Νομίζω οχι. Με αφορά το ύψος της δικής μου στάθμης, σωστα?

Καλησπέρα! Εχω να ελέγξω μια Οριζοντια ιδιοκτησια στο ισογειο, μιας οικοδομης με υπογειο, ισογειο κ οροφο. Οταν βγηκε η αδεια το 1990, το οικοπεδο της οικοδομης ηταν σε επαφη με κοινοτικο δρομο. Σημερα ο δρομος αυτος ειναι δημοτικος και προφανως εχουν γινει εργασιες οδοποιιας...ασφαλτοστρωσεις κτλ. Το εσωτερικό ύψος της οριζοντιας ιδιοκτησιας μου ειναι οσο λεει η αδεια. Εξωτερικα ομως πως θα ελεγξω για τυχον υπερβαση υψους της ισογειας σταθμης? Στο τοπογραφικο της αδειας του 1990 έχει απολυτες τιμες υψους.

Εγώ Janna, έχω αποτυπώσει το περίγραμμα της κάθετης ιδιοκτησίας, ωστε να συντάξω και το διάγραμμα κάλυψης που θα μου ζητηθεί στη δήλωση υποβολής αυθαιρέτου. Οι ιδιοκτήτες των άλλων 2 καθέτων μένουν στο εξωτερικό και δε μπορώ να μπω στην ιδιοκτησία τους και να αποτυπώνω εκτός από το περίγραμμα του συνολικού οικοπέδου ΚΑΙ τα κτίσματα τους. Γιατι στο νεο τοπογραφικό θα πρέπει να δειχθούν όλα τα κτίσματα του συνολικού οικοπέδου, σωστα? Μετά δε θα πρέπει να διορθώσουν όλοι τη σύσταση καθέτου τους? Ισως δε θελουν να μπουνε σε τετοια διαδικασια και εξοδα. Στην περίπτωση που οι πελατες μου αποφασίσουν οτι δεν κάνουν νεο Τοπογραφικό, εγώ θεωρώ οτι είμαι καλυμμένη αν ανεβάσω ως αρχείο τοπογραφικού αυτό της εγκεκριμένης άδειας. Σωστα? Ως διαγραμμα καλυψης δε θα χρησιμοποιησω αυτο της οικοδομικης αδειας, αλλα το νεο που συνεταξα, με την πραγματικοτητα.

Καλησπέρα......εχω κ γω με τη σειρα μου κάποιες αποριες με αυθαιρετα σε καθετες ιδιοκτησιες! Έχω ένα οικόπεδο στο οποίο έχουν δημιουργηθεί 3 κάθετες ιδιοκτησίες. Ο πελάτης μου έχει τη μεσαία εξ αυτών. Το κτίσμα βάσει αδείας έπρεπε να εφαπτεται ενός ορίου τις καθέτης με άλλη όμορη ιδιοκτησια. Δεν εφαπτεται όμως. Κατασκευαστηκε σε απόσταση περίπου 1 μετρο από αυτήν. Εχω αλλαγη θεσης κτιρίου σε άλλη μη συννομη θεση? Αφου θα επρεπε ειτε να εφαπτεται είτε να έχει αποσταση Δ από το οριο? Πως υπολογίζω την παράβαση αυτη? Επίσης το εμβαδό του οικοπεδικου τμηματος της κάθετης του πελατη μου έχει μεταβληθεί κάπως. Και σε εμβαδό και σε σχήμα. Θεωρω οτι το ιδιο συμβαίνει και στις αλλες 2 καθετους εκατερωθεν. Όμως το τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας δεν έχει συνταχθεί με ΕΓΣΑ. Μπορώ να χρησιμοποιήσω το τοπογραφικό της άδειας στη δηλωση υποβολής αυθαιρετου? Για αγοραπωληαία προφανως θα χρειαστεί νεο τοπογραφικο.....της εν λόγω καθέτου ή ολόκληρου του οικοπέδου?

Καλησπέρα, Από τις λίγες φορές που εχω να κάνω με υπερβαση υψους και έχω μπερδευτει λιγο. Μια οικοδομη 350 τ.μ., έχει 50 τ.μ. υπερβαση δομησης και κατασκευαστηκε σε στάθμη 0,20 μ. ψηλότερα και έγινε και 0,30 μ. ψηλοτερη. Θα εχω ενα φυλλο καταγραφης, κατηγορια 4, με τα τ.μ. της υπερβασης δομησης, και αλλο ένα φυλλο καταγραφης, κατηγορια 4, με υπέρβαση υψους 0,50 μ. (που ειναι <20% του εγκεκριμενου υψους) και υπερβαση δομησης <50% της επιτρεπόμςνης, αναφέροντας τα 50 τ.μ.?

Καλημερα Killertomato, εγω θα εβαζα τις μετακινησεις ανοιγματων κατηγορια 3, το bbq και το τζακι με αναλυτικο (το εχω κανει κ γω σε παρομοια περιπτωση) και οσο για το ανοιγμα που δεν πραγματοποιηθηκε, μου ετυχε κ μενα προσφατα και επειδη δε βρηκα κατι αναλογο στον Ν.4495/17, θυμηθηκα τον Ν.4178/13 που ελεγε οτι σε περιπτωση που η μη πραγματοποιηση τμηματος κτιριου που προβλεποταν απο την αδεια δεν επηρεαζει τη νομιμοτητα του υπαρχοντος, δεν υφισταται αυθαιρεσια. Νομιζω ητανε στην εγκυκλιο 3/13. Εχω κι εγω εναν προβληματισμο : Εχω ενα αποθηκακι διπλα στο ασανσερ στο υπόγειο, 3,9 τ.μ. και μεσο υψος <2,4, και ενα αποθηκακι στο ισογειο (κατω απο τη σκαλα εισοδου) με εμβαδο 3,96 τ.μ. και υψος <1,20. Μπορουνε να πανε και τα δυο αυτα Κατηγορια 3 ή να βαλω ξεχωριστα το 2ο αποθηκακι ως ισογειο βοηθητικο χωρο με μειωτικο συνταλεστη 0,50 (αρθρο 100, παρ.6)?