Takis ps

Καλή επιτυχία σε όλους! Ευχαριστούμε πολύ για την προσφορά σας!

Καλησπέρα συνάδελφοι, Σε διώροφη οικοδομή με δύο διαμερίσματα στο ισόγειο και δύο στον όροφο δηλώθηκαν με το Ν.1337/83 α’ & β’ φάση (τότε εκτός σχεδίου). Το ισόγειο ήταν αποπερατωμένο, ο Α’ όροφος κατά την α’ φάση στο σκελετό και κατά τη β΄ φάση το 1985 το ένα διαμέρισμα στη τοιχοποιία και το άλλο παρέμεινε στο σκελετό. Πλέον η περιοχή βρίσκεται εντός σχεδίου με πράξη εφαρμογής. Το 2010 έγινε αποδοχή κληρονομιάς και σύσταση οριζοντίων ιδοκτησιών. Ο πελάτης μου έχει το διαμέρισμα του Α’ ορόφου που βρισκόταν στη φάση τοιχοποιίας το 1985 (β’ φάση), το οποίο αποπερατώθηκε μεταγενέστερα αυθαίρετα. 1. Μπορεί να δηλωθεί το συγκεκριμένο διαμέρισμα με το 4495/17 ως κατηγορία 2 υπέρβαση δόμησης αφού φαίνεται το 1985 (β’ φάση) σε φάση τοιχοποιίας; Σύμφωνα με την ΕΓΚΥΚΛΙΟ 2 – α.π.ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075 – 31/05/2019 αναφέρεται: ‘’ Στην κατηγορία 2, υπάγονται ολοκληρωμένες αυθαίρετες κατασκευές ή εγκατεστημένες αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις πριν την 1.1.1983. Δεν υφίσταται υποχρέωση υποβολής ξεχωριστής δήλωσης υπαγωγής σε περίπτωση που έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.’’ 2. Μπορεί να δηλωθεί κατηγορία 2 χωρίς υπέρβαση δόμησης και να γίνει μόνο αναλυτικός για τις εργασίες αποπεράτωσης που έγιναν; 3. Θα πρέπει να γίνει γ’ φάση και να πάρει εξαίρεση από την κατεδάφιση; Τέλος να σημειώσω ότι θέλει να μπεί στο ΕΚΟ και θα πρέπει να γίνει ΗΤΚ σε δεύτερο χρόνο. Πως θα το αντιμετωπίζατε εσείς; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Στα συμβολαια αναφερονται μονο ποσοστα εξ αδιαιρετου, χωρις συσταση καθετης. Ατυπα εχουν χωριστει τα τμηματα του οικοπεδου με τοιχους περιφραξης,απλως στον 1 εκανε λαθος εμβαδομετρηση ο μηχανικος του και του λειπουν τα 100τμ. Ο 4 τωρα θελει να ανεξαρτητοποιησει το δικο του με τα 100τμ παραπανω απο αυτα που αγορασε. Μπορουν να ανεξαρτητοποιησουν καποιοι τα τμηματα τους η ειναι παρανομο αφού υπαρχει συμβολαιο; Το συμβολαιο δεν ειναι πιο ισχυρος τιτλος απο τη χρησικτησια;

Καλημέρα dimitris gm, Οι χρονολογίες των συμβολαίων είναι 1 (1984), 2(1987), 3(, 5(1986), 4(αποδοχή κληρονομιας 1984, ημ.θανατου 1981). Να σημειωσω οτι ο 4 απεβίωσε πριν 2-3 μηνες οπότε τώρα υπάρχουν νέοι κληρονομοι (αυξάνεται το πρόβλημα) Το θέμα είναι αν δημιουργηθουν ανεξάρτητα οικόπεδα σε αυτά που έχουν ΟΑ η οποία εκδοθηκε σε μεγαλυτερο οικόπεδο τι γίνεται; Θα θεωρηθουν αυθαίρετα τα κτίσματα; Με τον 1 που υπολείπονται τα 100μ (τα πηρε ο 4) τι γίνεται;

Κατ' αρχήν ευχαριστώ για την άμεση απάντηση, ξεχασα να αναφέρω οτι οι 1,2,3,5 έχουν αγοράσει με συμβόλαιο και ο 4 με αποδοχή κληρονομιάς. Στο ΔΚ των ΟΑ των 1 & 2 φαίνεται μόνο η θέση των κτισμάτων χωρίς τις περιφράξεις που έχουν υλοποιηθεί. Το ιδιωτικό συμφωνητικό του 1 (που αγόρασε και πρώτος) ειναι του 1984 και αναφερει τη θέση του τμηματος και το εμβαδόν το οποίο ειναι στην πράξη κατα 100τμ λιγότερο λόγω λάθους εμβαδομετρησης του μηχανικού στο τοπογραφικό. Ο 5 λεει οτι κατέχει προ συμβολαιου το τμημα του ως έχει (άτυπα) και μετα στο συμβολαιο αναφέρει οτι αγόρασε τα 3/20 (δηλ 450τμ) και με νεότερη καταμέτρηση έγιναν 550τμ (ως δια μαγείας) . Ενα άτυπο διανεμητηριο θα μπορουσε να αποτελεσει τιτλο κυριοτητας δια χρησικτησίας όπως αναφέρεις με άρτια και οικοδομησιμα μόνο τα 1,2,3,5. Το 4 θα γίνει τυφλο. Εαν ανεξαρτητοποιηθουν τα οικοπεδα δε θα θεωρουνται αυθαιρετες οι ηδη υπάρχων οικοδομές αφού η άδεια τους αναφεροταν σε μεγαλυτερο οικόπεδο;

Καλησπέρα συνάδελφοι, Εξ'αδιαιρέτου οικόπεδο εμβαδού 3.000τμ, χωρίς σύσταση καθέτου, εντός οικισμού με αρτιότητα 1500τμ και μεγ. δομ. 400τμ ανήκει σε 5 συνιδιοκτήτες με ποσοστά ο καθένας απο τους 1,2,3 απο 4/20, ο 4 απο 5/20 και ο 5 απο 3/20 και αντίστοιχη δόμηση ο 1,2,3, απο 80τμ, ο 4 απο 100τμ και ο 5 απο 60τμ.(βλ. σκαρίφημα). Οι 1 και 2 έχτισαν με ΟΑ 80τμ ο καθένας αντίστοιχα στα τετραγωνικά που τους αναλογούσε. Ο 3 έχτισε 300τμ με ΟΑ (προφανώς απέκρυψε συμβόλαιο, το έδειξε ανεξάρτητο και επικαλέστηκε ότι το κατέχει με χρησικτησία) έτσι ισχυρίζεται τουλάχιστον. Να σημειώσω ότι τα τμήματα 1,2,3 έχουν περιμετρικά τοίχο περίφραξης και ότι υπάρχει ιδιωτικός δρόμος για να έχει πρόσβαση ο 4 στο δικό του τμήμα. Η άτυπη οριοθέτηση των τμημάτων έχει γίνει με ιδιωτικό συμφωνητικό. Κατά την οριοθέτηση του τμήματος 1 ο μηχανικός έκανε λάθος στην εμβαδομέτρηση και προέκυψε το τμήμα αυτό κατα 100τμ μικρότερο από το αναλογούν ποσοστό που αγόρασε. Σήμερα ο 5 με τα 3/20 κάνει αναγνωριστική αγωγή προς όλους και λέει ότι αγόρασε με συμβόλαιο τα 3/20 των 3000τμ και οτι με νεότερη καταμέτρηση προκύπτουν +100τμ (αυτά που υπολείπονται του 1 ) το οποίο νέμεται και κατέχει άτυπα προ του συμβολαίου (θέλει να ανεξαρτητοποιήσει κ αυτός το τμήμα του οικοπέδου του). Τέλος να σημειώσω οτι οι 1,2,3 έχουν αυθαιρεσίες και ο 5 αυθαίρετα κτίσματα, το 4 είναι αδόμητο. Ερωτήματα: Μπορεί να ανεξαρτητοποιήσει το οικόπεδο του ο 5, και τι επιπτώσεις θα έχουν οι υπόλοιποι; Για τα 100τμ που υπολείπονται από τον 1 θα πρέπει να γίνει εκ νέου άτυπη οριοθέτηση με αναπροσαρμογή των ορίων; Μπορεί να τον αποζημιώσει ο 5 ή στη περίπτωση που συσταθεί κάθετη θα γίνει αυτό; Αν ναι αυτό δε θα έχει σαν αποτέλεσμα οτι θα αλλάξει το ποσοστό του και η δόμηση του οπότε η οικοδομή του θα γίνει αυθαίρετη; Αν ανεξαρτητοποιήσουν κάποιοι τα τμήματα τους, θα χάσει την αρτιότητα του το οικόπεδο ή μόνο στην περίπτωση που είναι μικρότερο των 1500τμ; Αν τη χάσει την αρτιότητα οι οικοδομές του 1 & 2 δε θα προκύψουν αυθαίρετες; Αν δε χαθεί η αρτιότητα προκύπτει πρόβλημα στις οικοδομές 1 & 2 που βγήκαν σε μεγαλύτερο οικόπεδο; Θα μπορούσαν να ανεξαρτητοποιήσουν όλοι τα τμήματα τους (αν και ο 4 δεν έχει πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο); Κάθε βοήθεια σας πολύτιμη, ευχαριστώ εκ των προτέρων. ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ.pdf

Καλησπέρα dimitris GM, Αν καταλαβαίνω καλά, εννοείς ότι επειδή ο κάθε όροφος αποτελεί μία ΟΙ, οι αυθαιρεσίες παρότι είναι στον κοινόχρηστο θα μπορούν να τακτοποιηθούν από τον ιδιοκτήτη που αναφέρει η ΟΙ με τη συναίνεση των υπολοίπων; Θα γίνει δηλαδή: μία δήλωση με τον ιδιοκτήτη της ΟΙ με 2 Φ.Κ. ένα για την Υ.Υ. και ένα για τις αυθαιρεσίες στον κοινόχρηστο του ισογείου; ή δύο δηλώσεις, μια για την ΥΥ και μία για τις αυθαιρεσίες του κοινοχρηστου με τη συναίνεση των υπολοίπων; Τυχόν άλλες αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής (πχ. δώμα) δε θα πρέπει να αναφερθούν στην τεχνική έκθεση και ας μην τακτοποιηθούν; Συγνώμη αν γίνομαι κουραστικός απλώς προσπαθώ να τα ξεκαθαρίσω.

Καλημέρα συνάδελφοι, Σε κτίσμα με Ο.Α. 1971, ισόγειο κατάστημα, Α' όροφος κατοικία & προσθήκη Β' ορόφου κατοικία με Ο.Α. 1976, έγινε αυθαίρετη επέκταση όλων των ορόφων σε ακάλυπτο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, σε συνέχεια αυτής, και μία τουαλέτα στο ισόγειο. Στο ισόγειο ο χώρος αυτός δεν είναι κλεισμένος από όλες τις πλευρές, όπως φαίνεται και στο σκαρίφημα, (θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ΗΧ ενώ Α' και Β' είναι υπνοδωμάτια. Το 1990 έγινε σύσταση Ο.Ι. όλων των ορόφων με τα σχέδια της άδειας και όχι της πράξης. Στις 3 Ο.Ι. αναφέρονται μόνο το κατάστημα και οι κατοικίες, όλα τα υπόλοιπα είναι κοινόχρηστα και χωρίς αποκλειστική χρήση. (Ισόγειο κ Α ορ. ίδιος ιδιοκτήτης, Β ορ. άλλος ιδιοκτήτης). Επίσης το ισόγειο έχει υπέρβαση ύψους 45 εκ. Ο ιδιοκτήτης του ισογείου θέλει να ενοικιάσει το κατάστημα για Κ.Υ.Ε. και χρειάζεται βεβαίωση 4178. Να σημειώσω ότι η επέκταση έγινε κατευθείαν με την υπόλοιπη οικοδομή σύμφωνα με δήλωση των ιδιοκτητών αλλά προκύπτει και κατασκευαστικά, επίσης το πλάτος της οικοδομής είναι 15 εκ. μικρότερο από την άδεια (εντός απόκλισης 2% ή <20 εκ.) Προκύπτουν τα εξής ερωτήματα: Μπορεί να γίνει τακτοποίηση μόνο ως προς τη διαφορά ύψους του καταστήματος και όχι ως προς την επέκταση στον ακάλυπτο (αφού είναι κοινόχρηστος) σύμφωνα με την Ο.Ι; (μόνη πρόσβαση στον ακάλυπτο είναι από το κατάστημα). Αν ναι πως; Μπορεί να γίνει τακτοποίηση της επέκτασης και της τουαλέτας που βρίσκονται στο ισόγειο από τον ιδιοκτήτη του καταστήματος και στην ίδια δήλωση να μπει και η υπέρβαση ύψους, χωρίς να δηλωθούν τυχόν αυθαιρεσίες σε άλλους κοινόχρηστους χώρους; (πχ. κλεισμένοι φωταγωγοί στους ορόφους, αποθήκη στο δώμα κ.λ.π.). Ο χώρος πως θα χαρακτηριστεί εφόσον δεν είναι κλεισμένος από μία πλευρά, σαν Η.Χ.; Επίσης το ποσοστό στα στοιχεία ιδιοκτητών θα μπει 100% (Ο.Ι.) ή το ποσοστό που αναλογεί επί των κοινοχρήστων; Εφόσον η σύσταση έχει γίνει με ανακριβή σχέδια θα πρέπει να γίνει τροποποίηση αυτής με τα νέα ποσοστά (πιθανόν και αναφορά αποκλειστικής χρήσης χώρων) και μετά η τακτοποίηση ή μπορεί να διορθωθεί οποιαδήποτε στιγμή μελλοντικά; Εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές είναι προ 1983 (κατηγορία 2) χρειάζεται τελικά ΔΕΔΟΤΑ ή μελέτη στατικής επάρκειας και Η.Μ.; ​Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Καλησπέρα συνάδελφοι, αντιμετωπίζω και εγώ μια ανάλογη περίπτωση με αυτές που αναφέρονται παραπάνω. Διώροφη οικοδομή εντος σχεδίου πόλης, στο ισόγειο υπάρχει λιθόκτιστη αποθήκη 155μ² (πλήρης κάλυψη οικοπέδου) προ έτους 1955 (συμβόλαιο 1950) και στον πρώτο όροφο κατοικία 127μ². Μετά απο έρευνα στο αρχείο της πολεοδομίας βρέθηκε οτι στον πρώτο όροφο είχε εκδοθει η ΟΑ .../1957. Οι ιδιοκτήτες δεν έχουν το φάκελο της ΟΑ ουτε το στέλεχος καθώς επίσης απο το αρχείο της πολεοδομίας εχει καταστραφεί ολόκληρος ο φάκελος σύμφωνα με βεβαίωση που έχει εκδοθεί απο την υπηρεσία. Το σχέδιο πόλης εγκρίθηκε το 1958 με αποτέλεσμα να ρυμοτομεί ενα τμήμα της οικοδομής 6μ² στο ισόγειο και αντίστοιχα στον Α' όροφο, πράξη εφαρμογής δεν έχουμε. Ο αρχικός ιδιοκτήτης έχει 100% κυριοτητα στο ισόγειο. Με συμβολαιο του 1957 (πριν την ΟΑ) για την αερινη στήλη κρατάει το 50% αυτος και πουλάει στη συζυγο του το υπόλοιπο 50%.Έκτοτε εκδόθηκε η ΟΑ ../1957. Επίσης να συμπληρώσω οτι το συμβόλαιο του 1957 συνοδεύεται απο τοπογραφικό του 1957 στο οποίο φαίνεται το ρυμοτομούμενο τμήμα, που πιθανότατα σημαίνει οτι υπήρχε παλαιότερο σχέδιο πόλης απο αυτό του 1958 που ισχύει ακόμα και σήμερα. Πλέον εχουν πεθανει και οι δύο και με διαθήκη αφήνει ο πρώτος το ισόγειο 100% στον εγγονό του, το ποσοστο του 50% του Α' ορόφου και την αερινή στήλη στην εγγονή του και η συζυγός του με διαθήκη αφήνει το υπόλοιπο 50% του Α' ορόφου στα ανίψια της (25%+25%). Ο εγγονός θέλει να πουλήσει την ισόγεια αποθήκη αλλά πρώτα πρέπει να γίνει πίνακας κατανομής χιλιοστών, που αυτο σημαίνει την πλήρη αποτύπωση της οικοδομής και εδώ τίθενται τα εξής ερωτήματα: Αρχικά πρέπει να ελέγξω την νομιμότητα των υφιστάμενων κτισμάτων (ισόγειο νομίμως υφιστάμενο προ 1955) και Α' οροφος σύμφωνα με την ΟΑ που δεν υπάρχει! Θα πρέπει να γίνει ανασύσταση φακέλου; Πως ξέρω οτι τα μ² του Α' ορόφου που προκύπτουν σήμερα συμφωνούν με την ΟΑ του 1957; Μπόρει να υπαχθεί στο 4178 ως προ του 75 ο Α' όροφος ή προκύπτει πρόβλημα επειδή υπήρχε ΟΑ και επίσης ρυμοτομούμενο τμήμα; Αν ναι, θα δηλωθεί χωρίς ΟΑ στο σύστημα; Θα μπορέσει να γίνει πωλητήριο συμβόλαιο αφού υπάρχει ρυμοτομούμενο τμήμα; Επιτρεπόταν το 1957 το περίγραμμα του Α' ορόφου να ακολουθεί το περίγραμμα του ρυμοτομούμενου τμήματος του ισογείου; Θα ήταν πολύτιμη η βοήθεια σας αν κάποιος απο εσάς γνωρίζει ή έχει αντιμετωπίσει κάτι ανάλογο! Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Καλησπέρα συνάδελφοι, εχω μια περίπτωση τριώροφης αυθαίρετης οικοδομής χωρίς οικ. άδεια που ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη (τρίτεκνος με ενήλικα παιδιά). Τα τ.μ. κάθε ορόφου είναι: Ισόγειο 110τ.μ. (ολοκληρώθηκε προ 1983) Α' όροφος 110τ.μ (ολοκληρώθηκε το 1992) Β' όροφος 45τ.μ (ολοκληρώθηκε το 2008) Σε κάθε όροφο μένει ένα παιδί με την οικογένεια του. Ο εν λόγω ιδιοκτήτης μένει σε άλλη κατοικία. Τα ερωτήματα που θέτω είναι τα εξής: Μπορεί το κάθε παιδί να τακτοποιήσει χωριστά; (Αν έχω καταλάβει σωστά θα πρέπει ο γονέας να δηλώσει αρχικά το αυθαίρετο εφόσον είναι στο όνομα του, στη συνέχεια να γίνει προσύμφωνο οτι μεταβιβάζει στο κάθε παιδί το δικό του όροφο και αφου καταβληθεί το 30% του προστίμου το κάθε παιδί αναλαμβάνει να πληρώσει το πρόστιμο που του αναλογεί); Πως υπολογίζονται τα πρόστιμα για κάθε όροφο; Μπόρει το ισόγειο να υπολογιστεί με την κατηγορία 2, ή επειδή υπάρχουν αυθαίρετες μεταγενέστερες κατασκευές όχι; αν όχι πως υπολογίζεται; Μας ενδιαφέρει πότε ολοκληρώθηκε ο φέρων οργανισμός ή όλες οι εργασίες για τον υπολογισμό του προστίμου βάσει χρονολογίας; Ευχαριστώ πολύ, εκ των προτέρων.