armenopoulos

στη κάθετη ιδιοκτησία η υπέρβαση των όρων δόμησης ελέγχεται σε κάθε κάθετη ξεχωριστά και φυσικά κάνεις όσες "καθετες" τόσους φακέλους

Το βασικό πρόβλημα είναι ότι η στέγη του Β' ορόφου ξεκινά πάνω από τα 8,5μ. Και αυτό δεν αλλάζει εκτός αν βυθιστεί ως δια μαγείας το κτίριο κατα 0,9μ. (ή έστω 0,5μ και ο Α' όροφος κατασκευαστεί με ελέυθερο ύψος 2,4 αντί 2,8 )

Η Γ πρόταση μου στοχεύει να "μπερδέψει" τον ελεγκτή. Αλλά δεν νομίζω να τελικά να έχει τύχη αφού ο ελεγκτής κατάλαβε από την αρχή την υπέρβαση του ύψους.

Τα τμήματα του Β' ορόφου που έχεις με μεταβλητό ύψος από 1,5 έως 2,4 δεν επιτρέπονται.

Φτιάχεις χώρους (όχι στέγη - δεν υπάρχει "υπερυψωμένη" στέγη κατά ΓΟΚ) πάνω από τον Α' όροφο με μέσο ύψος <2,2μ και έλάχιστο <2μ.

Εκεί μπορείς να έχεις:

Α. Δώμα. (δεν γίνεται θα ξεπερνάς τα 8,5 κτίριο)

Β. Στέγη που ξεκινάει όμως από την πλάκα οροφής του Α' ορόφου όχι 1,5μ ψηλότερα από αυτήν. (μόνο τότε αποτελεί στέγη του Α' ορόφου). (πάλι δεν γίνεται θα ξεπερνάς τα 8,5 κτίριο)

Γ. Εναλλακτικα (αν και δύσκολο κατασκευαστικά) μπορείς να ενσωματώσεις τα τμήματα αυτά στον όγκο του Α' ορόφου (να μην υπάρχει πλάκα δηλαδή εκει) οπότε να επιτρέπονται και ο Α' όροφος θα έχει εκεί ύψος 3+1,5. (Μόνο αυτό ίσως δεχθεί η πολεοδομία.)

Δηλαδή σου είπαν ότι θα ξανασφραγίσουν ήδη σφραγισμένο για οριστική σύνδεση στέλεχος;

Αυτό που λέει ο νομος (παρ.6 αρθρ.5) είναι ότι "Επιτρέπεται η σύνδεση των κτιρίων στα οποία υφίστανται χώροι που προβλέπονται στην παρ.1 του παρόντος άρθρου με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας μετά την καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ειδικού προστίμου που ορίζεται στο επόμενο άρθρο."

Οι εγκύκλιοι εξηγούν απλώς την διαδικασία.

Συνεπώς αν το κτίριο (ή το διαμέρισμα) στο οποίο ανήκουν οι διατηρούμενοι χώροι δεν έχει μέχρι σήμερα ρευματοδοτηθεί (ή έχει ρευματοδοτηθεί μόνο τμήμα του), θα τηρηθεί κανονικά όλη η διαδικασία για την ρευματοδότηση (δηλώσεις, αμοιβές κλπ) και εφόσον δεν υπάρχουν άλλες υπερβάσεις που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν ή ρυθμιστούν, στην ειδική σφραγίδα που τίθεται στο στέλεχος της οικοδομικής άδειας θα συμπληρωθεί από τον υπάλληλο η φράση που προβλέπει η εγκύκλιος.

Αν το κτίριο έχει ρευματοδοτηθεί στο σύνολό του τότε φυσικά δεν προκειται να ξανασφραγισθεί το στέλεχος.

Έτσι αν εκτός από την αλλαγή χρήσης η οποία είναι και η μόνη παράβαση που ρυθμίζεται, έχουν προκύψει "νέα" διαμερίσματα (π.χ. μετατοπή pilotis σε ανεξάρτητο διαμέρισμα) τότε μάλλον ρεύμα χώρια δεν έχει.

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 15

Αθήνα 9 / 8 / 2010

Αρ. πρωτ. οικ. : 35101

ΘΕΜΑ: Διαδικασία είσπραξης ειδικού προστίμου και διευκρινίσεις για την

εφαρμογή των διατάξεων ρύθμισης αλλαγής χρήσης χώρων του

ν.3843/10 (ΦΕΚ 62 Α’/28-4-10).

........................................

3. Το δηλούμενο ακίνητο ως πρώτη κατοικία είναι αυτό που έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. του Υπουργείου Οικονομικών.

.........................................

Προς όλους τους συναδελφους και ειδικα σε αυτούς που δινουν συμβουλές του τύπου "το ιδιοκτησιακό δεν τους νοιάζει", "κανε αυτο που θα βολέψει τον πελάτη", "βάλε 2 φακελους (παροτι προκειται για μία ιδιοκτησία) αφου έτσι θα πληρώσει φτηνότερα", "ας δηλώσει τον ημιυπαίθριο αυτός που τον έχει σήμερα στο διαμέρισμά του παρότι στα συμβόλαια και στην άδεια φαίνεται ότι ο χώρος ανήκει σε άλλη ιδιοκτησία" ,"θα κάνει μετά την σύσταση" κλπ:

Το σωστό είναι αυτό που λέει ο νόμος, δηλαδή βάση τίτλων ιδιοκτησίας και μόνον. Όλα τα άλλα είναι επικίνδυνες "εξυπνάδες".

Δείτε και αυτό για να μην αρχίσετε να λέτε διάφορα:

Εγκ-59506/11444/13-9-85 ΓΝΩΜ-677/85.

"Αποδοχή γνωμοδοτήσεως όσον αφορά τις δηλώσεις του Ν-720/77 για

αυθαίρετο από αντιπαροχή".

Σας στέλνουμε για εφαρμογή τη με αρ.677/85 Γνωμοδότηση της

Νομικής Δ/νσης του Υπουργείου μας, την οποία και αποδεχόμαστε. Η

υπόψη γνωμοδότηση αφορά στο απαράδεκτο δηλώσεων του Ν-720/77 για

αυθαίρετο από επί αντιπαροχή κατασκευαστή, που δεν είναι κύριος ή

συγκύριος του αυθαιρέτου.

.............................................

ΙΥ. Με βάση τα στοιχεία αυτά, που τέθηκαν υπόψη μας, και

ιδιαίτερα το παραπάνω πιστοποιητικό, πρέπει να γίνει δεκτό,

σύμφωνα με τις προμνησθείσες διατάξεις, ότι κατά την έναρξη της

ισχύος του Ν-720/77 ο ΧΧΧΧΧΧΧ δεν ήτο κύριος ή συγκύριος

του οικοπέδου και του όλου ακινήτου ή του παραπάνω διαμερίσματος,

ως αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας κατά τους Ν-3741/29 και

Ν-1074/71, αφού μάλιστα από κανένα άλλο στοιχείο, πέρα του ως άνω

πιστοποιητικού, δεν προκύπτει το αντίθετο. Ετσι ανεξάρτητα από το

αν έχει συσταθεί οριζόντιος ιδιοκτησία κατά το χρονικό τούτο

σημείο, ο ανωτέρω ΧΧΧΧΧΧΧ δεν εδικαιούτο να υποβάλει τις

παραπάνω δηλώσεις. Εξάλλου από κανένα στοιχείο δεν προκύπτει ότι

ο οικοπεδούχος υποχρεούτο κατά τον ως άνω χρόνο να μεταβιβάσει το

διαμέρισμα αυτό στον ΧΧΧΧΧΧΧ ως εργολαβικό αντάλλαγμα,

οπότε θα μπορούσε να γίνει δεκτό ότι ο τελευταίος αυτός θα

ενομιμοποιείτο να υποβάλλει τις παραπάνω δηλώσεις (βλ.ΣτΕ-3451/84

σε ανάλογο θέμα του άρθ-15 παρ.4 του Ν-1337/83).

Υ. Εφόσον κατά τα ανωτέρω κρίνεται ότι ο εργολάβος ΧΧΧΧΧΧΧ,

δεν εδικαιούτο στην υποβολή των παραπάνω δηλώσεων,

αυτές στερούνται εννόμων συνεπειών και ως εκ τούτου, η υπηρεσία

προς την οποία υποβλήθηκαν και η οποία είναι αρμόδια για τον

έλεγχο του παραδεκτού των (αρθ-1 παρ.3 του Ν-720/77), οφείλει

πιστοποιούσα το απαράδεκτο τούτο, να ακυρώσει το χορηγηθέντα

τίτλον εξαίρεσης από την κατεδάφιση και τη στο όνομα του

ΧΧΧΧΧΧΧ βεβαίωση της εισφοράς ως προς το διαμέρισμα αυτό,

η οποία άλλως θα οφειλόταν σύμφωνα με τη παρ.2 του άρθ.20 σε

συνδυασμό με την παρ.7 του αρθ-15 του Ν-1337/83. Περαιτέρω,

εφόσον δεν έχει για το διαμέρισμα τούτο υποβληθεί παραδεκτά

δήλωση αυθαιρέτου κατά τις διατάξεις των αρθ-15 επ. του

Ν-1337/83, τούτο δεν μπορεί να εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, όπως

θα συνέβαινε αν η παραπάνω δήλωση ήταν νόμιμη, κατά την παρ.7 του

αρθ-15 του Ν-1337/83.

.....................................................

Σύμφωνα με το άρθ. 23 του Κτιριοδομικού: Ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του πρέπει να παραμένει χωρίς επίστρωση για να μπορεί να φυτευτεί.

Έαν προβλέπεται θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο τότε η επιφάνειά της συν την πραγματοποιούμενη κάλυψη του κτιρίου επιτρέπεται να είναι όσο η επιτρεπόμενη κάλυψη προσαυξημένη κατά 10% σύμφωνα με την παρ.2β του άρθ. 1 του Π.Δ. της 3/10-8-1987 όπως σωστά αναφέρθηκε. Δηλαδή στην περίπτωση αυτή ο υποχρεωτικός ακάλυπτος μειώνεται κατά 10%.

Αυτό που κανείς δεν πρόσεξε είναι ότι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος είναι ίσος με το εμβαδόν του οικοπέδου μειωμένο κατά την επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου σύν 10% όταν υπάρχουν υπαίθριες θέσεις, και όχι της περιοχής συν 10%.

Η επιτρεπόμενη κάλυψη κάθε οικοπέδου δεν είναι κατανάγκη ίση με την επιτρεπόμενη κάλυψη της περιοχής. Μπορεί να επιβάλεται μεγαλύτερος ακάλυπτος από άλλες διατάξεις όπως για παράδειγμα από την εφαρμογή των υποχρεωτικών αποστάσεων σύμφωνα με το άρθρο 9 του ΓΟΚ, από την εφαρμογή των διατάξεων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας σε οικισμούς χωρίς σχέδιο, από την εφαρμογή εγκεκριμένων διαγραμμάτων κάλυψης ή και από την επιβολή προκηπίων.

Για παράδειγμα ένα οικόπεδο 100τμ ορθογώνιο με προσωπο και βάθος 10μ στο οποίο έχει επιβληθεί προκήπιο 4μ και το οποίο βρίσκεται σε περιοχή με μέγιστη επιτεπόμενη κάλυψη 70%, δεν έχει φυσικά υποχρεωτικό ακάλυπτο 30% αλλά 40% (όσο το εμβαδόν του προκηπίου).

Γιαυτό ρώτησα νωρίτερα τι πρόσωπο έχει το εν λόγω οικόπεδο και τι πλάτος έχει το προκήπιό του (η περιγραφή του οποίου μοιάζει με το παράδειγμα που ανέφερα).Αν δεν ξέρουμε αυτά τα μεγέθη δεν γινεται να υπολογίσουμε τη φύτευση.

Όχι.

Αφού όπως είπα νωρίτερα δεν σου το επιτρέπει το άρθρο 9.

Η παρ.5 του άρθρου 9, που επιτρέπει καποιες από τις κατασκευές του άρθρου 11 στους υποχρεωτικούς ακαλύπτους, δεν ισχύει εκτος σχεδιου όπως συμφωνήσαμε. (Από τις κατασκευές του άρθρου 11 μέσα στις υποχρ. αποστάσεις εκτός σχεδίου επιτρέπονται μονο κινητά προστεγάσματα με τους περιορισμούς της παρ.3 του αρθρ.17 του Κτιριοδομικού)

Εάν ευσταθούσε ο δικός σου συλλογισμός θα επιτρέπονταν και εξώστες εκτός σχεδίου μεσα στις υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια και μάλιστα μέχρι και τα όρια.

απο τις ισχύουσες διατάξεις προκύπτει ότι λέω

δεν κατάλαβα την ερώτησή σου... εσύ βάση ποιάς διαταξης ισχυρίζεσαι το αντίθετο?

Το άρθρο 11 μόνο στους προαιρετικούς ακαλύπτους (και στην "πρασια" - ζώνη για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας εφόσον δεν επικαλύπτεται με υποχρεωτική απόσταση από όρια).

Το άρθρο 17 παντού.

Άρα κάνεις πέργκολα.

δεν έχει πια αντικείμενο εφαρμογης η εγκυκλιος καθόσον (από το 1987 ή 1988 αν θυμάμαι καλά) η παρ.5 του άρθρου 9, όπως και (ανέκαθεν)

η παρ.6 (περι "ιδεατού στερεού") δεν εφαρμόζεται εκτός σχεδίου (σύμφωνα με το άρθρο 28 - "έκταση εφαρμογής")

στις υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια στην εκτός σχεδίου δόμηση δεν επιτρέπεται τίποτα, ούτε στεγες, ούτε προστεγάσματα, ούτε προεξοχές, γενικά καμία κατασκευή του άρθρου 11

αν υπάρχουν μόνο κατοικίες τότε επιτρέπεται μόνο ένα υπογειο με βοηθητικές χρήσεις εκτος σ.δ.

αν στο ισόγειο υπάρχει κατάστημα τότε μπορεις να έχεις υπόγεια αποθήκη κάτω από το κατάστημα και κάτω απο αυτή αποθήκη για τις κατοικίες (ίδιο περιγραμμα με το κατάστημα + κλιμακοστάσιο)

υπόγειους ορόφους garage όπως αναλύθηκε μπορείς να έχεις απεριόριστους

Δικό μου λάθος 3843/10 (η/χ κλπ) ΦΕΚ 62/Α/28-4-10

Σαφώς. Εκτός εάν υπάγονται στην περίπτωση Ββ του ίδιου άρθρου, τελευταίο εδάφιο (αποθήκες για κατοικίες+καταστήματα)

Καλησπέρα. Ο "άλλος" νόμος είναι ο 3843/10 που ισχύει από 28-4-10 και με αυτόν τροποποιήθηκε η περίπτωση Βη (χώροι που δεν προσμετρούνται στον σ.δ.) του άρθρου 7 του ΓΟΚ ως εξης "οι στεγασμένοι ανοικτοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων που κατασκευάζονται στο ισόγειο του κτιρίου ή στην pilotis, καθώς και οι κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων που κατασκευάζονται σε υπόγειους ορόφους".

Οπότε πολύ κουβέντα για το τίποτα...

Καλησπέρα

 

Είναι ένα οικόπεδο εξαδιαίρετου συνολικά 228 τμ εγώ έχω 58,50% ποσοστό ιδιοκτησίας και ο άλλος έχει 41,50% και είναι δυο αυτόνομα κομμάτια χωρίς κοινούς κοινόχρηστους χώρους.

 

Από αυτό φαινεται να υπάρχει κάθετη.

dts71:

Το τμήμα που έχεις δικό σου τι προσωπο έχει?

Πόσο είναι το βάθος του προκηπίου?

Μπορεί άδικα να κατηγορείς την πολεοδομία... και να είναι απόλυτα ορθοί οι υπολογισμοί τους....