dimitra@78

Καλημέρα. Σύμφωνα με οικοδομική άδεια πολυκατοικίας του 1976 όπου έχουμε : α)ισόγειο κατάστημα ,β) τυφλό υπόγειο με χρήση αποθηκών κάτω απο την στάθμη του εδάφους ,γ)διαμερίσματα κατοικίας σε Α', Β' όροφο και δ)δώμα /κατοικία σε Γ' όροφο. Στην πραγματικότητα το υπόγειο κάτω απο το κατάστημα, αντί αποθηκών, έγινε κοινόχρηστο γκαράζ της πολυκατοικίας με προεξέχον ύψος στην μία γωνία του οικοπέδου 0.40 μ. (οπού αυτή η πλευρά υπάρχει στην όψη της άδειας)και στην άλλη γωνία, ύψος 1.50 μ. και κάτω από αυτό κατασκευάστηκε τελικά το εγκεκριμένο υπόγειο/αποθήκες. Ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να ρυθμίσει και τα κοινόχρηστα (του ανήκει το μεγαλύτερο ποσοστό Ο.Ι.). Πέρα του ότι είναι μπέρδεμα του ποιό υπόγειο τελικά δηλώνεται ως αυθαίρετο και με ποιό τρόπο, την υπέρβαση ύψους την έχω λάβει υπόψη στο δώμα (παρόλο που το υπόγειο γκαράζ συμπαρασύρει όλες τις στάθμες). Θα ήθελα παρακαλώ την γνώμη σας για την διαχείριση του θέματος....

Απο κεκτημένη ταχύτητα έγραψα κτιρίου... Πολυ χρήσιμη η παρέμβαση σας.

Τον αναφέρω παραπάνω. Τωρα η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου είναι 238 τ.μ ενώ η μέγιστη επιτρεπόμενη κατα την οικοδομική άδεια ήταν 369 τ.μ. (όπου πραγματοποιούμενα 367,35 τ.μ. δηλ. υπολείπονταν για εξάντληση 1.65 τ.μ.) Πως το χειρίζομαι τελικά?

Ευχαριστώ πολύ για τα φώτα σας!. Η επιφάνεια που βγαίνει είναι περίπου στα μισά απο τα 65 τ.μ. που αναφέρονται στην σύσταση και αυτό ήταν εξαρχής το θέμα μου και δεν έλαβα υπόψη τα χιλιοστά αλλά το πήγα με την εγκύκλιο. Συγκεκριμένα : Συνολική υπέρβαση Δόμησης Αυθαιρέτου = 48.84 τ.μ. Πραγματοποιούμενη Ο.Ι. βάσει Ο.Α. = 35.61 τ.μ. Επιτρεπόμενη σημερινή δόμηση κτιρίου = 238 τ.μ. ( η πραγματοποιούμενη κτιρίου κατά την Ο.Α. ήταν 367.35 τ.μ. < 369 της επιτρεπόμενης τότε.) Χιλιοστά Ο.Ι. βάσει σύστασης = 140/1000 (με δηλωμένη επιφάνεια όχι τα εγκεκριμένα 35.61 τ.μ. της Ο.Α. αλλά 65 τ.μ./ δηλ. εμπεριέχει τμήμα αυθαίρετων τ.μ. )

Εγώ τελικά καταλήγω στα εξής: Εφόσον τα ποσοστά συνιδιοκτησίων βάσει σύστασεων είναι σχεδόν πάντα διαφορετικά από τα ποσοστά δόµησης που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία βάσει Ο.Α. (με μικρές η' μεγάλες εως τεράστιες αποκλίσεις όπως στην περίπτωση μου - δηλ. πλήρης ταύτιση δεν υπάρχει ή εγώ δεν έχω συναντήσει), με την λογική της εγκυκλίου, πρέπει όλοι μας να ακυρώσουμε το άρθρο του Νόμου. Ουσιαστικά οι νομοθέτες διατύπωσαν πρόχειρα το σχετικό άρθρο συμβουλεβόμενοι απο συμβολαιογράφους, χωρίς να σκεφτούν την ανισότητα που θα προέκυπτε και έπειτα συγκαλημένα το μπάλωσαν με την εγκύκλιο ως συνήθως, πετόντας στους μηχανικούς το μπαλάκι. (εκτός αν η μέθοδος του να είναι όλα φλού έχει κάποιο σκοπό τελικά...) Κατά την γνώμη μου νόμος έχει αντικείμενο τις πολεοδομικές παραβάσεις των Ο.Ι. και με πολεοδομικούς όρους πρέπει να συγκριθεί ασχέτως εαν συμβολαιογραφίκα υπάρχει σύγκρουση. Το ερώτημα είναι νομικά τι υπερισχυεί?Ενας Νόμος ή μια εγκύκλιος ώστε να είμαστε καλυμμένοι? (π.χ.σε περίπτωση που πάμε με το δυσμενέστερο και ο ιδιοκτήτης συμβουλευτεί πάντα τυχαία άλλο συνάδελφο που θα του πει ότι το πρόστιμο έβγαινε λιγότερο-μου έχει συμβεί και αυτό στον 4014!!!)

Καλησπέρα κι απο μένα. Επανέρχομαι στο ερώτημα: χιλιοστά βάσει νόμου η΄ ποσοστό δόμησης Ο.Ι. της Ο.Α. βάσει εγκυκλίου ? Ρυθμίζω αυθαιρεσίες σε δώμα (Γ' όροφος) πολυκατοικίας (Ο.Α. 1976) Εγκεκριμένη επιφάνεια = 35 τ.μ. ενώ έγιναν αυθαίρετες επεκτάσεις, σε δυο φάσεις χρονολογικά. α) Η πρώτη επέκταση (1978/με ανέγερση κτιρίου ) = 30 τ.μ. και β) η δεύτερη (1991) = 20 τ.μ. Αρα Συνόλ. Επιφάνεια Ο.Ι. σήμερα = 85 τ.μ. Το θέμα και το μπέρδεμα είναι ότι στην σύσταση (1990), η Ο.Ι. έχει 140 /1000 επί του οικοπέδου και ως επιφάνεια ιδιοκτησίας αναγράφονται 65 τ.μ., δηλαδη τα εγκεκριμένα 35 τ.μ. της Ο.Α. + τα πρωτα 30 τ.μ. αυθαίρετα (δεν είχαν τακτοποιηθεί απο κανένα Νόμο) Σε όλα τα σχεδία όπου είχε βασιστεί η συμβολαιογράφος, ο μηχανικός είχε αποτυπώσει και όλες τις αυθαίρετες επιφάνειες που έγιναν εξαρχής σε όλο στο κτίριο και προφανώς βάσει αυτών κατανεμήθηκαν και τα χιλιοστά συνιδιοκτησιών. Μέχρι στιγμής, για τον συντελεστή υπέρβασης θεώρησα και είχα λάβει υπόψη την εγκύκλιο ως σωστότερη. Μήπως το αντιμετωπίζω λάθος?, διότι βλέπω ότι πολλοί συνάδελφοι υιοθετούν την λογική των χιλιοστών και εννοείται ότι η μία περίπτωση απο την άλλη με πετάει μια κατηγορία πάνω....! (και εαν οι όροι δόμησης δεν άλλαζαν σε δυσμενέστερους ήταν δύο κατηγορίες πάνω) Τελικά υπάρχει κάποια νέα επίσημη απάντηση περί αυτού ή ακόμα το πάμε κατα βούληση? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Συνάδελφοι καλημέρα. Έχω περίπτωση παταριού σε ισόγειο κατάστημα (ο.α.του 1976) που αναφέρεται ως ημιόροφος στην εγκεκριμένη κάτοψη (δεν περιλαμβάνεται στο Σ.Δ. ούτε αναφέρεται στο σχέδιο καλύψεως ) και καταλαμβάνει 30% του χώρου του καταστήματος. Το υφιστάμενο έχει καταλάβει το 70 % και βρίσκεται σε άλλη θέση εκτός από ένα μικρό τμήμα του που συμπίπτει με το εγκεκριμένο. Και για να το περιπλέξουμε ένα άλλο μικρό τμήμα του εγκεκριμένου έγινε αποθήκη και εξυπηρετεί άλλη ιδιοκτησία με είσοδο από το κλιμακοστάσιο βάσει σύστασης. Πως το διαχειρίζομαι? α)κάνω εμβαδομέτρηση του εγκεκριμένου αφαιρώντας το τμήμα που χρησιμοποιείται από άλλο ιδιοκτήτη και τα αφαιρώ από το κατασκευασμένο για να βρω την υπέρβαση προσθέτοντας μια παράβαση για να δικαιολογήσω αλλαγή θέσης? β)δηλώνω όλο το νέο πλην του τμήματος που συμπίπτει? γ)δηλώνω όλο το νέο και δεν αφαιρώ τίποτα με την λογική ότι το κατασκευασμένο έχει καλύψει πάνω από το 50% που επιτρεπόταν? Ως προς το ποσοστό υπέρβασης δόμησης περιλαμβάνω στα τετραγωνικά ιδιοκτησίας και το εμβαδόν του εγκεκριμένου ημιορόφου - παταριού ? (παρόλο που δεν ήταν Σ.Δ. ήταν εγκεκριμένη δόμηση) Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Καλησπέρα. Σε οικόπεδο εντός οικισμού έχω επιτρεπόμενη κάλυψη 240 τ.μ. Η πραγματοποιούμενη μου κάλυψη είναι 95 τ.μ. (80 τ.μ. δόμηση ισογείου +15 τ.μ. η/υ) Επιθυμώ την επέκταση του υπογείου εκτος περιγράμματος ισογείου περίπου 30 τ.μ. επιπλεον. (το γκαράζ είναι πάνω απο 40%) Σαφώς δεν έχω πρόβλημα με την επάρκεια της φύτευσης. Τι ισχυεί σε αυτη την περίπτωση με ύψη πλακών, εδάφους , φύτευση κ.τ.λ.? Αρχικά μου φαινόταν λογικό να μην χρειάζεται αιτιολόγηση εφόσον ήμουν εντός επιτρεπόμενης καλύψεως αλλά μάλλον δεν ισχύει κάτι τέτοιο.,, Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Πιο απλά... Το ίδιο είναι ένα κατάστημα με ήδη άδεια λειτουργίας να έχει ένα τμήμα αυθαίρετο (π.χ.πατάρι, αποθήκη κ.τ.λ.) και να το τακτοποιεί ως επιπλέον χώρο καταστήματος (ήδη υπάρχει η χρήση)-στην τελική δεν θα δώσει λογαριασμό σε κανέναν όπως στις κατοικίες- με μια ιδιοκτησία (π.χ.ισόγεια γκαράζ, ημιυπόγεια σε εμπορικά κέντρα) που τακτοποιείται ως κατάστημα (ουδέποτε είχε αυτή την χρήση) και μπορεί να ¨κολλήσει¨σε άλλες υπηρεσίες για την νέα άδεια λειτουργίας.Και έαν απαιτηθεί συναίνεση συνιδιοκτητών του ακινήτου παρ' όλο που οι χρήσεις γης το επιτρέπουν...?- το είχα θέσει σε άλλο post Το ερώτημα μου είναι τι ξέρουμε και εάν αξίζει τον κόπο- ή θα μας κυνηγάνε οι ιδιοκτήτες μετα? Ακόμα ανάκατα?

Τί γνώμη έχετε? Τά πατάρια σε υπάρχοντα κατάστήματα είναι ξεκάθαρα,η χρήση ήδη υπάρχει στην κάθε ιδιοκτησία.Με τους χώρους που όμως πού είναι αυτοτέλεις και ο χαρακτηρισμός τους στην Ο.Α. είναι εντελώς διαφορετικός π.χ ανεξάρτητες αποθήκες και ισόγεια γκαράζ σε εμπορικά κέντρα που μετατρέπονται ως κύριοι χώροι δεν θα έχουν πρόβλημα όσον αφορά στις εγκρίσεις που πιθανόν θα απαιτηθούν αργότερα? Και όχι μόνο ως προς την πυρασφάλεια-πυροπροστασία κ.τ.λ. αλλά μήπως ζητηθούν συναινέσεις συνιδιοκτητών.... που δεν θα είναι σύμφωνοι και τελικά φύγουν πολλά ¨πεταμένα χρήματα¨... και ισχύσουν οι κανόνες μίας κανονικής αλλαγής χρήσης με ότι συνεπάγεται απο τους περιορισμούς σύστασης τών ιδιοκτησιών παρ΄όλο που στα ακίνητα οι χρήσεις είναι επιτρεπτές????

Στην δική μου σύσταση αναφέρει για αλλαγή χρήσης απαιτείται παμψηφία και για την αλλαγή όψεων πλειοψηφία των (750/1000) δηλ. 75% των συνιδιοκτητών. Οπου δεν αναφέρεται ειδικά εννοείται η παμψηφία για τις αποφάσεις. Εαν γίνει τακτοποίηση για κατάστημα μη υγειονομικού ενδιαφέροντος η επαγγελματική στέγη π.χ. γραφείο θα ζητηθεί άδεια λειτουργίας?, δεν νομίζω! Με την ίδια λογική εφόσον όλοι αυτοί οι συνιδιοκτήτες τακτοποιήσαν τους η/υ χώρους σε υπνοδωμάτια -άρα άλλαξαν χρήση-θα ζητηθεί πάλι από όλους υπογραφή(εφόσον απαιτείται από την σύσταση στις αλλαγές χρήσης) τι λέτε?

Σωστόοοος....ευχαριστώ

Πρόβλημα.....στην σύσταση σε άρθρο με τίτλο γενική συνέλευση(το μόνο που δεν είχα διαβάσει προσεκτικά - νόμιζα οτί ανέφερε για διαχειριστές κ.τ.λ.) τελικά υπάρχει δέσμευση όπως για τις όψεις και για την άλλαγη χρήσης και απαιτείται παμψηφία όλων των συνδιοκτητών επί του οικοπέδου.....πάνω από 50 άτομά...και όχι ανά κτίριο,δηλ. το χειρόοοοτερο σενάριο Ισχυεί το ίδιο και για τον Ν.3843? Εάν όχι τώρα πιθανόν θα ζητηθεί σε καμμια άδεια λειτουργίας....έτσι την βλέπω την δουλεια! Γενικώς για την τακτοποίηση σε κτίρια εμπορικής χρήσης τι γνώμη έχετε???

Πολύ ενδιαφέροντα όλα.... ευχαριστώ όλους για την ανταπόκριση! Πάντως ενώ οι όλες οι θέσεις στάθμευσεις στον χώρο έχουν έναν ιδιοκτήτη, στην σύσταση περιγράφονται ως αυτοτελείς ιδικτησίες κάθεμια με τα χιλιοστά της και ο διάδρομος ελιγμών ως κοινόχρηστος...τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση? Το κοινόχρηστο έχει ισχύ? Και εάν δεν μας βγεί η αλλαγή χρήσης και θέλει να το τακτοποιήσω, η ίδια διαδικασία θα χρειαστεί? εννοώντας α)καμμία υπογραφή β)των συνιδιοκτητών του κτιρίου ή γ)των συνιδιοκτητών των του οικοπέδου (καμμιά 50αριά...)

Kαλησπέρα... Γνωρίζει κανείς ποιά εγκύκλιος ή νόμος αναφέρει την συναίνεση ιδιοκτητών καί που-πώς εφαρμόζεται? θέλω να κάνω αλλαγή χρήσης από υπόγειο χώρο στάθμευσης ενός ιδιοκτήτη σε αποθήκες. (να μεταφέρω τις υπάρχουσες θέσεις σε άλλο χώρο με τον Ν. 960/79 (φεκ Α΄194) σε απόσταση 800μ) οπότε δεν χρειάζομαι δόμηση. Το κτιρίο είναι εμπορικό, βρίσκεται σε ενιαία άδεια μαζί με επιπλέον τρία κτίρια κατοικιών ακόμα (διασπασμένα μεταξύ τους και αυτοτελή μεν, αλλά στο ίδιο οικόπεδο) και δεν γνωρίζω αν η συναίνεση είναι υποχρεωτική ανα κτίριο ή ανά οικόπεδο.... Διαχειριστής δέν υπάρχει....