Didonis

δεν πολυβγαζω ακρη συναδελφε!! ....

...

Το να εκτιμήσεις κόστος κατασκευής μπορεί να είναι λάθος, που δεν είναι αφού αφορά εκτίμηση και όχι δεσμευμένη προσφορά, αλλά είναι ακόμα πιο μεγάλο επαγγελματικό λάθος να χάσεις τον πελάτη που ενδιαφέρεται για πολυκατοικία.

Οπότε κάνε μια καλή προσεγγιστική μέτρηση συνθηκών και χρήσεων.

Μίλησε ή αναζήτησε στις εκτιμήσεις ή σε εκτιμητές μηχανικούς της περιοχής σου τι μεσοσταθμικη τιμή μονάδος δίνουν για κόστος κατασκευής διαμερισμάτων.

Κρίνε το κι εσύ μόνος σου και όχι μόνο ότι σου είπαν.

Ανέλυσε τι επιφάνειες θα σου βγάλει το οικόπεδο.

Δηλαδή τόσα μέτρα διαμερίσματα

Τόσα μέτρα αποθήκες

Τόσα μπαλκόνια κλπ κλπ

Την γενική τιμή μονάδος την μειώνεις φυσικά ανά δευτερεύουσα χρήση.

Βάζεις και έναν αστάθμητο παράγοντα εκσκαφών διότι ποτέ δεν ξέρεις τι θα σου βγάλει η μάνα Γη. (το σημειώνεις και το λες στον πελάτη να το ξέρει)

Μη ξεχάσεις να βάλεις και κόστος διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου.

Κάνεις μια σούμα και βάζεις στο τέλος και ένα +5 έως και +8% απρόβλεπτα που και αυτό το σημειώνεις να είναι γνωστό.

Το κοινοποιείς στον πελάτη ενημερώνοντας ότι είναι ΜΟΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗ χωρίς σχέδια και χωρίς καμία ευθύνη και φυσικά δεν του δίνεις αυτή σου την ανάλυση να την περιφέρει στα πέριξ άνευ προκαταβολής ή ανάθεσης.

Με τα τελικά σχέδια θα μπορεί να έχει μια καλύτερη εκτίμηση που και εκείνη θα έχει πιθανή απόκλιση +- 10%

Αντιγράφω από τα Downloads του michanikos.gr

Ν.4014/2011 ΦΕΚ 209 Α΄ 21-9-2011 Περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων, ρύθμιση αυθαιρέτων σε συνάρτηση με δημιουργία περιβαλλοντικού ισοζυγίου και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας Υπουργείου Περιβάλλοντος,

Τα αρθρα 23-26 του Ν.4014/2011 με τις παρακάτω τροποποιήσεις και συμπληρωσεις.

ΝΟΜΟΙ:

Ν.4051/2012_Συμπλήρωση διατάξεων του Ν.4013/2011, του Ν. 4014/2011 και του Ν.3833/2010

Ν.4067/2012_ΦΕΚ 79Α/9.4.2012_ΝΟΚ

Ν.4047/2012_ΦΕΚ 31 Α΄ 23-02-2012_ Κύρωση της ΠΡΑΞΗ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟΥ «Κατεπείγοντα μέτρα εφαρμογής του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015 και του Κρατικού Προϋπολογισμού έτους 2011» και της Πράξης Νομο­θετικού Περιεχομένου «Ρυθμίσεις κατεπειγόντων θεμάτων εφαρμογής του ν. 4024/2011

ΦΕΚ 268 Α΄ 31-12-2011_ΠΡΑΞΗ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟΥ Ρυθμίσεις κατεπειγόντων θεμάτων εφαρμογής του Ν.4024/2011 «Συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις, ενιαίο μισθολόγιο – βαθμολόγιο, εργασιακή εφεδρεία και άλλες διατάξεις εφαρμογής του μεσοπρόθεσμου πλαισίου δημοσιονομικής στρατηγικής 2012−2015» και των Υπουργείων Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης, Εσωτερικών, Οικονομικών, Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Παιδείας, Δια Βίου Μάθησης και Θρησκευμάτων που αφορούν την εφαρμογή του μεσοπρόθεσμου πλαισίου δημοσιονομικής στρατηγικής 2012−2015

Ν.4042/2012_ ΦΕΚ Α΄13-02-2012_(…) Ρύθμιση θεμάτων ΥΠΕΚΑ

Ν.4030/2011_ΦΕΚ 249 Α΄ 25-11-2011_Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου

ΕΓΚΥΚΛΙΟΙ:

Εγκ.7-2012_Α.Π.26530/28-05-2012_∆ιορθώσεις-τροποποιήσεις-προσθήκες στην Εγκ.1/2012 (αρ.πρωτ.6638/7-2-2012)

Εγκ.1-2012_Α.Π. 6638/07-02-2012_ «Νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης, ελέγχου κατασκευών και λοιπές διατάξεις» (ΦΕΚ 249/Αʼ) και διευκρινήσεις στο ν. 4014/11 (ΦΕΚ 209Αʼ) »

Εγκ.13-2011_Α.Π.444423 13-10-11_Διευκρινιστικές οδηγίες για την εφαρμογή του Ν. 4014/2011 - ΦΕΚ 209 Α’ (νέες ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα κτίσματα)

ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ:

Αποφ.2975_ΦΕΚ 43 Β΄20-01-2012_Καθορισμός δικαιολογητικών για τη χορήγηση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών της παρ.17 του άρθρ.24 του Ν.4014/2011 όπως ισχύει.

Αποφ.16943_ΦΕΚ 1005 Β΄3-4-12_Παράταση της προθεσμίας του δευτέρου εδαφ. της παρ.3 του άρ.24 Ν.4014/2011

Αποφ.30109(2)_ΦΕΚ1911 Β΄15-06-2012_Παράταση προθεσμίας υποβολής δικαιολογητικών της παρ.3 του άρθρου 24 του Ν.4014/11

ΕΓΓΡΑΦΑ:

Εγγρ.1269 11-6-2012_Οδηγία για την υποβολή διαγράμματος κάλυψης για τη ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών, σύμφωνα με τον Ν.4014/2011

Το PDF αρχείο είναι ΕΔΩ

Περιλαμβάνει πολλές τροποποιήσεις, ερμηνείες και διαδικασίες σε όλο το φάσμα της τακτοποίησης, ταυτότητας κτιρίου και διαδικασιών.

Παρ ότι κλείνει πολλές τρύπες της όλης διαδικασίας ανοίγουν και νέες.

....

Ο κυριότερος παράγοντας για εμένα είναι εάν με συμφέρει να ξεκινήσω μία τέτοια διαδικασία.Γιατί εάν μπω σε τέτοιες ιστορίες συμφωνήσω με κάποιον Μηχανικό να προχωρήσουμε στην έκδοση της αδειας και εκείνος στη συνέχεια μου πεί ότι χρειάζεται ενίσχυση ή οτιδήποτε άλλο που θα χρειάστει να ξεσπιτωθούμε καταλαβαίνετε ότι είναι σοβαρό το πρόβλ

....

Μια καλή πρακτική λύση για αυτό είναι σε συμφωνία με τον μηχανικό σου να του αναθέσεις προ έκδοσης Άδειας δόμησης να κάνει προέλεγχο στατικότατος για την προσθήκη που θα χρειαστείς.

Το κόστος για εσένα θα είναι κλασματικό της τελικής οικοδομικής άδειας που θα έχει όλες τις μελέτες.

Στην συμφωνία σας φυσικά μπορείς να προβλέψεις ότι σε περίπτωση που αποφασίσεις να προχωρήσεις και στην οικοδομική άδεια θα συμψηφιστεί το αρχικό κόστος της προμελέτης στο κόστος της οικοδομικής άδειας.

Αν δεν σπάσεις αυγά ομελέτα δεν έχει (οπότε όπως καταλαβαίνεις πριν τα σπάσεις θα πρέπει να τα αγοράσεις)

@nifa

Αν και καθιστός ορθά μίλησες

+1

....Σε Διώροφο(ισόγειο-Α όροφος) το οποιο έχει γίνει το 1974 και είχε γίνει πρόβλεψη για 3 όροφους,....

....

Κτίριο του 74 με πρόβλεψη 3 ορόφους και θες να κάνεις προσθήκη σήμερα 2 ορόφους σε υπάρχον ισόγειο και Α όροφο δηλαδή συνολικά 4 ορόφους, 99,9% θέλει ενίσχυση.

Ας μη το αναλύσουμε πολύ, θέλει.

Άλλοι αντισεισμικοί συντελεστές τότε (το πιο απλό δηλαδή) κι άλλο σήμερα. Μη σου πω ότι τα σίδερα σου είναι ST2 στην καλύτερη περίπτωση και δεκάδες αλλά ασήμαντα για εσένα, σημαντικά όμως για το κτίριο σου.

Μη σου πω ότι κατά 50 έως και 60% σκάβοντας και σκαλίζοντας θα ανακαλύψετε ότι λείπουν κάνα δυο πέδιλα ειδικά αν είχε βράχο η περιοχή ή τα τότε τσέρκια στις κολόνες να απέχουν 30 και 40 εκατοστά μεταξύ τους και πολλά άλλα.

Ενίσχυση με εξωτερικό σκελετό, ή τις υπάρχουσες κολόνες ή σύμμεικτες κατασκευές όλα παίζουν. Θα βρει την πιο κατάλληλη λύση για εσένα ο μηχανικός που θα καταλήξεις.

Η ανάγκη ενίσχυσης θα βγει από την μελέτη που θα γίνει, η μεθοδολογία που θα επιλεγεί θα εξαρτηθεί από τα παρελκόμενα έξοδα της όποιας ενίσχυσης. Δηλαδή συχνά είναι μεγαλύτερο το κόστος αποκατάστασης των ζημιών από τα ξετρυπώματα για να περάσουν οι ενισχύσεις παρά αυτές καθ αυτές οι ενισχύσεις.

Θα το δείτε μαζί με σενάρια κόστους για το ισόγειο και α όροφο που υπάρχουν.

Ο ένας που είπε ότι δεν θα απαιτηθεί επειδή είχε πρόβλεψη, πιθανολογώ ότι εννοεί ότι για το τυπικό της οικοδομικής άδειας δεν είναι υποχρεωτικός ο στατικός έλεγχος του υπάρχοντος και έχει κάποια διαδικαστικά περάσματα.

Άλλο αυτό όμως κι άλλο τι πραγματικά (και όχι για το τυπικό) χρειάζεσαι.

Ποιον θα διαλέξεις, εγώ θα σου έλεγα αυτόν που σου ζητά +5000. Αν ξέρει καλά την δουλειά του θα τα κερδίσεις.

Πως μπορείς να εμπιστευτείς μηχανικό?

Καλό ερώτημα, το ίδιο είχα και εγώ με γιατρό πριν μπω στο χειρουργείο μαζί του. Όταν μπήκα έκλεισα τα μάτια και ότι διάλεξα διάλεξα, όπισθεν δεν είχα…

απο σχέδια (κατόψεις, οψεις, τοπογραφίκο), οπότε υποθέτω οτι δεν θα σας πολυ-ενδιαφερει ! Αν σας ενδιαφερει παντως την μοιράζομαι .

ενδιαφέρει φυσικά...

Ανάλογα το πρόγραμμα και ανάλογα οι εντολές που υπάρχουν.

Με AutoCAD

Σχεδιάζεις την γραμμή ή η καμπύλη ΑΒ

Σχεδιάζεις την παράλληλη γραμμή ή καμπύλη ΓΔ (με εντολή offset ή ότι άλλο νομίζεις)

Σχεδιάζεις μια γραμμή που ενώνει την έναρξη της μια και της άλλη γραμμής ή καμπύλης.

Δηλαδή την ΑΓ

Κάνεις copy ή offset την αρχική ΑΒ ή ΓΔ με onsap endpoint το Α και τέλος το mid point της ΑΓ.

Τέλος

(υπάρχουν και άλλες παραλλαγές φυσικά για αυτό)

(το θέμα θα μεταφερθεί στα σχεδιαστικά αντί στην κουβέντα)

Οι κλώστρες όταν μας δουλεύουν ψιλό γαζί παριστάνοντας τις αθώες περιστέρες είναι αντικείμενο της ψυχανάλυσης περισσότερο παρά των μηχανικών.

και τον Παρθενώνα και τον πυργο του Αιφελ να τους δείξεις θα το θεωρήσουν νόμιμο. Το μόνο που ελέγχουν είναι αν το δόμημα σου είναι πραγματι προ 55....

Προ 55 νόμιμο ως έχει. Βγάζεις προσθήκη με το υπόλοιπο Σ.Δ. , Σ.Ο., Σ.Κ. ως ισχύει στην θέση του σήμερα.

...

Τι...τακτοποιούμε? ....

Το ερώτημα σου είναι σχετικό με χωροταξία ή τοπογράφηση? Ή αφορά πώς να ενταχτεί στις διατάξεις του 4014?

..."Απόφαση Νομάρχη για οριστική εξαίρεση από κατεφάφιση αυθαιρετου" ...

....

Είναι σήμερα εντάξει (νόμιμος) αυτός ο χώρος?

Νόμιμος δεν είναι, εξαιρούμενος από κατεδάφιση είναι.

Έχει επιβληθεί και πρόστιμο διατήρησης της αυθαιρεσίας.

Χρήζει «τακτοποίησης» με τον 4014.

Μπονζούρ Δημήτριε.

Μα αν θέλει κάποιος ντε καλά να εντάξει ακίνητο στον 4014 μπορεί. Ας δηλώσει και αλλαγή μπετούγιας, περίπτωση 1 και πληρώνει 5 κατοστάρικα συν μηχανικό.

Άχρηστο όμως αν δεν έχει καμία πολεοδομική παράβαση διότι βεβαίωση μεταβίβασης θα μπορούσε να υπογράψει ο μηχανικός.

Όσο και αν είναι τρελό αν ένα σπίτι έχει 1 μέτρο πιο μεγάλο μπαλκόνι ή κάποια ασήμαντη παράβαση δεν μπορεί να πάρει βεβαίωση μεταβίβασης χωρίς να προηγηθεί η τακτοποίηση.

Μπορεί όμως να πάρει βεβαίωση μεταβίβασης αν είναι χωρίς πολεοδομική παράβαση και ας μη έχει ούτε καν τα θεμέλια που είχε η άδεια ή να λείπουν και μερικές κολόνες σε μεσαίο όροφο και να συνεχίζουν από πάνω φυτεμένες στην πλάκα νέτα σκέτα. (αναφέρω ενδεικτικές περιπτώσεις που έχουμε συναντήσει στην καριέρα μας.

Η βεβαίωση πιστοποιεί θέματα μη υπερβάσεων Δόμησης Κάλυψης Ύψους κλπ, πουθενά την στατική επάρκεια ή τρωτότητα του κτιρίου.

Η στατική επάρκεια ή τρωτότητα του κτιρίου εμπλέκεται έμμεσα όταν κι αν υπάρξει υποχρέωση τακτοποίησης.

Το κτίριο φυσικά που έχει αυτές τις συνθήκες είναι παράτυπο (δεν ξέρω αν είναι δόκιμος ο ορος πια) και για να κάνει άρση αυτής της παρατυπίας θα πρέπει να κάνει αναθεώρηση άδειας ή νέα άδεια ή νομιμοποίηση για τα στατικά. Το μεταβιβαστικό του όμως δικαίωμα δεν το χάνει μέχρι να γίνει αν θα γίνει κάτι για αυτό.

(ιδ. Didonis θεωρία Michanikos.gr τόπικ 30764 #25

που μπορεί να λέω και αρλούμπες πουρνό πουρνό)

Δεν ξέρω τι νομίζεις, γράφει όμως πουθενά η βεβαίωση μη εφαρμογή της στατικής μελέτης?

Ή γράφει πουθενά ο 4014 τακτοποίηση στατικής μελέτης χωρίς καμιά άλλη πολεοδομική παράβαση?

...

5. Ο μηχανικός δεν είναι Θεός.

...

Για να ακριβολογούμε αυτό και το αντίστροφο του δεν είναι απόλυτα αποδεδειγμένο.

...να εκτιμήσω την αγοραία αξία ενός βιομηχανικού μεταλλικού ....

....

Άλλο ο προσδιορισμός της υλικής αξίας ενός κτιρίου (που το περιγράφεις) κι άλλο ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου (που δεν το περιγράφεις).

Γιατι ρωτας;

.....

Από ενδιαφέρον

Αλέξη, χρησιμότατα τα λινκ σου. Ειδικά το Leonardo da Vinci Pilot Project που είναι και τσαμπέ όπως λες

Barragan, δηλώνεις φοιτητής, τι σπουδάζεις?

....ειναι ολο νομιμο

άρα δεν αφορά τον 4014/11.

Μεχρι βεβαίωση μεταβίβασης μπορείς να κάνεις ως είναι αν δεν κάνω λάθος.

....Βιοτεχνικό κτίριο το οποίο είχε εκδοθεί Ο.Α. στην οποία φαινόταν ως φέρων οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα , αλλά κατασκευάστηκε με μεταλλικό σκελετό διατομής Η ,

....

....

Οι πολεοδομικές διαστάσεις (περίγραμμα, Δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λ.π.) του κτίσματος έχουν αυθαιρεσίες?

Λίγο υπομονή ακόμα.

Γίνονται εργασίες αναβάθμισης λειτουργιών της πλατφόρμας.

Όταν περατωθούν θα υπάρξει ενημέρωση από την διαχείριση.

...

 

Γνωρίζεται αν έχω το δικαίωμα να απαγορεύω αυτήν την πρόσβαση; Πραγματικά, έχουν γίνει τα νεύρα μου σκοινιά με αυτή τη κατάσταση.Αύριο θα πάω και πολεοδομία να ρωτήσω...

...

Δεν είναι θέμα πολεοδομίας αν ο φωταγωγός παραμένει ως είναι στα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας, με ή χωρίς τα παράθυρα στο διαμέρισμα σου.

Την δυνατότητα πρόσβασης στον ιδιωτικό σου χώρο αν δεν υπάρξει ζήτημα διαπιστωμένης επικινδυνότητας μπορούν να την έχουν μόνο με εισαγγελική παραγγελία αν εσύ δεν το επιτρέπεις.

Μίλησε με κάποιον δικηγόρο καλύτερα.

Το θέμα της καλής γειτονίας μεταξύ σας και ζητήματα συντήρησης κοινοχρήστων αγωγών και προσβάσεων σε αυτούς το τι και το πώς ας τους παραπέμψεις να μιλήσουν με μηχανικό επιλογής σου που θα του αναθέσεις να δει σφαιρικά το θέμα και να μπορεί να σε καθοδηγήσει σωστά για να μη γίνει το ιατρείο σου χάλια.

Έχεις δίκιο συνάδελφε... το είχα ξεχάσει, νομίζω επιτρέπει καλαμωτή και ύφασμα αν δε κάνω λάθος.

....

και αλουμίνιο και πλεξιγκλάς και γενικά ότι κινείται ...

...

(δεν ξέρω αν είναι το σωστό μέρος για αυτό το topic αλλά δε βρήκα κάτι καλύτερο)

...

Θα εξαρτηθεί από τον λόγο που θέτεις το ερώτημα, για ΚΕΝΑΚ μεχρι τωρα το βρισκω χλομο.

Επι του ερωτηματος σου.

Δεν νομιζω να υπαρχει λογισμικο για αυτο που λες και μαλιστα τοσο απλουστευτικα.

Έχει έναν τεράστιο βαθμό απροσδιοριστίας.

Παράδειγμα η χρήση ανά σημείο από χρήστες του χώρου θέλει και άλλες παραμέτρους.

Πχ, μέγεθος οικίας, (άλλο η γκαρσονιέρα ή το δυαράκι και άλλο η μεζονέτα με πολλούς χώρους)

Φάση των / του / της κατοίκων της.

Άλλη χρήση μονό άτομο

Άλλη χρήση ζευγάρι

Άλλη χρήση νιόπαντρο χωρίς παιδιά

Άλλο με παιδιά έως προσχολική ηλικία

Ηλικιακή ηλικία, φοιτητική και μετά

Άλλη σε άτομα τρίτης ηλικίας κλπ.

Επίσης αν είναι σε αστικό κέντρο, επαρχιακή πόλη ή έξοχη

Όπως και το κοινωνικό - οικονομικό στάτους των κατοίκων.

Αυτά είναι οι αρχικοί παράγοντες (ενδεικτικά) που παραθέτω και σίγουρα υπάρχουν αρκετοί άλλοι, οπότε οι συνδυασμοί είναι πολλαπλασιαστικοί μεταξύ των παραγόντων.

Προσδιόρισε λοιπόν τον σκοπό για να μπορεί να βγει κάποια δομή στο μέσον.