nikmar

Μέσα σε δύο χρόνια η εκτός σχεδίου δόμηση σταμάτησε, ο ΝΟΚ βγήκε αντισυνταγματικός, οι Αρχαιολογίες προσπαθούν να μπλοκάρουν τα πάντα,...Ξαφνικά, λες και όλος ο μηχανισμός έχει συντονιστεί στο να περιοριστεί η δόμηση στο ελάχιστο δυνατό.

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις, νομίζω ότι κατάλαβα. Ένα τελευταίο που θέλω να ρωτήσω αφορά τα υπόσκαφα σε σχέση πάντα με την έγκριση από την Αρχαιολογία. Στο ΝΟΚ Αρ.11 παρ.κδ αναφέρεται ότι «…Για την εξασφάλιση αερισμού και φωτισμού, η μοναδική όψη υπόσκαφων κτηρίων ή τμήματος αυτών μπορεί να μην ακολουθεί τους μορφολογικούς κανόνες της περιοχής, μετά από έγκριση της σχετικής μελέτης από το αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.» Μπορεί να πάρεις έγκριση από το Σ.Α. και μετά, παρόλο το παραπάνω απόσπασμα του ΝΟΚ, να απορριφθεί από την Αρχαιολογία; Σε συνάδελφο δεν θέλουν να δεχτούν υπόσκαφο, παρόλο που είναι πέτρινο με μικρά ανοίγματα, γιατί δεν υπήρχαν υπόσκαφα στην περιοχή στο παρελθόν.

Ευχαριστώ πολύ για τις συμβουλές. Να διευκρινήσω πάντως ότι δεν μιλάμε για κατασκευές σε κυρηγμένο αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τοπο, παραδοσιακό οικισμό κλπ. Μιλάμε για εκτός σχεδίου δόμηση με διάσπαρτα στην πολύ ευρύτερη περιοχή κάποια μνημεία (βυζαντινά εκκλησάκια κυρίως) όπου παλιότερα εξεταζόταν αν είσαι δίπλα ή πολύ κοντά σε αυτά ή όχι.

Καταρχάς ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Όταν λέω μου ζητάνε, εννοώ: Στέλνω ένα τοπογραφικό και μια τεχνική έκθεση (αυτό έκανα πάντα μέχρι και δυο τρία χρόνια πριν) και περιμένω την γνωμοδότηση. Περνάνε αρκετοί μήνες και όταν παίρνω τηλέφωνο για να ρωτήσω για την πρόοδο της υπόθεσής μου, μου απαντάνε ότι θέλουν την αρχιτεκτονική μελέτη την οποία και τους στέλνω. Μετά από λίγους μήνες παίρνω την αρνητική τους γνωμοδότηση για λόγους πάντα μορφολογικούς, αυτούς που περιέγραψα στην προηγούμενη ανάρτηση. Επειδή έχει τύχει να χρειαστεί να αλλάξουμε όλες τις μελέτες (αρχιτεκτονικά, στατικά, μηχ/κά) κατόπιν αρνητικής απάντησής τους μετά από μήνες αναμονής σε έργο που δεν φανταζόμασταν καν ότι μπορεί να απορριφθεί (είχε εξαιρετικά παραδοσιακή μορφή), πλέον έχουμε φτάσει στο σημείο να πηγαίνουμε με προσχέδια και ατύπως να παίρνουμε «προέγκριση» αρχιτεκτονικού σχεδιασμού! Ούτε επέμβαση σε μνημείο να κάναμε.

Καλησπέρα. Έχω ένα θέμα που αφορά τις εγκρίσεις από την Αρχαιολογία (στην προκειμένη περίπτωση είναι η Βυζαντινών Μεσσηνίας) και συγκεκριμένα την έκταση των αρμοδιοτήτων της. Η περιοχή που μας ενδιαφέρει είναι η Δυτική (Μεσσηνιακή) Μάνη. Η συγκεκριμένη Υπηρεσία, εκτός από τον έλεγχο που κάνει για την θέση του γηπέδου (π.χ αν υπάρχει κοντά κάποιος παραδοσιακός οικισμός ή κάποιο βυζαντινό μνημείο) και από τον έλεγχο κατά την εκσκαφή, ζητάει και εφαρμόζει πάντα (ακόμα και αν είσαι εκτός σχεδίου στη μέση του πουθενά) τα εξής: Ζητάνε την πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη και με βάση αυτήν κάνουν σχεδιαστικές αλλαγές. Για παράδειγμα σου λένε βγάλε αυτό το δώμα και βάλε στέγη, στένεψε αυτή την μπαλκονόπορτα, μην κάνεις ενιαίο κτίσμα αλλά σπάσε το σε μικρότερους όγκους κ.α. Ακόμα και αν τα εφαρμόσεις αυτά, μετά σου κάνουν επιπλέον διορθώσεις, π.χ. μην βάλεις δίρριχτη αλλά τετράριχτη στέγη, μην βάζεις συρρόμενα αλλά ανοιγόμενα κλπ. Κάποιες φορές εκμεταλλεύονται ότι το γήπεδο βρίσκεται εντός 800μ και πρέπει να έχει μορφολογική συνάφεια με τον αντίστοιχο οικισμό (ο οποίος όχι μόνο δεν είναι παραδοσιακός, αλλά δεν έχει κανένα ενιαίο μορφολογικό χαρακτηριστικό για να ακολουθήσεις – αποτελείται από πέτρινα σπίτια με στέγες μέχρι μπετονένια σπίτια με πλάκες και μπαλκόνια, όλα ανάμεικτα σε ίσες αναλογίες αριθμητικά) και σου επιβάλουν τις επιθυμίες τους. Όταν δεν είσαι εντός 800μ, απλά απαιτούν με γενικόλογες αιτιάσεις του τύπου «δεν συνάδει με τον χαρακτήρα της περιοχής». Με λίγα λόγια κάνουν παρατηρήσεις ενός Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, με την μόνη διαφορά ότι με το Σ.Α. μπορείς να συζητήσεις και να βρεις μια άκρη. Η Αρχαιολογία δεν συζητά – απαιτεί. Να σημειώσω ότι στην περιοχή δεν υπάρχουν μορφολογικές απαιτήσεις από τους κανονισμούς (υποχρεωτική στέγη, ποσοστό επιφάνειας ανοιγμάτων επί των όψεων κλπ). Επίσης, υπάρχουν πολλά κτήρια στην περιοχή που έχουν βραβευτεί πανελλαδικά για την αρχιτεκτονική τους (φαντάζομαι ότι αυτό εμπεριέχει και την σχέση τους με το φυσικό και το δομημένο περιβάλλον) και δεν έχουν κανένα από τα «προαπαιτούμενα» της Αρχαιολογίας. Μην φανταστείτε ότι οι απορρίψεις τους αφορούν τίποτα φουτουριστικά κτήρια με σύγχρονα υλικά τα οποία φυσικά και δεν θα έπρεπε να προτείνονται εκεί, αλλά μιλάμε για πέτρινα κτήρια με έντονο παραδοσιακό ύφος, τα οποία απλώς… δεν τους αρέσουν. Δηλαδή η Αρχαιολογία λειτουργεί σαν να έχει το ρόλο του senior αρχιτέκτονα και εμείς είμαστε οι junior αρχιτέκτονες που ακολουθούμε. Και φυσικά μιλάμε για διψήφιους αριθμούς μηνών για να σου απαντήσουν, και άλλου τόσους για να δουν τις διορθώσεις, τις οποίες μπορεί να ενέκριναν οι υπάλληλοι αλλά απέρριψε η διευθύντρια οπότε πρέπει να αλλάξεις ξανά τα σχέδια και να ξαναπεριμένεις. Πώς τα ακούτε όλα αυτά; Μήπως ισχύουν παντού πλέον και δεν το γνωρίζω; Αν όχι, υπάρχει κάτι που μπορώ να κάνω (εκτός από το να αλλάξω επάγγελμα);

Θέλω να δείξω τα Φ/Β στη στέγη. Ο πελάτης δεν θέλει να συνδεθεί, θέλει το σπίτι να είναι αυτόνομο με αυτόν τον τρόπο. Η πολεοδομία ισχυρίζεται ότι δεν είναι πια στην αρμοδιότητά της να εγκρίνει τα Φ/Β και θέλει να της δείξω κάποιον νόμο, κάποια απόφαση που να λέει ότι επιτρέπεται να το κάνω. Έχω βρει για εντός οικισμών, για υφιστάμενα και ρυθμισμένα κτίρια, αλλά όχι για νέα κτίρια εκτός σχεδίου.

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Φοβάμαι όμως ότι αυτά τα άρθρα δεν με καλύπτουν γιατί αναφαίρονται σε κάποιο πρόγραμμα Φ/Β για νομίμως υφιστάμενα κτίρια ή ρυθμισμένα με τον 4014 και όχι για νέα.

Συνάδελφοι γεια σας Θέλω να βγάλω μια άδεια για κατοικία εκτός σχεδίου. Ο πελάτης θέλει να μην ρευματοδοτηθεί το σπίτι, αλλά να είναι αυτόνομο με φωτοβολταικά στη στέγη. Η πολεοδομία δεν γνωρίζει τίποτα σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα και δεν το εγκρίνει αν δεν της βρω τη σχετική νομοθεσία. Ο ΝΟΚ αναφέρει τα Φ/Β στις κατασκευές πάνω από το κτίριο, αλλά μόνο για εντός σχεδίου & οικισμούς. Μήπως γνωρίζει κανείς κάτι πάνω σε αυτό; ευχαριστώ

Κανονικά, δεν θα είχα καμία αμφιβολία ότι θα συμφωνήσει. Πες μου, όμως, τί μπορώ να περιμένω από έναν άνθρωπο που του έδειξα κάτοψη και μετά από 30 δλπ με ρωτάει : "και η γραμμή φυσικού εδάφους πού είναι?"

Ευχαριστώ πολύ όλους για τις απαντήσεις. Νομίζω ότι παρ.1ε και γενικότερα το Αρ.23, λέει για το πότε ένα κτίσμα είναι νομίμως υφιστάμενο, αλλά όχι τί μπορείς να κάνεις σε αυτό. Επίσης, το Αρ.40 του 3028/03 βλέπω να λέει τί μπορείς να κάνεις στο μνημείο και από ποιον πρέπει να έχει εγκριθεί, αλλά όχι υπό ποιες προϋποθέσεις - πράγμα που χρειάζομαι εγώ. Γενικότερα, από ότι κατάλαβα (χωρίς να είμαι σίγουρος) από αυτά που μου παραθέσατε και από αυτά που μπόρεσα να βρω, μάλλον θα χρειαστεί να πάω για ειδικούς όρους δόμησης, πράγμα που σημαίνει άλλα 3-4 χρόνια... Μου απάντησε προφορικά γιατί δεν κατέθεσα τυπικά, αλλά πήγα με το τοπογραφικό για μια πρώτη επαφή. Άλλωστε μου είπε ότι πρέπει να περάσω πρώτα και από Σ.Α.! Το έχουν εγκρίνει όλοι οι αρμόδιοι φορείς (Νεωτέρων, Εφορία Αρχαιοτήτων, ΔΑΒΜΜ) και πρέπει να το εγκρίνει και το Σ.Α.? Και αν αυτό διαφωνήσει δηλαδή τί γίνεται? τέλος πάντων ευχαριστώ και πάλι

Γεια σας Ένα κτίσμα είναι χαρακτηρισμένο ως μνημείο, βρίσκεται σε οικόπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και ανήκει σε ιδιώτες. Αυτοί θέλουν να το επισκευάσουν για προσωπική χρήση. Εμείς κάναμε όλες τις απαραίτητες μελέτες, οι οποίες πέρασαν και εγκρίθηκαν από όλες τις σχετικές υπηρεσίες (Αρχαιολογία, Δ/ση Αναστύλωσης κλπ). Μετά από αυτόν τον...Γολγοθά, καταλήξαμε στο τελευταίο σκαλί, την Πολεοδομία, όπου ο αρμόδιος υπάλληλος μας πληροφόρησε ότι σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν εκδίδονται άδειες. Δεδομένου ότι αποκλείεται αυτό να σημαίνει ότι το συγκεκριμένο και όλα τα αντίστοιχα τα μνημεία να είναι καταδικασμένα να καταρρεύσουν από έλλειψη συντήρησης και επισκευής, γνωρίζει κάποιος κάτι σχετικό με το συγκεκριμένο νομικό εμπόδιο ή από που μπορώ να πάρω κάποια σχετική πληροφορία; Ευχαριστώ

Καλημέρα Έχω μία πελάτη που έχει γήπεδο οικοδομήσιμο με κλίση 53%. Σε ένα βιβλίο του 2014 με τον ΝΟΚ και διάφορα σχόλια και παρατηρήσεις (από αυτά που κυκλοφορούν στο εμπόριο - το δικό μου είναι από μια ομάδα μηχανικών), το οποίο στα σχόλια της παραγράφου 6κδ του αρ.11 που αναφέρεται στη δόμηση υπόσκαφων κτιρίων λέει : " Επιτρέπεται η δόμηση υπόσκαφων και μόνο κτιρίων σε γήπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 40% που βρίσκονται σε νησιά, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών." Το αντίστοιχο βιβλίο μιας πολύ γνωστής κυρίας που είναι ειδήμων στον ΝΟΚ και έχει βγάλει και σημειώσεις για διάφορα παρεμφερή θέματα, δεν αναφέρει τίποτα σχετικό. Έχω ψάξει στο διαδίκτυο αλλά δεν έχω βρει ούτε εκεί κάτι. Μήπως γνωρίζει κανείς τίποτα πάνω σε αυτό το θέμα? Ευχαριστώ

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. Επειδή αρνείται να δώσει οτιδήποτε γραπτώς, μήπως ξέρεις κανείς πού και πώς κάνω την αναφορά ;

Καλησπέρα Έχω ένα παρόμοιο πρόβλημα με τον eandroni. Σε εκτός σχεδίου γήπεδο και με κλίση <20% έχω όλες τις διαμορφώσεις του περιβάλλοντος (ακάλυπτου) χώρου με υψομετρικές διαφορές < 1,50μ. Το βάθος, όμως, της εκσκαφής όπου "κάθησε" το κτίριο είναι 2,20 μ. Ο υπάλληλος της ΥΔΟΜ, όμως, εδώ και δύο μήνες και μετά από δεκάδες επισκέψεις μας, επιμένει να αρνείται να το εγκρίνει, ισχυριζόμενος ότι αυτό είναι παράνομο. Του έχουμε πάει το απόσπασμα της τεχνικής οδηγίας από το αρθ.15 παρ.4 του ΝΟΚ οπου λέει: "Η παράγραφος 4 αναφέρεται στη διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου και δεν αφορά στις απαιτούμενες εκσκαφές για την κατασκευή του." και μας απαντάει ότι αυτό δεν ισχύει - και όταν τον ρωτάμε πού το λέει αυτό, η απάντηση του είναι: "ψάξε βρες το στην εκτός σχεδίου δόμηση". Έχω δύο ερωτήσεις : 1. Πιστεύετε ότι έχει δίκιο; και αν ναι, έχετε υπόψιν σας ποια διάταξη το τεκμηριώνει? 2. Υπάρχει ένας τέτοιος υπάλληλος, ο οποίος όταν του λες ότι υπάρχουν νόμοι και κανονισμοί και δεν μπορείς με το "έτσι θέλω" να μου απορρίπτεις μια μελέτη χωρίς να με παραπέμπεις στο ανάλογο νόμο (τη στιγμή που εγώ από την πλευρά μου το κάνω, τεκμηριώνοντας τη μελέτη μου βάζοντας σε κάθε παράγραφο του Δ.Δ. το άρθρο και την παράγραφο κάθε πράγματος που κάνω), δίνει απαντήσεις του τύπου "ότι θέλω κάνω" (Δεν είναι σχήμα λόγου, το είπε!). Υπάρχει και ο διευθυντής της πολεοδομίας, ο οποίος παίζει το ρόλο του Πόντιου Πιλάτου και νίπτει τας χείρας του. Σε μια τέτοια περίπτωση λοιπόν, που πέφτεις σε ένα τοίχο που σου σταματάει τη δουλειά χωρίς ουσιαστικά να σου αποδεικνύει το γιατί, υπάρχει κάποιος τρόπος, κάποια νόμιμη διαδικασία να ξεπεραστεί ένα τέτοιο εμπόδιο; Ευχαριστώ

Κατά τη γνώμη μου, μόνο το σχ1 παρουσιάζει σοφίτα γιατί το επίπεδο του δαπέδου της, που χρησιμεύει ως αφετηρία μέτρησης των υψών, και το επίπεδο που εδράζονται οι αμείβοντες μοιάζουν να ταυτίζονται - δηλαδή η σοφίτα είναι "εντός του ύψους της στέγης". Στα υπόλοιπα σχήματα ένα μέρος του χώρου της υποτιθέμενης σοφίτας βρίσκεται κάτω από το επίπεδο έδρασης της στέγης, δηλαδή "εκτός του ύψους της". Το αν μετράνε τα τετραγωνικά της είναι άλλο ζήτημα.