Μετάβαση στο περιεχόμενο

ted78

Core Members
 Προβολή προφίλ  Προβολή δραστηριότητας

  • Περιεχόμενα

    1.716

  • Εντάχθηκε

  • Τελευταία επίσκεψη

  • Days Won

    8

 Τύπος περιεχομένου 

Everything posted by ted78

  1. ted78
    Για τους συντελεστές των ξενοδοχείων, μπορείς να συμβουλευτείς το "Valuation Parameters of Hotel Properties". Για εκτιμήσεις εκτός τράπεζας έχω χρησιμοποιήσει το excel της dcf από τα σεμινάρια για την πιστοποίηση. Αν δεν το έχεις να σου το στείλω.
  2. ted78
    Ουσιαστικά είναι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Τώρα για τους συντελεστές που πήρε, τι να σου πω. Ας πούμε ότι το ποσοστό κέρδους, μου φαίνεται αρκετά μεγάλο και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης κι αυτός λίγο τσιμπημένος, αλλά και πάλι δεν ξέρουμε ούτε καν, που βρίσκεται το ξενοδοχείο και αν λειτουργεί ή είναι κλειστό.
  3. ted78
    Εννοείς πώς θα κάνει έλεγχο της βεβαίωσης, που έβγαλε ο μηχανικός σου, ή πώς θα κάνει έλεγχο για να εκδώσει ο μηχανικός της τράπεζας τη βεβαίωση; Σε κάθε περίπτωση, θα δώσει στον μηχανικό της τράπεζας τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και θα πράξει ανάλογα.
  4. ted78
    Τη βεβαίωση θα την εκδώσει ο δικός σου μηχανικός. Αν το κάνει ο μηχανικός της τράπεζας, τότε θα πληρωθεί έξτρα ποσό, πέραν της αμοιβής εκτίμησης.
  5. ted78
    Τον μηχανικό της τράπεζας δεν τον πληρώνεις εσύ άμεσα. Συνήθως γίνεται παρακράτηση από το ποσό του δανείου. Πέρα από τον μηχανικό υπάρχουν και άλλα κόστη. Κόστος φακέλου, κόστος νομικού ελέγχου, κόστος προσημείωσης κ.λ.π. Επιβάλλεται να σε ενημερώσουν για όλα τα κόστη και πόσο συχνά θα γίνονται επανεκτιμήσεις, γιατί είναι πρόσθετα έξοδα. Επίσης, αφού με το καλό ξεπληρώσεις το δάνειο, το κόστος άρσης προσημείωσης, πάλι εσύ το αναλαμβάνεις. Ως προς τα αυθαίρετα, συνήθως στα μη ενυπόθηκα ακίνητα θέλουν να είναι όλα νόμιμα ή τακτοποιημένα. Βέβαια, ίσως να γίνεται και αφού έχεις πληρώσει πάνω από το 30% του προστίμου, αλλά αυτό εναπόκειται στην απόφαση του νομικού τμήματος και του χρηματοδοτικού κέντρου της κάθε τράπεζας.
  6. ted78
    Το διαμέρισμα αποτελεί διακριτή ιδιοκτησία και μόνο αν αυτή έχει αυθαιρεσίες ή κάποιο παρακολούθημά της (θέση στάθμευσης, αποθήκη) υπάρχει πρόβλημα. Από τη στιγμή που είναι μεταβιβάσιμη, ανεξάρτητα από την κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων, μπορεί να προσημειωθεί. Στην χειρότερη περίπτωση, ο εκτιμητής να αφαιρέσει κάτι από την Αγοραία Αξία, αφού η οικονομική επιβάρυνση της τακτοποίησής τους, βαρύνει αναλογικά και τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Όσο για τα διαφορετικά κουφώματα, συνήθως ό,τι δεν επηρεάζει επιφάνεια, όγκο και ύψος δεν αποτελεί πρόβλημα, αν και με το γράμμα του νόμου, χρειάζεται να γίνει αναθεώρηση ή ενημέρωση φακέλου, ανάλογα με την περίπτωση.
  7. ted78
    Αφού υπάρχει σύσταση οριζόντιας, και το διαμέρισμα δεν έχει αυθαιρεσίες, τότε μπορεί να προσημειωθεί. Τον μηχανικό τον επιλέγει η τράπεζα.
  8. ted78
    Πέρα από την όποια ιδεολογία μπορεί να έχει κάποιος, εγώ προσωπικά βλέπω και τις αλλαγές που έγιναν στη ζωή μου. Μπορώ να πω ότι η περίοδος από το 2012 έως το 2015, ήταν η χειρότερη στην επαγγελματική μου καριέρα με πολύ χαμηλά εισοδήματα και συσσώρευση χρεών προς ασφαλιστικά ταμεία. Το 2015 σταθεροποιήθηκαν τα πράγματα, μπήκαν σε μια σειρά και τα τελευταία τρία χρόνια, όχι μόνο κατάφερα να ξεχρεώσω, αλλά και τα εισοδήματά μου να ξεπερνάν και αυτά των καλών εποχών, προ 2010, χωρίς βέβαια να φτάσω στο σημείο να πω ότι μπορώ να αποταμιεύω, αλλά τουλάχιστον μπορώ να ζω πιο άνετα και να ξεπληρώνω τις υποχρεώσεις μου. Ενώ ίσως το πιο σημαντικό είναι, ότι υπάρχει μία σταθερή προς ανοδική ζήτηση για τις υπηρεσίες που προσφέρω.
  9. ted78
    Επίσης δες και τον Ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4582/2018, που αναφέρει και ο Δημήτρης παραπάνω. Τα condo hotels, επιτρέπονται αποκλειστικά εντός σχεδίου ή εντός οικισμών. Για εκτός σχεδίου πας στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, που για νέα εγκατάσταση χρειάζονται περίπου 150 στρέμματα γης. Επίσης, απ' ότι κατάλαβα και για τις δύο περιπτώσεις (η αλήθεια είναι ότι το διάβασα λίγο διαγώνια), ένα ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών μπορεί να μεταβιβαστεί σε τρίτους, αλλά τις υπηρεσίες ξενοδοχείου της προσφέρει μία επιχείρηση.
  10. ted78
    Όχι, μία επιχείρηση. Αυτό που σε νοιάζει περισσότερο είναι αν θα το δεχθεί ο ΕΟΤ. Παλιότερα, απ' ότι θυμάμαι έπρεπε να υπάρχει μία επιχείρηση κύριου τουριστικού καταλύματος στο γήπεδο. Δεν θυμάμαι τώρα νομοθεσία για να σε παραπέμψω. Το καλύτερο που έχεις να κάνεις είναι να ρωτήσεις στον ΕΟΤ για αυτό.
  11. ted78
    Πρέπει να γίνεται, τουλάχιστον έχει πέσει τέτοιο συμβόλαιο στα χέρια μου και για ξενοδοχείο και για βιομηχανία. Επιπλέον, δε νομίζω ότι σε αυτή την περίπτωση είναι απαραίτητη και η λειτουργική συνένωση των κτιρίων, αφού επιτρέπεται η διάσπαση του όγκου.
  12. ted78
    Κατά τη γνώμη μου η βασική αξία που πρέπει να δώσεις είναι βάσει του σήματος λειτουργίας του ΕΟΤ. Για τα επιπλέον δωμάτια, στην αξία που θα υπολογίσεις θα βάλεις την υποσημείωση ότι δίνεται με την προϋπόθεση ότι γίνεται να αδειοδοτηθούν. Νομίζω ότι σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρήσεις ότι θα υπάρξει αλλαγή της κατηγορίας του ξενοδοχείου από 3* σε 2*, γιατί τότε αλλάζει κατά πολύ η αξία. Ή γίνεται να αδειοδοτηθεί ως 3* ή δε γίνεται. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω καταλάβει αν έχουν γίνει τακτοποιήσεις ή όχι. Πάντως σήμα λειτουργίας μπορεί να δοθεί και σε τακτοποιημένους χώρους, χωρίς να χρειάζεται έκδοση οικοδομικής άδειας. Μάλιστα, αν πρόκειται για μεγάλη μονάδα, είναι πιθανό το κόστος τακτοποίησης να είναι αδιάφορο σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Δηλαδή, αν το ξενοδοχείο έχει πχ Αγοραία Αξία 5 εκ. και το κόστος τακτοποίησης είναι π.χ. 15 χιλ, δεν υπάρχει μεγάλο νόημα να δώσεις Αγοραία Αξία 4.985.000 €.
  13. ted78
    Επειδή η στέγη είναι στοιχείο της όψης και θα έχεις αλλαγή όγκου, προς τα κάτω βέβαια, μάλλον χρειάζεται αναθεώρηση, αλλά μίλα καλύτερα με την ΥΔΟΜ.
  14. ted78
    Λοιπόν, έψαξα την αυθεντική έκθεση. Όποιος ενδιαφέρεται θα την βρει εδώ. Η ποσότητα που αναφέρεται στο ελληνικό άρθρο και μας ενδιαφέρει, είναι αυτή που αναφέρεται ως "tax wedge", σε ελεύθερη απόδοση "φορολογική σφήνα", που σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ ορίζεται ως: Οπότε πρώτο και βασικό, ο δείκτης δεν μετράει απώλεια εισοδήματος. Συνεπώς όλο το άρθρο κλίνει προς μπαρούφα, αφού αυτό που μετριέται στην πραγματικότητα είναι οι συνολικές εισφορές μισθωτού και εργοδότη ως ποσοστό επί του μισθού. Ένας δείκτης, που υποτίθεται ότι μας δείχνει την "αποθάρρυνση" της απασχόλησης και για τις χώρες της ΕΕ, έχει ως εξής: Βέβαια, αν συγκριθεί με τον δείκτη ανεργίας, φαίνεται πέρα από κάθε αμφιβολία, ότι τελικά δεν υπάρχει και τόσο μεγάλη συσχέτιση μεταξύ του συγκεκριμένου δείκτη και της απασχόλησης. Συμπέρασμα, καθόμαστε και συζητάμε επί τόσες μέρες για δημοσιογραφικές σαχλαμάρες, αφού ούτε ένα κείμενο δεν μπορούν να μεταφράσουν σωστά.
  15. ted78
    Λοιπόν, ο λόγος ή οι λόγοι, που ο μισθωτός παίρνει λιγότερα από τον ελ. επ. δεν είναι οι εργοδοτικές εισφορές. Ο βασικός λόγος είναι ότι με τη μισθωτή εργασία θεμελιώνεις εργατικά δικαιώματα. Δηλαδή, μπορείς να πάρεις άδεια και να πληρώνεσαι, μπορείς να πάρεις δώρο Χριστουγέννων, δώρο Πάσχα και επίδομα αδείας. Μπορείς να πάρεις αναρρωτική άδεια και να πληρώνεσαι. Ως μπλοκάκιας δεν έχεις όλα τα παραπάνω δικαιώματα και γι' αυτό θα πρέπει να ζητάς και παραπάνω χρήματα για την ίδια εργασία.
  16. ted78
    Πιστεύω ότι έχετε αντιληφθεί, πως η εργοδοτική εισφορά εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα του εργοδότη. Οπότε μάλλον σας δουλεύουν ψιλό γαζί για να σας αμείβουν λιγότερο για τις υπηρεσίες σας.
  17. ted78
    Παιδιά όταν ο άλλος δεν δουλεύει μαύρα, οι επιλογές είναι είτε με μπλοκάκι είτε μισθωτός. Οπότε αν η αμοιβή / μισθός βάσει της σύμβασης είναι π.χ. 1.000 €/μήνα τότε ο εργοδότης πληρώνει στην πρώτη περίπτωση 1000 € + 24% ΦΠΑ, ενώ στη δεύτερη περίπτωση 1000 € + 20% Εργοδοτικές Εισφορές. Το μόνο που αλλάζει είναι το ποσοστό και σε ποιο ταμείο του κράτους μπαίνουν τα extra χρήματα. Στην πρώτη περίπτωση ο ΦΠΑ εκπίπτει από τον ΦΠΑ του εργοδότη, στη δεύτερη περίπτωση οι εργοδοτικές εισφορές εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα του εργοδότη. Πάντως αυτή η "αρχή" μικροοικονομίας, που αναφέρεται παραπάνω, λίγο μουσαντένια μου φαίνεται. Ένα θεωρητικό κατασκεύασμα χωρίς γνώση της πραγματικής αγοράς.
  18. ted78
    Συνήθως όχι, αλλά υπάρχουν περιοχές εκτός σχεδίου ανά την Ελλάδα, που υπάγονται σε κάποια διατάγματα π.χ. Διάταγμα Ζαγορίου, που είναι υποχρεωτική η κατασκευή στέγης.
  19. ted78
    Τέλος πάντων, νομίζω συμφωνούμε, ότι αυτά τα χρήματα δεν ήταν ποτέ μέρος του μισθού, οπότε δεν είναι κάτι που χάνει ο μισθωτός. Αν ο εργοδότης αποφάσιζε να του τα κάνει αύξηση ή να τα κάνει στραγάλια είναι άλλου παπά ευαγγέλιο.
  20. ted78
    Δεν υπάρχει καμία άλλη συνθήκη. Αυτά τα λεφτά ούτε μπαίνουν ούτε βγαίνουν από την τσέπη του μισθωτού, και αφού ισχύουν οι συνθήκες που ισχύουν, κακώς λαμβάνονται έτσι υπόψη. Απλώς δεν ξέρω αν όντως περιέχεται τέτοια "πατάτα" στην έκθεση του ΟΟΣΑ ή είναι συμπέρασμα του δημοσιογράφου, που εδώ που τα λέμε οι περισσότεροι είναι άσχετοι και ημιμαθείς.
  21. ted78
    Οι εισφορές του εργοδότη (20%) γιατί υπολογίζονται μέσα στο 40,9%, αφού δεν αποτελούν μέρος του μικτού μισθού;
  22. ted78
    Σωστός....!
  23. ted78
    Βασικά για όποιον τον ξέρει, έχει διχρωμία.
  24. ted78
    Και αυτοί και οι ιστορικές σειρές. Χρησιμοποίησε ότι σε βολέψει καλύτερα.
  25. ted78
    Ναι κατέβασε τα αρχεία από την παρακάτω σελίδα. https://www.bankofgreece.gr/Pages/el/Statistics/realestate/indices.aspx
×
×
  • Create New...

Σημαντικό

Χρησιμοποιούμε cookies για να βελτιώνουμε το περιεχόμενο του website μας. Μπορείτε να τροποποιήσετε τις ρυθμίσεις των cookie, ή να δώσετε τη συγκατάθεσή σας για την χρήση τους.