Μετάβαση στο περιεχόμενο

ted78

Core Members
 Προβολή προφίλ  Προβολή δραστηριότητας

  • Περιεχόμενα

    1.717

  • Εντάχθηκε

  • Τελευταία επίσκεψη

  • Days Won

    8

 Τύπος περιεχομένου 

Everything posted by ted78

  1. ted78
    Από τα στοιχεία που μας έδωσε ο συνάδελφος πριν, η διαφοροποίηση στην επιφάνεια είναι περίπου 5%. Τώρα, επειδή δεν έχουμε όλα τα δεδομένα, βάσει των παραπάνω, αν πάει με την επιφάνεια του τίτλου νομίζω είναι ok. Στη γενικότερη περίπτωση συμφωνούμε ως προς τη μεθοδολογία και πάνω κάτω θα γίνει όπως το λες.
  2. ted78
    Και τα ρυμοτομούμενα τμήματα έχουν αξία, αφού με τον ένα ή τον άλλο τρόπο η ιδιοκτησία θα πρέπει να αποζημιωθεί για την επιφάνεια που θα χάσει. Οπότε προς το παρόν η αρχική ιδιοκτησία μαζί με τα ρυμοτομούμενα τμήματα θα πρέπει να εκτιμηθεί, πόσο μάλλον αφού δεν έχει γίνει ακόμα η διάνοιξη των οδών. Ας μην ξεχνάμε ότι η αξία υπολογίζεται για την κατάσταση της ιδιοκτησίας, την ημέρα της σύνταξης της έκθεσης. Έχουμε λοιπόν μειωμένη προσβασιμότητα, λόγω αδιάνοιχτων οδών, προσωρινή μη οικοδομησιμότητα. Σε σχέση με ένα κοντινό οικόπεδο που είναι τακτοποιημένο υπάρχει μια υστέρηση, αφού δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Αυτή η χρονική υστέρηση στη δυνατότητα αξιοποίησης του οικοπέδου, μπορεί να ληφθεί ως αρνητικός παράγοντας στην αξία του.
  3. ted78
    Το -10% λογικό είναι. Υπάρχει νόμος σχετικά, δεν θυμάμαι τώρα πολλές λεπτομέρειες, που αν δεν είχε κυρωθεί ακόμα η ΠΕ, υπολόγιζες τις εισφορές ανάλογα με την περίπτωση, πλήρωνες το 20 ή 30% του ποσού στον δήμο και μπορούσες να κάνεις τη μεταβίβαση, με την υπόμνηση ότι οι τελικές εισφορές θα υπολογιστούν στην ΠΕ.
  4. ted78
    Τότε το εκτιμάς ως εντός σχεδίου, με την επιφάνεια που έχει σήμερα, αρχική ιδιοκτησία. Σημειώνεις ότι επίκειται πράξη εφαρμογής και ότι είναι πιθανό να μεταβληθεί η ιδιοκτησία. Αν έχεις και τον πίνακα της ΠΕ, που πρόκειται να γίνει, αναφέρεις τις υποχρεώσεις του οικοπέδου. Ο τίτλος είναι εμπορεύσιμος, δεν απαγορεύεται η μεταβίβαση, αλλά μέχρι να τακτοποιηθεί πολεοδομικά η ιδιοκτησία, δεν μπορεί να οικοδομήσει. Οπότε, προσαρμόζεις ανάλογα την αξία. Αν αναφέρεται και η τελική ιδιοκτησία, βάλε υποσημείωση ότι το ακίνητο θα πρέπει να επανεκτιμηθεί με την κύρωση της Π.Ε., αφού θα υπάρξουν μεταβολές στην επιφάνειά του.
  5. ted78
    Υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο;
  6. ted78
    Οκ συνάδελφοι, αλλά αυτή είναι η πρόταση του ΣΑΤΕ, δε σημαίνει ότι θα γίνουν τα πράγματα, όπως τα λέει το άρθρο.
  7. ted78
    Δεν ξέρω αν είχες προλάβει το καθεστώς με τον μαθηματικό τύπο, αλλά δεν είχε σχέση με απευθείας αναθέσεις. Όχι ότι δεν υπήρχαν προβλήματα, αλλά δεν έβλεπες τις τρελές εκπτώσεις, που επικράτησαν τα τελευταία χρόνια. Προσωπικά σταμάτησα να ασχολούμαι με δημόσια έργα από το '13, γιατί στις τελευταίες δημοπρασίες που είχα πάει, οι μειοδότες είχαν δώσει εκπτώσεις 60 και 65%, ενώ στην επόμενη, που τελικά δεν κατέβηκα, δόθηκε έκπτωση 72% και φυσικά τα έργα ακόμα σέρνονται και δεν έχουν ολοκληρωθεί.
  8. ted78
    @TomA, τι εννοείς; Ο μαθηματικός τύπος είχε καταργηθεί πολύ πριν το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, το 2004 ή 2005, δε θυμάμαι τώρα ακριβώς, επί Σουφλιά.
  9. ted78
    Από επεξεργαστή θα πρότεινα i-5 ή ryzen 5 RAM 8 GB Κάρτα γραφικών gtx - 1050 Καλό είναι να βάλεις και ssd Πιστεύω μια τέτοια σύνθεση θα έχει αντοχή στον χρόνο.
  10. ted78
  11. ted78
    Μπορεί να γίνει και σε μία ΑΠΥ αφού είναι ένας ο εργοδότης. Κατά τ' άλλα, θα χρειαστούν 40 βεβαιώσεις, όπως λέει και ο συνάδελφος παραπάνω.
  12. ted78
    Αφού δεν έχει αποφασιστεί ακόμα η ακριβής λειτουργία, υπάρχουν πολλές επιλογές. Θα μπορούσε να λειτουργεί παράλληλα και ως κέντρο αποθεραπείας και αποκατάστασης, ή και μονάδα ψυχικής υγείας για άτομα με άνοια π.χ. Σε αυτή την περίπτωση ισχύει το άρθρο 6. Βέβαια σημαντικό είναι να υπάρχει προκαταρκτικά και ένα bussiness plan, ώστε να προσδιοριστεί σε ποια κατεύθυνση θα κινηθείτε, και τι απαιτήσεις θα υπάρξουν σε αριθμό κλινών και λοιπών χώρων.
  13. ted78
    Με την προϋπόθεση ότι στη μονάδα θα υπάρχει και κλινική, που θα παρέχονται υπηρεσίες νοσηλείας, καθώς και φυσικοθεραπείας και αποκατάστασης. Αν πρόκειται μόνο για φιλοξενία - φύλαξη τότε θα πας με το άρθρο 5 του ίδιου νόμου (Ευαγή Ιδρύματα). ΣΚ: 20%, ΣΔ: 0,3
  14. ted78
    Ναι, εκεί κατατάσσεται.
  15. ted78
    Ισχύει το ΠΔ της 6.10.1978 (ΦΕΚ 538 Δ) για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το άρθρο 6. Έχει μέγιστο ΣΔ: 0,6 και ΣΚ: 50% για το υπόγειο και 20% για την ανωδομή.
  16. ted78
    Την προηγούμενη βδομάδα, που έβγαλα μία βεβαίωση, δε μου ζήτησε τίποτα τέτοιο.
  17. ted78
    Συνάδελφε, νομίζω ότι προσεγγίζεις το θέμα με μεγάλη στενότητα. Καταγγελίες πάντα γίνονταν και θα γίνονται. Οι πολεοδομίες είναι γεμάτες από αυτές, άλλοτε αιτιολογημένες και επώνυμες, άλλοτε αδικαιολόγητες και ανώνυμες (με ψευδή στοιχεία ακόμα και στο όνομα του καταγγέλλοντα), είτε λόγω προσωπικών διαφορών, είτε επειδή καταστρατηγείται κάθε έννοια νομιμότητας και σεβασμού. Για παράδειγμα, στο παρελθόν πελάτης μου δέχθηκε "επώνυμη" καταγγελία (με ψεύτικα στοιχεία), από ανταγωνιστή του, ότι εκτελεί αυθαίρετες εργασίες στην επιχείρησή του. Βέβαια είχε εκδοθεί άδεια εργασιών και δεν είχαμε πρόβλημα, αλλά ο καταγγέλλων δεν είχε καμία συνέπεια. Ελπίζω τώρα με αυτό το σύστημα να κατοχυρωθεί το επώνυμο της καταγγελίας, ώστε να είναι πιο ξεκάθαρα κάποια πράγματα. Επίσης, δε θα είναι πια τόσο εύκολο και να "χαθεί" κάποια καταγγελία σε κάποιο συρτάρι ή λόγω κωλυσιεργίας της αρμόδιας υπηρεσίας. Και φυσικά δεν έχουν σταματήσει να γίνονται αυθαίρετα, οπότε όλο αυτό δε θα αφορά μόνο ό,τι έγινε στο παρελθόν.
  18. ted78
    Εντελώς ξεκάθαρο δεν είναι, αλλά αναφέρεται σε όλες τις βεβαιώσεις από τον 4014 έως τον 4495. Η πιο πρόσφατη διατύπωση είναι η παρακάτω: Στον 4014 και 4178 γινόταν αναφορά και μέχρι 20 εκ για το μήκος και ως 8 τμ για την επιφάνεια, που τώρα έχουν απαλειφθεί.
  19. ted78
    Δημήτρη, ορίζονται στο αρθρ.6, παρ. 9γ του Ν 4030/2011, αλλά αναφερόταν και στις βεβαιώσεις του 4178. Δε νομίζω ότι τώρα ισχύει κάτι δυσμενέστερο από τον 4178.
  20. ted78
    Δεν βρίσκεται εντός των επιτρεπόμενων ανοχών η μετακίνηση του τοίχου;
  21. ted78
    Σε αυτή την περίπτωση, όπως τη συζητάτε, υπάρχουν δύο λύσεις κατά τη γνώμη μου. Είτε θα γίνει διόρθωση του τίτλου, είτε θα εκδοθεί νέα άδεια δόμησης για τον διαχωρισμό του διαμερίσματος. Κακώς μπλέκουμε τον νόμο των αυθαιρέτων ως προς το θέμα της τακτοποίησης. Ως έχει βέβαια η κατάσταση, νομίζω ότι γίνεται (για το σύνολο του χώρου), αλλά καλό θα ήταν να μην εκδοθεί βεβαίωση, πριν τη λήξη του ζητήματος της διαφοράς μεταξύ τίτλου και οικοδομικής άδειας, με έναν από τους δύο παραπάνω τρόπους.
  22. ted78
    Ουσιαστικά η πρόταση που θα κάνεις, έχει σχέση με το πόσες οριζόντιες ιδιοκτησίες μπορούν να δημιουργηθούν, βάσει της λειτουργικής αυτοτέλειας του κάθε χώρου. Το μοίρασμα θα γίνει από το δικαστήριο, εφόσον οι διάδικοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν. Οι αξίες που θα δόσεις, θα είναι αυτές των δυνητικών οριζόντιων ιδιοκτησιών, ώστε να είναι εύκολο να γίνει η απόδοση στον καθένα από τους διαδίκους, της ιδιοκτησίας που του αναλογεί. Πιστεύω ότι μπορεί και πρέπει να γίνει σε μία έκθεση όλο αυτό. Δεν χρειάζεται να κάνεις τόσες εκθέσεις, όσες είναι και οι δυνητικές οριζόντιες ιδιοκτησίες.
  23. ted78
    Εννοείτε ότι γνωρίζουν, τι συμβαίνει στην αγορά. Να σκεφτείς ότι οι τράπεζες παράλληλα ξεκινάν να αναθέτουν σε μεσίτες πακέτα ακινήτων τους για διάθεση προς πώληση.
  24. ted78
    Σε γενικές γραμμές γίνεται έρευνα αγοράς και γίνεται χρήση συγκριτικών στοιχείων. Το ερώτημα, όπως το θέτεις είναι ελλιπές, γιατί αυτό που μετρά είναι ο σκοπός της εκτίμησης, που ανάλογα μπορεί να υπάρξουν πιέσεις είτε για προς τα πάνω, είτε για προς τα κάτω, αλλά όπως και να έχει οι διαφοροποιήσεις θα κυμαίνονται το πολύ μεταξύ 10 - 15% από τον μέσο όρο της αγοράς. Όχι δηλαδή κάτι σημαντικό και εντός του εύρους των αποδεκτών αποκλίσεων. Επίσης, να σημειώσω ότι δεν είναι πάντα οι τράπεζες, που επιθυμούν χαμηλές τιμές, αλλά το κυριότερο απ' όλα, ότι οι πιστοποιημένοι εκτιμητές τηρούν έναν κώδικα δεοντολογίας, που προβλέπει να μην υποκύπτουν σε πιέσεις, που θα θέτουν σε αμφισβήτηση την εργασία τους και το επιστημονικό τους κύρος. Σε γενικές γραμμές την προστατεύουμε την ποιότητα της δουλειάς μας.
  25. ted78
    Προσωπικά το κοστολογώ βάσει του επιπλέον χρόνου εργασίας. Στην εφαρμογή αμοιβών του ΤΕΕ, μπορείς να εισάγεις τα στοιχεία και να πάρεις μια ιδέα.
×
×
  • Create New...

Σημαντικό

Χρησιμοποιούμε cookies για να βελτιώνουμε το περιεχόμενο του website μας. Μπορείτε να τροποποιήσετε τις ρυθμίσεις των cookie, ή να δώσετε τη συγκατάθεσή σας για την χρήση τους.