ted78
-
Περιεχόμενα
1.717 -
Εντάχθηκε
-
Τελευταία επίσκεψη
-
Days Won
8
Τύπος περιεχομένου
Profiles
Φόρουμ
Downloads
Gallery
Ειδήσεις
Media Demo
Αγγελίες
Store
Everything posted by ted78
-
Μόνο να προσέξεις, γιατί στο pdf του Earl, ο οδηγός είναι αμερικάνικος και οι ροπές είναι σχεδιασμένες ανάποδα, απ' ότι τις σχεδιάζουμε εμείς.
-
Ένα χρήσιμο site για τη νομοθεσία, το οποίο ενημερώνεται τακτικά και έχει τα διάφορα νομοθετήματα όπως τροποποιούνται κατά καιρούς. https://www.kodiko.gr/
-
Δεν τη γνωρίζω την περιοχή, αλλά φαίνεται να είναι εκτός σχεδίου, οπότε και εκτός συστήματος Αντικειμενικών Αξιών. Αν πρόκειται για τακτοποίηση με τον νόμο των αυθαιρέτων, η ΤΖ είναι 500 € (για εκτός σχεδίου).
-
Συνάδελφε, τι γίνετε με αυτή τη μελέτη; Μπορείς να μας παραπέμψεις ή να μας την κοινοποιήσεις;
-
Όχι, γίνεται. Παλιότερα είχα περίπτωση, που ο πατέρας άφηνε στα 4 παιδιά του από ένα δωμάτιο του πατρικού. Ο συμβ/φος έδωσε αποκλειστική χρήση στον καθένα για το δωμάτιό του και ήταν κοινόχρηστα διάδρομος, κουζίνα και λουτρό. Οκ, δεν είναι η ίδια περίπτωση, αλλά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης αφορά και φυσικά πρόσωπα.
-
Πρακτικά θα μπορούσε να γίνει η αποδοχή εξ αδιαιρέτου, αλλά να δώσει στον κάθε δικαιούχο αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος, που του αποδίδεται από τη διαθήκη. Έπειτα κάνεις την τακτοποίηση και έπεται η σύσταση Ο.Ι.
-
οκ, τώρα μιλάς για κάτι εντελώς διαφορετικό. Θα πρέπει να μας δώσεις τους ορισμούς ή αν είναι εύκολο τη μελέτη που διαβάζεις. Καλό βράδυ!
-
Δεν το είπα με σκοπό να σε προσβάλω. Εξάλλου είμαστε άγνωστοι μεταξύ αγνώστων κι ούτε έχουμε τίποτα να χωρίσουμε. Τρεις από εμάς σου επισημάναμε ότι ο τρόπος που κάνεις αυτή την εκτίμηση δεν είναι δόκιμος. Αν έχεις κάποια βιβλιογραφία που να εξηγεί επαρκώς και τεκμηριωμένα αυτό που υποστηρίζεις, μπορείς να την παραθέσεις και να βγάλεις εμάς λάθος. Εγώ δεν έχω κανένα πρόβλημα, ούτε τραβάω κανένα ζόρι να αποδειχθεί ότι κάνω λάθος. Ίσα ίσα που θα έχω την ευκαιρία να μάθω και κάτι καινούριο. Οπότε, αναμένω την τεκμηρίωση της μεθόδου σου. Με συναδελφικούς χαιρετισμούς!
-
Δεν θα έλεγα ότι συγκλίνουμε. Μην λαμβάνεις υπόψη μόνο τα νούμερα που σε βολεύουν, αλλά προσπάθησε να καταλάβεις τι αντιπροσωπεύει το καθένα, ποιο είναι το φυσικό του νόημα και πώς προέκυψε. Όλη η σκέψη σου πάνω σε αυτό είναι λαθεμένη, από τη χρήση του τύπου, την επιλογή του επιτοκίου προεξόφλησης, την επιλογή της χρονικής διάρκειας.
-
Τώρα που το θυμήθηκα, αυτό από που το έχεις αντλήσει, συγκεκριμένα για τη DRC; Υπάρχει κάποια βιβλιογραφική αναφορά;
-
Λοιπόν, ας το δούμε στην περίπτωσή σου. Πρώτον, εφαρμόζοντας την τεχνική απαξίωση (γήρανση) (1-d)n βρίσκεις το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης. Έπειτα για να το φέρεις στην αγοραία αξία θα πρέπει να εφαρμόσεις κάποιους συντελεστές είτε μειωτικούς είτε αυξητικούς (σπανιότερα). Τα πεδία που εξετάζεις είναι Λειτουργικά και Οικονομικά. α) Λειτουργικά - Το κτίριο έχει ζημιές στον φέροντα οργανισμό ή στα στοιχεία πλήρωσης; (π.χ. ρωγμές στον φέροντα οργανισμό, αποξήλωση στέγης, κατεστραμμένο δάπεδο κ.λ.π.) - Έχει ζημιές στις συνήθεις η/μ εγκαταστάσεις; (Ηλεκτρολογικό δίκτυο, Δίκτυο Ύδρευσης - Αποχέτευσης) - Έχει αρχιτεκτονικούς περιορισμούς, που εμποδίζουν τη λειτουργία; - κ.λ.π. β) Οικονομικά - Ο κλάδος δραστηριότητας έχει χαμηλές προοπτικές; - Η περιοχή του ακινήτου έχει υποβαθμιστεί για κάποιο λόγο; - Υπάρχει παραγωγική δραστηριότητα; - Υπάρχουν στην περιοχή αντίστοιχα κενά κτίρια και πόσο καιρό είναι αδιάθετα; - Έχει γίνει κάποιο οδικό έργο στην περιοχή που αναβαθμίζει ή υποβαθμίζει την προσβασιμότητα του ακινήτου; - κ.λ.π. Όπως καταλαβαίνεις ένας μαθηματικός τύπος: 1/ (1+i)t, προφανώς και δεν δίνει καμία απάντηση σε όλα τα παραπάνω ερωτήματα και φυσικά όλα αυτά βρίσκονται στην κρίση του εκτιμητή ώστε να μεταφραστούν σε κάποιον συντελεστή, που θα προκύψει ως άθροισμα όλων των ποιοτικών γνωρισμάτων. Ως μία πρώτη ιδέα για το τι μπορεί να συμβαίνει, είναι τα συγκριτικά στοιχεία της γης, που συνέλεξες, τα οποία θα σου δίνουν και την τάση της αγοράς. Συνολικά ο μειωτικός συντελεστής καλό είναι να μην ξεπερνά το 40%, εκτός από ιδιαίτερες περιπτώσεις. Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 10% - 25%. Οπότε η Αγοραία Αξία που θα δώσεις είναι: Αγοραία Αξία = ΑΑγης + ΑΚΑ*C όπου: ΑΑγης = Αγοραία Αξία γης από τη συγκριτική μέθοδο ΑΚΑ = Αποσβεσμένο κόστος Αντικατάστασης (συμπεριλαμβάνεται η τεχνική απαξίωση) C = Μειωτικός ή Αυξητικός συντελεστής βάσει Λειτουργικών και Οικονομικών Συνθηκών
- 1.148 απαντήσεις
-
- 1
-
-
- προεξόφληση ταμειακών ροών
- υπολειμματική μέθοδος
- (and 6 more)
-
Η οποία όμως αφορά Η/Μ εξοπλισμό και εγκαταστάσεις και όχι τα κτίσματα και πολύ περισσότερο τη γη. Η οικονομική απαξίωση στα κτίσματα είναι περιγραφική έννοια και δεν ποσοτικοποιείται από κάποιο τυπολόγιο. Μάλιστα στην υπολλειματική μέθοδο, στην πραγματικότητα αφορά το επενδεδυμένο κεφάλαιο και τις χρηματοροές και όχι αυτό καθ' αυτό το κτίσμα. Όπως το εφαρμόζεις, περιλαμβάνεις και την αγοραία αξία της γης, την οποία υπολόγισες με τη συγκριτική μέθοδο, οπότε μεθοδολογικά έχεις πρόβλημα σε αυτό το σημείο. Η μελλοντική ή προσδοκώμενη αξία πώλησης εκ των πραγμάτων προκύπτει από έρευνα αγοράς και ανάλυση συγκριτικών στοιχείων, ενώ πρέπει να περιλαμβάνει και προσδοκώμενο κέρδος. Στην περίπτωσή σου λοιπόν, πέρα από την χρονική απαξίωση (γήρανση υλικών) και την απαξίωση λόγω φθορών (διάφορες ζημιές), μπορείς να έχεις απαξίωση λόγω θέσης, λόγω χαμηλής λειτουργίας, λόγω χαμηλής προοπτικής κλάδου κ.λ.π., τα οποία είναι ουσιαστικά τα περιγραφικά στοιχεία της οικονομικής απαξίωσης.
-
Μία πρώτη παρατήρηση είναι ότι πιθανότατα απομειώνεις την αξία της γης 2 φορές. Δεύτερο, υποθέτεις ότι το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης είναι η επιθυμητή τιμή πώλησης. Δεν είναι!!! Τρίτο, έφτιαξα ένα excell, για να παίξεις με το επιτόκιο προεξόφλησης και τον χρόνο πώλησης στο τέλος, το μέσο και την αρχή του έτους, σε βάθος εξαετίας, ώστε να διαπιστώσεις τις μεγάλες αποκλίσεις και μήπως στην τελική, υποεκτιμάς το ακίνητο. PVcalculator.xlsx
-
@karanus Συνάδελφε, να σε ρωτήσω κάτι πολύ απλό, η αξία του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, που έβγαλες σήμερα είναι η ίδια με αυτή σε τρία χρόνια, ή αποτελεί την προσδοκώμενη αξία πώλησης (και αν ναι, βάσει ποιών στοιχείων) ; Επίσης, η πώληση θα γίνει στην αρχή, τη μέση ή το τέλος του 3ου χρόνου; Και γιατί 3 χρόνια και όχι 2 ή 5; Υπάρχει κάποια πληροφόρηση ότι ο μέσος χρόνος διάθεσης είναι 3 χρόνια; Τεσπα, δες στον παρακάτω σύνδεσμο και τις οδηγίες των IVS για την DRC. http://www.romacor.ro/legislatie/22-gn8.pdf
- 1.148 απαντήσεις
-
- 1
-
-
- προεξόφληση ταμειακών ροών
- υπολειμματική μέθοδος
- (and 6 more)
-
Σωστά τα λέει ο Pavlos33, στη DRC δεν χρησιμοποιείς αυτόν τον παράγοντα. Χρησιμοποιείται στην περίπτωση που επενδύεις κεφάλαιο. Τη δυσκολία πώλησης στην DRC γενικά την εισάγεις με κάποιον μειωτικό συντελεστή.
-
@ntanos οκ καταλαβαίνω τι λες, αλλά αυτό είναι άλλο θέμα και αφορά κυρίως αυτούς που δούλευαν με μπλοκάκι. Έφτιαξα το παρακάτω excell για να καταλάβεις για τι ακριβώς μιλάω. Δεν έχω συμπεριλάβει τις εκπτώσεις στις ασφαλιστικές εισφορές, που κάνουν την κατάσταση λίγο πιο ελαφριά, αλλά όταν θα πάψουν να ισχύουν, έτσι θα είναι η κατάσταση. Πίνακας σύγκρισης φορολογικών και ασφαλιστικών υποχρεώσεων.xlsx Μπορεί να έχω παραλείψει και κάποια άλλα ψιλολόγια, αλλά αυτή είναι η γενική εικόνα.
-
Ενημέρωση από την Ανοιχτή Συνέλευση Μηχανικών
ted78 replied to SynelefsiMixanikon's θέμα in Ασφαλιστικά
Ένας Μάντοφ μας χρειάζεται... -
Ναι μεν, αλλά με ΙΚΑ δικαιούσαι και δώρο Χριστουγέννων, δώρο Πάσχα και επίδομα αδείας. Γι' αυτό σου λέω ότι η βάση σύγκρισης θα πρέπει να είναι το ετήσιο εισόδημα. Για τον μεν μισθωτό, ο ετήσιος μικτός μισθός, για τον δε Ελ.Επ. τα καθαρά έσοδα προ εισφορών και φόρων.
-
Δεν είναι έτσι. Απλώς με πρόσχημα τις ασφαλιστικές εισφορές έφαγε μείωση μισθού. Η εργοδοτική εισφορά δεν είναι μέρος του μισθού, αλλά ποσό που υπολογίζεται επί του μισθού και αφαιρείται από τα έσοδα του εργοδότη και όχι του εργαζόμενου. Ο μισθωτός όμως δεν χρειάζεται ούτε να νοικιάσει γραφείο, ούτε να αγοράσει υπολογιστές και εξοπλισμό, ούτε να αγοράσει λογισμικό, ούτε να πληρώνει τηλέφωνα, ούτε να αγοράσει αναλώσιμα κ.λ.π., γιατί του τα προσφέρει ο εργοδότης έτοιμα. Στα έξοδα δεν μπαίνουν τα ψώνια του σούπερ μάρκετ, οπότε κακώς τα συγχέεις. Δεν αντιλέγω, οι μπλοκάκηδες έχουν σχεδόν όλα τα κακά του Ελ. Επ. και σχεδόν κανένα από τα προνόμια του μισθωτού, άδειες ασθενείας π.χ. Αν τα βάλεις κάτω, θα δεις ότι οι Ελ. Επ. επιβαρύνονται πολύ περισσότερο, γιατί αυτό που έχει σημασία δεν είναι ο τζίρος, αλλά το καθαρό αποτέλεσμα και αυτό είναι το μέτρο σύγκρισης. Ακόμη, η αόριστη επίκληση της φοροδιαφυγής, πιστώνοντας έτσι στους Ελ. Επ. ότι είναι γενικά φοροφυγάδες, δεν βοηθά στην κουβέντα. Προφανώς η γενική μείωση της οικονομικής δραστηριότητας στον κλάδο μας είναι το βασικό πρόβλημα, ωστόσο αυτό δε σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κακώς κείμενα στις φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις μας. Τουλάχιστον σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς τα πράγματα είναι καλύτερα, αλλά σε καμία περίπτωση δεν είναι ιδανικά, ούτε δίκαια.
-
@ntanos Η αλήθεια είναι, ότι είναι καλύτερα σε σχέση με το προηγούμενο σύστημα για όσους έχουν χαμηλά εισοδήματα, που είναι και η πλειοψηφία, αλλά και πάλι δεν είναι δίκαιο, γιατί ο μισθωτός ευνοείται τόσο ασφαλιστικά, όσο και φορολογικά. Μπορείς να κάνεις τη σύγκριση λαμβάνοντας υπόψη όσα αναφέρονται στον παρακάτω σύνδεσμο: https://www.taxheaven.gr/laws/circular/view/id/25623 Για έναν μισθωτό ασφαλισμένο στο πρώην ΤΣΜΕΔΕ, οι συνολικές ασφαλιστικές εισφορές είναι 45,06%, ωστόσο από την τσέπη του επιβαρύνεται μόνο το 20%, αφού τα υπόλοιπα βαρύνουν τον εργοδότη. Για τον Ελ.Επ. ασφαλισμένο στο πρώην ΤΣΜΕΔΕ, οι συνολικές εισφορές είναι 38,10% και τον βαρύνουν εξολοκλήρου. Αν συνυπολογίσεις και τη διαφορετική φορολογία, αφορολόγητο, τέλος επιτηδεύματος κ.λ.π., η διαφορά είναι συντριπτική, και το μόνο βέβαιο είναι ότι θα πρέπει να γίνουν διορθώσεις είτε προς το ασφαλιστικό σκέλος, είτε προς το φορολογικό ή ακόμα καλύτερα και στα δύο.
-
Λόγω της τραπεζικής αργίας είχε δοθεί παράταση μέχρι την 2-3 του μηνός, οπότε είσαι εμπρόθεσμος. Εγώ πλήρωσα του Ιανουαρίου την 1/3 αντί για 28/2, επειδή είχα ξεχαστεί και δεν αντιμετώπισα κανένα πρόβλημα.
-
Πάντως, έτσι όπως το βλέπω στις γειτονικές ιδιοκτησίες ισχύει διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Υπάρχει κάποια ιδιαιτερότητα στο συγκεκριμένο σημείο και έχει τόσο χαμηλό ΣΔ;
-
Επειδή έσβησες κάποια στοιχεία από το προηγούμενο μήνυμα, τα αναφέρω ξανά, Αρχική Ιδιοκτησία περίπου 800 τμ, Σ.Δ.: 0,2, Ρυμοτομούνται περίπου 300 τμ, τα υπόλοιπα περίπου 500 τμ χαρακτηρίζονται χώρος πρασίνου από το ρυμοτομικό, η πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού εκκρεμεί, συντάσεις την έκθεση εκ μέρους του οικοπεδούχου, προφανώς προκειμένου να διεκδικήσει μεγαλύτερη αποζημίωση, σε σχέση με αυτή που προκύπτει από τις αντικειμενικές αξίες. Η εκτίμηση θα πρέπει να γίνει στην αρχική ιδιοκτησία, όπως είναι σήμερα, δηλαδή στα 800 τμ. Δεν χρειάζεται να μπλέξεις στο ποιος αποζημιώνει ποιον, απλά μπορείς να κάνεις αναφορά στο ποια θα είναι η τελική κατάσταση. Επειδή ο ΣΔ είναι πολύ μικρός, νομίζω ότι δεν προσφέρεται η υπολειμματική μέθοδος να χρησιμοποιηθεί αυτούσια. Δηλαδή στα 800 τμ χτίζεις 160 τμ, μία μεγάλη μονοκατοικία. Αν δεν υπάρχουν κενά οικόπεδα στην περιοχή, ώστε να βρεις συγκριτικά και έχεις συγκριτικά μόνο για μονοκατοικίες, τότε καλώς πήγαινε μόνο με την υπολειμματική, αλλιώς κάνε και συγκριτική πωλήσεων οικοπέδων και επιμερισμό των δύο μεθόδων. Επειδή το ακίνητο έχει "ελαττώματα", δεν είναι εμπορεύσιμο κατά τον συνήθη τρόπο. Πιστεύω ότι το καλύτερο είναι να χρησιμοποιήσεις ως βάση αξίας, την Εύλογη Αξία (Στη συγκεκριμένη περίπτωση ποσοστό της Αγοραίας). - σελ. 42 στα EVS 2016.
- 1.148 απαντήσεις
-
- 1
-
-
- προεξόφληση ταμειακών ροών
- υπολειμματική μέθοδος
- (and 6 more)
-
Πάντως μεγάλη περιπτωσάρα αυτός ο Αφραγκούζος.
-
Μιλάτε για 32 ή 64 bit, γιατί υπάρχουν και ενδιαφέροντα προγράμματα για μηχανικούς και στο CAELinux αλλά είναι μόνο σε 64 bit.
