thef

Καλησπέρα. Έχω διαβάσει ορισμένα σχετικά θέματα στο forum αναφορικά με την «υποχρέωση κατασκευής στέγης» και θα ήθελα να ρωτήσω, εν τέλει, εάν η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική (ή όχι) σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων για τον οποίο έχει εφαρμογή το ΠΔ/24.4.1985 (ΦΕΚ 181/Δ’/3.5.1985) και στον οποίο είχε εκδοθεί η σχετική Απόφαση Νομάρχη (κατά το έτος 1988) περί καθορισμού ορίων, όρων και περιορισμών δόμησης κ.λ.π. Ο λόγος του ερωτήματος έγκειται στο γεγονός ότι, στην περίπτωση έκδοσης οικοδομικής αδείας, εάν είναι υποχρεωτική η στέγη τότε ΔΕΝ προσμετράει στον Σ.Ο. (Ν. 4067/2012, άρθρο 13, παρ. 2β) ενώ αν δεν είναι υποχρεωτική τότε προσμετράει στον Σ.Ο. Κατηγορία Ένταξης οικισμού ως προς τον βαθμό προστασίας: «Ενδιαφέρων» (βάσει της σχετικής Απόφασης Νομάρχη) Επίσης, ενημερωτικά αναφέρω ότι ο συγκεκριμένος οικισμός εμπίπτει ταυτόχρονα και στους υφιστάμενους οικισμούς πριν την 16.8.1923, αλλά προφανώς ΔΕΝ έχει καμία εφαρμογή το ΠΔ/2.3.1981 (ΦΕΚ 138/Δ’/13.3.1981) στην προκειμένη περίπτωση (από το οποίο, απ’ ότι διάβασα, προκύπτει στις περισσότερες περιπτώσεις η υποχρέωση κατασκευής στέγης) σύμφωνα με το ΠΔ/24.4.1985, άρθρο 9, παρ. (1α), όπως ισχύει. Η σχετική Απόφαση Νομάρχη (περί καθορισμού ορίων, όρων και περιορισμών δόμησης κ.λ.π.) στο σχετικό εδάφιό της «Ειδικοί όροι δόμησης» αναφέρει επακριβώς τα εξής (παραθέτω ολόκληρο το εδάφιο των ειδικών όρων δόμησης😞 «1. Τρόπος κάλυψης, στέγης, κεραμίδι κόκκινου χρώματος, με κλίση μέχρι 40%. Στις περιπτώσεις που τοποθετείται ηλιακός θερμοσίφωνας (ή συλλέκτης γενικώς) να επιδιώκεται η ενσωμάτωσή του στη στέγη. 2. Κυρίαρχα χρώματα στις όψεις, Λευκό Όχρα, Όμπρα, Μπεζ, Γκρίζο καθώς και οι αποχρώσεις αυτών. 3. Οι εξώστες να είναι ανοιχτοί καλυμμένοι (με τα ίδια στοιχεία της στέγης), και να μην είναι περιμετρικοί. 4. Το κυρίαρχο υλικό στα στηθαία να είναι το ξύλο. 5. Τα ανοίγματα στις όψεις να μην υπερβαίνουν το 30%. Το πρέκι στα ανοίγματα να είναι οριζόντια. 6. Τα κουφώματα να είναι ξύλινα. Τα παράθυρα και οι πόρτες να είναι ξύλινα, περιστρεφόμενα κατά ένα άξονα ή συρταρωτά με κατακόρυφη λειτουργία. 7. Οι περιφράξεις να είναι μαντρότοιχοι, χρώματος Λευκού, Γκρίζου, Μπεζ, Ώχρας και αποχρώσεις αυτών. - Για τυχόν παρεκκλίσεις από τους παραπάνω ειδικούς όρους δόμησης, θα πρέπει οι μελέτες να περνούν από την Επιτροπή Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (Ε.Π.Α.Ε.)» Από την παραπάνω περίπτωση 1 (τρόπος κάλυψης, στέγης, κεραμίδι κόκκινου χρώματος κ.λ.π.) μπορεί κάποιος να συμπεράνει ότι η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική?? Εγώ καταλαβαίνω ότι η εν λόγω περίπτωση 1 (περί στέγης με κόκκινο κεραμίδι) έχει εφαρμογή στην περίπτωση που επιλέξω να κατασκευάσω στέγη. Δηλαδή θα μπορούσα να αφήσω το κτήριο απλά με δώμα και να το ολοκληρώσω χωρίς στέγη. Επιπλέον, η παράγραφος 3 του άρθρου 8 του ΠΔ/24.4.1985 αναφέρει επακριβώς: 3. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης. 3.1. Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν κατ’ αρχήν όλους τους οικισμούς. 3.2. «Αδιάφοροι οικισμοί»: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηριστεί ως «Αδιάφορος» κατά τους ορισμούς του παρόντος ΔΥΝΑΤΑΙ ΝΑ ΕΠΙΒΑΛΛΟΝΤΑΙ (σ.σ. άρα όχι υποχρεωτικά) οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης. α) Ο τρόπος κάλυψης και, σε περίπτωση στέγης, η επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του υλικού αυτού (π.χ. βυζαντινό κεραμίδι χρώμα). β) Οι επιφάνειες των όψεων του κτιρίου σε ό,τι αφορά τους χρωματισμούς του. γ) Οι ανοικτοί εξώστες ως προς τη θέση τους στις όψεις του κτιρίου και το πλάτος τους. δ) Τα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωματίων, ως προς το υλικό κατασκευής τους. ε) Τα εξωτερικά ανοίγματα σαν αναλογία στο σύνολο των όψεων του κάθε ορόφου του κτιρίου. ζ) Η περίφραξη του οικοπέδου σχετικά με τον τύπο και τον χρωματισμό της περίφραξης. 3.3. «Ενδιαφέροντες οικισμοί»: Για την περίπτωση οικισμού ο οποίος έχει χαρακτηριστεί σαν «Ενδιαφέρων» κατά τους ορισμούς του παρόντος ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ ΕΠΙΒΑΛΛΟΝΤΑΙ τα προβλεπόμενα στην παρ. 3.2. και οι παρακάτω ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης: α) Τα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου β) Τα εξωτερικά ανοίγματα σε ό,τι αφορά το υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα τους. 3.4. «Αξιόλογοι οικισμοί»: Για την περίπτωση οικισμού «αξιόλογου» κατά τους ορισμούς του παρόντος οι ειδικοί όροι δόμησης ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ ΕΠΙΒΑΛΛΟΥΝ την τήρηση όλων των ενδείξεων του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης. 3.5. Για τις περιπτώσεις οικισμών αδιαφόρων (παρ. 3.2.) και οικισμών ενδιαφερόντων (παρ. 3.3.), οι λοιπές ενδείξεις του δελτίου αρχιτεκτονικής αναγνώρισης αναφέρονται στη σχετική απόφαση και οι δυνητικές για τον ιδιοκτήτη ή τον μελετητή. Εγώ θεωρώ ότι η προηγούμενη παράγραφος (παρ. 3 του άρθρου 8 του ΠΔ/24.4.1985) αναφέρεται στο ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ/ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ ΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΟΡΩΝ ΔΟΜΗΣΗΣ που πρέπει να τηρεί/εφαρμόζει η εκάστοτε Απόφαση Νομάρχη και ανάλογα με την Κατηγορία Ένταξης του κάθε οριοθετημένου οικισμού («αδιάφορος», «ενδιαφέρων» ή «αξιόλογος») να αναγράφεται ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ (ή ΟΧΙ) το ανωτέρω περιεχόμενο και ΟΧΙ ΣΤΗΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ (ή μη) ΤΗΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ των περιπτώσεων (α-ζ) της παρ. 3.2. Αντίστοιχα, έχω διαβάσει σε άλλες Αποφάσεις Νομάρχη να αναφέρεται το εξής (στους ειδικούς όρους δόμησης): «1. Τα κτίρια καλύπτονται με στέγη από κόκκινο κεραμίδι Βυζαντινού ή Ρωμαϊκού τύπου, η οποία πρέπει να επιδιώκεται να είναι τετράριχτη, με κλίσεις μέχρι 32%», από το οποίο καταλαβαίνει κάποιος ρητά ότι η κατασκευή στέγης είναι υποχρεωτική. Άρα, κατά την άποψή μου σχετικά με τη δική μου περίπτωσή («Τρόπος κάλυψης, στέγης, κεραμίδι κόκκινου χρώματος, με κλίση μέχρι 40%») θεωρώ πως η στέγη ΔΕΝ είναι υποχρεωτική. Μπορεί να μου πει κάποιος τη γνώμη του? Ευχαριστώ πολύ και Καλή Ανάσταση!

Ευχαριστώ πολύ για τις άμεσες απαντήσεις. Καταρχήν ξέχασα να αναφέρω ότι το αγροτεμάχιο δημιουργήθηκε όντως πριν την 12/11/1962. Στην Εγκ-34844/5574/104/86 (παρ. 5β) αναφέρει όντως ότι σε γήπεδο που υφίσταται την 12/11/1962 η ελάχιστη πλάγια απόσταση είναι 5μ εάν ισχύει 20μ ≤ Π < 35μ καθώς επίσης και η ελάχιστη οπίσθια απόσταση είναι 5μ εάν ισχύει 35μ ≤ Β < 50μ. Για να χρησιμοποιήσω όμως αυτά 5μ δε θα πρέπει ταυτόχρονα, στην περίπτωση αυτή, να έχω και εμβαδόν γηπέδου Ε ≥ 1200 τ.μ. ?? Δηλαδή κοιτάζω μόνο πλάτος και βάθος χωρίς να ενδιαφέρει το εμβαδόν? Ρωτάω επειδή στην αρχή της παρ. 5β της εν λόγω Εγκυκλίου αναφέρει «οι ελάχιστες αποστάσεις εξαρτώνται όχι μόνον από την περίπτωση της κατά παρέκκλιση αρτιότητας (παρ. 2β, περιπτώσεις αα, ββ και γγ), αλλά επίσης και από το πρόσωπο ή το βάθος τους.» Μήπως τελικά στην περίπτωσή μου, τουλάχιστον για την οπίσθια απόσταση, έπρεπε να ληφθεί απόσταση 15μ? Ούτε καν 5μ? Διότι το βάθος του γηπέδου είναι 41μ (>35μ) και άρα μήπως δε δικαιούμαι καμία παρέκκλιση ως προς τη διάσταση του βάθους καθώς εφαρμόζοντας απόσταση 15μ από το πίσω όριο (Α-Β) και το πρόσωπο (Γ-Δ) μπορεί να οικοδομηθεί κτίριο κατοικίας. Σήμερα έλαβα αυτή την απάντηση προφορικά (ότι δηλαδή το πίσω όριο έπρεπε να είναι 15μ) από την τοπογράφο μίας άλλης ΥΔΟΜ. Και 3 επιπλέον ερωτήσεις για το ίδιο θέμα: 1.) Επειδή το αγροτεμάχιο έχει πρόσωπο σε 2 δρόμους (σε χαρακτηρισμένη κύρια κοινοτική οδό καθώς και σε αγροτικό δρόμο), η πλευρά (Α-Β)=25,50μ μήπως μπορεί να θεωρηθεί πλάγιο όριο και όχι πίσω όριο του γηπέδου? (ώστε να μπορέσω να εφαρμόσω τελικά π.χ. απόσταση 5μ από αυτό το όριο του γηπέδου και όχι τα 15μ, εάν τελικά ισχύει αυτό που γράφω παραπάνω). 2.) Η γραμμή δόμησης που προκύπτει από την απόσταση των 15μ από τον άξονα της κύριας κοινοτικής οδού υπερισχύει της απόστασης των 15μ από το πρόσωπο του γηπέδου? Αν ναι, πού αναφέρεται αυτό? 3.) Μπορώ στην περίπτωσή μου να κάνω εφαρμογή της Εγκ-35/88 ή/και της Εγκ-9/93? (επισυνάπτονται) Ευχαριστώ! Αποφ-30604_4874_35_88 (Εγκ-35_88) - (μείωση πλαγίων αποστάσεων σε γήπεδο τριγωνικού σχήματος με πρόσωπο σε κοινοτικό δρόμο και μήκος προσώπου μεγαλύτερο των 20μ).pdf Αποφ-38283_9_93 (Εγκ-9_93) (μείωση πλαγίων αποστάσεων σε γήπεδο τριγωνικού σχήματος με μήκος προσώπου μεγαλύτερο των 20μ).pdf

Καλημέρα. Έχω αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου εμβαδού Ε=1050 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, με πρόσωπο σε χαρακτηρισμένη κύρια κοινοτική οδό (πρόσωπο=26μ και βάθος=41μ). Βάσει του ΠΔ 209/1998 (φεκ 169/Α’/15.7.1998) η γραμμή δόμησης είναι 15μ από τον άξονα της κύριας κοινοτικής οδού (επισυνάπτω σε photo το τοπογραφικό). Στο αγροτεμάχιο έχει ήδη εκδοθεί Ο.Α. για χρήση «κατοικία» με «βεβαίωση όρων δόμησης» από ΥΔΟΜ η οποία αναφέρει ως αποστάσεις από όλα τα λοιπά όρια του γηπέδου 2,5μ (βάσει ΠΔ/24.5.1985, άρθρο 6, παρ. 2γ). Θέλω να ρωτήσω καταρχήν εάν η απόσταση αυτή των 2,5μ που αναγράφεται στη βεβαίωση όρων δόμησης είναι σωστή ή μήπως θα έπρεπε να είναι 5μ? Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης (ο οποίος έχει ήδη κτίσει την προβλεπόμενη κατοικία) θέλει να προχωρήσει σε μία μικρή προσθήκη κατ’ επέκταση του κτιρίου προς το όριο (Α-Δ) του γηπέδου η οποία (προσθήκη), αφού κατασκευαστεί, θα απέχει απόσταση 4,5μ (<5μ) από το όριο (Α-Δ). Θα είναι ΟΚ ή τελικά η απόσταση πρέπει να είναι > 5μ? Αναφέρω σχετικά την Αποφ-30604/4874/35/6.4.1988 (Εγκ-35/88) καθώς και την Αποφ-38283/9/93 (Εγκ-9/93) οι οποίες δεν είμαι σίγουρος αν έχουν εφαρμογή στην περίπτωσή μου. Ευχαριστώ!