anavatis

Καλησπέρα,

σε οικόπεδο με νόμιμη τριώροφη οικοδομή έχουν τακτοποιηθεί αυθαιρεσίες σε αυτήν, αλλά υπάρχει και μικρό ρυθμισμένο διώροφο κτίσμα στον ακάλυπτο χώρο με πρόσβαση μόνο διαμέσου του ισόγειου καταστήματος. Καλούμαι να συντάξω τροποποίηση σύστασης μετά την τακτοποίηση με τον Ν.4178. Ο ιδιοκτήτης είναι ένας σε όλο το οικόπεδο και έχω την εξής απορία: Θα μπορούσε όλο το δεύτερο κτίσμα να τεθεί ως παρακολούθημα του ισόγειου καταστήματος, εφόσον πρακτικά δεν μπορεί να αποτελέσει αυτόνομη ιδιοκτησία και να πάρει ποσοστό από μόνο του, αφού δεν έχει νοημα να μεταβιβαστεί αυτόνομα; Η απορία ενισχύεται από το γεγονός ότι το κτίσμα αυτό έχει κύρια χρήση. Σκέφτομαι να θέσω σε αποκλειστική χρήση του ισογειου καταστήματος τον ακάλυπτο και την ταράτσα και το κλιμακοστάσιο ως αποκλειστική χρήση στα διαμερίσματα, εφόσον δεν έχουν επαφή με το κατάστημα. Μπορεί να εγκυμονεί κινδύνους η μη πρόσβαση του καταστήματος στην ταράτσα (για χρήση ηλιακού, κεραιών κτλ); Σημειώνω πως πρόκειται για μικρή πολυκατοικία που δεν υπάρχει καν κανονισμός πολυκατοικίας. Σύνηθες σε μικρές οικογενειακές πολυκατοικίες στην επαρχία. Ευχαριστώ

Εγώ πιστεύω ότι πρέπει να πάρει ποσοστά κι όχι ως παρακολούθημα...αλήθεια τί σου είπε τελικά ο συμβ/φος στην περίπτωσή σου?

"γενικα"

αφου κυριοι χωροι ειναι αυτοι που μπαινουν στον σδ...

καθε "κτισμα" που δεν παιρνει απο τον σδ [υπογεια αποθηκη, θεση σταθμευσης στην πυλωτη..ή .χρηση ταρατσας..]

μπορει να ειναι παρακολουθημα

όπως και το δικαιωμα αποκλειστικης χρησης ακαλυπτου  συνηθως  μπροστα στα καταστηματα ή για ΘΣΑ στον ακαλυπτο]

 

τωρα, μπορεις να δεις  και χιλιοστα σε αποθηκες ή σε παρκιν της πυλωτης και άλλα τετοια

[οχι...χιλιοστα σε χρηση ακαλυπτου...ευτυχως...δεν ειδαμε μεχρι τωρα...] :-)

οk, με αυτό που αναφέρεις τώρα λύνονται πολλά, δλδ ότι οι χώροι που ορίζουμε ως παρακολούθημα δεν 'παίρνουν' από το σ.δ. ενός γηπέδου.  διότι γενικά οι ορισμοί του κύριου και βοηθητικού χώρου υπέργειων κατασκευών ειδικά με το Ν.4178/'13 έχουν πια καταντήσει πολύ σχετικοί, βασικά οι υπέργειοι βοηθητικοί σχεδόν δεν υπάρχουν και ορίζονται ρητά στις διευκρινιστικές εγκυκλίους του Ν.4178/'13 για τα αυθαίρετα.για το τι μπορούμε να ορίσουμε βοηθητικό χώρο και να το δηλώσουμε με 'μειωτικό συντελεστή'...

και μια άποψη ακόμα...όπως σωστά λές ότι αφού πρόκειται για ανεξάρτητη πρόσβαση από κοινόχρηστο χώρο και όχι εσωτερικά από το διαμέρισμα, δεν είναι σοφίτα...(βάσει ΝΟΚ το ένα από τα κριτήρια για να είναι σοφίτα)....άλλη γνώμη που μου είπαν είναι...αφού πρόκειται για παντελώς αυθαίρετο χώρο δεν βρίσκου εφαρμογή οι ορισμοί του ΝΟΚ....  Γενικά όμως εγώ κλίνω προς τη δική σου άποψη γιατί αν σκεφτούμε έτσι, τότε αγνοούμε όλο το κτηριοδομικό και συμβολαιογραφικά μπορούμε να αλλάξουμε το πολεοδομικό καθεστως όλων των οικοδομών...!!!

  dimitris να σε ρωτήσω κάτι ακόμα, υπάρχει κάπου στη νομοθεσία (τη 'συμβολαιογραφική') συγκεντρωμένα τί μπορεί να είναι παρακολούθημα μιας ιδιοκτησίας έστω τουλάχιστον σε οικοδομές με χρήση κατοικίας (π.χ. αν είναι πάντα ένας 'δευτερεύων' χώρος βοηθητικής χρήσης, αν ορίζεται ρητά ότι είναι μόνο αποθήκη, θ/σ ή αφήνεται 'παραθυράκι' ερμηνείας για κάτι άλλο)?

Γειά σας. σε συνέχεια μιας συζήτησης περί ενημέρωσης κτηματολογίου θέλω να ρωτήσω το παρακάτω θέμα σχετικά με το χωρισμό οικοδομής για τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας:
Σε διώροφη οικοδομή κατοικίας τακτοποιήσαμε αυθαίρετο χώρο στέγης στο δώμα (κύρια χρήση στο Ν.4178/13). Η πρόσβαση στο χώρο αυτό γίνεται μέσω του κλειστού κλιμακοστασίου της οικοδομής, έχει δηλαδή ανεξάρτητη πρόσβαση από τον κοινόχρηστο χώρο κλιμακοστασίου (τακτοποιημένο και το τμήμα του κλιμακοστασίου που επεκτάθηκε καθ' ύψος για την πρόσβαση στην αυθαίρετη στέγη του δώματος)
Στην οικοδομή δεν υπάρχει ΣΟΙ και θέλουμε να τη μοιράσουμε σε δύο ιδιοκτήτες και καθένας να πάρει από το μισό χώρο στέγης (σοφίτα) που τακτοποιήθηκε. 
μπορούν αυτά τα δύο τμήματα του χώρου στέγης να περιγραφούν ως παρακολουθήματα (με ονομασία χώρος στέγης ή σοφίτα Σ1, Σ2) σε κάθε ένα από τα δύο διαμερίσματα Ι1 στο ισόγειο και Α1 στον όροφο? ή αναγκαστικά πρέπει να αποτελέσουν ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες? 
υγ: και στα παρακολουθήματα εξάλλου δεν κατανέμονται ποσοστά? η μόνη διαφορά είναι ότι δεν αναλογούν κοινόχρηστα στα παρακολουθήματα. υπάρχει κάποιο πρόβλημα? ποια η γνώμη σας,  νομικά και κτηριοδομικά?
 

Ok, dimitris, ευχαριστώ, απάντησες σε πολλές απορίες μου...διαβάζοντας ξανά και την εγκύκλιο 4/2016 πλησιάζω στον καταλάβω τη φιλοσοφία.

παρότι όπως περιέγραψα και φαίνεται στο σκίτσο μπορούν να συμβούν και το α) και το β) πυο περιγράφεις παραπάνω. η επιθυμητή είναι η περίπτωση που αναφέρεις ως "β] ή δεν επικοινωνει μεσω του οροφου, αρα ειναι ανεξαρτητη ΟΙ, εμβαδου.....τμ"

οπότε όλος ο τακατοποιημένος χώρος ξεχωριστή ΣΟΙ παίρνει ποσοστά.

αυτός ήταν μια από τις ερωτήσεις μου, αν δηλαδή παίρνουν κανονικά ποσοστά οι τακτοποιημένοι χώροι και δεν θα έχω πρόβλημα στο κτηματολόγιο μετά.

μάλιστα τον εξολοκλήρου τακτοποιημένο αυτό χώρο στέγης κύριας χρήσης στο δώμα επιθυμούμε να τον μοιράσουμε σε δύο διαμερίσματα Γ1 και Γ2 ορίζοντας έναν κοινόχρηστο χώρο πλέον του κλιμακοστασίου για την ανεξάρτητη πρόσβαση σε αυτά.

Tην αποθήκη στον ακαλυπτο προφανώς τη δίνω ως αποκλειστική χρήση του Ι1 στις παρατηρήσεις.

Τώρα, σχετικά με το πινακάκι, τους κοινόχρτηστους χώρους σε τ.μ. και για την ευκολία του συμβολαιογράφου δεν πρέπει να τους έχουμε στο πινακάκι ξεχωριστά, άρα μάλλον σε αυτό το πινακάκι που βρήκα στο φόρουμ δεν θα ήταν καλύτερα να υπήρχε μια ακόμα στήλη δίπλα στην 5 ως "κοινόχρηστος χώρος" και μια ακόμα ¨μεικτά τ.μ." με το άθροισμά τους? δεν πρέπει να τους περιγράψει σε τ.μ. στο συμβόλαιο? ή είναι κάτι που το κάνει ο συμβολαιογράφος μόνος του από τα ποσοστά επί του όγκου ή από αναφορά στα σχέδια μηχανικού? μήπως υπάρχει κάποια νεότερη έκδοση για το πινακάκι που έχει αναρτηθεί σε αυτό το φόρουμ? (αν και μπορεί να προστεθεί εύκολα νομίζω)

μια άλλη σχετική απορία που μου δημιουργήθηκε σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους. σύμφωνα με την εγκύκλιο 4/2016 μεταβιββάζονται ως "κοινόκτητος και ιδιόχρηστος και όχι ως χώρος πλήρους κυριότητας" άρα η περίπτωση που συνάντησα πρόσφατα και που ανέφερα προηγούμενα σε ένα ποστ, ότι σε σύσταση (σχέδια και συμβόλαιο) είχαν ονομάσει αυτούς τους χώρους ως ξεχωριστές "ιδιοκτησίες" Κ1-κλιμακοστάσιο ισογείου, Κ2-κλιμακοστάσιο ορόφου, κτλ δεν θεωρείται λάθος άσχετα αν δεν έδιναν ποσοστά συνιδιοκτησίας σε αυτους τους χώρους?... το σωστό είναι να κατανεμηθούν στις επιμέρους ιδιοκτησίες κύριας χρήσης (Ι1, Α1, κ.ο.κ.) ως κοινόχρηστοι χώροι με περιγραφή της ιδιοκτησίας με καθαρά και μεικτά τ.μ.

Με άλλα λόγια, το γεγονός ότι δεν δίνονται ποσοστά σε έναν χώρο που περιγράφεται σε μια συμβολαιογραφική πράξη ξεχωριστά ως Κ1, Κ2 κλιμακοστάσιο, κ.ο.κ. τον καθιστά "κοινόκτητο και ιδιόχρηστο" και όχι ως "χώρο πλήρους κυριότητας" και άρα δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ξεχωριστά?

σχετικά με την περίπτωσή μου που ρωτάς, ναι έχω κάθετη, 500τ.μ. είναι το τμήμα της καθέτου και το συνολικό οικόπεδο είναι 1000τ.μ. (50% συνιδιοκτησία). το συνολικό εμβαδόν οικοπέδου στο πινακάκι και τα ποσοστά θα είναι επί του τμήματος καθέτου αλλά αναφέρω στον τίτλο της σύστασης στο πινακάκι, και στο σχέδιο "επι τμήματος καθέτου...."και τον αρ. της συμβ/κής πράξης. νομίζω οk πρέπει να προσέξω κάτι άλλο? όπως είπα ακόμα δεν υπάρχει ΣΟΙ και το κτηματολόγιο είναι ακόμα ως οικόπεδο ενημερωμένο με τη συμβολαιογραφική πράξη για κάθετη ιδιοκτησία

επισυνάπτω 1 πίνακα (ενδεικτικά) τον οποίο βρήκα μέσα σε αυτό το φόρουμ για να καταλάβουμε καλύτερα αυτό που λέμε..
 στη στήλη 5 βάζω τα συνολικά τ.μ. νόμιμα + τακτοποιημένα. απ' ότι καταλήγουμε κι απ' αυτά που λέτε κι εσείς.(εννοείται ότι στις κατόψεις και παρατηρήσεις θα πρέπει να φαίνονται με διαγράμμιση τα νόμιμα και τακτοποιημένα τ.μ.)

το ερώτημά μου τώρα είναι:
 ο χώρος του κλιμακοστασίου νόμιμο 5τ.μ.και τακτοποιημένο τμήμα 3τ.μ.(πράσινο) θέλουμε να έχει κοινόχρηστη λειτουργία....ώστε να υπάρχει και ιδιοκτησιακά ανεξαρτησία των επιπέδων. επομένως μπορώ να εξαιρέσω από τη στήλη 5 αυτά τα τετραγωνικά μέτρα χώρων κύριας χρήσης κλιμακοστασίου (8τμ. ανά στάθμη, οπότε 3 χ 8 = 24τ.μ. ) και να τα υπολογίσω ως όγκο κοινόχρηστων χώρων στη στήλη 7? υπάρχει κάποιο πρόβλημα με αυτό...?

έχω δεί να καταχωρούν το χώρο κλιμακοστασίου (8τ.μ. στην προκειμένη περίπτωση) σαν ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία σε κάθε στάθμη χωρίς να δίνονται ποσοστά...αυτό είναι σωστό? θα μπορούσε να εφαρμοστεί στην περίπτωσή μου?δείτε το σκίτσο παραπάνω για βοήθεια...

Pinakas katanomis xiliostwn.xlsx

καλημέρα dimitrisGM.

Ναι, τα έγραψα λίγο βιαστικά και όλα μαζί.....το αρχικό ερώτημα φαντάζομαι ότι είναι απλό για συμβ/φους  αλλά θέλω να επιβεβαιώσω αυτό που θεωρώ ορθή διαδικασία πριν πάω στο συμβολαιογράφο....

Διώροφη οικοδομή κατοικίας (χωρίς οριζόντια). είχαμε αυθαίρετο γ' όροφο (χώρος στέγης) μικρές αυθαίρετες επεκτάσεις χώρου κλιμακοστασίου σε ισόγειο-όροφο και κάποιες μικρές παραβάσεις στον περιβάλλοντα χώρο (αποθήκη),  ενώ υπήρχαν και  Η/Χ κλειστοί που τακτοποιήσαμε με τον νόμο του 2011. έχουν τακτοποιηθεί πλέον όλα.

τώρα θέλουμε να κάνουμε ΣΟΙ και μετά ενημέρωση του κτηματολογίου (στο κτηματολόγιο είναι ακόμα οικόπεδο και ενημέρωση με το συμβόλαιο για την κάθετη ιδιοκτησία, χωρίς όμως ενημέρωση για κτίσματα)

Αρχικά για τη ΣΟΙ. Δεν έχουμε πάει ακόμα στο συμβ/φο αλλά θέλω να έχω έτοιμα τα σχέδια που χρειάζονται....

Το πρώτο ερώτημα είναι:

πως θα διαμορφωθεί ο πίνακας ποσοστών της ΣΟΙ?

θέλουμε να μοιράσουμε την οικοδομή σε ισόγειο διαμέρισμα Ι1 και διαμέρισμα Α' ορόφου Α1 ενώ το γ-όροφο αυθαίρετης στέγης που τακτοποιήσαμε (έχει πρόσβαση από το κοινό κλιμακοστάσιο της οικοδομής) θέλουμε να το μοιράσουμε στα δύο- μισό-μισό στον καθένα και την τακτοποιημένη αποθήκη στο Ι1

π.χ το μείζον οικόπεδο είναι 1000τ.μ. έχουμε τμήμα καθέτου 500τ.μ. άρα:

Ι1 Ισόγειο  συνολική επιφάνεια Χ τ.μ....... ποσοστά 500/1000....οικόπεδο που αναλογεί 225τ.μ. ...+στις παρατηρήσεις (τακτοποιημένη αυθαίρετη επέκταση κλιμακοστασίου= ψ τ.μ. και τακτοποιημένοι κλειστοί Η/Χ =z τ.μ.)

Α1 Α' όρροφος συνολική επιφάνεια Χ τ.μ (ίδια επιφάνεια με το ισόγειο)....... ποσοστά 500/1000....οικόπεδο που αναλογεί 225τ.μ...+ στις παρατηρήσεις (τακτοποιημένη αυθαίρετη επέκταση κλιμακοστασίου =ψ τ.μ. και τακτοποιημένοι κλειστοί Η/Χ= z τ.μ.)

τί κάνω με τον τακτοποιημένο χώρο γ' ορόφου στέγης και με την μικρή αποθήκη στον περιβάλλοντα χώρο?

καταχωρώ στον πίνακα μια επιπλέον γραμμή για τον τακτοποιημένο γ' όροφο-στέγης με την επιφάνεια σε τ.μ. ....όλα τα ποσοστά κενά και αναφέρω στις παρατηρήσεις τη χρήση του κατά το ήμισυ από τα Ι1-Α1 όπως θα δείχνω στην κάτοψη

έστω ότι θέλω να δώσω την αποθήκη στο ισόγειο γράφω επιπλέον στις παρατηρήσεις του Ι1 " αποκλειστική χρήση τακτοποιημένης αποθήκης" = λτ.μ.? 

Η τα παραπάνω δεν ισχύουν και Θα πρέπει να μπουν στη συνολική επιφάνεια X τ.μ. της ιδιοκτησίας και τα τακτοποιημένα και όχι στις παρατηρήσεις όπως γράφω παραπάνω?

Το δεύτερο ερώτημα είναι:

ότι έχω ένα κλιμακοστάσιο στην άκρη το οποίο έχει μετρήσει κανονικά ως κύρια χρήση στην οικοδομική άδεια, έχουμε τακτοποιήσει και μικρή αυθαίρετη επέκταση κ.χ. (σε κάθε στάθμη ισόγειο-όροφος-στέγη) και από το οποίο εξασφαλίζεται η ανεξάρτητη πρόσβαση σε κάθε στάθμη (ισόγειο-α΄όρ και τακτοποιημένη στέγη) και σκέφτομαι ακόμα πως πρέπει να μπει στον πίνακα...για να μην υπάρχει πρόβλημα και οι ιδιοκτησίες ανά στάθμη να λειτουργούν και ανεξάρτητα. επισυνάπτω ένα σκαρίφημα για βοήθεια των όσων λέω (με πράσινο φαίνονται τακτοποιημένοι χώροι)-ισόγειο και όροφος είναι το ίδιο και πλέον αυτών και ο τακτοποιημένος χώρος στέγης....

τακτοποιήθηκαν αυθαίρετα....θα γίνει ΣΟΙ και θα αναφέρονται στο σχέδιο τα τμ που τακτοποιήθηκαν με Ν.4178/13....στο συμβόλαιο της ΣΟΙ δεν θα πρέπει να γίνεται αναφορά-παρατήρηση σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία στα τ.μ. που τακτοποιούνται? ακριβώς έτσι δεν πρέπει να γίνει η ενημέρωση κατόπιν στο κτηματολόγιο-υποθηκοφυλάκειο?

δεν δίνονται ποσοστά τα τακτοποιημένα αυθαίρετα, αλλά μπορεί να παραληφθούν να αναφερθούν στο κτηματολόγιο κατά τη ενημέρωση? για ποιο λόγο?

Εδώ είναι το λάθος . Πουλάνε οι 2 στους 10 και από αυτούς ο 1 στους 10 έχει ανάγκη . Ο άλλος κάνει αναδιάρθρωση περιουσίας . 

 

Οι υπόλοιποι 8 πλέον ΔΕΝ πουλάνε . 

 

Εχω ξαναπεί και το ξαναλέω .

 

Πιάσε την χρυσή ευκαιρία . Το σάιτ . 

 

Βάλε μια περιοχή , όποια θέλεις , όσο μεγάλη θέλεις . Βάλε ένα όριο τμ . δηλαδή δυάρια ή τριάρια ή τεσσάρια , οπότε 50-70 . 70-90 και 95-120 . Βάλε και ένα ηλικιακό όριο δηλαδή κατασκευή 2005-2016 , 1995-2005 , 1985-1995 και ότι άλλο θέλεις .

 

Θα σου βγάλει εκατοντάδες ή χιλιάδες ακίνητα . Μετά πάτα το κουμπάκι που λέει Αγγελίες ιδιωτών και Αγγελίες κατασκευαστών στην πρώτη κατηγορία .  Εκεί θα δεις πόσα πραγματικά ακίνητα πουλιώνται .

 

Μετά διάλεξε κάποιο ακίνητο που σου αρέσει και ψάξε πόσες φορές υπάρχει το ίδιο ακίνητο αγγελία από μεσίτες . Θα είναι από 10-20 φορές . Μπορείς να δεις και την διαμόρφωση της τιμής , διαχρονικά .

 

Δεν μιλάω ούτε σαν πωλητής , ούτε σαν αγοραστής . Μιλάω σαν γνώστης της αγοράς ΑΠΟ ΜΕΣΑ , όχι από βιβλία , είτε από ακούσματα όπως είναι οι μεσίτες και με μεγάλη εμπειρία στην λήψη και αξιολόγηση δεκάδων επιχειρηματικών αποφάσεων και τεχνικοοικονομικών μελετών για ανάπτυξη ακινήτων . Με πραγματικά αποτελέσματα .

 

Συγνώμη αν φαίνεται κάποια έπαρση . Δεν το θέλω , αλλά έχω κουραστεί να βλέπω έπαρση σε "εκτιμητές" που απλά θα έφτιαχναν καφέδες σε γραφεία τις παλιές εποχές . Δεν εννοώ βέβαια κανένα από εδώ μέσα , αλλά από αυτούς που έχω συναντήσει στην καριέρα  μου .

Πάνω σε αυτα έχω να σχολιάσω κάτι.

καταλαβαίνω την αγωνία σου! όμως να σου πω ότι το μυστικό ενος επιτυχημένου Εκτιμητή (και δεν αφορά μόνο τα ακίνητα αλλά και τα κινητά και άυλα περιουσιακά στοιχεία) είναι να αποκωδικοποιεί πληροφορίες όταν συλλέγει τα συγκριτικά στοιχεία....ανάλογα την περιοχή στην οποία δραστηριόποιείται καθένας θα πρέπει να αναπτύξει το ταλέντο να συλλέγει μόνο τα 4-5 καταλληλότερα συγκριτικά στοιχεία μέσα από μια γκάμα αληθινής και ψεύτικης πληροφορίας....μια λέξη, μια εικόνα, μια περιγραφή, ακόμα και η ποιότητα της ιστοσελίδας και της παρουσίασης, τυχόν αναγκαία διασταύρωση στοιχείων με τηλεφωνική επικοινωνία με τους αρμόδιους διαφημιστές και κατάλληλες ερωτήσεις, κα. λαμβάνουν καθημερινά χώρα στη δουλειά του Εκτιμητή....είναι κάτι που κτίζεται με τον καιρό αυτό και δεν αρκεί μόνο η 'διδασκαλία', απαιτείται χρόνος και κόπος, δουλειά γραφείου και 'ξεποδάριασμα' στους χώρους τωνακινήτων μέσα και έξω και στην ευρύτερη περιοχή του.......τα ξαναείπαμε όμως...δεν είναι 1+1=2, δεν είναι μόνο η επιφάνεια αλλά το βάθος. δεν είναι αυτό που βλέπεις ο πίνακας ζωγραφικής είναι αυτό που εξηγεί την απήχηση που έχει στο κοινό...

Ρε παιδιά μην γραφετε οτι να ναι , για να γινεις RICS το κυριο κριτηριο ειναι η εμπειρία ΑΝ ΔΕΝ ΕΧΕΙΣ ΤΗΝ ΣΧΕΤΙΚΗ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΔΕΝ ΓΙΝΕΣΑΙ ΜΕΛΟΣ, αν σχετικο πτυχίο μπορεις να χρειάζεσαι λιγότερη εμπειρία. ΔΕΝ ΔΙΑΒΑΖΕΙΣ ΓΙΑ ΝΑ ΓΙΝΕΙΣ RICS η εμπειρία σε κανει qualified  ...Ελεος πια!

δεν το έχουν καταλάβει αυτό...ότι μιλάμε για Πιστοποιήσεις επαγγελματιών και όχι μαθητών ή μηχανικών που θέλουν να εκδίδουν και ένα επιπλέον έγγραφο για το μεροκάματο....δεν γίνονται μόνο μηχανικοί πιστοποιημένοι εκτιμητές αλλά και οικονομολόγοι ή πολύ συναφείς με αυτές ειδικότητες...όπως και Πολεοδόμοι δεν είναι μόνο αρχιτέκτονες, πολ. μηχανικοί, κτλ αλλά και οικονομολόγοι ή κοινωνιολόγοι.... 

@BAS με το παραπάνω μνμ σου στο #83 ξεκαθάρισες πολλά και αναδεικνύεις από την αρχή έως το τέλος το ρόλο του Πιστοποιημένου Πραγματογνώμονα Εκτιμητή. 

έχει ενδιαφέρον η προσπάθεια των τραπεζών για ανάδειξη της "εκτιμητικής" ως επιστήμης

(και κατ' επέκταση ως κλειστού επαγγέλματος)

αλήθεια είναι στις θετικές ή στις θεωρητικές? ΤΕ ή ΠΕ? που διδάσκεται?

 

πέρα από το αστείο της υπόθεσης

προσέξτε οι "πιστοποιημένοι" όταν θα πάτε (ως καθήκον εντός των υποχρεώσεών σας) στο δικαστήριο να υποστηρίξετε την "εμπορική" αξία του εκπλειστηριαζόμενου ότι η περιβόητη "επιστήμη" αυτοαναιρείται -σήμερα- από το γεγονός και μόνο ότι εμπορική αξία μπορεί να προσδιοριστεί μόνο σε υγιώς λειτουργούσα αγορά

και αυτό αφορά και στη συγκριτική αλλά και στη μέθοδο της προσόδου

κι ένας λίγο διαβασμένος δικηγόρος -εκτός που τινάζει στον αέρα την "εμπορικότητα" και την αξιοπιστία της μαρτυρίας με μια δύο παραγράφους από τα βιβλία σας- μπορεί να αποδώσει με τα ίδια επιχειρήματα και δόλο στην όποια εκτίμηση για τη χρήση μη αξιόπιστων μεθόδων

...."πέρα από το αστείο της υπόθεσης προσέξτε οι "πιστοποιημένοι" όταν θα πάτε (ως καθήκον εντός των υποχρεώσεών σας) στο δικαστήριο.....χρήση μη αξιόπιστων μεθόδων"...

δεν μπορεί να τινάξει τίποτα από αυτά που λές ο δικηγόρος και μόνο που τα αναφέρεις εκθέτεις και τους σοβαρούς νομικούς....υπάρχει ειδική μνεία σε όλες τις Εκτιμήσεις πιστοποιημένων εκτιμητών για την οικονομική αστάθεια της περιόδου, τις επιπτώσεις και τις συστάσεις, έως και μελέτη ευαισθησίας υπολογισμών για σύνθετα ακίνητα....Σχολιασμοί που αποτελούν διεθνείς και έγκυρες οδηγίες και στοιχειοθετούν τις εκθέσεις εκτίμησης....ο εμπειρος εκτιμητής ξέρει να τις χρησιμοποιεί κατάλληλα αυτές και άλλες οδηγίες....πρόκειται για διεθνείς ή ευρωπαϊκούς φορείς μιας αναγνωρισμένης επαγγελματική ιδιότητας...τώρα αν ο πελάτης και ο δικηγόρος θέλει να τα βάλει κατά του Εκτιμητή και της Εκτιμητικής τέχνης και κατ' επέκταση των διεθνών εκτιμητικών Προτύπων που ισχύουν σε όλο τον κόσμο, ας τα βάλει....δουλειά και για άλλους συναδέλφους θα προκύψει και πάλι...

....έχει ενδιαφέρον η προσπάθεια των τραπεζών για ανάδειξη της "εκτιμητικής" ως επιστήμης (και κατ' επέκταση ως κλειστού επαγγέλματος)....

Πλέον δεν αποτελεί κλειστό επάγγελμα...να ενημερωθείς κατάλληλα

...αλήθεια είναι στις θετικές ή στις θεωρητικές? ΤΕ ή ΠΕ? που διδάσκεται?

Αναφορικά με τον τίτλο του πιστοποιημένου Εκτιμητή, Ευρωπαίου ή Διεθνώς Αναγνωρισμένου, πάντως όχι στα περιορισμένα σεμινάρια που έχεις κάνει στα διάφορα ΚΕΚ για τα ενεργειακά πιστοποιητικά, τα αυθαίρετα, τα 3d  ή άλλα σχετικά σεμινάρια της περιόδου για να βγάζεις το ψωμάκι σου...

Ο εκτιμητής κατά την σύνταξη της εκτίμησης δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει τις μετρήσεις ενός τοπογραφικού, όπως κι ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει τις πραγματικές διαστάσεις μια κάτοψης, όπως κι ο μάγειρας δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει αν το κρέας που του φέρνει το αφεντικό του για μαγείρεμα είναι ακριβό ή φθηνό.

 

Για να βγει μια αξία για ένα ακίνητο ο νομικός ελέγχει τα συμβόλαια, κάποιος μηχανικός κάνει τον τεχνικό έλεγχο και κάποιος εκτιμητής κάνει τη μελέτη εκτίμησης. Ο καθένας τη δουλειά του και πάντα με επιφυλάξεις για την ορθότητα των στοιχείων που του έχουν προσκομιστεί.

 

Επίσης -μιας και είδα μεγάλη σύγχυση για τον καθορισμό του κατασκευαστικού κόστους- ένα ακίνητο μπορεί να μην μετράει καθόλου σαν ντουβάρια αλλά να έχει αξία λόγω άλλων χαρακτηριστικών του. Πχ δεν σε ενδιαφέρει το κατασκευαστικό κόστος ενός καταστήματος στο Κολωνάκι γιατί σε καίει το μίσθωμα που μπορεί να εισπράξει ή η αξία πώλησής του λόγω εμπορικής προβολής.

 

Συνέπεια όλων αυτών σαν σκόρπιες σκέψεις είναι ότι η απαξίωση του έργου ενός εκτιμητή από όποιον "ξέρει να κάνει εκτιμήσεις" είναι εντελώς παράδοξη.

 

Αν σκεφτόμαστε έτσι, ας παραδεχτούμε ότι είμαστε άχρηστοι ως πολιτικοί/αρχιτέκτονες μηχανικοί γιατί οι μπετατζήδες και οι χτιστάδες μπορούν να χτίσουν ένα σπίτι. Ας απαξιώσουμε και τους Η/Μ γιατί οποιοσδήποτε ξέρει να κρατάει κατσαβίδι μπορεί να στήσει εμπειρικά τα ηλεκτρικά σε ένα σπίτι. Ας απαξιώσουμε και τους τοπογράφους γιατί ο καθένας μπορεί να μετρήσει με κορδέλα και τριγωνισμούς που έμαθε στο δημοτικό. Ας απαξιώσουμε και τους γυναικολόγους γιατί στο χωριό έχουμε τη μαμή που ξεγεννάει τα γελάδια και γενικά ας απαξιώσουμε όποιον έχει πιστοποιημένες/βεβαιωμένες γνώσεις έναντι οποιουδήποτε "ξέρει"...

Έτσι είναι αλλά κάποιοι δεν θέλουν καν να μπουν στον κόπο να σκεφτούν τί κάνουμε και προς τα που 'βαδίζουμε'.....με λίγα λόγια στην Ελλάδα μόλις γίνουμε κάτι, νομίζουμε ότι τα ξέρουμε όλα...."έλα μωρέ τώρα εγώ τα κάνω όλα, τοπογραφικά, αρχιτεκτονικά, στατικά, ενεργειακά, εκτιμήσεις, επιβλέψεις και είμαι σε όλα ειδικός, πιστοποιημένος και Συμφέρω..." &  "τί πιστοποιήσεις και μα...κίες..., εγώ είμαι μηχανικαράς και τα κάνω όλα αυτά" ...ένα πράγμα σαν το Σούπερ-Μάρκετ δηλαδή έχουμε καταντήσει...  επομένως δεν μας ενδιαφέρει καμιά επιλέον πιστοποίηση και όποιοι επιχειρούν μια εξειδικευμένη πιστοποίηση θεωρούνται 'ύποπτοι'...

Θέτω ένα παράδειγμα προς προβληματισμό:

Οικόπεδο εκτός σχεδίου με εμβαδόν κατά τον τίτλο κτήσης 4.085 μ².

Όριο αρτιότητας τα 4 στρέμματα.

Πόσοι εκτιμητές θα στήσουν T.S. (ή γεωδαιτικό GPS αν βολεύει...) την ώρα που θα βρεθούν στο γήπεδο;

Καθότι άλλη η αξία οικοπέδου με εμβαδό 4+ στρέμματα και άλλη η αξία αγροτεμαχίου με εμβαδό κάτι λιγότερο από 4 στρέμματα.

 

Παρόμοιες περιπτώσεις είναι και αυτές με εκτάσεις κοντά στα όρια οικισμών που μπορεί στην πραγματικότητα να είναι λίγο παραέξω από τον οικισμό.

Yπάρχει γενικά μεγάλη άγνοια και σχετική άρνηση για το Επάγγελμα του Εκτιμητή στην Ελλάδα. Αυτό όμως δικαιολογείται αν λάβουμε υπόψη ότι τα Πιστοποιημένα μέλη είναι ακόμα ελάχιστα στην Ελλάδα. Από την άλλη αυτό είναι και θετικό του επαγγέλματος.......

...μηχανικοί με εμπειρία εργοταξίου , εμπειρία οικονομικής διαχείρισης έργων , οικονομοτεχνικών μελετών και διάβασμα , τι είναι ? Εγώ είμαι τέτοιος . Οι περισσότεροι εκτιμητές δεν είναι και προφανώς δεν τους θεωρώ επαρκείς . 

Είναι Μηχανικοί, δεν είναι Εκτιμητές.

εάν σε ενδιαφέρει κατ' αρχήν η Εκτίμηση (που είναι διαφορετικό από τη μηχανική) και εφόσον διαθέτεις μεγάλη τεχνική εμπειρία μπορείς να μπεις στη διαδικασία πιστοποίησης και ενδεχομένως σε συγκεκριμένο είδος έργων (υπάρχουν τομείς εξειδίκευσης στους ορκωτούς Εκτιμητές που θα βρεις ξεκινώντας να ασχολείσαι επαγγελματικά με αυτό με επίσημους φορείς..)...αυτό, ανάλογα το μεράκι και το ταλέντο που χρειάζεται για την Εκτίμηση, ενδεχομένως να σου ανοίξει νέους δρόμους καριέρας ακόμα και σε διεθνές επίπεδο....

Συνήθως οι εκτιμητές, κυρίως σε διεθνές επίπεδο, κρίνονται από πολλούς άλλους παράγοντες εκτός από την ορθότητα των τεχνικών αναλύσεων η οποία όπως ανέφερα θεωρείται δεδομένη για να αποδεχθείς την εντολή εκτίμησης...Αυτούς τους άλλους παράγοντες θα μάθεις όταν αποφασίσεις να μπεις στη διαδικασία κάποιας επαγγελματικής πιστοποίησης....

επίσης, οι Εκτιμητές (διεθνώς και αναγνωρισμένα = ορκωτοί πραγματογνώμονες με ειδίκευση στην Εκτίμηση) υπόκεινται στην κρίση πολύ μεγαλύτερων ομάδων, ομίλων, εταιρειών, του ίδιου του φορέα πιστοποίησης σε ποιο εντατική βάση από αυτή που έχουμε συνηθίσει ως μηχανικοί στην Ελλάδα παρά στην κρίση ενός συναδέλφου...

Εκτιμητές με διάβασμα , αλλά με ανύπαρκτη πραγματική εμπειρία κόστους . Θα λένε πόσο θα κοστίσει μια επένδυση , αυτοί που δεν ξέρουν σε τι μονάδες μετριέται η άμμος . Σε μια χώρα διαλυμένη με την μαφία των κολλητών να ελέγχει τα πάντα . 

 δεν είναι μόνο αντικείμενο της εκτιμητικής ο προσδιορισμός του κόστους... ίσως ο εκτιμητής μπορεί να το κάνει καλύτερα  έχοντας μια πιο ευρεία εικόνα πραγμάτων και εφόσον διαθέτει την κατάλληλη εμπειρία...κατ' εμέ η πρόβλεψη του κόστους κατασκευής δεν είναι μεγάλη πρόκληση για τους Εκτιμητές αλλά είναι χρήσιμο να την προσδιορίζει σωστά σαν μια ένδειξη αξίας.....Ο πιστοποιημένος εκτιμητής δεν αναλαμβάνει έργο αν δεν έχει την απαιτούμενη γνώση και εμπειρία και υπάρχει σχετική δήλωση γι' αυτό στα πρότυπα....υπάρχουν χίλια-δυο πράγματα σχετικά με αξία για τα οποία μπορεί να γνωμοδοτήσει....

Δεν θέλουμε (οι Εκτιμητές) και δεν είναι η δουλειά μας η αποτύπωση γεγονότων, αλλά να εξελιχθεί σε πιο ασφαλέστερη γνωμοδότηση αξιών βασισμένη σε Διεθνή ή ευρωπαικά Πρότυπα...υπάρχει τεράστια διαφοροποίηση ως προς αυτό από τη βασική δουλειά του μηχανικού η οποία είναι ή πρέπει να αποτυπώνει μια πραγματικότητα....την πιο ασφαλέστερη γνώμη, ίσως η βελτίωση των οικονομικών στη χώρα μας στο μέλλον την επιτρέψει...έως τότε η σχετική εμπειρία είναι πολύτιμη...

Συνεπώς θέλω να καταλήξω, εκτιμητές με εμπειρία και διάβασμα = ναι....μηχανικοί με τη γνώση απλά του εργοταξίου χωρίς καμιά πιστοποίηση (ή αδιαφορία για την πιστοποίηση) = όχι.

Γειά σας. έχω την εξής απορία. έχουμε ένα συγκρότημα κτηρίων στο οποίο υπάρχον πολλά αυθαίρετα και η συνολική δομημένη επιφάνεια υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο. η αρχική οικοδομική άδεια προέβλεπε να κατασκευαστούν έστω 8000τ.μ. χώρων κ.χ. τελικά κατασκευάστηκε ένα εντελώς διαφορετικό συγκρότημα που από την αποτύπωσή του είναι οι χώροι κ.χ είναι 10.000τ.μ. η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση χώρων κ.χ. είναι 9.000τ.μ. όταν θέλω να βγάλω αναθεωρημένη άδεια για τα 9.000τ.μ. και τα υπόλοιπα να τα δηλώσω προς ρύθμιση με ποιο κριτήριο θα επιλέξω και θα δηλώσω "προς έκδοση αδείας"  και "προς ρύθμιση"?, όταν δεν υπάρχει καμιά ταύτιση με την αρχικώς προβλεπόμενη κατάσταση κτηρίων (περιγράμματα, διάταξη, κτλ)?

υγ. ας πουμε την περίπτωση ότι για όλα θα μπορούσε να εκδοθεί άδεια.

Καλημέρα,

 

Η ερώτησή μου είναι η παρακάτω:

 

Έστω ότι  σε ένα κτίριο 100μ2 έχω υπέρβαση δόμησης  στο Ισόγειο 51 μ2. Επόμένως αν οι Ο.Δ. δεν έχουν αλλάξει και έχω εξαντλήσει δόμηση οδηγούμαι σε ποσοστό υπέρβασης μεταξύ 50 και 100%.

 

Εάν ταυτόχρονα έχω και 51μ2 υπέρβαση υπογείου (χωρίς μετατροπή σε κατοικία) τότε το ποσοστό υπέρβασης μεταξύ 50 και 100% θα επιβαρύνει και το υπόγειο?

 

Ευχαριστώ

 το ερωτημά σου είναι δηλαδή αν η υπέρβαση δόμησης χώρου που δηλώνεται με μειωτικό συντελεστή λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης < ή > του 50% της επιτρεπόμενης δόμησης?

καλησπέρα. έχω μια περίπτωση ακινήτου για εκτίμηση για το οποίο χάθηκε ο φάκελος οικοδομικής άδειας βγήκε απόφαση πολεοδομίας για ανασύσταση (μερική) του φακέλου, έγινε υπαγωγή του ακινήτου στο Ν.4178/13 με αιτιολογία αλλαγή θέσης και σχολιασμό έκθεσης γενικά ότι θα βγει οικ. άδεια (κόστος παραβόλου 500€). τα σχέδια της υφιστάμενης κατάστασης ξανάγιναν και εγκρίθηκαν από πολεοδομία....αλλά η οικοδομική άδεια η οποία αναφέρεται στη δήλωση δεν έχει βγει ακόμα..από ένα διαθέσιμο στέλεχος άδειας γενικά έχει κατασκευαστεί κάτι άλλο από αυτό που προβλέπονταν αρχικά (αν και σε έκταση τ.μ. τελικά είναι μικρότερο από αυτό της αρχικής οικ. άδειας). Στη φάση αυτή, τα πρόσφατα σχέδια πολεοδομίας από μόνα τους αρκούν για νομιμότητα?

εμπορική. κι εγώ γύρω στα 10.000€ σκεφτόμουν, αλλά δεν ήμουν σίγουρος....πλέον παράβολο 2000 ...το κόστος τακτοποίσης θα ήταν πολύ μεγαλύτερο λόγω πρόσφατης κατασκευής...οπότε πρέπει να εκδοθεί αναθεωρημένη άδεια...

θα μπορούσε κάποιος να μου πει ένα ενδεικτικό κόστος για να εκδοθεί οικοδομική άδεια για χώρο παταριού μεταλλικού κτηρίου ειδικής χρήσης) έκτασης περίπου 1000μ που κατασκευάστηκε αυθαίρετα αλλά υπάρχει υπόλοιπο δόμησης για να νομιμοποιηθει?

......

...

ευχαριστώ.

Αυθαίρετος χώρος στέγης με μεταβλητό ύψος:

γειά σας. σχετικά με το παρακάτω θέμα έχω λάβει διαφορετικές απαντήσεις και δεν έχω καταλήξει τί είναι το σωστό τελικά....έχω ανεβάσει εδώ ένα σκίτσο τομής του αυθαίρετου χώρου στέγης που έχω προς ρύθμιση, σχετικά με τους συντελεστές τετραγωνιδίων.

η Υπέρβαση ύψους είναι >20% (σύγκριση με το επιτρεπόμενο της περιοχής) αλλά για ένα σημαντικό μέρος του αυθαίρετου χώρου στα άκρα του χώρου είναι <20%, όπως φαίνεται στην τομή. ο χώρος αυτός αν και ενιαίος λειτουργικά στο εσωτερικό του μπορεί να δηλωθεί σε 2 σε δύο τμήματα-φύλλα καταγραφής , ένα με ΥΥ<20% και ένα με ΥΥ>20%? είναι σωστό αυτό ή υπάρχει κάτι στο νόμο/εγκυκλίους που να το απαγορεύει?

ΥΓ δεν μιλάμε για σοφίτα, πρόκειται για χώρο στέγης μεταβλητού ύψους που έχει καλύψει όλο το δώμα με την τομή όπως φαίνεται στο σκίτσο και με ανεξάρτητη πρόσβαση μέσω του χώρου κλιμακοστασίου. έχουμε δηλαδή ΥΔ με κύρια χρήση χωρίς μειωτικό

υπάρχει περίπτωση να πληρώνουμε το 3% (υπέρ ΤΣΜΕΔΕ & ΕΜΠ) που συμπληρώνουμε στο γνωστό έντυπο της ΕΤΕ , με ηλεκτρονικό τρόπο? όλα τα άλλα (παράβολα, ανταποδοτικά, αμοιβές) πληρώνονται ηλεκτρονικά,,,αυτό ακόμα?