anavatis

πάντως το καλό με αυτό το 'σπορ' είναι ότι τα πράγματα δεν είναι μονοσήμαντα και ο εκτιμητής έχει δυνατότητες να προσεγγίσει και να στηρίξει με διαφορετικούς τρόπους την αξία ενός ακινήτου. αυτό προσωπικά εμένα μου αρέσει.

dimitrispsi θα διαφωνήσω στο ότι δεν δίνεις βάρος στο κτήριο (αυτό που λες ντουβάρια). αν κατάλαβα καλά με τα 'ντουβάρια' εννοείς τη δομή, τη μορφή και κατ' επέκταση τη λειτουργία του κτηρίου? Εν πάσει περιπτώσει, προσεγγίζεις το ακίνητο ξεκινώντας πάντα από το ιδιοκτησιακό καθεστώς, π.χ. αν είναι ανεξάρτητο ή όχι το κατάστημα έχει να κάνει αποκλειστικά με την ύπαρξη ΣΟΙ και όχι με τα ιδιαίτερα ποιοτικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά του χώρου. Εκεί έγκειται βασικά η διαφορετική προσέγγισή σου και που σε (καθ)οδηγεί σε διαφορετικούς τρόπους υπολογισμού της αξίας.

δεν προσεγγίζουμε το κατάστημα ξεχωριστά με σκοπό την πώληση, σε καμία περίπτωση,ούτε σε επίπεδο σεναρίου. δεν μίλησε κανείς για κάτι τέτοιο. 

διαχωρίζουμε την αξία καταστήματος από την υπόλοιπη αξία ξενοδοχείου λόγω των λειτουργικών/αρχιτεκτονικών( πρόσοψη, πρόσβαση, κλίμακα, κτλ) χαρακτηριστικών.

έχουν μια βάση αυτά που λες, ωστόσο, είναι επιτακτική η εύρεση λύσης για καλύτερη διαβίωση και 'επιβίωση' των μηχανικών, στις μέρες μας.

nzerman δες και το μνμ μου μετά την επεξεργασία του παραπάνω.

συμφωνείς με τους περιορισμούς λόγω οριζόντιας ιδιοκτησίας, για την εν λόγω περίπτωση?

Μάλιστα οπότε το ξενοδοχείο ενοικιάζει τη χρήση χωρίς περιορισμούς, κατά τη γνώμη μου θα εφαρμόσεις τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης άρα το β.

πότε δλδ θα εφάρμοζες το α.?

 

Όχι το ερώτημα δεν "στέκει" αν και μόνο αν υπάρχει συστατική πράξη. Στέκει και για τον υπολογισμό των χρηματοροών του σε ετήσια βάση (τζίρος αλλά και καθαρά έσοδα) όπως σωστά αναφέρεις συνάδελφε. Αυτό γιατί το καθεστώς διοίκησης συντελεί καθοριστικά στην επιλογη του καταλληλου συντελεστη κεφαλαιοποιησης ή ακόμη περισσότερο και στην επιλογή μεθόδου (κεφαλαιοποίησης ή κερδών).

πολύ σωστό. και εκεί κατά βάση έγκειται το ερώτημα. ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης καταστήματος στην εν λόγω περιοχή είναι κατά πολύ μικρότερος από αυτόν για ξενοδοχείο.

Αυτό πιστεύω ότι θα ίσχυε και πέρα από τον τρόπο διοίκησης εάν εκτιμάμε παραβλέποντας εν μέρει την επιχείρηση (τρόπο διοίκησης) σήμερα, αλλά εστιάζοντας στο ακίνητο ως κτήριο-λειτουργία στην εν λόγω θέση, αυτό καθαυτό. Ο τρόπος διοίκησης άλλωστε μπορεί να αλλάξει τον επόμενο χρόνο . Αυτή η παράμετρος μπορεί να τεθεί σε συνεννόηση με τον εντολέα.

Συνεπώς, εν τέλει εγώ πάντα 'κλίνω' προς το α), αλλά οι απόψεις διαφέρουν, γι' αυτό θα ήθελα να δω πως και με ποια επιχειρήματα θα το αντιμετώπιζαν άλλοι εκτιμητές.

Το ερώτημά σου στέκει αν και μόνο αν υπάρχει σύσταση οριζοντιων ιδιοκτησιών, οπότε κάθε κατάστημα μπορεί να υπάρξει και ανεξάρτητα (μπορεί πχ να εγγραφεί προσημείωση μόνο σε αυτό). Αυτή είναι μια πολύ βασική παράμετρος σε όλες τις εκτιμήσεις.

 

Γιατί το λες αυτό? γιατί να επηρεάζει το νομικό καθεστώς? όχι δεν υπάρχει οριζόντια ιδιοκτησία.  υπάρχει ένας σημαντικός τζίρος (από ενοίκια μόνο) στο ισόγειο που  ξεπερνά  το τζίρο από τα δωμάτια του ξενοδοχείου (μιλάμε με αριθμητικά στοιχεία συγκριτικής μίσθωσης αλλά  και λογιστηρίου)!  τα καταστήματα μισθώνονται.  δλδ όλα τα πρόσθετα έσοδα από τα ενοίκια λογαριάζονται ως αξία του ξενοδοχείου? δεν μου ακούγεται σωστό αυτό. κάποιος θα μπορούσε λοιπόν να σκεφτεί ότι δημιουργώντας περισσότερα μικρά καταστήματα στο ισόγειο αυξάνει την εμπορική αξία ενός ξενοδοχείου (παράδοξο?)

 

Όχι προσημείωση δεν μπορεί σίγουρα να εγγραφεί μόνο για τα καταστήματα, όμως δεν θα ήταν παραπλανητικό να επενδύει κάποιος σε ένα ξενοδοχείο που ο μισός τζίρος προέρχεται μόνο από τη λειτουργία των καταστημάτων στο ισόγειο?

 

Θεωρώ, εκτιμητικά πάντα ότι, είναι σωστότερο  να επιμεριστεί η αξία άσχετα αν αναφέρεται στο ένα και μοναδικό ακίνητο, δλδ το ξενοδοχείο, ασχέτως της ύπαρξης η μη οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το ίδιο θα θεωρούσα σωστότερο εάν τα καταστήματα δεν μισθώνονταν αλλά λειτουργούσαν για την επιχείρηση του ξενοδοχείου με τα έσοδα από πωλήσεις να λογαριάζονται στο συνολικό ετήσιο τζίρο του ξενοδοχείου.

Να σημειώσω ότι πέρα από τα εν λόγω καταστήματα υπάρχει έξτρα ο χώρος σνακ-μπαρ που λειτουργεί για το ξενοδοχείο)

 

Εκτιμητική ερώτηση: Σε ένα ξενοδοχείο πόλης που στο ισόγειο υπάρχουν πέρα από από τη ρεσέψιον-υποδοχή και μπαρ και 4 εμπορικά καταστήματα που λειτουργούν ανεξάρτητα (με εξωτερική πρόσβαση από το δρόμο),

α)θα προσδιορίζατε την αξία ακινήτου ίση με αξία του ξενοδοχείου + αξία καταστημάτων αθροιστικά? ή

β)θα λαμβάνατε τα έσοδα από καταστήματα (ενοίκια) ως πρόσθετα έσοδα του ξενοδοχείου?

Υ.Γ. πρόκειται για εμπορική-τουριστική περιοχή κέντρου πόλης.

Προσωπικά πιστεύω ότι, είναι και λίγο αποτέλεσμα της ίδιας της φύσης του επαγγέλματος η οποία δεν μπορεί να 'επιβιώσει' στα πλαίσια υπαλληλικής σχέσης. Επίσης ότι η "υπαλληλική" σχέση (με την έννοια των συγκεκριμένων-καθορισμένων καθηκόντων προς εκτέλεση) είναι λίγο 'επίφοβη' και ρευστή, μιλώντας ειδικά για την Ελλάδα. Δεν ξέρω βέβαια, αν μπορεί να 'επιβιώσει' σε  μεγάλες κατασκευαστικές/εταιρείες ακινήτων-συμβούλων  στην Αθήνα (που είναι ελάχιστες).Στο εξωτερικό είναι διαφορετικά. 

για το 4) δεν είμαι σίγουρος ότι ισχύει. μήπως τελικά θα συμφέρει τις εταιρείες να μας ασφαλίζουν δείχνοντας περισσότερα έξοδα αφού πλέον θα εκπίπτουν από το  εισόδημα που φορολογείται? 

δηλαδή, ουσιαστικά ,πρέπει να γίνει αποδοχή συμβολαιογραφικά της υφιστάμενης κατάστασης της 'ιδιοκατοίκησης' από τα παιδιά, και μετά να ακολουθήσουν όλα τα άλλα σωστά? Παρεπιπτόντως υπάρχει και ένας αδελφός ο οποίος κατοικεί αλλού (σε άλλη περιοχή της πόλης). 

Μπορεί να έχει τεθεί το θέμα σε κάποιο προηγούμενο ποστ αλλά δεν απατήθηκε κι έχω πάλι απορίες και θα ήθελα να ξέρω τα σωστά βήματα για να μην προκύψουν προβλήματα.

Η μητέρα αποφάσισε να μεταβιβάσει το ισόγειο σπίτι στα δύο παιδιά:

Το σπίτι βρίσκεται σε διώροφη οικοδομή με οικοδομική άδεια του 76 (για το ισόγειο) και αναθεώρησης επίσης του 76 για προσθήκη όμοιου α ορόφου..Δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης  ιδιοκτησίας.  Η διώροφη οικοδομή βρίσκεται σε οικόπεδο εντός σχεδίου περίπου 1,5 στρέμμα και καλύπτει περίπου 90τ.μ. Πίσω μένει οικόπεδο με καλλιέργεια περίπου το ένα στρέμμα. (πληροφοριακά αρτιότητα στην περιοχή 300τ.μ.). Υπάρχουν μικρές αυθαιρεσίες (ισόγειο και όροφος) οι οποίες εύκολα μπορούν να αρθούν ή να ρυθμιστούν (μικρό κόστος). 

Ιδιοκτήτης: το ακίνητο ανήκει ακόμα στον πατέρα της μητέρας ο οποίος έχει πεθάνει. Κατά δήλωσή του (δεν υπάρχει κληρονομιά) το ισόγειο και όλο  το πίσω χωράφι (περίπου 1 στρέμμα) θα ανήκει στη μια κόρη και το άλλο στη άλλη κόρη που μένει στον όροφο. Υπάρχει συμφωνία στα συμφωνηθέντα μέχρι σήμερα, τόσο για ο κτίσμα όσο και για το χωράφι στο πίσω μέρος. "Ιδιοκατοικούν" όπως λένε (δεν καταλαβαίνω τον όρο αλλά anyway.. )

Σε πρόσφατο έλεγχο που έκανα στα Ε9 και η μια και η άλλη αδελφή δηλώνουν εδώ και χρόνια τα τ.μ. του ορόφου που κατοικούν (περίπου 100τ.μ. έκαστος). Πρόκειται για την κύρια κατοικία τους.

Τί πρέπει να κάνουμε πρώτα?Πρέπει πρώτα  να απευθυνθούμε σε συμβολαιογράφο ή δικηγόρο? 

Σε προηγούμενο ποστ κάποιος ανέφερε αποδοχή κληρονομιάς πρώτα? τί χρειάζεται αυτό? έχει κόστος?

πόσο είναι η αμοιβή για δύο ελεγκτές σε κλιμάκιο? το έργο είναι μικρό περί τα 100τ.μ. σε τελικό έλεγχο. στο νόμο λεει μόνο όχι μικρότερη από την ελάχιστη...(?)

εγώ βλέπω αύξηση, είμαι στο κλείσιμο της 10ετίας, από 1600κάτι την πρηγούμενη φορά (Α' τρίμηνο) βλέπω 1900κάτι τώρα, 2η ασφαλιστ. κατηγορία. Πόσες κατηγορίες υπάρχουν δλδ και πότε αυξάνεται ξανά? Ας ελπίσουμε βέβαια ότι κάτι θα συμβεί και θα αρχίσουν να μειώνονται κάποια στιγμη!

Γειά σου Earl.όχι δεν είναι υφιστάμενο τίποτα. όλα γινονται από την αρχή για να διαμορφώσουν μια ωραία εισοδο μονοκατοικίας.Η αρχική σκέψη είναι να είναι από μπετόν η πλάκα, αλλά τόρω συζητώ και με μια εταιρεία για μεταλλική κατασκευή. αν γίνει μεταλλική η πλάκα τότε θα διατηρήσω το πλαινό τοιχείο από λιθοδομή για αισθητικούς λόγους, μεταλλο και πέτρα θα δώσουν καλό αποτέλεσαμ στο συγκεκριμένο έργο και όπως λες η στήριξη θα γίνει με δημιουργία εσοχής ("πατούρα") στη  λιθοδομή και κατάλληλη επιπλέον στήριξη. Η κυκλική κολό να θα είναι από μετόν. Διαβασε παραπάνω στο ποστ 12. Αν η πλάκα είναι από μπετόν υπολογίζω ότι θα χρειαστεί ένα βάθος θεμελίου περί το1 μ.? επειδή μιλάμε για σημειακή στήριξη? αν η πλάκα είναι από μέταλλα θα χρειαστεί λιγότερο, δηλαδή κερδίζουμε και στη θεμελίωση?

σκάψιμο 1,0μ. από το έδαφος. πλάτος πεδίλου 0,8μ., ύψος πεδίλου 0,80μ. σίδερα 12άρια. επειδή πρόκειται για μεμονωμένο πέδιλο υποστηλώματος μήπως είναι καλύτερα η έδραση του πεδίλου να γίνει σε μεγαλύτερο βάθος? με ύψος πεδίλου 0,7μ. και έδραση στο 1μ. από το ανώτερο σημείο του πεδίλου μέχρι το έδαφος η απόσταση είναι 0,30μ. (είναι αρκετό?)

ευχαριστώ, είχα καιρό να το ανοίξω το βιβλίο. d=0,5, οπότε οι συνδετήρες μου (λοξοί) θα ξεκινούν από 0,75 από την παρειά του υποστυλώματος. 

και οι λοξές ράβδοι στο κάτω μέρος της πλάκας από 0,8μ (=min) 

δεν θα ήθελα να έχω διαπλάτυνση υποστυλώματος στο σημείο ('μαξιλάρι')

γενικά από στατικής απόψεως πότε προτιμώνται οι κατακόρυφοι και πότε οι λοξοί συνδετήρες? διαισθάνομαι ότι είναι καλύτεροι οι λοξοί.

caan, υπάρχει κάποιο link για να δω ένα δείγμα από κάτοψη της διαμόρφωση γενικά του οπλισμού στην περιοχή γύρω από την κολόνα, όπως στην περίπτωσή μου για αποφυγή διάτρησης της πλάκας?

Για το πλευρικό τοιχίο αποφάσισα τελικά οτι θα γίνει από μπετόν έχω υπολογίσει τα σίδερα και θα αρκεστούμε εκεί στην επένδυση. οπότε μόνο το θέμα της διάτρησης θέλω τώρα να λύσω.

δηλαδή το μήκος 6,0μ. δεν είναι πρόβλημα αναφορικά με τυχόν 'βέλος' που μπορεί να σημειώνει η πλάκα μπετόν? περίπου 20εκ. πάχους ιδανικά?

@Caan, ιδανικά το αποτέλεσμα θέλω να είναι μπετόν επί φυσικής λιθοδομής αλλά μάλλον ο λόγος που δεν κάνεις λόγο για το μήκος ανοίγματος είναι ότι σκέφτεσαι τη λιθοδομή ως επένδυση επί κατακόρυφου στοιχείου φέροντος οργανισμού  από μπετόν.

@ιnick, 1) Η στήριξη της πλάκας στην κολόνα. Έλεγχο της πλάκας στο σημείο αυτό για διάτρηση.

πως αντιμετωπίζεται αυτό κατά την κατασκευή? 

2) Η σύνδεση πλάκας - λιθοδομής. Θα χρειαστεί ένα σενάζ εκεί. 

σίγουρα θέλει σενάζ. αυτό όμως αρκεί για το παραπάνω θέμα του 'βέλους', εσύ τί λες?

Καλησπέρα. Στα πλαίσια μιας διαμόρφωσης περιβάλλοντα χώρου οικοδομής, θα ήθελα να κατασκευάσω ένα στέγαστρο φωτισμού που φαίνεται στο σχέδιο που επισυνάπτεται με τη διάσταση ανοίγματος 6μ. Η πλάκα πλάτους περί το 1μ. εδράζεται στην κυκλική κολόνα από μπετόν στη μια πλευρά και στο πέτρινο τοιχείο στην άλλη. Λόγω του μεγάλου σχετικά ανοίγματος που γεφυρώνεται θα ήταν καλύτερο να γίνει η πλάκα από μεταλλική κατασκευή? το κόστος θα ήταν μεγαλύτερο? μπορεί να γίνει από μπετόν  χωρίς πρόβλημα? το πάχος της πλάκας πρέπει να είναι τουλάχιστον 0,15-0,20μ. για αισθητικούς λόγους. Σχόλια / συμβουλές από εμπειρία θα βοηθούσαν...

ενδιαφέρον!

;όταν έχει κανείς τιμολόγια καυσίμων στο ΑΦΜ σου από το ΙΧ που σου παραχώρησε κάποιος της οικογένειάς σου, γιατί πρέπει οπωσδήποτε να το μεταβιβάσει σε σένα? δεν μπορεί να δηλωθούν στις δαπάνες που εκπίπτουν τα έξοδα εάν στο τιμολόγιο αναγράφεται και ο αριθμός κυκλοφορίας?δεν μπορεί να γίνει μια απλή δήλωση...?

ξέρει κανείς τί χρειάζεται για να 'γυρίσει' κανείς ένα ΙΧ από ένα πρόσωπο σε ένα άλλο? από γονέα σε τέκνο (φορολογούμενο ΕΕ) ώστε να εκπίπτουν το 30% των δαπανών των καυσίμων? τ

ok. ευχαριστώ.

για περιοδική μιλάω...τώρα του Ιουλίου β' τριμήνου 2014

μπορεί να υποβληθεί δήλωση ΦΠΑ 20 του μηνός βράδυ εκπρόθεσμη? έχει αλλάξει η καταληκτική ημερομηνία για να είναι εμπρόθεσμη ή είναι η 20η του μηνός?

ναι είναι για μεταβίβαση. με δεδομένο ότι σήμερα το φροντιστήριο λειτουργεί, αλλά αύριο δεν ξέρουμε τι θα γίνει και η περιοχή έχει εμπορικό χαρακτήρα (πολλά καταστήματα στα ισόγεια), θα πάμε καλύτερα με ρύθμιση με Ν.4178/13? (και με χαμηλότερο κόστος προστιμο περί τις 3000€-χώρος περί τα 140τ.μ. σε οικοδομή προ του '75 σε κέντρο πόλης)

τριώροφη οικοδομή του 1973. στο συμβόλαιο αναφέρονται οι ιδιοκτησίες του ισογείου ως καταστήματα (και βάσει οικοδομικής άδειας). στους ορόφους έχουμε διαμερίσματα κατοικίας. από την αυτοψία διαπιστώνεται η λειτουργία αλυσίδας φροντιστηρίου χωρίς σημαντικές αλλαγές στην ενιαία κάτοψη του χώρου. υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης που πρέπει να τακτοποιηθεί ή να αναθεωρηθεί η οικοδομική άδεια...δύναται να θεωρηθεί η νόμιμη χρήση ως ευνοϊκότερη της υφιστάμενης και να μην υπάρχει πρόβλημα? είναι καλύτερα να γίνει αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας (η χρήση γραφείου επιτρέπεται στην περιοχή).