anavatis
-
Περιεχόμενα
1.640 -
Εντάχθηκε
-
Τελευταία επίσκεψη
Τύπος περιεχομένου
Profiles
Φόρουμ
Downloads
Gallery
Ειδήσεις
Media Demo
Αγγελίες
Store
Everything posted by anavatis
-
παντού ρωτάω!, μου αρέσει να διασταυρώνω απόψεις στις εκτιμήσεις μου...πολλές φορές και οι απόψεις των τεχνικών υπηρεσιών με βάζουν σε προβληματισμούς για κάποια θέματα...δεν συμφωνώ πάντα...πολλές φορές τεκμηρίωσα με τον τρόπο που πίστευα εγώ, αλλά τους το έκανα "λιανά" από την αρχή μέχρι το τέλος....lolol! π.χ. στο εν λόγω ζήτημα, οι τεχνικές υπηρεσίες αναρωτιουνται ακόμα πως είναι δυνατόν να υπάρχει τέτοια απόκλιση 7, και 50 σε δύο όμμορα αγροτεμάχια. κι όμως είναι, κι εγώ αυτό υποστηρίζω..επίσης το ψ αγροτεμάχιο (το μη παραθαλάσσιο) έχει και περίεργο σχήμα-λωρίδα, που με τις απαιτήσεις για ελάχιστες αποστάσεις ίσα που μπορεί να κτίσει!
-
σήμερα που γίνεται η εκτίμηση αποτελούν ξεχωριστές ιδιοκτησίες. μερίδα χ και μερίδα ψ που συνορεύουν μέσω ενός μικρού τμήματος πλευράς. η εκτίμηση είναι μιά που ζητά των προσδιορισμό της αξίας και των δύο μερίδων. όχι δεν έχει εκδοθεί καμμιά οικοδομική άδεια. " ντε Γιούρι"?
-
ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟΥ ένα αγροτεμάχιο είναι παραθαλάσιο 12.000τ.μ., (που ''χτίζει'' ξενοδοχείο) και ανήκει στον Χ ιδιοκτήτη. το ίδιο αγροτεμάχιο εφάπτεπται πίσω και εν μέρει (με μικρή πλευρά 5μ.) με ένα άλλο αγροτεμάχιο 4.000τ.μ. (που δεν ''χτίζει'' ξενοδοχείο) που δεν είναι παραθαλάσιο και ανήκει στον ίδιο Χ ιδιοκτήτη. Τα 2 αγροτεμάχια αποτελούν διαφορετικές μερίδες στο κτηματολόγιο. Οι τιμές για μή παραθαλάσσια αγροτεμάχια κυμαίνονται μεταξύ 7-10€/τ.μ. ενώ για τα παραθαλάσια 50-60€/τ.μ. Δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης των 2. Θα εκτιμούσατε το ένα με 7 και το άλλο με 50? Υ.Γ βέλτιστη χρήση γης θεωρείται ξενοδοχείο.
-
όχι, δεν είπα να την αγνοήσεις. η εκτίμηση θα βασιστεί στις 4 διαφορετικές οριζόντιες ιδοκτησίες με τα ίδια στοιχεία (ονομασίες Ι1, Ι2 κτλ) όπως παρουσιάζονται στο συμβόλαιο (4 διαφορετικές αξίες και το άθροισμά τους). αυτό που μπορείς να κάνεις είναι να παρουσιάσεις ξεχωριστά τις επιφάνειες του κτηρίου κατά ΣΟΙ και μετά κατά ΟΑ. τελικά όμως θα λάβεις τις επιφάνειες κατά την ΟΑ που είναι σήμερα νόμιμα τ.μ. για κάθε μια από τις οριζόντιες και θα συμπεράνεις ότι απαιτείται πλέον η επανασύσταση της ΣΟΙ, εφόσον πλέον ως προς τη χρήση και τις επιφάνειες δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα. το κτήριο εξελίσσεται από τους χρήστες, δεν μένουμε σε μια συμβολαιογραφική πράξη του του '82. Βέβαια θα ήταν καλό να ξέρεις πώς θα ήθελε η Τράπεζα να το αξιοποιήσει, διότι αν σκέφτεται κάτι όπως την σημερινή κατάσταση, δεν βλέπω το λόγω να υπάρχει πλέον η ΣΟΙ εφόσον δεν υπάρχει λειτουργικά ανεξαρτησία των ιδιοκτησιών. η περίπτωση να επιβάλεται η υπάρξή της είναι να υπάρχει συνιδιοκτησία στο ακίνητο....
- 1.148 απαντήσεις
-
- 1
-
-
- προεξόφληση ταμειακών ροών
- υπολειμματική μέθοδος
- (and 6 more)
-
εγώ στη θέση σου, για το εν λόγω ακίνητο, θα εκτιμούσα τις επιφάνειες βάσει ΟΑ και θα σημείωνα σύσταση νέας ΣΟΙ, εφόσον η αυτοψία αναιρεί την ύπαρξή της.. θα αφαιρούσα και το κόστος τακτοποίησης αυθαιρεσιών.
-
είναι μεταγενέστερη. παρόλα αυτά αναφέρεις παραπάνω ότι η ΣΟΙ συστάθηκε με σχέδια διαφορετικά της αναθεωρημένης άδειας??, κι αυτό οδηγεί και πάλι-εαν είναι έστι- σε αναθεώρηση της ΣΟΙ. Στο συνμβόλαιο θα αναφέρεται λογικά το σχέδιο με το οποίο συστάθηκε, η χρονολογία σύνταξής του και ο μηχανικός. κατά δεύτερον θα πρέπει να υπολογίσεις όντως το κόστος μεταφοράς του κλιμακοστασίου στην νόμιμη πολεοδομικά θέση, εσωτερικά του κτηρίου. εάν θέλεις και πάρεις εντολή από την τράπεζα τελικα να διερευνήσεις και το σενάριο να μείνει ως έχει, θα πρέπει να διερευνήσεις και τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης και το σχετικό κόστος....και πάλι επιπλέον με αλλαγή της ΣΟΙ, μετά την αναθεώρηση....
-
η οικοδομική άδεια πότε εκδόθηκε? τίτλος και κατηγορία/χρήση ακινήτου στη 2η σελίδα.
-
κάθετη ή αυτοτελής ιδιοκτησία?
anavatis replied to anavatis's θέμα in Πραγματογνωμοσύνες-Τεχνικές Εκθέσεις
σωστό. και προφανώς πολλές τέτοιες ΣΟΙ θα αναγκασθούν να "ενωποιηθούν" λειτουργικα΄με την ταυτόχρονη μίσθωσή τους. Εναλλακτικά, το θέμα επιστρέφει στο τραπέζι του αρχιτέκτονα, με τους δύο συνιδιοκτήτες μαζί και με τη διαμόρφωση αρχιτεκτονικής μελέτης που εξασφαλίζει ευελιξία ως προς τη λειτουργία, τις μελλοντικές χρήσεις του ακινήτου και με βάση τους μελλοντικούς σκοπούς και ανάγκες των ιδιοκτήτων! Ωραίες υποθέσεις... -
κάθετη ή αυτοτελής ιδιοκτησία?
anavatis replied to anavatis's θέμα in Πραγματογνωμοσύνες-Τεχνικές Εκθέσεις
καλημέρα. φυσικά το ίδιο μπορεί να γίνει και σε οικόπεδα (εντός σχεδίου), δλδ διανομή "προ πασης ανέγερσης". το θέμα πάντως σε τέτοιου είδους διανομές δηλαδή πριν χτιστεί η οικοδομή, είναι ότι τελικά μπορεί να γίνονται διανομές προβληματικές χωρίς τελικά τα τμήματα ακινήτου να έχουν μια εμπορική αξία μετά. δλδ. βλέπω κτήριο κατάστήματων γραφείων με κατάστημα στο ιόγειο και κεντρικό κλιμακοστάσιο και γραφεία στον όροφο, όπου διαχωρίζεται σε ισόγειο και όροφο, ή για παράδειγμα βιομηχανικό κτήριο με εσωτερική επικοινωνία ισόγειου-ορόφου που χωρίζεται σε ισόγειο και όροφο. Λειτουργικά όμως το κτήριο παραμένει ένα και για να εχεις πρόσβαση στον όροφο πρέπει να περάσεις από το ισόγειο. Δεν καταλαβαίνω γενικά αυτού του είδους τους χωρισμούς χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τη λειτουργία και κατ' επέκταση την αξιοποίηση και κατά συνέπεια τη εμπορική αξί του ακινήτου. δλδ τους επιβάλλει η αποφυγή φόρου διανομής και η υπάρχουσα συνιδιοκτησία? -
κάθετη ή αυτοτελής ιδιοκτησία?
anavatis replied to anavatis's θέμα in Πραγματογνωμοσύνες-Τεχνικές Εκθέσεις
απαλλοτρίωση από ΕΟ, μικρό τμήμα περί τα 250τ.μ.. η νέα μερίδα στην οποία υπάρχει συνιδιοκτησία 50% είναι περί τα 6.000τ.μ.,. πρόσωπο όχι επί της ΕΟ αλλά από δευτερεύουσα κάθετη σε αυτήν δημόσια οδό, 50μ... αλλά δεν υπάρχει θέμα αρτιότητας. έχει ανεγερθεί και κτήριο... 1. Άρα dimitris GM, λες ότι βάσει νόμου σ ΣΟΙ μπορεί να γίνει μόνο σε εντός σχεδίου? σωστά? (εγώ πάντως ξέρω ότι ο όρος γήπεδα είναι γενικός και ο διαχωρισμός γίνεται ανάμεσα σε οικόπεδα και αγροτεμάχια, τα οποία αποτελούν ασκεπή γήπεδα, αλλά εν πάσει περιπτώσει) 2.γιατί λές ότι θα πρέπει να γίνει ΣΟΙ προ πάσης ανέγερσης στην περίπτωση συνιδιοκτησίας που πρόκειται να ανεγερθεί κτίσμα? δεν μπορεί να γίνει και μετά? είναι για εξασφάλιση ιδιοκτησιακή? -
δε σέβεσαι τίποτα! ΣΥΝΕΚΤΙΜΑΣ την αναντιστοιχία που υπάρχει ανάμεσα στα σχέδια και στο συμβόλαιο και την ερμηνεύεις ως προς τις επιστώσεις στην εμπορική αξία. καταρχήν θα πρέπει το συμβόλαιο ΣΟΙ να είναι μεταγενέστερο από την ΟΑ. Ίσως επίσης να υπάρχει συνιδιοκτησία στο γήπεδο και η ΣΟΙ να ήταν απαραίτητη προ πάσης ανέγερσης ακινήτου επί αυτό. Εφόσον αναλύεις και περιγράφεις τα πράγματα εμπερειστατωμένα ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να σε κατηγορήσει κανείς. Το αντίθετο, μπορεί να συμβεί . Την ευθύνη για τα όποια δικαιολογητικά ή αναντιστοιχίες την φέρουν οι ενδιαφερόμενοι για την εκτίμηση. Εσύ τους ''ανοίγεις και τα μάτια'', εν τέλει! Σαφώς και προχωράς στην εκτίμηση. Αν περιμέναμε όλα τα ακινητα να ήταν νόμιμα, δεν θα εκτιμούσαμε τίποτα. Ο εκιμητής αυτό κάνει...εντοπίζει και ανάγει τα προβλήματα σε αξίες. Το ακίνητο μπορεί να είναι πολεοδομικά καθ' όλα νόμιμο , άσχετα που δεν συμφωνεί με τους τίτλους της ΣΟΙ. θα μπορούσε να συσταθεί νέα ΣΟΙ, με την επισήμανση ότι λειτουργικά αυτές δεν μπορεί να είναι ανεξάρτητες κάτι το οποίο μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την εμπορική τους αξία...εκτός κι αν έχουμε ζήτηση απο ειδικού τύπου επιχειρήσεις /μισθωτές...
- 1.148 απαντήσεις
-
- 1
-
-
- προεξόφληση ταμειακών ροών
- υπολειμματική μέθοδος
- (and 6 more)
-
κάθετη ή αυτοτελής ιδιοκτησία?
anavatis replied to anavatis's θέμα in Πραγματογνωμοσύνες-Τεχνικές Εκθέσεις
-
κάθετη ή αυτοτελής ιδιοκτησία?
anavatis replied to anavatis's θέμα in Πραγματογνωμοσύνες-Τεχνικές Εκθέσεις
dimitris GM, σχετικά με το τελευταίο ποστ σου, αντιμετωπίζω τώρα μια περίπτωση ακινήτου που το συμβόλαιο λέει: Ασκεπές γήπεδο:...το τμήμα Χ προέκυψε από το τμήμα Ψ με κτηματολογικα στοιχεία (ααα) ύστερα από απαλλοτρίωση ω τ.μ. και αποσπασθέν αποτέλεσε τη νέα μερίδα με κτηματολογικά στοιχεία (βββ). Στο τμήμα αυτό (το νέο αποσπαθέν Χ) ο ιδιοκτήτης έχει κυριότητα κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου με κάποιον άλλο. Θα ήθελα να μου πείτε, σε αυτήν την περίπτωση, ποιες είναι οι κύριες διαφορές από ένα γήπεδο που έχει χωριστεί με κάθετη με συνιδιοκτησία 2 κατόχων κατά 50% εξ αδιαιρέτου? (εκτός από το ότι στην πρώτη περίπτωση μιλάμε για 2 ξεχωριστά γήπεδα/μερίδες στο κτηματολόγιο, ενώ στη δεύτερη για ένα/μία μερίδα). ιδιοκτησιακά, σε τί άλλο διαφέρουν? υ.γ. πολεοδομικά σίγουρα διαφέρουν εφόσον ο σ.δ. θα εφαρμοστεί στο αποσπασθέν ξεχωριστά τμήμα γηπέδου που αποτελεί τόρα ξεχωριστή μερίδα. Δηλαδή αν εμβαδόν γηπέδου 4.000τ.μ. και σ.δ. 0,4 τότε η επιτρεπόμενη δόμηση για τον παραπάνω ιδιοκτήτη του Χ θα είναι 4.000 Χ 0,4 Χ 1/2 = 800τ.μ. ενώ στην περίπτωση καθέτου ο σ.δ. θα εφαρμόζονταν στο σύνολο του γηπέδου. -
έτσι ακριβώς είναι. έχω πάει σε 3 ελέγχους και είδα το ίδιο...αλλά και στο εργτάξιο ως επιβλέπων επίσης...κολωνοσίδερα να εξέχουν από την επιφάνεια του ραντιέ... τον ξυλότυπο είχα στα χέρια μου και τη λεπτομέρεια την είδα...αλλά δεν την βλέπουν όλα τα μαστόρια...είδαν 0,7 διάσταση κολώνας και ερμηνεύουν ότι το τσέρκι είναι 0,7 και η οποια επικάλυψη είναι δεδομέο ότι υπάρχει επιπλέον....τί να πω...
-
στάφα=τσέρκι. διοτι προκειται για ΄ραντιέ' θεμελίωση και υπάρχει τα καλούπι ακόμα στις κολώνες. πρώτα 'σιδερώσανε' και μετά 'καλουπώσανε'
-
ακριβώς γι΄αυτό ρωτάω, εφόσον περιλαμβάνεται, θα πρέπει η μετρούμενη διάσταση (στη στάφα που δένει τα σίδερα) κατά τον έλεγχο (πριν τη σκυροδέτηση) να είναι μικρότερη κατά 8-10 εκ.
-
σε αυτοψία αρχικού σταδίου μετράω μήκος κολώνας (σωστή μέτρηση από το μήκος της στάφας) και είναι 0,7 όση δηλαδή παρουσιάζεται στα στατικά σχέδια. εάν υπολογίσουμε όμως και τα 8-10εκ του μπετόν που την περιβάλλει (4+4), αυτή θα καταλήξει σε μήκος 0,78-0,80. αυτό δεν αποτελεί παράβαση εφόσον απόκλιση >2%?
-
δλδ είναι όλος ο μεγάλος Τόμος μέσα. η βιβλιοθήκη ερωτήσεων υπάρχει αυτή τη στιγμή διαθέσιμη στο ΤΕΕ?
-
που αναφέρεται ακριβώς η ύλη των εξετάσεων, σε σχ'εση με τα βιβλία του ΤΕΕ του σεμιναρίου?
-
ikaros13, ποιά είναι? μη με κρατάς σε αγωνία! αρχιτέκτονα θέλουν? αν θές στείλε μου μνμ.
-
ted78, ναι μια τέτοια συνθήκη αναζητώ, για την αναγωγή. η αλήθεια είναι ότι δεν έχω βρεί μέχρι τώρα κάπου-στα βιβλία- να αναφέρεται αυτό το 0,3-0,4, εκτιμώ ότι είναι οκ όμως και λογικό. φυσικά εξαρτάται και την περίπτωση.
-
είναι κάποια μεγάλη εταιρεία φαντάζομαι...είναι στην Αθήνα? και σίγουρα για να ισχύει αυτό μέχρι σήμερα θα πρέπει να είναι πολύ καλή για να έχει δουλειες και να πληρώνει το ελάχιτο λέω τώρα αν μήνα 800+ΦΠΑ+ΠΑΡΑΚΡΑΤΗΣΗ 20% (ΜΙΝ)+ΑΣΦΑΛΙΣΗ (περίπου 250€) τον κάθε συνεργάτη σε μόνιμη βάση, ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ.
-
σωστά. αυτό εννοώ. ως προς την τεκμηρίωση της αξίας αυτή είναι καλυτερα να γίνεται έτσι, δηλαδή με αυτή την αναγωγή (άσχετα αν περνάς από το στάδιο να εκτιμήσεις ξεχωριστά το υπόγειο για να διασταυρώσεις την αξία) Αναφέρεις δλδ την προσαύξηση στην αξία του ισογείου λόγου υπογείου, στην έκθεσή σου. Κι αυτό γιατι, εάν δεν υπάρχει οριζόντιος, είναι καλύτερο να ταυτίζεται με το νομικό καθεστώς του ακινήτου, δλδ στην προκειμένη περίπτωση 1 ακίνητο Χ 1 Αξία/τ.μ. ακινήτου. Εάν είχαμε οριζόντιο, π.χ αποθήκες στο ισόγειο και αποθήκες στο υπόγειο (όλες ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με οριζόντιο) θα ίσχυε το αντίθετο...
-
υπάρχει πραγματικά εργοδότης σήμερα που να καλύπτει τις εισφορές μηχανικού με συνέπεια? αναρωτιέμαι, είμαι στα 7-8 χρόνια ασφάλισης και ποτέ δεν ένιωσα ότι κάποιος θα μου πληρώνει τις εισφορές μου...το μόνο που σκέφτομαι είναι πως θα τα βγάλω με περισσότερες δουλειές....
-
συμφωνώ, αλλά αυτό που ρωτάω σχετίζεται με την τεκμηρίωση της αξίας, δηλαδή, αν θα πρέπει να υπολογίζονται μόνο τα τ.μ. της δόμησης που στην περιπτωση, παραδείγματος χάρη ενός βιοτεχνικού κτηρίου, με άνετη πρόσβαση, μπορεί να προσαυξάνεται αναλόγως ή όχι...δεν θεωρώ δλδ ότι είναι σωστό να υπολογίζουμε στη συγκριτική και τα τετραγωνικά του υπογείου (αθροίζοντας τις επιφάνειες) αλλά να ανάγουμε την αξία τους στην αξία/τ.μ. των τ.μ. δόμηση της δόμησης του ισογείου...