anavatis

Καλησπέρα σας. Το αυθαίρετο μικρό εκκλησάκι στον περιβάλλοντα χώρο κατοικίας πώς τακτοποιείται με το Ν.4495/17? είναι επιφάνειας 10τ.μ. και ύψος περί τα 2,5μ. αναφερεται κάτι σχετικό στο νόμο ή στην εγκύκλιο, δεν βρίσκω κάτι. μπορεί να πάει με αναλυτικό?

ok, ευχαριστώ, τελικώς αποφασίστηκε να μην γραφτεί τίποτα για το αποθηκάκι, δηλαδή σε κοινή χρήση..

ok dimitris GM, το ερώτημά μου είναι αν το αποθηκάκι (τακτοποιημένο) κάτω από τη σκάλα (νόμιμη) που οδηγεί από το ισόγειο στον όροφο, μπορεί να δοθεί σε αποκλειστική χρήση του ισογείου ή να γραφεί παρακολούθημα του ισογείου.

καλησπέρα. σε διώροφη οικοδομή με εξωτερική κλίμακα για την πρόσβαση από το ισόγειο στον όροφο. κάτω από την κλίμακα υπάρχει μια αποθήκη. μπορεί η εξωτερική κλίμακα να δωθεί σε αποκλειστική χρήση του ορόφου και το αποθηκάκι κάτω από αυτήν να είναι παρακολούθημα (αποκλειστική χρήση) του ισογείου? υπάρχει κάποιος περιορισμός στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας γι' αυτό?

υπόλοιπο δόμησης έχω γιατί θα γίνει και προσθήκη στην κύρια ισόγεια οικοδομή. έχω δηλαδή 150τ.μ. υφιστάμενου, θα τακτοποιήσω το αυθαίρετο ~ 12τ.μ. και έχω υπόλοιπο 78τ.μ. (μεγιστο είναι 240τ.μ. για το οικόπεδο). το αυθαίρετο είναι περίπου του 2004 δεν είναι κάτι σπουδαίο ένα ισόγειο με χρήση κουζίνας (ως αυθαίρετο πάει με κύρια χρήση). δεν ξέρω ίσως το βάλω όλο αυθαίρετο προς ρύθμιση προς απλοποίηση...

... δεν καταλαβαίνω από που προκύπτει αυτό? η περίπτωση ββ αναφέρει για καθαίρεση του τμήματος που παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις...

39. Το άρθρο 106 του ν.4495/2017 τροποποιείται ως εξής: Στο τέλος του εδαφίου α΄ της παραγράφου 1 προστίθενται εδάφια αα΄ και ββ΄ ως εξής: «αα) Όταν για το ίδιο ακίνητο ή ιδιοκτησία υποβάλλεται ταυτόχρονα υπαγωγή για νομιμοποίηση τμήματος αυτού και διατήρηση του υπολοίπου τμήματος κατά τις διατάξεις του άρθρου 97, η άδεια νομιμοποίησης εκδίδεται εφ’ όσον δεν υφίσταται στατική εξάρτηση των δύο τμημάτων. Στην περίπτωση αυτή καταβάλλεται παράβολο για το σύνολο της επιφάνειας του αυθαιρέτου και ενιαίο ειδικό πρόστιμο μόνο για την επιφάνεια αυτού που δεν νομιμοποιείται. ββ) Στην περίπτωση, κατά την οποία για το ίδιο ακίνητο ή ιδιοκτησία υφίσταται στατική εξάρτηση που αποκλείει τη δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης: i) το τμήμα που παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, δύναται να υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του άρθρου 97 και να διατηρηθεί για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα, μετά την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου που αντιστοιχεί στην επιφάνειά του, ii) το τμήμα που πληροί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσής του και είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί μετά την απομάκρυνση / καθαίρεση του άνω αναφερόμενου τμήματος (i), δύναται να υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του άρθρου 97 του παρόντος με την καταβολή του παραβόλου που αντιστοιχεί στην επιφάνειά του και του είκοσι τοις εκατό (20%) του ενιαίου ειδικού προστίμου. Για τη μελλοντική δυνατότητα στατικής επάρκειας και αυτοτέλειας του εν λόγω τμήματος, υποβάλλεται συμπληρωματικά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού. Στην ανωτέρω περίπτωση ββ΄, ο στατικός έλεγχος της παραγράφου η του άρθρου 99 αφορά στο σύνολο του αυθαιρέτου.». -------------------------------------------------------- Η περίπτωση που έχω είναι ενιαίο στατικά αυθαίρετο κτίσμα. Άρα είναι η περίπτωση ββ) που πάει ως υπέρβαση δόμησης και μόνο το ένα μικρό τμήμα έξω από τα όρια του Δ ίσως θα μπορούσε να τακτοποιηθεί με το 20% του προστίμου που θα αναλογούσε σε αυτό. Αναρωτιέμαι όμως....θα μπορούσε να γίνει μια προσθήκη ώστε να εφάπτεται το κτίσμα και στο πίσω όριο και να νομιμοποιηθεί? 😉

καλησπέρα & χρονια πολλά. σε οικόπεδο εντός οικισμού (χωρίς σχέδιο πόλης), έχω μια ισόγεια οικοδομή κατοικίας και ένα αυθαίρετο ισόγειο κτίσμα ~ 12τ.μ. . στην ισόγεια οικοδομή πρόκειται να γίνει προσθήκη ορόφου αξιοποιώντας το υπόλοιπο δόμησης. η ερώτηση είναι για το αυθαίρετο κτίσμα (γαλανό περίγραμμα) το οποίο στη μία πλευρά εφάπτεται με το πλάγιο όριο αλλά στην άλλη είναι σε απόσταση < 2,5μ. επισυνάπτω ένα σχεδιάγραμμα για να γίνω άμεσα κατανοητός. με την κόκκινη διακεκομμένη γραμμή είναι τα όρια του οικοπέδου. βάσει νομοθεσίας για τα εντός οικισμού το κτίσμα ή εφάπτεται στα όρια ή τοποθετείται σε απόσταση 2,5μ. (τα όμορα οικόπεδα είναι κενά) Μπορεί να γίνει νομιμοποίηση ή αν όχι, ποιο τμήμα του κτηρίου θα πάει ως υπέρβαση δόμησης + παραβίαση πλαγίων αποστάσεων?

Καλημέρα. Σε αυτοτελές κτίσμα κύριας χρήσης κατοικίας νόμιμης επιφάνειας 50τ.μ. έστω ότι έχουμε κι άλλο ένα ανεξάρτητο στο οικόπεδο αυθαίρετο βοηθητικό κτίσμα το οποίο είναι κατασκευασμένο από λαμαρίνες και μεταλική στέγη, έχει εμβαδόν 60τ.μ. και ύψος 3μ. και χρησιμοποιείται ως χώρος αποθήκευσης πραγμάτων (ξύλα, υλικά, κτλ). πως τακτοποιείται? υπέρβαση δόμησης χωρίς μειωτικό? ή με αναλυτικό ?

ναι, σωστά, στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται ο συντελεστής "οχι"στην οικοδομική άδεια (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), και δηλώνονται οι υπερβάσεις δόμησης στο τμήμα του οικοπέδου που αναλογεί...διότι κάπου υπήρχε και η άποψη ότι όλο το κτίσμα πάει ως αυθαίρετο.

Οκ. σχετικά με το τελευταίο: σε περίπτωση που έχω οικοδομική του 1985 με οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 1500τ.μ. εντός σχεδίου οικισμου. έχει ανεγερθεί η οικοδομή και κατόπιν έγινει κατάτμηση στα 300τ.μ.. η οικοδομή έχει αυθαίρετα τα οποία για την τακτοποίηση επιλέγεται ¨χωρίς οικοδομική άδεια" και τακτοποιούνται οι υπερβάσεις. αν το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο σήμερα καθότι δεν έχει ακόμα χαρακτηριστεί ο δρόμος που υπάρχει για την πρόσβαση ως κοινόχρηστος, τότε μπορεί να γίνει η τακτοποίηση? μπορεί να γίνει και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας? τί πρέπει να κάνουμε με το δρόμο? @ maximos , αυτό που γράφεις: για το: ΑΡΘΡΟ 18 33) Παρ. 2 : α) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται µε τους επιτρεπόµενους όρους και περιορισµούς δόµησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου».".....Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, να συγκρίνονται τα πολεοδοµικά µεγέθη του αθροίσµατος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόµησης που ισχύουν ΣΗΜΕΡΑ στη θέση του ακινήτου προκειµένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιµο." ισχύει δηλαδή και στην περίπτωση μιας μεταγενέστερης κατάτμησης, όπως περιγράφω παραπάνω?

dimitris GM, οκ, καλύφθηκα από τα παραπάνω προσπαθώντας να καταλάβω τη φιλοσοφία της σ.ο.ι. Όμως, γι' αυτό το ισόγειο αποθηκάκι κάτω από την υπαίθρια κλίμακα, έγινε τακτοποίηση με νόμο 4178/13, 7τ.μ. αποθήκης και πρέπει να το δηλώσω είτε ως παρακολούθημα του ισογείου (χωρίς ποσοστά) είτε ως βοηθητικό χώρο υπολογιζοντάς το στη μεικτή επιφάνεια και όγκο του διαμερίσματος (με ποσοστά). Με τη λογική ότι η σκάλα βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου μήπως συνηγορεί να κάνω το πρώτο, δηλαδή παρακολούθημα? Μπορώ να μην το αναφέρω καθόλου, αφού ο φαίνεται στα σχέδια τακτοποίησης και θα το δει ο συμβ/φος.

1. Κοινόχρηστος διάδρομος για την πρόσβαση στα διαμερισμάτων στον πίνακα οριζοντίου μπορεί να καταχωρίζεται σε ξεχωριστή γραμμή στον πίνακα οριζοντίου? 2. μικρό αποθηκάκι 2τ.μ. κάτω από σκάλα μπορεί να δοθεί απλά σε αποκλειστική χρήση κάποιας ιδιοκτησίας, χωρίς να πάρει ποσοστά συνιδιοκτησίας? 3. είναι καλό να παρακρατάμε κάποια ποσοστά πάντα για το δώμα (μελλοντικό όροφο) ή δεν έχει νόημα εάν έχει εξαντληθεί ο σ.δ.

σχετικά με αυτό που λέει η εγκύκλιος με τους σημερινούς όρους....ή εάν υπάρχει άδεια με τα μεγέθη της άδειας. Εάν πάω με τα μεγέθη της άδειας σίγουρα είμαι καλυμμένος γιατί οι όροι δόμησης εκτός σχεδίου είναι δυσμενέστεροι από τους εντός σχεδίου, ίσως αυτή είναι η φιλοσοφία εδω. σίγουρα το πρόστιμο που θα προκύψει θα είναι μεγαλύτερο...αλλά η υπαγωγή θα είναι σωστή.

Μάλιστα. το ερώτημα είναι πιο πολύ για να επιβεβαιώσω αν κατά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών, ελέγχονται θέματα κτηριοδομικού κανονισμού από συμβολαιογράφους πχ για το πλάτος της σκάλας μέσω της οποίας εξασφαλίζεται η πρόσβαση. σε μια άλλη περίπτωση συμβολαιογράφος δεν έκανε σύσταση σε μία σοφίτα επειδή η πρόσβαση σε αυτην από το ισόγειο στο δώμα του διώροφου κτηρίου γινόταν από στενή μεταλλική κλίμακα (τύπου εξόδου κινδύνου). Η παραπάνω περίπτωση βεβαία δεν είναι η ίδια.

Ευχαριστώ. Θα ήθελα επιπλέον να ρωτήσω για την ίδια παραπάνω περίπτωση, εξ ολοκλήρου αυθαίρετου β' ορόφου διαμερίσματος κατοικίας που τακτοποιήθηκε. Η πρόσβαση σε αυτόν γίνεται από μία επίσης αυθαίρετη κλειστή κλίμακα που τακτοποίηθηκε κι αυτή που ξεκινά από πλατύσκαλο του Α' ορόφου και οδηγεί στον Β' αυθαίρετο όροφο. Η σκάλα αυτή είναι περίπου πλάτους 0,9μ κάθε κλάδος σε σχήμα Π. θα υπάρχει κάποιο πρόβλημα να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία?

(μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33) Καλησπέρα. Έχω μια οικοδομική άδεια του 2000 με 3 μεζονέτες (υπάρχει και οριζόντια για την κάθε μεζονέτα) σε απόσταση η μια με την άλλη. Κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας ήταν εκτός σχεδίου. Τώρα υπάρχει σχέδιο πόλης. Οι οικοδομές έχουν κάτσει με τρόπο που φαίνεται ότι παραβιάζουν τις πλάγιες αποστάσεις σε σχέση με το τοπογραφικό κατά την έκδοση αδείας (εκτός σχεδίου) Κατά την τακτοποίηση με το Ν.4495/17 με ποιους όρους δόμησης θα συγκρίνω αυτούς που ίσχυαν κατά την άδεια ή αυτούς του σχεδίου πόλεως? α. τους συντελεστές τετραγωνιδίων? β.το ποσοστό υπέρβασης για την κατηγορία (αυτό θεωρώ ότι πάει με τους εκτός σχεδίου όταν εκδόθηκε η άδεια) Θα δείξω στο τοπογραφικό τις διαφοροποιήσεις του οικοπέδου βάσει σχεδίου πόλεως και βάσει τοπογραφικού αδείας?

Eυχαριστώ για τις απαντήσεις. Είναι 2 οι ιδιοκτήτες ένας για το ισόγειο και τους ορόφους και το βοηθ. κτίσμα ο άλλος. θέλω να ρωτήσω, για τον β όροφο ο οποίος είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετος κατασκευασμένος με ελαφρύτερα υλικά (μεταλλικό σκελετό και πάνελ και κεραμοσκεπή) ο οποίος έχει και αυτός χρήση κατοικίας τακτοποιημένος με νόμο αυθαιρέτων, εάν είναι λογικό να δώσει κάποιος μικρότερη αξία εφαρμόζοντας ένα μειωτικό συντελεστή π.χ. 20%. Υ.Γ. ο αυθαίρετος β' όροφος αν και είναι νεότερης κατασκευής και έχει καλύτερη θέα, είναι από πιο φθηνά υλικά και έχει πρόσβαση από μεταλλική κλίμακα. Η υπόλοιπη οικοδομή έχει κτιστεί με οικ. άδειας με μπετόν. μπορεί να ληφθεί αυτό υπόψη ή σκεπτόμαστε καθαρά βάσει νομοθεσίας?

καμιά απάντηση?

Καλημέρα. Έχω να κάνω μια σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε ένα οικόπεδο εντός σχεδίου οικισμού που τακτοποιήθηκαν τα αυθαίρετα με το Ν.4178/13 της οικοδομής κατοικίας Είναι περίπου ισόγειο 80τ.μ.+ 20τ.μ. αυθαίρετα, όροφος 90τ.μ. +10τ.μ. αυθαίρετα και αυθαίρετος εξ ολοκήρου β' όροφος 100τ.μ. καθώς και ένα ανεξάρτητο αυθαίρετο κτίσμα αποθήκης 20τ.μ. και μία αυθαίρετη αποθήκη 7τ.μ. κάτω από υπαίθρια κλίμακα του ισογείου και μια αυθαίρετη ξύλινη πέργκολα στο οικόπεδο (χώρος στάθμευσης) Έχω τις παρακάτω ερωτήσεις: 1. Στον εξολοκλήρου αυθαίρετο 2ο όροφο δίνω ένα μικρό ποσοστό συνιδιοκτησίας? πχ. 5% 2. Στο ανεξάρτητο βοηθητικό κτίσμα 20τ.μ. να δώσω πάλι ένα ένα μικρό ποσοστό? πχ. 2% και να το θέσω σαν ανεξάρτητη ιδιοκτησία? 3. Για την αποθήκη κάτω από τη σκάλα και μια ξύλινη πέργκολα μπορώ να πώ ότι τίθενται σε αποκλειστική χρήση του ισογείου ή του ορόφου? (χωρίς να δώσω ποσοστά/.)

όχι δεν λέω αυτό. λέω ότι όταν έχει ένα Φ.Κ. σε κατηγορία 3 δεν σε αφήνει το σύστημα να βάλεις στο ίδιο φύλλο καταγραφής και μία λοιπή παράβαση της κατηγορίας 5 (με αναλυτικό προυπολογισμό). οπότε στην περίπτωσή μου που συνυπάρχουν αυθαιρεσίες των κατηγοριών 3 και 5, οι παραβάσεις με αναλυτικό προυπολογισμό πάνε σε ΦΚ της κατηγορίας 5.

Όταν βάλεις κατηγορία 3 δεν σε αφήνει να βάλεις και λοιπή παράβαση 1, σου βγάζει μνμ το σύστημα.

ok. ευχαριστώ. Λόγω του ότι είναι κατηγορία 5 λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης του οικοπέδου, δεν με αφήνει να βάλω κατηγορία 4, άρα τις λοιπές παραβάσεις με αναλυτικό προυπολογισμό τις βάζω σε ένα Φ.Κ. με κατηγορία 5 κι αυτό αναγκαστικά.