dimitrispsi

Η προσέγγισή μου είναι διαφορετική γιατί σκέφτομαι πρώτα τον σκοπό της εκτίμησης. Γιατί γίνεται η εκτίμηση (οποιαδήποτε εκτίμηση); Για να μάθουμε την αξία ενός ακινήτου, προφανώς! Γιατί όμως να μάθουμε την αξία του; Είτε γιατί έπεται κάποια συμβολαιογραφική πράξη, είτε απλά "για να ξέρουμε" γενικά. Αλλά και το "για να ξέρουμε", υποκρύπτει μεταγενέστερο ενδιαφέρον για συμβολαιογραφική πράξη. Άρα και πάλι μας ενδιαφέρει το "πραγματικό" ιδιοκτησιακό καθεστώς. Είτε λοιπόν εκτιμάμε το ανεξάρτητο ακίνητο τώρα (με ΣΟΙ), είτε το τμήμα ακινήτου "με σκοπό να ανεξαρτοποιηθεί στο απώτερο μέλλον" (χωρίς ΣΟΙ). Είναι ακριβώς το παράδειγμα που είπα πιο πάνω, σαν να πρέπει να εκτιμήσουμε το μπάνιο του σπιτιού μας. Άντε λοιπόν, 10μ² επί 1000€/μ² = 10.000€. Ε, και? Τι είναι αυτή η αξία; Είναι εισπράξιμη; Μπορεί να γίνει οποιαδήποτε "κίνηση" για το τμήμα αυτό του σπιτιού; Όχι! Άρα η εκτίμηση που έκανα δεν είναι "πραγματική", γιατί βγάζει μια αξία μη "υλοποιήσιμη". Περιλαμβάνει, ακόμα κι αν δεν αναφέρεται, μια πράξη αλλαγής του ιδιοκτησιακού καθεστώτος που θα πρέπει να προηγηθεί πριν "πιάσουμε την αξία". Όσο για τα ντουβάρια όπως είπα, σαφώς εννοώ την κατασκευή, τους τοίχους, τα υλικά που αποτελούν την κατασκευή και το αναλογούν οικόπεδο, χωρίς όμως τη χρήση. Αυτό είναι -συνήθως και όχι αποκλειστικά- το αποτέλεσμα αξίας αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, που στο 99% των περιπτώσεων δίνει το πολύ 1000€/μ². Όταν όμως έχουμε ένα συγκριτικό κατοικίας πχ με τιμή ζήτησης 1800€/μ², τότε αυτό που πάει να πουλήσει ο άλλος δεν είναι μόνο τα "ντουβάρια" και το οικόπεδο, αλλά και η χρήση κατοικίας (μαζί με ό,τι άλλο μπορεί να υπάρξει, όπως θέα, λειτουργικότητα, κλπ). Η (νόμιμη) χρήση είναι αυτή που διαφοροποιεί τις αξίες των ακινήτων και όχι (τόσο) η υλική τους αξία. Τα 100μ² open space (χωρίς εσωτερικούς τοίχους) κατοικίας είναι σίγουρα πιο ακριβά από 100μ² αβέρτου χώρου καταστήματος. Και μιλάω για το ΤΙ θα πλασάρω στην κτηματαγορά, όχι το ΠΩΣ. Τέλος, για τα σενάρια, δεν είναι κάτι κακό. Τα σενάρια ουσιαστικά υπάρχουν σε κάθε εκτίμηση, λίγο ή πολύ. Το πιο απλό έχει να κάνει με τα αυθαίρετα. Εκτιμάς πχ μια μονοκατοικία που έχει αυθαρεσία (υπέρβαση δόμησης και κάλυψης) μη τακτοποιημένη. Λες ότι η αξία είναι πχ 200.000€ για όλο και το κόστος τακτοποίησης αυθαιρέτων είναι 10.000€. Εδώ κρύβεται ένα σενάριο. Η τελική αξία είναι 200 χιλιάρικα, αλλά με την προϋπόθεση ότι θα τακτοποιηθεί (να το σενάριο). Άρα σημερινή αξία 190.000€. Σε γενικές γραμμές εγώ έτσι τα προσεγγίζω τα πράγματα των εκτιμήσεων κι επειδή γράφω και πολύ κείμενο, χαλάω και πολύ χαρτί στην εκτύπωση . Το πιο σημαντικό πράγμα για μένα είναι να τεκμηριώνεις τα γραφόμενά σου (μέχρι εκεί που σε παίρνει), αποφεύγοντας να ακολουθείς τυφλά αυτό που κάνουν οι άλλοι γιατί "έτσι γίνεται" (και πάλι μέχρι εκεί που σε παίρνει).

Εξ'ορισμού η εκτίμηση γίνεται σήμερα και για συγκεκριμένο πραγματικό ακίνητο, ενώ ισχύει για λίγο καιρό, άρα πρέπει να δει την σημερινή κατάσταση ως έχει. Αν το κατάστημα δεν είναι ανεξάρτητο, τότε είναι απλά μια χρηματοροή εισοδήματος στον ισολογισμό του ξενοδοχείου, μαζί με τα έσοδα από τα δωμάτια, το room service, το bar, το εστιατόριο, κλπ. Το κατάστημα σε αυτή την περίπτωση δεν μας ενδιαφέρει σαν επιχείρηση, ενώ πχ και σε μια οικονομοτεχνική μελέτη βελτίωσης του ξενοδοχείου μπορεί το κατάστημα αυτό να αλλάξει χρήση ή να ενσωματωθεί σε άλλο χώρο χρήσης του ξενοδοχείου. Είναι σαν να πρέπει να εκτιμήσουμε το μπάνιο του σπιτιού μας και μόνο! Αν χρειαστεί να γίνει πώληση ή άλλη μεταβίβαση ή να εγγραφεί προσημείωση στο κατάστημα και μόνο, θα πρέπει να προηγηθεί σύσταση οριζοντίων -αν δεν υπάρχει- άρα το ακίνητο θα διαφοροποιηθεί νομικά. Στο κάτω κάτω η εκτίμηση δεν αφορά ποτέ τα ντουβάρια μόνο αλλά και το ιδιοκτησιακό καθεστώς και την χρήση, κλπ. Για το λόγο αυτό δεν μπορεί να γίνει εκτίμηση ενός ξενοδοχείου με συγκριτικά στοιχεία. Αν πχ υπάρχει ένας ολόκληρος 25ος αυθαίρετος όροφος στο ξενοδοχείο, το κατάστημα ισογείου δεν μπορεί να πουληθεί "αύριο το πρωί" γιατί δεν υπάρχει ΣΟΙ, ούτε μπορεί να γίνει. Άρα ενώ ο εκτιμητής μπορεί να κοιτά μόνο το κατάστημα, υπάρχει σαφής πιθανότητα αυτό να έχει "βάρος" από αυθαιρεσία σε άλλο τμήμα του ακινήτου. Εναλλακτικά μπορεί κάποιος εκτιμητής να εκτιμά με σενάρια ή "με την παραδοχή ότι το κατάστημα είναι ανεξάρτητο κι ελεύθερο από βάση και δεσμεύσεις", αλλά τότε δεν μιλάμε για "πραγματική" εκτίμηση, έτσι;

Το ερώτημά σου στέκει αν και μόνο αν υπάρχει σύσταση οριζοντιων ιδιοκτησιών, οπότε κάθε κατάστημα μπορεί να υπάρξει και ανεξάρτητα (μπορεί πχ να εγγραφεί προσημείωση μόνο σε αυτό). Αυτή είναι μια πολύ βασική παράμετρος σε όλες τις εκτιμήσεις. Αν δεν υπάρχει ΣΟΙ, τότε το κάθε κατάστημα είναι λειτουργικό παράρτημα του ξενοδοχείου, άρα σε νοιάζει το μίσθωμα που εισπράττεται, το οποίο όμως θα πρέπει να διερευνήσεις (αν το αντίτιμο είναι εύλογο ή το ενοίκιο είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο από ότι θα έπρεπε) και να λάβεις υπ'όψιν ότι ένα κατάστημα ξενοδοχείου συνήθως έχει διαφορετικό πελατολόγιο -άρα εμπορική κίνηση κι έσοδα- από ένα κατάστημα πόλης. Ουσιαστικά δηλαδή θα εκτιμήσεις το έσοδο που προκύπτει για το ξενοδοχείο. Αν υπάρχει ΣΟΙ, θα πρέπει το κάθε κατάστημα να αντιμετωπιστεί ξεχωριστά, με μισθωτική αξία αλλά και ίσως χρήση των χρηματοροών του σε ετήσια βάση (τζίρος αλλά και καθαρά έσοδα), δηλαδή συνδιασμός εκτίμησης του καταστήματος με την εκτίμηση της επιχείρησης (το δεύτερο δεν είναι κι απαραίτητο, απλά βοηθάει). Εκτίμηση δηλαδή ενός καταστήματος κατά τον συνήθη τρόπο, λαμβάνοντας ωστόσο υπ'όψιν την ιδιαίτερη τοποθεσία (ξενοδοχείο), το "ειδικό" πελατολόγιο, κλπ (Για παράδειγμα, ένα κατάστημα ξενοδοχείου, ακόμα κι αν έχει ανεξάρτητη είσοδο, συνήθως δεν μπορεί -επιχειρηματικά- να γίνει μανάβικο ή πατσατζίδικο ή εργαστήριο επισκευής ηλεκτρικών ειδών, κλπ)

Εγώ "άδειο" pdf δεν είδα... Κατά τα άλλα, δεν σχολιάζω...

Το θέμα με το ύψος είναι όπως το είπε ο Pavlos33, το επιτρεπόμενο ύψος είναι 1,20 και όχι 2,00 (αυτό για το Ν.Αττικής δεν το έχω υπ'όψιν καθώς είμαι σε άλλο νομό). Για το θέμα της πέτρας θα αντικρούσω ελαφρώς τον συνάδελφο τονίζοντας διαφορετικά το απόσπασμα που έβαλε: ΆΡΘΡΟ 11 ΝΟΚ ΔΕΝ προσμετράται στο ΣΔ (...) κβ. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη, κλπ. ( Σ.Σ. Με το Αρθ-11 της Αποφ-63234/19-12-12 όπου εγκρίνεται τεύχος τεχνικών οδηγιών εφαρμογής του ΝΟΚ, διευκρινίζεται ότι: Η διάταξη εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές για τις οποίες προβλέπεται περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή περιμετρικός φέρων οργανισμός και τοίχοι πλήρωσής του από τα αναφερόμενα υλικά.Σε περίπτωση προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή με φέρουσα τοιχοποιία κατά τα ανωτέρω, η φέρουσα τοιχοποιία του υφισταμένου κτιρίου προσμετράται στο συντελεστή δόμησης) Καλή επιτυχία στη σταδιοδρομία σου!

Άσχετα με το κτίριο, το video είναι πάρα πολύ καλό! Ηθελα να ήξερα με ποιό πρόγραμμα δημιουργήθηκε.

Οι συμψηφισμοί μεταξύ ασφαλιστικών ταμείων και εφορίας ξεκινούν! Πότε θα ξεκινήσουν οι συμψηφισμοί μεταξύ εφορίας και εφορίας; Και το πιο τραβηγμένο: Πότε θα ξεκινήσουν οι συμψηφισμοί μεταξύ οφειλών των ΟΤΑ (προς πολίτες) και εφορίας;

Από πότε τα ανέκδοτα μπαίνουν στην πρώτη σελίδα του michanikos.gr ?

Δεν χρειάζεται κόλπα και σοφιστείες... Απλά θα ακολουθήσετε τις συμβουλές τις Ελληνικής Αστυνομίας: http://www.astynomia.gr/index.php?option=ozo_content&perform=view&id=2029&Itemid=420&lang= (περίπτωση 5) Χωρίς επιβεβαίωση των στοιχείων σας, δεν μπορούν να σας πουν τίποτα. Πιάνει 100%!!!

Κάποιες, κάπου, ακόμα πάνε με το παλιό σύστημα... Μάθε με ασφάλεια τι γίνεται στις πολεοδομίες που κινείσαι εσύ για να είσαι σίγουρη.

Πάντως, αν έχει γίνει σοβαρή ζημιά, ετοιμάστε κι ένα δικηγόρο... Κάποιος πρέπει να αναλάβει το κόστος αποκατάστασης!

Το έργο δεν παίζει να εγκριθεί ποτέ, αλλά τα έργα... έργα!!!

Αυτό πώς έγινε; Με συμβόλαιο; Και τι αναφέρει το συμβόλαιο; Είναι κατάτμηση και πώληση προς συνένωση με όμορο; Έχουν κάνει κάποια δουλεία διόδου; Έγινε δια λόγου (ή με ιδιωτικό συμφωνητικό); Αν ναι, μήπως ο γείτονας έχει πχ περιφράξει, άρα μιλάμε για αυθαίρετη κατασκευή στο δικό "μας" γεωτεμάχιο; Είμαστε εκτός σχεδίου, δεν παίζουμε με αυτά!

Κλασσικό!

Ελαιόπανο (λιόπανο), για να συνεννοούμαστε! Ως δίχτυ σκίασης πλέον οι περισσότεροι εννοούν το δίχτυ παραλλαγής.

Δεν ισχύει αυτό πλέον, η κάλυψη είναι 60% με τον τελευταίο νόμο (πλην εξαιρέσεων και πάλι). Επειδή είναι λεπτή υπόθεση, θα πρέπει να την αναθέσετε σε μηχανικό της εμπιστοσύνης σας. Δεν βρίσκω λόγο για ταξίδι, μπορείτε να μιλήσετε τηλεφωνικά με τον μηχανικό σας ή και τον δικηγόρο σας (αν χρειαστεί) και να μεταβείτε στην Αθήνα μια και καλή, όταν υπάρξει αποτέλεσμα. Όσο για μερικές υπογραφές που θα χρειαστουν (πχ ανάθεση υπηρεσίας), υπάρχει και το ταχυδρομείο (ή courier).

Εδώ συνεχίζουν να υπάγονται στο Ν.4178 αυθαίρετα (με αλλαγή χρήσης) που δεν έχουν χτιστεί ή είναι μόνο στα μπετά, τι να λέμε τώρα...

Αν μπορούσαμε να γραφτούμε κιόλας... ακόμα περιμένω το mail επιβεβαίωσης...

Όχι, δεν είναι φάρσα, είναι επίσημο. Εδώ η ανακοίνωση στην ιστοσελίδα του υπουργείου: http://www.mindev.gov.gr/?p=15566

Αν ξέρεις καλά το matlab, έχω ακούσει ότι ΔΕΝ χρειάζεσαι ΚΑΙ το mathematica. Εγώ matlab δεν διδάχτηκα ποτέ, ούτε το συνάντησα κάπου, οπότε δεν μπορώ να εκφέρω άποψη. Αν θέλεις να ρίξεις μια ματιά, δες εδώ: http://www.wolfram.com/mathematica/ Παλιότερα υπήρχε δοκιμαστική έκδοση online, την οποία δεν βρίσκω τώρα, αλλά βλέπω ότι την έχουν ανακοινώσει (μάλλον με συνδρομή). Στη σχολή πάντως, μας το είχαν δώσει "σπασμένο" οι παλιότεροι φοιτητές.

Επειδή το ξεκίνησα αλλά δεν το συνέχισα για δικούς μου λόγους, στην πρώτη συνάντηση μας είπε ο καθηγητής ότι απαραίτητο είναι το mathematica ή το matlab. Βέβαια δεν παρέδωσα ποτέ εργασία, αλλά φίλη μου που συνέχισε, μου είπε ότι το mathematica -που το ξέραμε από την σχολή- την βοήθησε ιδιαίτερα στις πράξεις. Αντί να έχει επιστημονικό κομπιουτεράκι, τα έγραφε στο pc.

Είναι πολύ νωρίς για να έχεις πρόσβαση σε αυτά που πρέπει. Από Αύγουστο-Σεπτέμβριο και σιγά σιγά.

Οκ, συμφωνώ, αλλά εδώ η κατάσταση είναι τραγική! Κάνε μια δοκιμή αναζητώντας "ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΣΤΕΡΕΑΣ ΕΛΛΑΔΑΣ" και πες μου τι βλέπεις... Αν δεν δουλεύει σωστά ούτε για μια περιφέρεια, τότε τι νόημα είχε το "ξήλωμα" της Διαύγειας 1?

http://www.xanthipress.gr/skandalo-kivernisi-krivi-tin-diavgia-apo-ta-adiakrita-vlemmata-metarrithmisi-siskotisi/ Πώς θα κάνω πχ μια αναζήτηση για τις αποφάσεις που υπογράφει ένας αντιπεριφερειάρχης, σε χρονολογική σειρά; Πώς θα κάνω πχ αναζήτηση για τις αποφάσεις ενός συγκεκριμένου φορέα, σε χρονολογική σειρά; Ακόμα κι αν δουλέψει η αναζήτηση για ένα φορέα, με το που πατάς να μπουν σε χρονολογική σειρά, σου βγάζει ό,τι να'ναι! Ας μην είμαστε τόσο καλόπιστοι...

Αρκετά λεφτά έχει πάντα ότι έχει με τη γέννηση αλλά και το θάνατο (λίγο πριν και λίγο μετά, και στις δύο περιπτώσεις).