mapost

Τακτοποιείς ολόκληρο το κτήριο ? Υπάρχει σύσταση ? Απαντώ κι εγώ εδώ για να μην κουράζουμε με διαδοχικές αναρτήσεις. Το κλιμακοστάσιο θα το μετρούσα ως ΥΔ. Γνωρίζω τις απόψεις περί του αντιθέτου, αλλά σκέφτομαι ότι σε ένα διάγραμμα κάλυψης (σύμφωνα με τον ΓΟΚ '85) θα το μετρούσα πλέον στην δόμηση. Δική σου η απόφαση αφού επιχειρήματα έχεις και στην περίπτωση που δεν το μετρήσεις. Σε κάθε περίπτωση θα μετρούσα με ΥΔ την επέκταση της εισόδου (γι αυτήν δεν βρίσκω επιχείρημα για να πάει με αναλυτικό). Ο τοίχος έξω από την είσοδο με αναλυτικό.

Η ιδιοκτησία δεν άλλαξε ούτε σε εμβαδόν, ούτε και σε περίγραμμα σε σχέση με τα προβλεπόμενα στην σύσταση. Το Ε9 συμφωνεί κι αυτό με την πραγματοποιημένη κατάσταση. Θεωρητικά, δεν έχω υπερβάσεις σε εμβαδόν και όγκο. Αντιθέτως, ο διάδρομος μεγάλωσε σε σχέση με αυτό που προβλεπόταν στην άδεια, ενώ κι αυτός συμφωνεί με τα προβλεπόμενα της σύστασης.

Καλημέρα. Σε πολυόροφο κτήριο γραφείων με άδεια του 1973, αντιμετωπίζω το εξής : το προς εξέταση γραφείο, συγκρινόμενο με τα προβλεπόμενα στην άδεια, είναι μικρότερο κατά 5 περίπου μ2. Ο χώρος έχει αποδοθεί στον κοινόχρηστο διάδρομο. Το σχέδιο της σύστασης συμφωνεί με την πραγματοποιημένη κατάσταση. Άρα, δεν έχω ιδιοκτησιακό πρόβλημα, αλλά έχω διαφορά σε σχέση με την άδεια. Πως το αντιμετωπίζω ? Είναι ασφαλές το να δώσω βεβαίωση ή πρέπει κάπως (πως?) να το τακτοποιήσω ?

Το πρώτο και κύριο ερώτημα είναι : Τι περιγράφεται στην σύσταση και το σχέδιο που την συνοδεύει ; Χωρίς αυτά τα στοιχεία, δεν μπορεί να σου απαντήσει κανείς. Σε γενικές γραμμές, αν τα προβλεπόμενα στην σύσταση συμφωνούν με τα πραγματοποιηθέντα αλλά όχι με την άδεια, έχεις διαμερισμάτωση, την οποία μπορείς να κάνεις συνολικά για όλες τις ιδιοκτησίες ή σε περίπτωση μη συμφωνίας, για όσους συμφωνούν. Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας δεν σε φούν αν έχεις απλή διαμερισμάτωση. Σε αφορούν μόνο αν έχεις και υπερβάσεις δόμησης - κάλυψης.

Η απάντηση που πήρα ήταν προφορική κατά την επίσκεψή μου στο ΤΕΕ και άρα ,δυστυχώς δεν την έχω γραπτά. Άλλωστε πρόκειται για άποψη συναδέλφων και όχι για διάταξη που θα δέσμευε την διοίκηση. Βάσει του λεκτικού της εγκυκλίου, αν στο παράδειγμά το κτήριο συνεχίζεται και πίσω από το σπάσιμο των τεσσάρων μέτρων είσαι οκ. Η δικιά μου περίπτωση αφορούσε οροφοδιαμέρισμα και το βάθος του κτηρίου συνέπιπτε με το βάθος της ιδιοκτησίας που τακτοποιούσα.

Άρα λοιπόν, αφού δεν απαγορεύεται η μεταβίβαση χωρίς μονομερή τροποποίηση της σύστασης, τότε γίνεται κανονικά αλλά δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το τακτοποιημένο τμήμα που αφορά σε κατάληψη κοινοχρήστων. Και άρα αυτό το τμήμα μένει ιδιοκτησιακά μετέωρο και μπορούν να το διεκδικήσουν οι καλοί συνιδιοκτήτες όποια στιγμή θελήσουν ?

Προφανώς ξέχασαν την αναφορά στην αυτοτελή ιδιοκτησία (δεν είναι και η πρώτη τους φορά που ξεχνάνε κάτι). Ως προς το θέμα του έρκερ, η διάταξη πράγματι λύνει πολλά προβλήματα. Οι συνάδελφοι στο help desk είχαν την ίδια άποψη προ μηνών όταν μου προέκυψε αντίστοιχο θέμα με έρκερ και η χρήση κατηγορίας 3 ήταν ο μόνος τρόπος να λυθεί αφού ήταν πάνω από δημόσιο χώρο.

Κατ αρχάς, σε ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις και το ενδιαφέρον Αυγουστιάτικα. Μάλλον θα το πάω όπως λες, με υπερβάσεις δηλαδή. Είναι όλα Κατ. 2 και άρα τα πρόστιμα δεν είναι μεγάλα (όπως και τα μεγέθη άλλωστε).

Η διαφορά όπως την δείχνεις, είναι άνετα μέσα στο 5%. Εμένα με απασχολεί και το τι γίνεται στο υπόλοιπο κτήριο το οποίο έχει διαφοροποιηθεί όπως φαίνεται στο σκαρίφημα. Γι αυτό σκεφτόμουν να δηλώσω τις υπερβάσεις για το τμήμα που αφορά στην πρασιά και να θεωρήσω ότι το υπόλοιπο είναι σε νόμιμη θέση και να το πάω κατ.3. Δηλαδή να θεωρήσω το τμήμα α,β,γ,δ,α ως κατασκευασμένο σε νέα νόμιμη θέση και το α,ε,ζ,β,α ως εντελώς αυθαίρετο και εντός πρασιάς. Σημ. επισυνάπτω νέο σκαρίφημα. ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ2.pdf

Η μεταφορά του τοίχου είναι από 8 έως 32 εκ. Σε σχέση με τον κάθετο τοίχο η μεταφορά είναι μικρότερη του 5%, αν εννοείς αυτό.

Στο 5% του εμβαδού είμαι και με άνεση (διαφορά 0,50μ2 στα 112,00μ2). Ομως από πλευράς διαστάσεων, δεν ξέρω τι να συγκρίνω. Οι περιμμετρικές διαστάσεις ταιριάζουν σχεδόν απόλυτα με αυτές της αδείας, αλλά υπάρχει η παραμόρφωση...

Καλό μεσημέρι. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου, με οικ. άδεια, αντιμετωπίζω τα εξής. Το πραγματικό οικόπεδο διαφέρει από αυτό της αδείας ως προς τις γωνίες των πλάγιων ορίων κατά 3μοίρες περίπου. Αποτέλεσμα, το κτίσμα το οποίο έχει απόσταση 2μ από τις πλευρές του οικοπέδου, να παρουσιάζει αντίστοιχη παραμόρφωση συγκρινόμενο με το προβλεπόμενο στην άδεια. Επιπλέον, διαπιστώνω και παραβίαση πρασιάς την οποία τακτοποιώ και με υπέρβαση δόμησης και κάλυψης. Την παραμόρφωση, πως να την αντιμετωπίσω ? 1. Με κατ. 3 ως μετακίνηση σε νέα νόμιμη θέση, 2. Με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης των τμημάτων που διαφοροποιούνται από το περίγραμμα αδείας ή 3. Να την αγνοήσω ? Επισυνάπτω σκαρίφημα. ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ.pdf

Πρόκειται για την γνωστή περίπτωση όπου οι συμβολαιογράφοι ζητάνε εκ των προτέρων βεβαίωση μηχανικού (αν και φυσικά δεν απαιτείται) για να μην μπουν στον κόπο να κάνουν τροποποίηση της αποδοχής στο μέλλον αν κατά τον έλεγχο βρεθούν αυθαιρεσίες και χρειαστεί τακτοποίηση. Νομίζω ότι το διφορούμενο "Κληρονόμοι ακινήτων στα οποία υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις καταθέτουν συμπληρωματικά το Ε9 του αποβιώσαντος Δικαιοπαρόχου." της παρ. γ του άρθρου 99 του 4495, αφήνει ένα περιθώριο να κάνουν πράγματι τακτοποίηση οι κληρονόμοι, αφού, λόγω του ότι δεν έχουν κάνει αποποίηση κληρονομιάς θεωρείται ότι την έχουν αποδεχτεί. (αν λέω χαζομάρες, διορθώστε με οι γνώστες των νομικών...)

Κατά την άποψή μου θα πρέπει να μπει ως υπέρβαση δόμησης. Υπέρβαση κάλυψης δεν έχεις εφόσον πρόκειται για ημιυπαίθριο ο οποίος έχει μετρήσει στην κάλυψη.

Απ' ότι καταλαβαίνω, υπάρχει αλλαγή στις μελέτες των υδραυλικών, αλλά όχι και τροποποίηση διαγράμματος δόμησης. Άρα κάνω λάθος και δεν θέλει αναθεώρηση, αλλά νομίζω ότι θέλει ενημέρωση φακέλου.

Απ ότι βλέπω, η οικοδομή είναι υπό κατασκευήν. Υποθέτω ότι θα ελεγχθεί από ελεγκτή δόμησης. Άρα θα πρέπει να γίνει αναθεώρηση της αδείας για όποια μελέτη επηρεάζεται με την αλλαγή (αρχιτεκτονικά, υδραυλικά).

Παύλο, ο προβληματισμός μου έχει να κάνει με αυτό που γράφω στο τέλος. Οτι δηλαδή δηλώνουμε το ακίνητο ως εξολοκλήρου αυθαίρετο και χωρίς οικοδομική άδεια, ενώ γνωρίζουμε ότι αυτά δεν ισχύουν. Ο νόμος δεν μας δίνει αυτήν την επιλογή. Σημειώνω ότι έχω κληθεί σε απολογία από το πειθαρχικό του ΤΕΕ για απλούστερη περίπτωση (όπου τα είχα κάνει όλα σωστά και δικαιώθηκα), και η ταλαιπωρία ήταν τεράστια. Αν λοιπόν κάποιος θελήσει να αμφισβητήσει μια τέτοια ρύθμιση, θα έχει πολύ ισχυρά επιχειρήματα και η αιτιολόγηση που όλοι σκεφτόμαστε (δυσκολία και κόστος της προβλεπόμενης διαδικασίας) δεν νομίζω ότι θα αρκεί. Ελπίζω ότι είναι κατανοητό ότι κάνω τον συνήγορο του διαβόλου και ότι η πρόθεσή μου δεν είναι να κατηγορήσω τους συναδέλφους που ακολουθούν αυτήν την επιλογή στις δηλώσεις τους. Απλά προβληματίζομαι.

Νομίζω ότι το να δηλωθεί ένα ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, ως αυθαίρετο, δεν είναι σωστό. Μπορεί να μας γλιτώνει (κι εμάς και τους ιδιοκτήτες) από δουλειά και κόστος, αλλά απαξιώνει το ακίνητο και αυτό μπορεί να το βρούμε μπροστά μας στο μέλλον, ό,τι και να γράψουμε στην τεχνική έκθεση. Πρόκειται για λανθασμένη πρακτική η οποία δεν προβλέπεται από τον νόμο δυστυχώς. Στην ουσία, κάνουμε ψευδή δήλωση και μάλιστα το παραδεχόμαστε με σχετική μνεία στην τεχνική περιγραφή.

Αν η πραγματοποιημένη κατάσταση συμφωνεί με το σχέδιο της σύστασης, η συναίνεση των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται και δεν χρειάζεται να την αναζητήσεις εκ νέου, ούτε χρειάζεται να διερευνήσεις το "εκ κατασκευής".

Παρακαλώ την βοήθειά σας στο εξής : Έχω, εκτός των άλλων, επέκταση υπογείου και ισογείου κατά 40μ2 το καθένα (40μ2 υπόγειο και 40μ2 ισόγειο) μετά το 2011. Η επέκταση ισογείου βρίσκεται ακριβώς πάνω από την αντίστοιχη του υπογείου. Για να ελέγξω αν πρόκειται για "πολεοδομική παράβαση" όπως προβλέπεται στην παράγραφο 3δ του αρ. 81, τι λαμβάνω υπόψιν ? Θεωρητικά, το υπόγειο δεν θα μετρήσει στον συντελεστή δόμησης στην επερχόμενη άδεια νομιμοποίησης, άρα έχω μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών δόμησης/κάλυψης μικρότερη των 50μ2 (και μικρότερη του 10%). Υποθέτω ότι δεν πρέπει να συνυπολογίσω και το εμβαδόν του υπογείου.

Έχεις δίκιο. Η πρότασή μου για δήλωση ήταν για να μπορέσουν να εκμεταλλευθούν την πρόβλεψη για μονομερή τροποποίηση της σύστασης του 4495. Σε διαφορετική περίπτωση, θα πρέπει να εξασφαλιστεί η συνέργεια του 100% των συνιδιοκτητών. Φυσικά το πρόβλημα είναι αρμοδιότητας του συμβολαιογράφου και ίσως να μην πρέπει να το φορτωθεί ο συνάδελφος.

Η άποψή μου είναι ότι δεν έχεις πολεοδομικό πρόβλημα μεν, έχεις όμως ιδιοκτησιακό. Στην ουσία έχεις πρόβλημα με κατάληψη κοινοχρήστου τμήματος και κάπως θα πρέπει να το διορθώσεις. Έχεις όλες τις προϋποθέσεις του αρ.98 (εκ κατασκευής και σε όλους τους ορόφους) και θα πρότεινα να κάνεις δήλωση είτε με Υ.Δ., είτε με αναλυτικό μιας και το τμήμα είχε μετρήσει. Θα χρειαστεί μονομερής τροποποίηση της σύστασης, άρα συνεννοήσου με τον συμβολαιογράφο.

Δυστυχώς, η μόνη εξαίρεση που υπάρχει ώστε να μπορούν να τακτοποιηθούν εξώστες πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης, είναι αυτή που προβλέπει η κατηγορία 3 (γγ). Στην περίπτωση που περιγράφεις δεν πληρούνται οι όροι της κατ.3 και άρα ο εξώστης δεν τακτοποιείται με τον 4495.

"Χαμηλοτάβανος" Κατά τα άλλα, τακτοποιείται ως αποθήκη. Προφανώς δεν είναι απαραίτητο οι αυθαίρετες κατασκευές να ακολουθούν τις προδιαγραφές νόμιμων χώρων. Τι αυθαίρετες θα ήταν άλλωστε...

Κατά την άποψή μου, υπάρχει ορισμός για τον χώρο αυτό και είναι : "επιπλέον όροφος". Δεν είναι δυστυχώς ούτε σοφίτα ούτε κάτι άλλο που θα οδηγούσε σε μειωμένο πρόστιμο. Αποτελεί Υ.Δ.Κ.Χ. και υπέρβαση ύψους την οποία θα αντιμετωπίσεις ανάλογα με το αν υπερβαίνει το μέγιστο ύψος της περιοχής ή όχι.