vagelis_lam

αν προσέξεις, ανέφερα οτι τα πάντα είναι τεχνικά εφικτά και όχι πολεοδομικά. Σε ότι αφορά στον κανονισμό πολυκατοικίας, λάβε υπόψιν σου οτι αυτός, ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και αναφέρεται σε συντήρηση κα επισκευή κοινοχρήστων εγκαταστάσεων (αποχέτευση - ύδρευση - φωτισμός κ.α) και όχι στη δημουργία νέων εγκαταστάσεων που θ' απαιτηθούν στην περίπτωση διανομής από ένα ενιαίο διαμερισμα σε περισσότερα. Πολύ δε περισσότερο από επεμβάσεις στις όψεις της οικοδομής από για παράδειγμα απί τυχόν νέα παράθυρα που θ' απαιτηθούν εξαιτίας του κτιριοδομικού κανονισμού.Στην περίπτωση αυτή, θ' απαιτηθεί πλήρη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και όχι απλής πλειοψηφίας, την οποία θα πρέπει και να εξασφαλίσεις. Στην ιδεατή λοιπόν περίπτωση όπου τα νέα διαμερίσματα της διανομής έχουν εναρμονισθεί με τα του Κτιριοδομικού (αερισμός-φωτισμός κ.α) και έχουν τη δυνατότητα να αδειοδοτηθούν πολεοδομικά μέσω άδειας δόμησης, ένα από τα δικαιολογητικά που θα χρειασθείς είναι και η πλήρης συναίνεση των συνιδιοκτητών. Φοβάμαι όμως, πως το κόστος κατασκευής, αδειών κ.α, απομειώνει την τελική αξία έκαστου συγκυρίου κατόπιν της διανομής και έτσι η δεύτερη προυπόθεση που σου έγραψα σε προηγούμενο μήνυμά μου, καταστρατηγείται με αποτέλεσμα τον πλειστηριασμό

συνάδελφε maximos75, εφικτή τεχνικά μπορεί να είναι (τα πάντα γίνονται υπό την τεχνική έννοια).....σύμφωνη με πολεοδομικούς κανόνες (κτιριοδομικός κ.α) να ελέγξεις εάν είναι εφικτή η διανομή...και έλεγξε εάν επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας το διαχωρισμό σε άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες (στην περίπτωση που το διαμέρισμα βρίσκεται σε πολυκατοικία) διότι στην αντίθετη περίπτωση (εάν δηλαδή απαγορεύεται) το δικαστήριο θα καταδείξει το ανέφικτο της διανομής.

συνάδελφε, δεδομένου οτι μιλάς για δικαστική διανομή, θα είχα να σου επισημάνω (2) θέματα : (α) ως προς το τεχνικό κομμάτι κατά πόσον η εν λόγω διανομή είναι εφικτή (σύμφωνα με πολεοδομικούς κανόνες κ.α) και (β) κατά πόσο θίγονται οι εν λόγω συγκύριοι των ακινήτων από τη διανομή εάν αυτή υλοποιηθεί. Δηλαδή κατά πόσον η αξία που θα παραλάβει κατά το ποσοστό συγκυριότητάς του έκαστος των συγκυριών στη διανομή, υπολείπεται ή όχι της αξίας που θα ελάμβανε (πάλι κατά το ποσοστό του) εάν το ακίνητο παρέμεινε ενιαίο. Πρέπει να ισχύουν σωρευτικά και τα δύο προαναφερθέντα (δηλαδή να είναι η διανομή εφικτή και να μην θίγονται οι συγκύριοι) για να επιτευχθεί η δικαστική διανομή, ειδάλλως το ακίνητο πλειστηριάζεται και έκαστος των συγκυρίων λαμβάνει το ποσοστό που του αναλογεί. Εξυπακούεται πως δουλεύεις με αντικειμενικές αξίες ( ο δικηγόρος θα σε παραπέμψει στην κατάλληλη νομοθεσία-νομολογία)

το περίεργο είναι πως γι' αυτούς τους χώρους (π.χ πέργκολα) μιλά για υπολογισμό βάσει επιφάνειας...να υποθέσω πως ο πίνακας 3 δεν θα γίνεται αποδεκτός ;;

το προηγούμενο θέμα μου, είχε να κάνει σχέση με τις μεταξύ των σχέσεις. Οσον αφορά το πολεοδομικό θέμα, εάν αντιμετώπιζα πρόβλημα, θα προσπαθούσα να το επιλύσω με κάποιο τύπο συμβολαίου.

συγγνώμη αν δεν κατάλαβα καλά....... Θα προβείς σε μίσθωση δύο (2) ακινήτων (υποθέτω για μεγάλο χρονικό διάστημα) και δεν θα συντάξεις ειδικούς όρους και συμφωνίες για τις κατασκευές που θα κάνεις εντός ;;;;; Δηλαδή για το είδος, τη χωροθέτηση και τη διάρκεια ζωής των έργων;;; Εάν ναι, τότε σε συμβολαιογράφο με ιδιωτικό συμφωνητικό, μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο για τη νόμιμη ισχύ όπου η αποδοχή των ιδιοκτητών όσο και των καθολικών διαδόχων των, μάλλον μπορεί να σε απαλλάξει από τους προβληματισμούς σου. Εξάλλου (όπως εγώ τουλάχιστον το αντιλαμβάνομαι) όφελος από τη μίσθωση θα έχουν και οι δύο μισθωτές.Οπότε επ' ωφελεία αμφοτέρων θα πραγματοποιηθεί και το συγκεκριμένο έργο.

φίλοι μου σας ευχαριστώ πολύ για την αμεσότητα didonis......το έθεσες πολύ " διακριτικά " το θέμα με τους αρχαιολόγους (υποκειμενικές ανησυχίες των αρχαιολόγων σε σχέση με την αρχιτεκτονική του έργου)

Αντιλαμβάνομαι πως ίσως να φαίνεται λίγο ανορθόδοξο το ερώτημά μου, αλλά ζητούνται οι όροι δόμησης περιοχής Σουνίου ( Γ' Ζώνη ) ή/και το Π.Δ αυτών. Θα είμουν υπόχρεος σε όποιο συνάδελφο τα γνωρίζει. Ευχαριστώ εκ των προτέρων

....αν και πιστεύω πως το γεγονός της ύπαρξης υπ. δήλωσης του Ιδιοκτήτη (κατατίθεται στο συμβολαιογράφο) που δηλώνει ακριβώς αυτό που λες κι εσύ στη βεβαίωσή σου, προδήλως και ανατίρρητα προυποθέτει τη γνώση του για το συγκεκριμένο θέμα εφόσον το αναφέρει ως εξαίρεση στην εν λόγω δήλωση.

αν σε κάνει να αισθανθείς καλύτερα, ούτε κι εγώ το είχα προβλέψει.....ευκαιρία να ανασυντάξουμε τα επόμενα συμφωνητικά !!!

Θα προσπαθήσω κι εγώ με τη σειρά μου να ανεβάσω στα downloads (από Δευτέρα όμως) πλήρη μελέτη μου που αφορά σε επιχείρηση παρεμφερή (ίσως περισσότερο πολύπλοκη)

Δεν θα διαφωνήσω, αν και το θεωρώ παρατραβηγμένο (στη λογική πως ούτε για το ενδεχόμενο ενημέρωσης για τα απόνερα της μπουγάδας του υπερκείμενου ορόφου ιδιοκτησίας του δεν ενημερώνεται ο Ιδιοκτήτης από εμάς, κι όμως αυτό συμβαίνει στην καθημερινότητα, άνευ ευθυνών μας φυσικά) . Κρίνω σκόπιμο όμως (μιλώντας σοβαρά αυτή τη φορά), με κάποιο τρόπο στην ανάθεση εργασιών, να αναγράφεται ως όρος (λακωνικά και μη αμφισβητήσιμα) Π.Χ : Ο πρώτος των συμβαλλομένων (Ιδιοκτήτης Ο.Ι) έλαβε γνώση των όρων και προυποθέσεων αλλά και κάθε σχετικής διευκρίνησης που αφορά στις διατάξεις τυχόν αυθαιρέτων εγκαταστάσεων / χρήσεων στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, αναλαμβάνοντας κάθε ευθύνη που τυχόν αναζητηθεί ή προστηθεί στο μέλλον από οιονδήποτε.

Φίλε Βασίλη, επίτρεψέ μου να σου πως οτι η μελέτη HACCP πρέπει να αναταποκρίνεται στις απαιτήσεις της εν λόγω επιχείρησης αλλά και στις γενικές αρχές σχεδιασμού της (κρίσιμα σημεία ελέγχου, κ.α). Ως εκ τούτου, η ''τυποποιημένη'' μελέτη που ζητάς, εάν δεν είσαι έμπειρος να την ελέγξεις, μάλλον θα φορτώσει με περισσότερες ευθύνες αλλά και άσκοπη χαρτούρα τον Ιδοκτήτη ή/και και τον υπεύθυνο αυτού, διότι θα είναι υποχρεωμένος όχι μόνο να την εφαρμόζει απαρέγκλιτα, αλλά και να αποδεικνύει την εφαρμογή της κάθε φορά όταν αυτό ζητείται από τις υπηρεσίες ελέγχου. Η προτροπή μου είναι να απευθυνθείς σε κάποιον που έχει ξανακάνει μελέτη HACCP και από κοινού θα βρείτε το βέλτιστο πλάνο για τον πελάτη σου. Το διάγραμμα ροής εργασιών που αναφέρεις, είναι φυσικά απαραίτητο. Προσοχή όμως!!!! Από το διάγραμμα αυτό θα εξαρτηθούν πολλέςπαράμετροι ελέγχου (άρα και εντοπισμός των Critical Control Points ) και γενικά η διαχείριση κινδύνου που θα μελετήσεις, θα καθορίσεις, θα επαληθεύσεις και τέλος θα καταγράψεις. Επειδή τα συστήματα ελέγχου ποιότητας αλλά και διασφάλισης ποιότητας (όπως και το Haccp) είναι αρκετά σοβαρά, λόγω εμπειρίας και σπουδών μου σχετικά, θεώρησε τα ανωτέρω ως συναδελφική και μόνο προτροπή

υπάρχει οικ. άδεια για σιλό που υφίσταται νόμιμα. Ο χώρος είναι όντως στέγαστρο και απλά θα βόλευε να περικλεισθεί (άρα και να προσμετρήσει με οικ. άδεια) αλλά οι αποστάσεις (όπως το υποψιάσθηκα βάσει του άρθρου 25 παρ.7) είναι γάγγραινα Ευχαριστώ πάντως

Καλημερίζοντας συναδελφικά, παραθέτω προβληματισμό : Σε εκτός σχεδίου περιοχή υπάρχει αυθαίρετος Ισόγειος χώρος κλειστός από 2 πλευρές αλλά δυστυχώς εν επαφή με το όριο ιδιοκτησίας.Ρυθμίζοντας σε κατηγ.4 τον ανωτέρω χώρο με αναλ. προυπολογισμό, ερωτάται κατά πόσο είναι εφικτό με οικοδομική άδεια (σε μεταγενέστερο χρόνο) να αλλάξω τη χρήση του (προσμετρώντας τον φυσικά στη δόμηση και κάλυψη και όγκο). Και τούτο, διότι οι αποστασεις από όρια δεν είναι οι επιτρεπτές.

εγώ πάντως φίλε μου θα την έδινα τη ''βεβαίωση νομιμότητας'' (sic) και μάλιστα θα επιδίωκα να πληρωθώ και σε είδος (φρέσκα αυγουλάκια ημέρας). Στην περίπτωση δε αντιδικίας με κανέναν έξυπνο που θα προσπαθούσε να εξαντλήσει την ευαισθησία του ως προς την νομιμότητα της εν λόγω κατασκευής, θα έμπαινα και στον πειρασμό να διαπιστώσω πως είναι να πετάς αυγό στο κεφάλι κάποιου.....και χαλάλι του το πρόστιμο που θα πλήρωνα. Σε κάθε περίπτωση όμως, θα φρόντιζα να είναι ''πρόχειρη κατασκευή'', το ισοδύναμο των ζώων (κοτούλες) να μην απαιτεί άδεια κτηνοτροφικής εκμετάλλευσης (σε τέτοιες διαστάσεις που αναφέρεις είναι σίγουρο πως δεν απαιτείται) και φυσικά τις αποστάσεις από τα όρια τυχόν οικισμού αλλά και όμορου οικοπέδου (αφορά στην απρόσκοπτη μελλοντική ανοικοδόμιση του γείτονα). Τώρα αν έχεις διάθεση να κάνεις στατικό υπολογισμό για να καλύψεις τα ανωτέρω με μικρής κλίμακας εργασιών, πιστεύω πως δεν θα δυσκολευτείς.

1) Φυσικά και αναφέρεις για το συνιδιοκτήτη του ακινήτου τα ποσοστά που γράφεις(....και όχι μόνο). Μην ξεχνάς πως πολεοδομικά το ακίνητο είναι ενιαίο και ως εκ τούτου όλα τα πολεοδομικά μεγέθη (κάλυψη, δόμηση, όγκος, κ.α) αφορούν στο ενιαίο οικόπεδο.Απλά, ο πελάτης σου οικοδομεί με βάση το ποσοστό συγκυριότητας που έχει η κάθετη συνιδιοκτησία του (εξυπακούεται πως τα ποσοστά αυτά, θα πρέπει να εμφανίζονται στο διάγραμμα δόμησης με τους αντίστοιχους υπολογισμούς ωστε να καταδεικνύεται το επιτρεπόμενο αλλά και υλοποιούμενο ποσοστό καθεμιάς συνιδιοκτησίας σε σχέση με το επιτρεπόμενο του ενιαίου). 2) Αν η άδεια δόμησής σου, αφορά σε νέα οικοδομή επί καθέτου, δεν βρίσκω το λόγο να το κάνεις (ήδη θα την έχεις αναγράψει και αναφέρεις στο Διάγραμμα Δόμησης). Αν όμως (για τους λόγους που εσύ πιστεύεις) η άδεια δόμησης θ' αναφέρεται ως προσθήκη κατ' επιφάνεια στο ενιαίο οικόπεδο, τότε απαιτείται. Προσωπικά, θα σου πρότεινα το πρώτο σκέλος, γιατί κάθε οικοδομή που ανεγείρεται σε κάθετη συνιδιοκτησία είναι αυτοτελής με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί ενιαιου οικοπέδου.

δεν ξέρω αν είναι 1ος στη λίστα των ευτυχισμένων επαγγελματιών ο μηχανικός.....αυτό όμως που διαπιστώνω είναι πως θα έπρεπε να είναι 1ος στη λίστα των ...ανορθόγραφων επαγγελματιών ;-p

Λάθος είναι. Η λέξη είναι μετοχή παρακειμένου, ο παρακείμενος στα αρχαία έπαιρνε άυξηση και η άυξηση στο "ο" εμφανιζόταν με τη μετατροπή του στο αντίστοιχο μακρό φωνήεν, δηλαδή "ω". Επομένως η σωστή αναγραφή είναι Ωπλισμένο . Εξ' ου και Ε.Κ.Ω.Σ Είμαστε γενιά Τριανταφυλλίδη γαρ Πάντως σε όποιες τεχνικές εκθέσεις το γράφω με ''ω''....πάντα κάποιος δικηγόρος το διορθώνει...του το εξηγώ...το ξαναδιορθώνει...σε δουλειά να βρισκόμαστε !!!

εγώ πάλι αντιλαμβάνομαι πως ο ν.4258/14 διευκρινίζει για τις κατ' επιφάνεια και καθ' ύψος προσθήκες σε προυφιστάμενα θέτοντας -αφενός μεν περιορισμούς όρων δόμησης (που ισχύουν σήμερα, με τις ευνοικές όμως ρυθμίσεις της παρ.2 του άρθρου 23) -αφετέρου δε, στις προσθήκες καθ' ύψος το νόμιμο περίγραμμα. Με τον τρόπο λοιπόν αυτό, περιορίζει την οποιαδήποτε εργασία που περιγράφεις( πχ. μια αλλαγή χρήσης που έτσι κι αλλιώς πάντα απαιτούσε πιστοποίηση νόμιμου περιγράμματος). Για παράδειγμα, μια παραβίαση πλάγιων ορίων του προυφιστάμενου (που την απαιτούσε ο τότε κανονισμός δόμησης) δεν αντιλαμβάνομαι με ποιό τρόπο εμπίπτει στους όρους της παρ.2 του άρθρου 23 και άρα στο γεγονός οτι κατισχύει των διατάξεων. Διαφωνώ λοιπόν ως προς το σκέλος που περιγράφεις (....Στο "νόμιμο περίγραμμα" περιορίζονται οι καθ'ύψος προσθήκες) Εξάλλου, στις οδηγίες του Ν.Ο.Κ, αναφέρεται απερίφραστα πως οι εργασίες που επιτρέπονται στο μη νόμιμο περίγραμμα είναι μόνο αυτές που αποσκοπούν σε λόγους χρήσεως και υγιεινής . Για να απαντήσω και στο τιθέμενο ερώτημα, δεδομένου πως κάποιες εργασίες της Ε.Ε.Μ.Κ αποσκοπούν σε αυτό το λόγο, δηλαδή της βελτίωσης υγιεινής και χρήσεως (ή αν θες τεκμηριώνονται εύκολα), πιστεύω πως δύναται να ζητήσει Ε.Ε.Μ.Κ σε προυφιστάμενη του '55 οικοδομή, αρκεί να καταδείξει το νόμιμο και (τυχόν) μη νόμιμο περίγραμμα .

ο νόμος θεωρεί ''νόμιμο'' το τμήμα του κτιρίου που έχει ανεγερθεί πριν από την ισχύ του βασιλικού διατάγματος της 9.8.1955 που δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις, είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του αν αυτές είναι ευνοϊκότερες.Προκειμένου αυτό να πιστοποιηθεί, εφαρμόζεις πρωταρχικά την υπ' αριθμ.55/2000 εγκύκλιο για πιστοποίηση νόμιμου περιγράμματος, ελέγχοντας φυσικά το ''τότε'' και το ''σήμερα'' σε σχέση με το υλοποιούμενο κτίριο. Στο πιστοποιημένο νόμιμο περίγραμμα λοιπόν και μόνο σε αυτό μπορείς να κάνεις εργασίες, τηρώντας φυσικά όλες τις κείμενες προδιαγραφές και απαιτήσεις δικαιολογητικών που προβλέπονται. Το τμήμα του κτιρίου που δεν συμμετέχει στο νόμιμο περίγραμμα, είναι εξαιρετέο της κατεδάφισης και όχι ''νόμιμο'' με την έννοια που προσδίδουμε συνήθως. Στο δε άρθρο 23 του ν.4067/12 (όπως ισχύει με τη συμπλήρωση του ν.4258/14 ) αλλά και σε σχέση με τις τεχνικές οδηγίες του Ν.Ο.Κ, θα διαπιστώσεις τα ανωτέρω.

- σε ότι αφορά στην κάθετη συνιδιοκτησία, λάβε υπ' όψιν σου πως πολεοδομικά (όροι δόμησης κ.α) θα αντιμετωπίζεται ως ενιαίο οικόπεδο. Ως εκ τούτου, δεν απαιτείται ξεχωριστό πρόσωπο για κάθε μία από αυτές (αρκεί φυσικά να υπάχει το απαιτούμενο για το ενιαίο). Στην περίπτωση όμως που δεν υπάρχει εν τοις πράγμασι δυνατότητα πρόσβασης της μιας από αυτές σε κοινόχρηστο χώρο (οδός), τότε θα πρέπει να γίνει μέριμνα κατά τη σύσταση των καθέτων. - τα ποσοστά ανοικοδόμησης εκάστης των καθέτων που θα συσταθούν, υπολογίζονται με βάση τα χιλιοστά συγκυριότητας επί του ενιαίου και όχι της επιφανείας οικοπέδου κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας που δημιουργείται. Αν και παράδοξο, φρονώ πως μπορείς να το πράξεις, εφόσον όμως καταφέρεις πρωταρχικά να ανάγεις την επιθυμητή δόμηση εκάστης, σε χιλιοστά συγκυριότητας. Εξάλλου, η τυχόν υπερκάλυψη, επιφανείας της μίας κάθετης ιδιοκτησίας και η αντίστοιχη μείωση της οικοδομήσιμης επιφάνειας της άλλης καθέτου, αποτελεί διαφορά που πηγάζει από την αθέτηση της αρχικής συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών και όχι παράβαση των όρων δομήσεως που ισχύουν από το νόμο για όλο το κοινό οικόπεδο, ως προανέφερα. Ελπίζω να βοήθησα

όταν λες το εμφανίζει 187 τ.μ ποιός ;;;; Το έντυπο της αδείας του 1967 ;; Διότι σε αυτή την περίπτωση, δες προσεκτικά στα συμβόλαια για τυχόν συνιδιοκτησία. Αν υπάρχει τέτοια ,σωστά φαίνεται το ενιαίο των 187 τ.μ με υλοποιημένη τη δόμηση που αντιστοιχούσε στο ποσοστό της συνιδιοκτησίας (η οποία λογικά είναι 50%). Αν δεν έχει τροποποιηθεί κάτι στην πορεία (σε συμβολαιογραφικό επίπεδο), οι όροι δόμησης που θα έφαρμόσεις, θα αφορούν επίσης το ενιαίο και θα επιμερίζονται με το ποσοστό συγκυριότητας (δηλαδή 50% της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης του ενιαίου, κ.ο.κ) Δεν παίρνω κι όρκο, αλλά υποπτεύομαι πως μάλλον έχεις κάθετη συνιδιοκτησία. Φρόντισε να αποτυπώσεις και το δίπλα ακίνητο (εννοώ οικόπεδο και κτίσματα), διότι την πολεοδομία την αφορά και ελέγχει (όπως σου είπα παραπάνω) και το σύνολο των επιτρεπομένων στο ενιαίο.