Konstantinos_0711

Α. 1 παράβαση για αλλαγή θέσης. Β. Υπερβάσεις με τους σχετικούς συντελεστές για επιπλέον παραβάσεις (βάλε το νόμιμο περίγραμμα πάνω στο υλοποιημένο και δες τι περισσεύει) με μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη τα τετραγωνικά της άδειας (εφόσον το γεωτεμάχιο ως μη άρτιο - μη οικοδομήσιμο δεν έχει άλλα επιτρεπόμενα) Γ. Στη θέση σου θα πρόσεχα και τι γίνεται με τις πλάγιες αποστάσεις από τα όρια του γεωτεμαχίου, λαμβάνοντας ως ελάχιστες αυτές της άδειας.

Συμφωνώ απόλυτα με Ιάσονα

Για το ίδιο θέμα, με συμβούλεψαν από την πολεοδομία να βάλω στο διάγραμμα δόμησης φωτογραφίες και όχι τρισδιάστατη μακέτα, εφόσον το κτίριο είναι αποπερατωμένο και δεν γίνονται αλλαγές στις όψεις (ποια η λογική άλλωστε να γίνει 3D για αποπερατωμένο κτίριο; Για το πώς θα μοιάζει μετά την αποπεράτωσή του Μου ζήτησαν τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ, κατόψεις για την οριζόντια ιδιοκτησία που αλλάζει χρήση, όψεις - τομές ολόκληρου του κτιρίου και αποτύπωση περιγραμμάτων όλων των ορόφων κανονικά στο Δ.Δ. Τώρα αν ανακαλύψω προφανή παράβαση της υπάρχουσας αδείας από οποιονδήποτε εκ των συνιδιοκτητών (π.χ. υπέρβαση στην κάλυψη ή κλείσιμο ΗΧ), μάλλον θα προκύψει πρόβλημα. Και άντε να βρεις δηλώσεις Ν. 4014/11 ή 3843/10 - αν υπάρχουν και αν θέλουν να μου τις δώσουν οι συνιδιοκτήτες (και σιγά μη θέλουν). Οι πονηρές φωτογραφίες και το μπαλαμούτι που αναφέρει παραπάνω ο panos μπορεί να λειτουργούν κατά περίπτωση, τί θα γίνει όμως αν κάποιος συνάδελφος αργότερα θελήσει να κάνει την ίδια δουλειά σε άλλο διαμέρισμα και με "καρφώσει" μετά από δική του "τίμια" αποτύπωση; Ή τι θα γίνει αν κάποιος θελήσει να μεταβιβάσει και ανακαλύψει τη λαδιά στην άδεια; Ή αν σε μελλοντική προσθήκη έρθει ελεγκτής δόμησης και βγάλει τη μεζούρα; Θα μας πάνε μέσα δεμένους πισθάγκωνα. Δεν αξίζει τον κόπο.

Θα δοθεί με τους τελευταίους Χαιρετισμούς...

Άρχισαν τα όργανα (και νωρίς αυτή τη φορά..) http://www.skai.gr/news/environment/article/227628/nees-dieukolunseis-gia-taktopoiisi-authaireton/

ή ΔΑΚΤ...

Συνάδελφοι έχω το εξής θέμα: Στον α' όροφο νεοκλασικού κτιρίου (προϋφιστάμενου του '55) λειτουργεί φροντιστήριο ξένων γλωσσών. Ως αναμενόμενον έχουν γίνει 1-2 προσθηκούλες οι οποίες θα ρυθμιστούν με τον 4014. Πέραν των προσθηκών, υφίσταται κατά τη γνώμη σας θέμα αλλαγής χρήσης του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου; Το κτίριο δεν κτίστηκε με εγκεκριμένη μελέτη για να υπάρχει προβλεπόμενη χρήση σε αυτό. Ούτε μπορώ να αποδείξω ότι λειτουργούσε αρχικά ως κατοικία ή κάτι άλλο. Η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν διευκρινίζει πουθενά ότι η χρήση είναι κατοικία και το φροντιστήριο λειτουργεί εδώ και 30 χρόνια χωρίς να έχει τεθεί θέμα νομιμότητας της χρήσης. Επίσης οι ιδιοκτήτες έχουν βεβαίωση της πολεοδομίας για το προ του 55. Κατ' επέκταση (και για να το θέσω και αλλιώς) θα δίνατε βεβαίωση για μεταβίβαση σε επαγγελματικό χώρο προϋφιστάμενο του 55 ή θα ζητούσατε να αποδειχθεί ότι ο χώρος αυτός λειτουργούσε ανέκαθεν ως επαγγελματικός;

[email protected]

Τους έστειλα στις 19/03 πρωί και πήρα απάντηση στις 20/03 βράδυ. Πριν λίγες μέρες τους είχα στείλει για κάτι άλλο και μου απάντησαν σε 3-4 εργάσιμες. Καταλαβαίνω ότι ίσως να μην έχει την ίδια ισχύ με ένα πρωτοκολλημένο έγγραφο αλλά από τις σημειώσεις της Λεμπέση το θεωρώ πιο ισχυρό.

Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση, όπως το καταλαβαίνω εγώ (και η ΔΟΚΚ τελικά), αφορά την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση που αφορά την ιδιοκτησία και όχι το οικόπεδο συνολικά (μάλιστα υποβάλλεται κατά τον νόμο ξεχωριστή δήλωση ανά ανεξάρτητη ιδιοκτησία και όχι συνολικά για το οικόπεδο - κάτι που θα μπορούσε να συμβαίνει αν ισχύει αυτό που λες εσύ). Τέλος πάντων, φίλε Ιάσονα, δεν είναι υποχρεωτικό να το πας έτσι. Το αντιμετωπίζεις όσο πιο σωστά θεωρείς εσύ κατά τις γνώσεις σου και την κρίση σου (τις οποίες εκτιμώ απολύτως). Απλώς πήρα ας-την-πούμε επίσημη απάντηση από την ΔΟΚΚ και θεώρησα σωστό να την μοιραστώ μαζί σας, εφόσον είχε προηγηθεί αυτό το debate. Από εκεί και πέρα ο καθένας πράττει κατά συνείδηση. Τέλος - για τα δικαστήρια που λες - κάνω ότι μπορώ να μην χρειαστεί να αποδείξω το δίκιο μου σε αυτά. Και προσπαθώ - όταν θα έχω απέναντί μου τον χοντροκέφαλο υπάλληλο της πολεοδομίας να με κοιτά καχύποπτα - να έχω στη διάθεσή μου όσο πιο ισχυρά όπλα γίνεται. Στα δικαστήρια μπορεί ακόμη να καταπέσουν και άδικοι νόμοι - πόσοι νόμοι είναι παράλογοι - αλλά έχεις όρεξη (και χρόνο και χρήμα) να φτάνεις εκεί;

Μακάρι να ήταν έτσι. Αλλά στο επάγγελμά μας πόσες φορές έχουμε βασιστεί σε έγγραφα και ερμηνευτικές εγκυκλίους για να βρούμε άκρη; Δεν είναι σωστό να τα χρησιμοποιούμε όποτε μας βολεύουν και όποτε διαφωνούμε να λέμε "ας νομοθετούσαν". Ούτε είναι η γνώμη μου, η γνώμη σου και οι αναλύσεις της Λεμπέση νομικά πιο ισχυρές από τις απαντήσεις της ΔΟΚΚ.

Αναφορικά με τη συζήτηση στα posts 5197-5205 ως προς το με ποια μεγέθη συγκρίνουμε τις υπερβάσεις μιας οριζοντίου ιδιοκτησίας (τα συνολικά επιτρεπόμενα του οικοπέδου ή αυτά που αναλογούν στην ιδιοκτησία σύμφωνα με τα χιλιοστά της), προκειμένου να προσδιορίσουμε τους συντελεστές για το πρόστιμο, σας παραθέτω την απάντηση που πήρα από τη ΔΟΚΚ μέσω e-mail (απαντά κάποια κυρία Γαρδίκη). ΕΡΩΤΗΣΗ: θα ήθελα να σας διατυπώσω την εξής ερώτηση που αφορά στον προσδιορισμό των συντελεστών για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου: Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία) με αυθαίρετες προσθήκες κατ' επέκταση, θα πρέπει να συγκρίνουμε τις υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης κλπ με τα συνολικά επιτρεπόμενα μεγέθη στο οικόπεδο ή με τα μεγέθη που αντιστοιχούν στην ιδιοκτησία σύμφωνα με τα χιλιοστά αυτής, όπως αυτά καθορίζονται στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών; ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Mε τα μεγέθη των όρων δόμησης που αντιστοιχούν στα χιλιοστά αυτής. Λακωνικό μεν, σαφέστατο δε και μάλιστα εγγράφως από τη ΔΟΚΚ.

Νομίζω έχουν απαντήσει παραπάνω οι συνάδελφοι σε κάποια... α) δεν πρέπει να δηλωθούν στον 4014. Αν δεν έχει αποπληρωθεί το πρόστιμο του 3843 ακόμα και ο 4014 βγάζει χαμηλότερα πρόστιμα, ίσως να σε συμφέρει να το δηλώσεις εκ νέου συμψηφίζοντας τα πρόστιμα που έχεις ήδη καταβάλει, αλλά κάτι τέτοιο είναι εντελώς προαιρετικό. Επίσης για να δεις αν κάτι τέτοιο συμφέρει τον πελάτη σου θα πρέπει να συνυπολογίσεις και την επιπλέον δική σου αμοιβή για εργασίες για τον 4014. β) Εφόσον στην άδεια το β' υπόγειο προοριζόταν μόνο για χώρος στάθμευσης (ίσως και να έχουν δεσμευτεί οι χώροι και με σχετική συμβολαιογραφική πράξη) τότε οι αποθήκες θα πρέπει να δηλωθούν ως υπέρβαση δόμησης βοηθητικού χώρου. Οι συντελεστές είναι μεγάλο θέμα και χωράει συζήτηση - εδώ υπάρχει κάποια ελευθερία για το πως θα το αντιμετωπίσεις, αρκεί να μπορείς υποστηρίξεις την θέση σου. Αν οι θέσεις στάθμευσης είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και έχουν δικά τους χιλιοστά επί του οικοπέδου, τότε η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να συγκρίνεις την υπέρβαση με τη δόμηση που αντιστοιχεί στα χιλιοστά της ιδιοκτησίας ή με το ορισμένο εμβαδόν της (αν αυτά είναι αναντίστοιχα) για να προσδιορίσεις το κατά πόσο υπερβαίνεις τα επιτρεπόμενα. Αν είναι παρακολούθημα άλλης οριζοντίου ιδιοκτησίας τότε ως αναφορά θα χρησιμοποιούσα τα χιλιοστά (ή το εμβαδόν) της ιδιοκτησίας. Πολλοί συνάδελφοι συγκρίνουν τις υπερβάσεις σε κάθε περίπτωση με την επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο, ανεξαρτήτως χιλιοστών, και αυτό έχει επίσης κάποια λογική. Μάλλον είναι στην κρίση σου τελικά...

Ίσα ίσα τότε, που με τον τρόπο που προτείνεις μεγαλύτερες παραβάσεις πληρώνουν μικρότερα πρόστιμα. Πως αυτό μπορεί να είναι το πνεύμα του νόμου? Ως προς την παράβαση σε δώμα (χωρίς χιλιοστά όμως) τότε αυτή ίσως θα μπορούσε να συγκριθεί με τη δόμηση του οικοπέδου, εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο που ανήκει σε όλους και άρα συγκρίνεται με τη δόμηση όλων, ήτοι τον συνολικό σ.δ. για το οικόπεδο.

Όταν υπάρχει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να συγκρίνεις με τη δόμηση που σου αντιστοιχεί ανάλογα με τα χιλιοστά σου επί του οικοπέδου, διότι αυτό είναι το λογικό και δίκαιο (όχι βέβαια και το πιο οικονομικό...). Για παράδειγμα αν σου ανήκει το 20% του οικοπέδου, σου αντιστοιχεί το 20% του επιτρεπόμενου σ.δ., επομένως για την ιδιοκτησία σου η επιτρεπόμενη δόμηση είναι το 20% του σ.δ. του οικοπέδου. Και για να στο πω και αλλιώς με ένα παράδειγμα... Αν έχουμε πολυκατοικία με 5 διαμερίσματα με σύσταση, τα οποία έχουν όλα παραβάσεις (άρα 5 δηλώσεις), και ο κάθε ιδιοκτήτης υπολογίσει τους συντελεστές με βάση την συνολική επιτρεπόμενη δόμηση και όχι με αυτό που του αναλογεί, τότε θα βγουν 5 πρόστιμα αρκετά χαμηλά. Αν όμως για τις ίδιες παραβάσεις, στα ίδια διαμερίσματα, σε πολυκατοικία χωρίς σύσταση (άρα 1 δήλωση) συγκριθεί το σύνολο της παράβασης με την συνολική επιτρ. δόμηση, τότε το πρόστιμο θα είναι πολύ μεγαλύτερο λόγω συντελεστών. Αν λοιπόν πάει όπως το λες (σύγκριση παράβασης με την συνολική επιτρ. δόμηση και όχι με αυτή που σου αναλογεί), τότε για τις ίδιες παραβάσεις το πρόστιμο θα είναι πολύ μικρότερο. Δεν νομίζω πως είναι ορθό ούτε δίκαιο (θα μου πεις ο 4014 είναι "λάστιχο" επομένως ίσως και να καλύπτεσαι αν το πας όπως λες...).

Προφανώς ισχύει για κάθε οικοδομή που ρυμοτομείται φίλε Manolis gon.

Μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 4014/11 το μη ρυμοτομούμενο τμήμα. Υπάρχει και σχετικό έγγραφο της ΔΟΚΚ προς την Πολεοδομία Χαλκίδας (το οποίο απ' όσο ξέρω δεν έχει κυκλοφορήσει και πολύ...)

Στο λέω! Θα βάλω μηδέν και στα σχόλια θα γράψω ότι έχει ήδη εκδοθεί η υπ'αριθμ. ..... ΑΠΥ. Επίσης προς ενημέρωση αναφέρω ότι πλέον το τεύχος για τα αυθαίρετα, στην σελίδα με τον πίνακα πληρωμών, πάνω πάνω, αναφέρει ότι έχει πληρωθεί το ....% του προστίμου. Επομένως το ποσοστό βεβαιώνεται πλέον και από "επίσημα" χείλη.

Ο μηχανικός έχει πάρει ούτως ή άλλως όλη την ευθύνη του 4014 πάνω του, χωρίς να εμπλέκεται άλλος επίσημος φορέας. Μετράει, ελέγχει την νομιμότητα, υπολογίζει παραβιάσεις σε πρασιές και πλάγιες αποστάσεις, προσδιορίζει το κατά πόσο παραβιάζονται τα πολεοδομικά μεγέθη, υπολογίζει το τελικό πρόστιμο, καθορίζει το σχήμα πληρωμών, εξετάζει τις χρήσεις του ακινήτου, μαζεύει υπεύθυνες δηλώσεις και ο,τι άλλο στοιχείο χρειάζεται για υποβολή. Που κρύβεται η παγίδα (εκτός από την ευθύνη που ήδη έχουμε) και γιατί να μην μπορούμε να πούμε αν το ακίνητο υπάγεται στην εξαίρεση στ του άρθρου 23? Καταλαβαίνω ότι θα ήταν πιο απλό το σύστημα του ΤΕΕ μέσα από την δήλωση του αυθαιρέτου να μπορεί να παράγει το pdf της βεβαίωσης, από την στιγμή που το ακίνητο έχει πληρώσει το 30% του προστίμου, αλλά αυτό μπορεί και να μην γίνει ποτέ. Είναι όμως θέμα ευκολίας μας και όχι θέμα ουσίας ή νομιμότητας. Με τον ίδιο τρόπο, για παράδειγμα, αντιμετωπίζονται από την ηλεκτρονική πλατφόρμα όσα ακίνητα πληρώνουν παράβολο και πάνε για νομιμοποίηση. Αν θέλεις να μεταβιβάσεις αφού βγει η άδεια νομιμοποίησης, φτιάχνεις καινούρια δήλωση και τυπώνεις την βεβαίωση από εκεί γιατί η αρχική, βάσει της οποίας πληρώθηκε το παράβολο, δεν έχει ενεργοποιημένο το pdf. ΥΓ. Και έξτρα αμοιβή γιατί; Αν περαιώσω αυθαίρετο και τυπώσω το σχετικό pdf θα ζητούσα έξτρα αμοιβή για την εκτύπωση; Το ίδιο δεν είναι; (εντάξει, θα φας 15 λεπτά να συμπληρώσεις τη νέα δήλωση, αλλά αν εχω ήδη την ρύθμιση του αυθαιρέτου, δεν θεωρώ σωστό να ζητήσω έξτρα αμοιβή). ΥΓ2. Επίσης να πω ότι τέτοιες βεβαιώσεις θα έδινα μόνο για αυθαίρετα που παρακολουθώ εγώ και είμαι 100% σίγουρος για το τι έχει δηλωθεί. Αν μου έρθει κάποιος με δήλωση συναδέλφου για να βεβαιώσω το 30% δεν θα το κάνω διότι δεν θα είμαι σίγουρος αν το πρόστιμο είναι υπολογισμένο σωστά ώστε να γνωρίζω ότι όντως έχει πληρώσει το 30% αυτού)

Δεν "καταλαβαίνω" κάτι αλλά ερμηνεύω αυτό που διαβάζω. Η βεβαίωση που εκδίδω δεν λέει ότι "έχει περαιωθεί η τάδε διαδικασία" αλλά ότι "Στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο, όλες οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις της §2 του άρθρου 23 του Ν.4014/2011 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. του άρθρου 23 του Ν.4014/2011". Η Π.Ν.Π. έχει αντικαταστήσει άρθρο του 4014, δεν είναι μια μεταγενέστερη προσθήκη που δεν περιλαμβάνεται στο λεκτικό της βεβαίωσής μας. Εφόσον όσα έχουν πληρώσει το 30% ανήκουν στις εξαιρέσεις του άρθρου 23, ποιο είναι το παράνομο? (αρχικά πίστευα και εγώ το ίδιο με τον Ιάσονα αλλά βλέπω ότι τελικά μάλλον δεν υπάρχει θέμα νομιμότητας) Το οτι έχει πληρωθεί το 30% το βεβαιώνω εγώ που εκδίδω την βεβαίωση εφόσον έχω τον έλεγχο της υπαγωγής στον 4014, γνωρίζω το ύψος του προστίμου και παρακολουθώ τις πληρωμές.

ΦΕΚ 237Α/5-12-2012 άρθρο 14

Μισό λεπτό γιατί ο Φαέθων μου έδωσε μια ιδέα... Στη βεβαίωση που δίνουμε για τα ρυθμισμένα λέει το εξής: Στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο, όλες οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις της §2 του άρθρου 23 του Ν.4014/2011 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. του άρθρου 23 του Ν.4014/2011. Με την Π.Ν.Π. αντικαθίσται η εξαίρεση στ. "για τις οποίες έχει περαιωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως προβλέπεται στην παράγραφο 6 του επόμενου άρθρου και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο" και την θέση της παίρνει η φράση "για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή η καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού προστίμου έως 31/01/2013, όπως ορίζεται στην παράγραφο 6 του επόμενου άρθρου και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο". Η 31.01.2013 έγινε 31.05.2013. Άρα όσα έχουν πληρώσει εμπρόθεσμα το 30% έχουν μπει στις εξαιρέσεις και επομένως η βεβαίωση που θα δώσουμε σε τέτοιες περιπτώσεις δεν είναι ψευδής. Κάνω κάπου λάθος;

Εφόσον είναι νόμος του κράτους και το ΤΕΕ που διαχειρίζεται την πλατφόρμα ευλογάει, γιατί να μην είναι νόμιμο; (λίγο πρόχειρο ναι, αλλά δεν θα το έλεγα παράνομο...) Δεν είχα υπόψη μου τις απόψεις του ΤΕΕ και σε ευχαριστώ για αυτό. Εκτός από προσωπικά mail το αναφέρει κάπου επισήμως αυτό το ΤΕΕ;

Συνάδελφοι μου έτυχε η εξής περίπτωση: Ως γνωστόν, το ΤΕΕ δεν έχει ενεργοποιήσει ακόμα μέσω της πλατφόρμας του τη δυνατότητα έκδοσης βεβαιώσεων για αυθαίρετα που έχουν πληρώσει το 30% του προστίμου. Πελάτης μου που θέλει να μεταβιβάσει (και έχει ήδη πληρώσει το 30%), ενημερώθηκε από την συμβολαιογράφο του ότι τέτοιες πράξεις γίνονται ήδη κανονικά, εφόσον έχει βγει η σχετική Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου. Απ' ο,τι μου είπε, ο μηχανικός γράφει στη βεβαίωση ότι "εκδίδεται κατ' εξαίρεση βάσει της τάδε Π.Ν.Π." και όλα πάνε κατ' ευχήν. Έχετε υπ' όψιν σας κάτι τέτοιο; Υπάρχει σχετική οδηγία πουθενά; Μεταγράφονται τέτοια συμβόλαια ή είναι άλλη μια περίπτωση του κλασικού πλέον "κακός μηχανικός - καλός συμβολαιογράφος";

Τίποτα δεν θα γίνει! Το να επιστρέψεις στην νόμιμη κατάσταση δεν αποτελεί πρόβλημα για κανέναν. Απλώς μετά δεν θα μπορείς να ξαναφτιάξεις τα ρυθμισμένα τμήματα που θα γκρέμισει ο ενοικιαστής. Τώρα, το αν θα πάνε χαμένα τα λεφτά ενοικιαστή και ιδιοκτήτη... αυτό είναι άλλη υπόθεση.