msxoin

Yes man.

Οκ. Σευχαριστώ πολύ Τεντ

Άρα λοιπόν απλά συγκρίνουμε τα υφιστάμενα τ.μ. με τα μέγιστα του Σ.Δ. της περιοχής. Δεν βάζουμε στο παιχνίδι καλύψεις, ύψη κλπ., σωστά?

Ωραία, το ξέρω αυτό. Εάν όμως το κτίριο ήταν διόροφο για παράδειγμα?

Κοίτα, κι εγώ είμαι τυπικός με τον 4178 και σε περιπτώσεις αμφιγνωμίας πολλές φορές επιλέγω την χείριστη απο πλευράς προστίμου για τον πελάτη μου. Αλλά στην προκειμένη περίπτωση είναι εξαιρετικά τραβηγμένο να μετράει από την μία ως Κατ 3 (δωράκι του νόμου) και από την άλλη να προσαυξάνει τους συντελεστές ΥΚ - ΥΔ. Άποψή μου.

Edit: Καλά Ιάσονα θα γίνει πανηγύρι στον νέο νόμο!!!

Καλώς ήλθες στον μαγικό κόσμο του 4178 Κώστα!

Απλα εσυ θεωρεις οτι δε θα μετρησει στον ελεγχο που θα κανω για να δω τα συνολικα τ.μ. που εχω αν υπερβαινουν κατα 20% η οχι την καλυψη του οικοπεδου? δηλαδη θα ελεγξω μονο τα 20τ.μ. υπερβασης της κατοικιας για να δω αν εχω υπερβαση καλυψης και οχι συν τα 12τ.μ. της αποθηκης δηλαδη συνολικα 32τ.μ.?

Ναι ακριβώς. Δεν μπορεί να μετράνε ως ΥΔ και ΥΚ ΚΑΙ να μπαίνουν Κατηγορία 3.

Επίσης, έχε υπόψιν σου ότι για τους συντελεστές ΥΔ και ΥΚ συγκρίνουμε με τα σημερινά επιτρεπόμενα στην περιοχή.

Συνάδελφοι βραχυκύκλωσα:

Τακτοποίησα αυθαίρετο τμήμα ακινήτου προκειμένου αυτό να πωληθεί. Ο συμβολαιογράφος μου ζήτησε να του πω εάν υπάρχει υπόλοιπο Σ.Δ. στο οικόπεδο.

Τοπογραφικό διάγραμμα κατά πολύ μεταγενέστερο της αδείας αναφέρει τους όρους δόμησης στο οικόπεδο, ήτοι:

Ποσοστό κάλυψης 70%.

Σ.Δ.: 0.4 για Ε=>400 τ.μ.

Μέγιστο Ε ορόφων 400 μ.

Μέγιστος αρ. ορόφων: 2

Μεγ. Ύψος 7.50 μ.

Εοικοπέδου: 2631 τ.μ.

Εακινήτου: 366 τ.μ.

η μαξ δόμηση είναι η εξής? Εοικ * ΣΔ? Και έπειτα συγκρίνουμε με τα υφιστάμενα?

Η ερώτησή μου βασίζεται στο εξής σκεπτικό. Μου ζητηθηκε εαν υπάρχει υπόλοιπο ΣΔ. Μπορεί να υπάρχει αριθμητικά, αλλά να "φρενάρεται" από άλλους περιορισμούς, όπως κάλυψη, ύψος κλπ. Τα προσμετράμε και όλα αυτά ή απλά κοιτάμε μόνο τον ΣΔ?

Εφόσον μπαίνει κατηγορία 3, θεωρω πως δεν μετράεο στον υπολογισμο των συντελεστων ΥΚ και ΥΔ. Δοκίμασε και δες ποιό από τα δύο σε συμφέρει και αναλόγως βάλτο Κατ. 3 ή κανονικά ως επιπλέον ΥΔ και ΥΚ. Λογικά θα συμφέρει η Κατ. 3, αλλά ποτέ δεν ξέρεις.

Διάβασε παραπάνω νικ για να δεις που κολλάνε. Ήταν στα πλαίσια brainstorming προκειμενου να βρεθει ενδεχομένως λύση σε ένα θέμα.

Παιδια εχω σημαντικα νεωτερα. Θα σας ενημερωσω οταν βρω υπολογιστη να γραψω σαν ανθρωπος.

Edit: Κανόνισα συνάντηση με αρμοδίους αύριο οπότε και θα σας ενημερώσω. Εις αύριον τα σπουδαία.

Καλημέρα παίδες.

Το παρόν ποστ είναι αποτέλεσμα μιας συζήτησης που είχαμε χθες στο φορουμ σχετικά με την αλλαγή χρήσης από βιοτεχνικό κτίριο σε ΚΥΕ.

Πελάτης μου πρόσφατα ενοικίασε (χωρίς να με συμβουλευθεί...για να ευλογαμε και λιγο τα γένια μας...)  μία οριζόντια ιδιοκτησία ενός βιοτεχνικού κτιρίου, που αναγέρθηκε το 1999, προκειμένου να ιδρύσει ΚΥΕ (καφετέρια). Στην περιοχή, που σημειωτέον είναι εκτός σχεδίου, το ΓΠΣ επιτρέπει την ίδρυση χώρων συνάθροισης κοινού.

Αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να γίνει όμως, καθώς η άδεια εχει εκδοθεί με της παρκκλίσεις του άρθρου 4 του ΠΔ της εκτός σχεδίου δόμησης. Αλλάζοντας την χρήση του σε χώρο συνάθροισης κοινού, αυτομάτως μιλάμε για άρθρο 1, όπου οι όροι δόμησης είναι δυσμενέστεροι και υπάρχει παραβίαση κάποιων από αυτους (ΥΚ + αποστάσεις).

Έπειτα από γνώμες συναδέλφων και συζήτηση με την οικεία Δ/νση Δόμησης, φαίνεται ότι μονόδρομο πλέον αποτελεί η τεκμηρίωση αλλαγής χρήσης πριν την 28-7-2011, προκειμένου να γίνει τακτοποίηση. Δεν με ενδιαφέρει να θεωρηθεί  ότι η η αλλαγή χρήσης εγκαταστάθηκε το 2004 και όχι παλαιότερα, αλλά να αποδείξω ότι δεν εγκαταστάθηκε μετά το 2011. Τί δικαιολογητικά να αναζητήσω? Να ξεκινήσω με ένα Ε9 του 2010?

Για τό 2ο, όχι. Πήγα στα γρήγορα να το κάνω μια δοκιμη με ΥΚ + Πλάγιες και μου έβγαζε 500 Ευρώ. Αλλά δεν ασχολήθηκα ιδιαίτερα να σου πω την αλήθεια. 

Ο ιδιοκτήτης λέει ότι το κτίριο χρησιμοποιούνταν ως κατάστημα μέχρι το 2009 (έκθεση πώλησης μηχανών δρόμου) οπότε και ξενοικιάστηκε. Εάν μπορέσω να αποδείξω αυτή την χρήση, δεν μπορώ να υπαχθώ στον 4178/13 για τακτοποίηση λόγω αλλαγής χρήσης και να τακτοποιήσω και τα υπόλοιπα? (αποστάσεις, κάλυψη και τυχόν λοιπές). 

Δανάη αναρωτήθηκα κι εγώ το "τί θα τακτοποιήσω"!! Το νομιμο; Αλλά η λύση μου προτάθηκε από την οικεία Δ/νση Δόμησης.

Όσο για τα όρια, και πάλι η Δ/νση Δόμησης μου είπε ότι επειδή η αρχική άδεια έχει εκδοθεί κατά παρέκκλιση, δεν ισχύει το 15μ.

Όσο για την χρονολογία εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης, επιδιώκω να αποφεύγω κάτι τέτοιους "ισχυρισμούς" όπως ο διάολος το λιβάνι!

Συνάδελφοι πείτε μου λίγο τις απόψεις σας επάνω σε αυτό:

ΔΕΔΟΜΕΝΑ:

Το κτίριο παρουσιάζει Υπέρβαση Κάλυψης και Παραβίαση Πλαγίων αποστάσεων αν το δούμε σύμφωνα με το άρθρο 1. Ο 4178 έχει ως καταληκτική ημερομηνία παραβάσεων τον 7ο του 2011, άρα δεν μπορούμε να τσεκάρουμε το κουτάκι "αλλαγή χρήσης" στο σύστημα, αν υποθέσουμε ότι κάνουμε τακτοποίηση. Το κτίριο έχει λάβει άδεια ως βιοτεχνικό κατά παρέκκλιση των προβλεπομένων του άρθρου 4, κάτι το οποίο σύμφωνα με την οικεία Δ/νση Δόμησης μας απαλάσσει από το θέμα της παραβίασης πλαγίων αποστάσεων.

Ερωτώ λοιπόν:

Δεν θα μπορούσαμε να τακτοποιήσουμε με τον 4178 την Υπέρβαση Κάλυψης, προκειμένου να ανοίξει ο δρόμος για την "αλλαγή χρήσης" (δεν είναι αλλαγή χρήσης με την τυπική έννοια του όρου, αλλά οκ) με την διαδικασία της ΥΔ?

Βέβαια, θα μου πείτε, αφού αυτή την στιγμή το κτίριο είναι νόμιμο!! Πώς θα τακτοποιήσεις?

Και επίσης, υπάρχει μια διαφορά της τάξης του 1.5% στον Συντελεστή Κάλυψης, που μεταφράζεται σε καμια 50αριά τετραγωνικά.....οπότε ο κούκος αηδόνι.

Ευχαριστώ πολύ ΚΑΝΑ.

Μάλλον θα δοκιμάσω την τύχη μου (με την Δνση Δόμησης) με το να επιδιώξω να βγεί νέα άδεια στα πλαίσια του άρθρου 5 του ΝΟΚ. Θα το αναθέσω σε άλλον συνάδελφο δηλαδή γιατί εγώ δεν έχω ούτε το δικαίωμα ούτε την γνώση και ευτυχώς ούτε και τον χρόνο για κάτι τέτοιο.

Συνοψίζοντας:

Με λιγότερες πλάγιες αποστάσεις από τις προβλεπόμενες (10μ αντί για 15μ) και υπέρβαση κάλυψης (12% αντί για 10%) ΔΕΝ μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης μέσω της έκδοσης νέας άδειας δόμησης και προφανώς ούτε με οποιονδήποτε άλλον τρόπο. Σωστά?

Ναι μόλις τώρα επεξεργαζόμουν αυτό το εδάφιο.

"ενώ δύναται να εκδοθεί άδεια δόμησης αλλαγής χρήσης σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο το οποίο δεν ρυμοτομείται και μπορεί να υπερβαίνει την κάλυψη, τον σ.δ., το ύψος ή τον όγκο των ισχυόντων όρων δόμησης της εν λόγω περιοχής."

Εδώ δεν υπάρχει αντίφαση σε σχέση με το πρώτο εδάφιο? Δλδ επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου εάν η νέα χρήση επιτρέπεται και εάν δεν υπάρχουν υπερβάσεις στους όρους που την διέπουν, και από την άλλη μεριά μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης ακόμα κι αν υπάρχουν υπερβάσεις στον σδ, σκ, όγκο κλπ?

Τέλος, δεν υπάρχει κάποιου είδους παρέκκλιση για τις αποστάσεις για κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν το ΧΧΧ κλπ?

Για να γίνει τακτοποίηση, η νέα χρήση θα πρέπει να έχει εγκατασταθεί πριν τον Αύγουστο του '11, συν του ότι υπάρχει και ο κίνδυνος της τράπεζας γης.

 

Δύο περιπτώσεις βλέπω να υπάρχουν:

1) Αν το κτίριο δεν υπερβαίνει τα μέγιστα επιτρεπόμενα όρια σε ΣΚ, ΣΔ, ύψος και όγκο και τις ελάχιστες αποστάσεις από τα σύνορα του άρθρου 1, τότε μπορείς να προχωρήσεις σε αλλαγή χρήσης όλου του κτιρίου με οικοδομική άδεια.

2) Αν υπερβαίνει κάποιους όρους δόμησης του άρθρου 1, τότε θα πρέπει να εξετάσεις το ενδεχόμενο της μικτής χρήσης, πχ εργαστήριο ζαχαροπλαστικής και καφετέρια, πάλι με οικοδομική άδεια.

1ον: Άρα αυτό που μου είπαν στην Δνση Δόμησης ότι με μία ΥΔ ότι δεν υπάρχουν υπερβάσεις των ανωτάτων ορίων του άρθρου 1 μπορώ να προχωρήσω στην έκδοση άδειας λειτουργίας ΚΥΕ, δεν ισχύει?

2ον: Πρέπει σε οποιαδήποτε περίπτωση να γίνει αλλαγή χρήσης με έκδοση νέας ΟΑ?

Στην περιοχή επιτρέπονται τα ακόλουθα, σχετικά με βιοτεχνικές και συναφεις χρήσεις:

επαγγελματικά εργαστήρια και βιομηχανικές −βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαμηλής όχλησης που περιλαμβανονται στην υποκατηγορία 4 της υπ’ αριθμ. 15393/2332/5.8.2002 κοινής υπουργικής απόφασης

εμπορικες αποθηκες

εμπορικες εκθεσεις και εκθεσιακα κεντρα.

Θα το ελέγξω και θα ενημερώσω. Εάν υπάρχει θέμα με δυσμενέστερους όρους δόμησης, ποιά είναι η διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί? Άδεια δόμησης? Τακτοποίηση?

ΥΓ.: Κατά πάσα πιθανότητα είναι με το άρθρο 4, καθώς ο μηχανικός έχει σημειώσει στο σκαρίφημα του στελέχους της ΟΑ πλάγιες αποστάσεις 10μ. από τα όρια του γηπέδου. Εάν είναι έτσι, τότε σίγουρα έχουμε θέμα συντελεστή κάλυψης (12% > 10%), και ενδεχομένως και πλαγίων αποστάσεων.

Φαντάζομαι ότι είναι εκτός σχεδίου. Το βιομηχανικό κτίριο εγκρίθηκε με τις παρεκκλίσεις του άρθρου 4 σε ό,τι αφορά τον ΣΔ, τον ΣΚ, το ύψος, τον όγκο και τις πλάγιες αποστάσεις από τα όρια. Είναι βέβαιο ότι η νέα χρήση δεν είναι δυσμενέστερη ως προς κάποια από αυτά τα μεγέθη;

Εξαίρεση υπάρχει στην περίπτωση που το ΓΠΣ έχει καταργήσει τη βιομηχανική χρήση στην περιοχή του ακινήτου.

Κατ'αρχάς σ'ευχαριστώ για την απάντηση Τεντ.

Ναι όντως, παρέλειψα να ανφέρω ότι είναι εκτός σχεδίου το κτίριο και ότι είναι "βιοτεχνικό"  και όχι βιομηχανικό που ανέφερα. Η άδεια εκδόθηκε το 1999. 

Επίσης, το ΓΠΣ (που εγκρίθηκε μεταγενέστερα) επιτρέπει την δημιουργία ΚΥΕ (χώρων συνάθροισης κοινού) στην συγκεκριμένη περιοχή. "Οι όροι δόμησης για αυτές τις δραστηριότητες ρυθμίζονται από τα διατάγματα για την εκτός σχεδίου δόμηση έτσι όπως ισχύουν κάθε φορά". Έτσι λέει το ΓΠ σε ελεύθερη μετάφραση.

Οπότε, τα μέγιστα επιτρεπόμενα για ΚΥΕ θα τα βρω στο ΠΔ του 85 για τις εκτός σχεδίου χρήσεις? Και αν ναι, σε ποιά κατηγορία? "Γραφεία - Καταστήματα" ?

Καλημέρα σας.

Κι εγώ έχω περίπτωση βιομηχανικού κτιρίου το οποίο έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Εξαίρεση αποτελούν κάποιες διαφοροποιήσεις στα ανοίγματα, αλλά ως κάλυψη και δόμηση είναι ως εγκρίθηκε.

Αυτό λοιπόν το κτίριο ο ιδιοκτήτης θέλει να το κάνει ΚΥΕ (καφετέρια). Σύμφωνα με τον 4258/14, δεν χρειάζεται άδεια δόμησης εάν δεν επέρχεται τροποποίηση προς το δυσμενέστερο, όσον αφορά τα τ.μ., αλλαγή Η/Μ κλπ. 

Από την οικία Δ/νση Δόμησης μου είπαν ότι αρκεί μία ΥΔ που θα βεβαιώνει τα παραπάνω καθώς και μία βεβαίωση χρήσεων γης από το αρμόδιο γραφείο.

Μπορείτε να μου εξηγήσετε λίγο παραπάνω τί θα ελέγξω προκειμένου να δώσω την ΥΔ?

ΥΓ.: Έχω ελέγξει ΓΠΣ και η νέα χρήση επιτρέπεται.

Αφου συνηθως το ποσοστο του ΙΚΑ ειναι μικροτερο απο τα πραγματικα ενσημα γιατι κανεις αιτηση για μειωση, αφου ετσι και αλλιως θα πλξρωσεις περισσοτερα; Μηπως Εννοεις για να σε διευκολυνει να παιρνεις βεβαιωσεις μη οφειλης;

Νομίζω κι εγώ ότι ο βαρχο έχει δίκιο εδώ.